房地产工程质量缺陷及技术整治措施的系统方案课件.ppt

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1、房地产工程质量缺陷及技术整治措施的系统方案,房地产工程质量缺陷及技术整治措施,一、房地产企业工程质量出现的主要问题,二、透过工程质量问题看技术管理的缺陷,三、房地产工程质量问题的技术解决方案,四、房地产工程管理的系统解决方案,房地产企业工程质量出现的主要问题,一、房地产企业工程质量容易出现的问题,二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响,三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝,房地产企业工程质量容易出现的问题,结构安全性质量问题,适用功能性质量问题,使用功能性质量问题,观感修复性质量问题,房地产工程质量问题为何屡禁不绝,设计单位水平参差不齐，忽视质量控制,房地产工程质量问题为何屡禁不绝,施工单位质保体

2、系不健全，技术能力下降,房地产工程质量问题为何屡禁不绝,监理单位不履行监理职责，专业素质不足,房地产工程质量问题为何屡禁不绝,监理企业通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求,房地产工程质量问题为何屡禁不绝,监理公司按国家施工验收规范要求使用的铝合金门窗验收表格：,房地产工程质量问题为何屡禁不绝,房地产企业没有完善的工程质量保证体系,房地产工程质量问题为何屡禁不绝,大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，有多少企业针对这些问题提出系统的解决方案,房地产工程质量问题为何屡禁不绝,行业发展变化对工程质量影响极大：,房地产工程质量问题为何屡禁不绝,国家相关施工质量验收规

3、范不十分完善：,透过工程质量问题看技术管理缺陷,一、忽视技术管理对工程质量的影响,二、技术管理是工程质量保证的基础,三、房地产工程技术管理的误区,忽视技术管理对工程质量的影响,案例一：,某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机，图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付半年后，几乎所有空调板根部都出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔,忽视技术管理对工程质量的影响,案例二：,某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小

4、院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉,忽视技术管理对工程质量的影响,案例三：,某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料，施工单位严格按工艺要求施工，监理单位按图纸集工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。结果项目交付不到三个月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、附着力差、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏,忽视技术管理对工程质量的影响,案例四：,某项目地下室底板采用33厚SBS改性沥青聚酯胎卷材防水。防水材料进场后监理单位按要求对备案证、合格证、检测报告进行检查。经见证取样和复试报告检测合格后，批准该材料使用。在地下室底板防水完成90%时，工程抽检发现该项目防水材料

5、全部为不合格产品,技术管理是工程质量保证的基础,房地产企业工程质量管理的重点：,房地产企业工程技术管理存在的误区,误区一：忽视技术管理的重要作用,房地产企业工程技术管理的重点,房地产企业工程技术管理的重点,设计质量保障,材料质量保障,施工工艺质量保障,设计质量保障,住宅端部及转角单元的现浇板阳角处出现 45斜裂缝,设计质量保障,往往一个很小的设计细节，就会产生严重的工程质量隐患,施工工艺质量保障,施工工艺质量是工程质量保证的关键，不 规范的施工工艺无法保证工程质量：,施工工艺质量保障,铝合金门窗的渗漏相当一部分是由不规范 的安装造成的,房地产工程质量问题的技术解决方案,一、地基与基础工程,二、

6、主体结构工程,三、屋面工程,四、外檐装饰工程,五、内檐装饰工程,六、成品保护工程,地基与基础工程,一、地下室防水技术措施控制要点,二、地下及首层防空鼓、防开裂技术措施 控制要点,地下室防水技术措施要点,设计问题对地下室防水工程质量的影响：,设计阶段及设计审查对地下室防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点：,施工阶段对地下室防水工程质量缺陷的 技术措施控制要点：,设计问题对地下室防水工程质量的影响,防水体系选择错误,地下室防水设计出现的常见问题：,防水材料选择不当,图纸设计深度不够,设计套用标准图错误,设计阶段及设计审查技术措施控制要点,地下室防水材料的选择：,地下防水常用的防水材料：,高聚物改性

7、沥青防水卷材SBS：,自粘型SBS防水卷材：,聚乙烯丙纶复合防水卷材：,聚合物水泥防水涂料：,应补充完善并重点审查的关键防水节点,防水卷材出地面的收头节点：,应补充完善并重点审查的关键防水节点,地下室“缝”的设计和设置：,地下室变形缝设计原则：,施工阶段技术措施控制要点,应重点关注的施工工艺、技术措施控制要点,施工阶段技术措施控制要点,后浇带处的工艺控制要点,施工阶段技术措施控制要点,穿墙线管处的工程管控要点,地下及首层防空鼓开裂技术措施要点,设计问题对地下防空鼓开裂工程质量的影响,设计阶段及设计审查对地下及首层防空鼓、开裂工程质量缺陷的技术措施控制要点：,施工阶段对地下及首层防空鼓、开裂工程

