房地产信托1房地产企业融资模式课件.ppt

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1、,中国房地产融资研究 以万科为例,辅导教师：田凌云,1 房地产企业融资模式,在房地产开发、流通和消费的过程中，通货币流通和信用渠道，房地产企业进行一系列的筹资融资活动。房地产融资有其自身的特点，首先是资金来源的短期性和资金运动的长期性；其次是资金来源的固定性和资金运用的特定性；最后是风险和收益受宏观经济影响。房地产企业融资模式按照融资渠道的不同可以分为内部融资和外部融资。,1 房地产企业融资模式,所谓内部融资，即房地产企业通过内部资金融通而获取的资金,主要指企业不断将自己经营活动结果产生的资金转化为投资资金的过程。如内部留存收益、短期内可收回的应收账款、预收房款等。内部融资对企业发展有重要作用

2、,是企业经营过程中不可或缺的组成部分，它有很强自主性的同时，兼具抗风险、低成本特色于一体。内部融资是企业最先选择的融资方式，也是企业资金重要来源之一。企业内部融资的能力大小由企业的利润水平、净资产规模以及投资者预期等因素决定。,1 房地产企业融资模式,外部融资是向公司以外的经济主体筹集项目资金的方式，又可分为直接外部融资和间接外部融资。直接外部融资是指房地产企业不经过任何金融中介机构，而直接与资金提供者协商进行的融资行为，如股票融资、债券融资、合资合作经营等。间接外部融资则是通过特定的金融中介机构而进行的融资活动。如银行信贷、委托贷款、非银行金融机构的信贷以及融资租赁等各种融资方式。和直接外部

3、融资相比，间接外部融资由于有着金融中介机构作为融资的媒介,可以充分发挥规模经济，进而降低融资成本，分散融资风险。,1 房地产企业融资模式,所谓自有资金是指房地产企业利用自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础（如关联公司借款），以此来支持项目开发。优势：通过这种渠道筹措的资金房地产企业能长期持有，自行支配，灵活使用；同时，必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。劣势：关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（即 121 号文件）规定，自有资金比例必须超过 30%。全国房地产企业的数量众多，但具规模、有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大。,1.1

4、传统融资模式自有资金,1 房地产企业融资模式,预收房款，即房地产企业在预售时获得的预收购房定金，是内部融资的一种常用模式。优势：1.对于房地产企业，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；2.对于买方而言，用少量的资金能获得较大的预期增值收益，在房地产市场行情较好的时候，易受买方推崇。劣势：房产的预售受国家政策的冲击较大。如 2003 年关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（即 121 号文件）的出台从法律监管层面规定了商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款。,1.1 传统融资模式预收房款,1

5、 房地产企业融资模式,就目前的房地产融资市场来看，建设单位垫资主要有两种方式，一种是房地产企业延期支付工程款，另一种是双方协商由建筑商提供部分工程材料。优势：这种模式较易与建设单位达成协议，得到理解与支持。劣势：1.解决的资金有限，仅起到缓解作用，不能解决根本问题。据建设部统计，房地产开发企业延期支付建设工程款大约为年度房地产开发资金总额的10%左右，这对于资金使用量巨大的房地产企业来说却是远远不够的。2.法律严格限制建设施工单位流动资金贷款用途，要求专款专用，严禁建设单位使用银行贷款垫资房地产开发项目。,1.1 传统融资模式建设单位垫资,1 房地产企业融资模式,一直以来，银行信贷是我国房地产

6、企业的主要融资方式，房地产企业对银行贷款具有高度依赖性。我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：（1）日常流动资金贷款，主要用于房地产企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；（2）项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；（3）房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款,贷款期限一般配合房产项目开发期限。优势：经济成本较低，使用便捷，财务杠杆作用大，操作灵活，并可通过调整负债结构，长期、短期负债互转，有效规避还债压力大等风险。目前，银行贷款的融资模式依旧是我国房地产企业的首选。劣势：银行信贷受国家政策影响较大。近年来，针对银行信贷，国家出台了