8、 质量缺陷的技术措施控制要点：,设计问题对地下防空鼓开裂工程质量的影响,首层非承重墙体的设计常规做法导致的质量问题：,设计问题对地下防空鼓开裂工程质量的影响,设计首层阳台的设计常规做法产生的工程质量问题：,设计问题对地下防空鼓开裂工程质量的影响,设计首层地面的设计常规做法产生的工程质量问题：,设计问题对地下防空鼓开裂工程质量的影响,设计车库坡道的设计常规做法产生的工程质量问题：,主体施工技术措施控制要点,一、防开裂技术措施控制要点,二、防空间尺寸偏差技术措施控制要点,防开裂技术措施控制要点,一、楼板常见的裂缝及设计解决方案,二、施工中应注意的控制要点,楼板常见的裂缝及设计解决方案,楼板常见的裂

9、缝：,防空间尺寸偏差技术措施控制要点,空间尺寸偏差产生的技术原因分析：,预防空间尺寸偏差的技术措施控制要点：,空间尺寸偏差产生的技术原因分析,主体施工阶段可能产生的空间尺寸偏差：,开间进深尺寸偏差,墙、柱垂直度、平整度偏差,净层高偏差,楼地面平整度偏差,屋面防水技术措施要点,设计问题对屋面防水工程质量的影响：,设计阶段及设计审查对屋面防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点：,施工阶段对屋面防水工程质量缺陷的 技术措施控制要点：,设计问题对屋面防水工程质量的影响,屋面防水体系选择的随意性产生的工程 质量问题：,应选择正置式屋面还是倒置式屋面？,设计问题对屋面防水工程质量的影响,设计施工图简单套用标

10、准图集，无详图构造 节点做法产生的工程质量问题,设计阶段及设计审查技术措施控制要点,明确防水体系技术措施控制要点：,确定屋面防水等级,确定屋面防水及保温材料,设计图纸应该表示清楚的重要节点,确定屋面防水构造型式,设计阶段及设计审查技术措施控制要点,房地产企业应补充完善并重点审查的关键 防水节点,一些屋面防水节点没有标准图集，一些标准图集做法过于依赖现场操作工艺水平，质量保障性较差。对于这些屋面防水节点，房地产企业应重点审查,应补充完善并重点审查的关键防水节点,烟道(不上人)出屋面处的构造节点：,应补充完善并重点审查的关键防水节点,出屋面机房处的构造节点（包括露台门槛）：,应补充完善并重点审查的

11、关键防水节点,屋面横雨水口的构造节点：,外檐装饰工程,一、外墙防渗漏、防开裂技术措施控制要点,三、外墙抹灰施工技术措施控制要点,四、外墙门窗施工技术措施控制要点,二、外墙砌筑施工技术措施控制要点,外檐装饰工程,五、外墙外保温技术措施控制要点,七、外墙涂料技术措施控制要点,六、外墙面砖技术措施控制要点,外墙防渗漏开裂技术措施控制要点,设计问题对外墙防渗漏防开裂工程质量 的影响：,为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈 屡禁不止的工程质量问题,设计问题对外墙渗漏开裂工程质量的影响,设计单位对外保温的设计深度不足及产生的问题,设计阶段及设计审查技术措施控制要点,国内目前常用的外墙外保温体系：,聚苯板薄抹

12、灰外墙外保温体系,胶粉聚苯颗粒保温浆料外墙外保温体系,现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系,现浇混凝土钢丝网架板聚苯板外墙外保温体系,机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,设计阶段及设计审查技术措施控制要点,铝合金门窗的四种渗漏类型：,由于设计考虑不周门窗本身结构存在缺陷 所引起的渗漏,由于铝门窗在加工和安装过程中达不到质 量要求所引起的渗漏,由于铝门窗材料及附件材质不合格所引起 的渗漏,设计阶段及设计审查技术措施控制要点,铝合金设计没有专项计算书，未详细进行强度和刚度验算，门窗抗风压试验流于形式。门窗抗风压性能不足，导致铝门窗的受力杆件、五金配件、密封件和粘接材料等在正常风荷载作用下产生过

13、大变形，进而使门窗本体密封失效，造成雨水渗漏,设计错误的案例：,设计阶段及设计审查技术措施控制要点,解决飘窗渗漏首先应该解决设计节点问题：,应补充完善并重点审查的关键防渗漏节点,铝合金门窗外墙贴面砖上口处的构造节点,外墙砌体施工技术措施控制要点,施工阶段对外墙砌体防渗漏、防开裂 工程质量缺陷的技术措施控制要点：,外墙抹灰施工技术措施控制要点,外墙抹灰防渗漏、防开裂工艺控制要点：,关于外墙抹灰的一些误区：,外墙抹灰施工技术措施控制要点,外墙抹灰前容易忽视的隐蔽验收：,外墙抹灰施工技术措施控制要点,外墙抹灰施工中需要控制的要点：,外墙抹灰施工技术措施控制要点,外墙抹灰非常容易忽视的细节：,外墙门窗