7、一系列房地产宏观调控政策，银根紧缩使得房地产企业资金链骤然紧绷。新政策下各家银行在放贷之前，均谨慎综合评估房地产公司的品牌、项目进展情况以及未来收益，并且信贷额度大大缩减。,1.1 传统融资模式银行信贷,1 房地产企业融资模式,所谓股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。房地产企业股权融资包括国内上市融资、海外上市融资、以及借壳上市三种模式。除去房地产企业首次公开发行（IPO）获得巨额融资外，上市后再融资也是部分盈利佳、信誉好的企业上市后的不错选择。优势：1.信誉好盈利佳，且达到上市条件的房地产企业可以在资本市场迅速筹集巨额资金，所获资金没有固定

8、的还款期，可作为股权资本永久使用。企业在改善资本结构的同时，利用获取的资金扩大生产规模，努力提高自身竞争力，方可在房地产行业中占据领先地位。2.房地产企业通过上市融资的平台，可以向公众传递公司运营情况良好的信息，不断提升企业的品牌和声誉，从而吸引战略投资者，获取更多所需资金。3.上市融资可以实现不同投资者优势资源的整合，没有到期还本付息的限制，可以合理的安排资金的使用状况，促进企业内部的资源优化。房地产企业具有项目资金规模大且投资期限长的特点，股权融资可以为其提供稳定的资金流以满足项目期间资金需求。,1.1 传统融资模式股权融资,1 房地产企业融资模式,劣势：1.采用上市融资的方式，股利税后支

9、付不能抵税，且通过发行股票有可能造成控制权的稀释甚至导致丧失控制权，融资成本和融资风险相对较高。2.上市融资的门槛比较高，目前看来，能够利用这种方式融资的企业多为规模大、信誉好、盈利佳的大型房地产公司。因此，对于那些急于扩大规模并有一定发展潜力的中型企业，可以选择以借壳上市的方式进行融资，从而达到增发、配股各种指标要求，实现从资本市场大量融资的目的。表 1 为房地产企业 IPO 特点及代表房企比较示例。,1.1 传统融资模式银行信贷,1 房地产企业融资模式,债券融资是指项目主体按法定程序发行的、承诺按期向债券持有者支付利息和偿还本金的一种融资行为。按照发行主体的不同可以分为政府、金融和企业债券

10、。债券融资有的利息是市场上最低的、最固定的，另外偿还期也比较长，风险又是可控的，因此企业掌握着控制权，可以减少公司被反控制。债券融资实际上是债务融资，对公司的控制权不会产生稀释。相对股票融资而言，债券筹资的优势有：资金成本较低；保证控制权；具有财务杠杆作用。劣势：筹资风险高；限制条件多；筹资额有限。,1.1 传统融资模式债券融资,1 房地产企业融资模式,地产信托，即“Real Estate Investment Trust”，简称为 REITS，是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。房地产信托主要有四种模式：贷款型信

11、托融资模式、股权型信托融资模式、财产收益型信托融资模式、混合型信托融资模式。现阶段信托产品主要有信托投资公司直接对房地产项目投资和债权融资两种不同的模式。房地产信托筹集资金的渠道与银行不同，资金主要来源于房地产信托基金、房地产信托存款、集资信托和代理集资，以及资金信托、共同投资资金。相对银行信贷而言，房地产信托融资具有更多优势。不但可以降低房地产企业整体融资成本，而且募集资金灵活便捷，资金利率可以调整非固定不变。,1.2新型融资模式房地产信托,1 房地产企业融资模式,所谓房地产证券化，就是将房地产投资物权形式直接转变成债券拥有的有价证券形式。换句话说，就是把流动性较低、以物权形式存在的房地产投

12、资直接转化为资本市场上的证券资产金融交易的过程。房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。,1.2新型融资模式房地产证券化,1 房地产企业融资模式,优势：1.实行房地产证券化，可以利用有价证券的流通性，建立房地产长期资产和证券短期资金流之间的桥梁，迅速获得大量有效资金，顺利启动项目；2.有助于房地产投资与消费

13、两方面的实现。一方面，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，更多的资金将被吸引进入该领域；另一方面，基金价格的变动一定程度上表明投资者对基金投资盈利能力的基本判断和市场预期，这种变动以经济信号传递，有助于集聚房地产购买力和市场价格的发现。3.为了给房地产证券化提供有效保障，国家也建立了相关政策和法律依据。劣势：房地产企业需让出部分收益给相关利益者。,1.2新型融资模式房地产证券化,1 房地产企业融资模式,优势：1.实行房地产证券化，可以利用有价证券的流通性，建立房地产长期资产和证券短期资金流之间的桥梁，迅速获得大量有效资金，顺利启动项目；2.有助于房地产投资与消费两方面的实现。一方面，依托有价

14、证券作为房地产产权的转移载体，更多的资金将被吸引进入该领域；另一方面，基金价格的变动一定程度上表明投资者对基金投资盈利能力的基本判断和市场预期，这种变动以经济信号传递，有助于集聚房地产购买力和市场价格的发现。3.为了给房地产证券化提供有效保障，国家也建立了相关政策和法律依据。劣势：房地产企业需让出部分收益给相关利益者。,1.2新型融资模式房地产证券化,1 房地产企业融资模式,所谓联合开发，是指房地产开发商和经营商双方对房地产项目以合作方式进行开发的一种融资模式。优势：1.联合开发可有效降低投资风险，实现地产开发和经营的可持续发展。地产商和经营商联盟合作、统筹协调，可以使双方获得稳定的现金流，有

15、效控制经营风险。同时，目前我国政府对房地产开发企业取得贷款的条件有明确规定，用于房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在资金总额的 35%及以上。因此，对于中型房地产开发企业，在获取资金渠道相对较少，银行信贷紧缩的情况下，联合开发这种方式可以有效避免资金链条断裂，获得融资保障。2.地产商与经营商强强联合，不但对房地产开发各个环节进行重新整合，而且可以通过品牌组合产生经营优势，开发商和经营商的品牌效应均得到有效提升。劣势：企业经营的商业机密泄露风险较大；不同公司员工工作协调的难度加大，需要时间进行磨合适应；同时，企业文化不同引起的冲突也会增加协调成本。,1.2新型融资模式联合开发,1 房地产

16、企业融资模式,开发商贴息贷款实质是一种“卖方信贷”，是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，同时开发商补贴一定期限的利息。优势：1.商业银行通过委托贷款业务既可以有效规避国家政策风险、信贷风险，也能获得一定的中间业务收入，如手续费等。2.房地产开发企业实现提前销售，很好地解决在销售阶段的资金回笼问题。而回笼的资金使用灵活，既可以作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，还能够更好地解决 35%的开发商自有资金短缺难题，可谓益处多多。3.房地产企业贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，大大减少购房者购房成本，有效刺激了房产的销售

17、。劣势：前期投入的铺底资金数额庞大，并且仅能够在长时间内分期收回。因此，仅适合实力强、规模大的大型房地产企业，高利润、高档次的精品社区的开发更为适宜。,1.2新型融资模式开发商贴息贷款,1 房地产企业融资模式,售后回买是指房地产开发企业将自己开发的房产，出售或典当给相关贷款机构，以获得大量资金用于再投资；之后，在较长的时间内以分期付款的形式将该项房产赎回。相关贷款机构既可以是银行、财务公司、投资公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。优势：1.房地产企业通过售后回买的形式获得高比例的融资，用于连续开发其他项目；2.巧妙绕过国家禁止一般性公司间相互拆借资金的政策限制，在赎回房产后依

18、然能够再次销售。这种融资方式对于盘活资产、解决启动再投资中资金短缺的问题极其有效，因此，特别适合那些长期大量持有存量房产，资金周转不畅的房地产开发企业。劣势：在销售、回买过程中会发生两次交易税费，同时，需要让渡部分收益给贷款机构作为贷款利息，因而资金成本相对高昂，在操作前需要进行经济可行性分析、成本效益分析等，以合理规避资金风险。,1.2新型融资模式售后回买及回租,1 房地产企业融资模式,融资租赁是实物信用与银行信用相结合的新型金融服务形式，它集金融、贸易、服务为一体，是跨领域、跨部门的交叉行业。房地产融资租赁的流程是：首先，房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋；其次，由出租人出资向房地产销