14、施工技术措施控制要点,施工阶段对外墙铝合金门窗防渗漏工程 质量缺陷的技术措施控制要点：,外墙门窗施工技术措施控制要点,铝合金门窗的三种安装方式：,外墙门窗施工技术措施控制要点,门窗塞缝工艺控制容易忽略的细节：,外墙门窗施工技术措施控制要点,外墙门窗工程防渗漏检验要求：,忽视铝合金门窗防水工程的专项验收，使房地产项目门窗渗漏失去了中间检验环节,外墙保温施工技术措施控制要点,施工阶段对外墙贴面砖防渗漏、防脱落 工程质量缺陷的技术措施控制要点：,外墙保温施工防渗漏、防脱落、防开裂 容易忽视的细部构造节点：,外墙保温容易忽视的细部构造节点,外墙保温材料验收容易忽视的要点：,外墙保温容易忽视的细部构造节

15、点,EPS保温板薄抹灰体系施工工艺流程：,外墙保温容易忽视的细部构造节点,门窗洞口处：,外墙保温容易忽视的细部构造节点,设计无压顶时的构造节点：,外墙保温施工技术措施控制要点,外墙保温防渗漏、防开裂工艺控制要点：,外墙贴面砖技术措施控制要点,施工阶段对外墙贴面砖防渗漏、防脱落 工程质量缺陷的技术措施控制要点：,外墙贴面砖防渗漏、防脱落容易忽视的 细部构造节点：,外墙挤塑板保温外墙贴面砖技术上是 否成熟,外墙贴面砖排砖忽视的细部要求,设计排砖应兼顾美观和工程防渗漏的双重要求：,外墙贴面砖施工技术措施控制要点,外墙贴面砖工程需要关注的细节：,外墙贴面砖施工技术措施控制要点,外墙贴面砖落架前应检查的

16、重点（同外墙涂料）：,外墙涂料施工技术措施控制要点,外墙涂料质量控制的要点：,外墙涂料施工技术措施控制要点,外墙涂料常见的工程质量问题：,厕浴间防渗漏技术措施控制要点,设计问题对厕浴间防水工程质量的影响：,设计阶段及设计审查对厕浴间防水工程 质量缺陷的技术措施控制要点：,施工阶段对厕浴间防水工程质量缺陷的 技术措施控制要点：,设计问题对厕浴间防水工程质量的影响,先施工垫层，埋管线再做防水层还是先施工 防水层，做保护层，再埋管线的优劣对比：,设计问题对厕浴间防水工程质量的影响,设计施工图简单套用标准图集，无详图构造 节点做法产生的工程质量问题,设计阶段及设计审查技术措施控制要点,房地产企业应补充

17、完善并重点审查的关键 防渗漏、防开裂节点,施工阶段技术措施控制要点,施工单位10项工序控制要点和房地产 企业60项工序控制要点的区别：,房地产工程管理的系统解决方案,一、房地产企业工程管理面临哪些主要问题,二、通过提高管理解决工程管理的瓶颈,三、房地产企业工程管理体系标准化的重要性,房地产企业工程管理面临哪些主要问题,一、工程质量受外部资源条件限制难以提高,二、工程进度受各方面影响难以保障,三、工程成本受变更影响经常突破,工程质量受外部资源条件限制难以提高,房地产企业工程管理的六大短板：,工程进度受各方面影响难以保障,房地产企业工程进度管理的影响因素：,工程成本受变更影响经常突破,房地产企业工

18、程成本管理的影响因素：,施工现场管理的影响：（外部影响）,内部成本管理的影响：（内部影响）,工程成本受变更影响经常突破,房地产企业内部成本管理的影响因素：,提高管理解决工程管理出现的瓶颈,一、工程质量管理的解决方案：,二、工程进度管理的解决方案：,三、工程成本管理的解决方案：,工程质量管理的解决方案,设计阶段工程质量保证的解决方案：,提出专项设计要求：,优化设计审图程序：,工程质量管理的解决方案,招标采购阶段工程质量保证的解决方案,优化对供应商的招标文件：,优化招标考察的检查重点：,加强技术评审的检查重点：,工程质量管理的解决方案,施工阶段工程质量保证的解决方案：,强化专项施工方案的审查：,关注甲方经常忽视的技术交底：,通过样板引路控制工程质量：,设置必要的质量见证点、停止点：,加强过程的工序工艺管理：,工程进度管理的解决方案,建立企业工程进度计划保障体系：,不同阶段工程计划的分解与管理：,实施有效的计划跟踪管理：,建立企业工程管理体系标准化的重要性,建立企业工程管理体系标准化的重要性：,