19、售方购买该房屋；最后，出租人将该房屋交给承租人使用，这期间由承租人向出租人交付租金，也就是说，出租人通过收取租金获得收益。现如今，银行存款利率不高的情况下，出租人更倾向于以融资租赁的无风险方式获得比利息更高的回报。优势：申请过程简单快捷，还款方式更加灵活。劣势：房屋租赁的租金高昂，融资成本较高。,1.2新型融资模式融资租赁,1 房地产企业融资模式,随着金融信贷收紧的冷峻现实，传统融资渠道受限，资金面收紧或将成为近一段时间内房地产企业将要面临的窘境。由此，海外融资正在成为房企融资的重要渠道。优势：境外金融市场更加成熟，融资成本较低，有助于房地产市场的国际化持续发展，有效缓解国内房地产企业对银行信

20、贷的过度依赖；同时，融资方式的逐渐多样化可以分散金融系统风险。劣势：对房地产企业经营规模、盈利能力、发展潜力有一定要求；境内外融资政策不同，或导致融资风险；“远水解近渴”，信息不对称性更强，而国外房地产投资对开发项目的要求很高，要求房产开发全过程透明，这对国内房地产企业来说是个很大的挑战。,1.2新型融资模式海外融资,1 房地产企业融资模式,私募股权融资（Private Equity，以下简称 PE）是指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式出售所持股份以获得利益。优势：1.资金来源更加广泛；2.操作简

21、便快捷；3.带来更加稳定的现金流，有助于房地产企业成功上市；4.由于私募股权投资的投资者多为大型知名企业或金融机构，专业知识熟练、管理经验丰富，并有一定的行业人脉和商业网络，这对企业的进一步成长和发展带来很大帮助。劣势：融资成本高，风险退出机制不健全，相关法律法规不完善。,1.2新型融资模式私募股权融资,1 房地产企业融资模式,1.2新型融资模式私募股权融资,1 房地产企业融资模式,夹层融资是风险和回报介于优先债务和股本投资之间的一种融资方式，它处在公司资本结构的中层。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但在某些股权结构可在监管要求或资产负债表方面获益的情况下，也可以采用可转换票据或优先股的形式。

22、优势：1.夹层融资是一种非常灵活的融资方式，其投资结构可根据不同公司募集资金的不同需求进行相应调整。2.夹层融资获得的资金还款期较长，通常状况下在 5 至 7 年。3.在公司控制和财务契约方面的要求相较银行信贷较少。4.夹层融资的成本低于股权融资。5.夹层融资的退出途径较多，其债务的还款模式由目标公司的现金流状况决定，并可以调整。6.流动性较私募股权融资好。劣势：夹层融资费用高，信息透明度低；法律架构复杂使得法律费用高于普通的抵押贷款。,1.2新型融资模式夹层融资,1 房地产企业融资模式,所谓项目融资，指以房地产开发项目的资产及未来收益作为偿还贷款的资金来源和安全保障的融资模式。这种模式具有一

23、次性融资金额大、可分散风险、项目建设期和回收期长等优势。非常适合大型商业房地产项目，不但可以很好地实现融资目标，而且起到风险屏蔽的作用。但是，项目融资比较复杂，需要投入更多的人力物力进行分析研究以及决策。,1.2新型融资模式项目融资,2中国房地产企业融资分析,房地产业是典型的资金密集型行业，其投资规模大、项目周期长、金融风险高等特点使得房地产业需要的资金量巨大，无论是生产环节、流通环节、还是消费环节，融资对房地产业的作用尤为突出。纵观 1998 年-2013 年房地产企业融资情况，其阶段性特征还是比较明显的。期间以 2003 年、2008 年为分水岭，将整个房地产企业融资分为三个阶段。,2.1

24、中国房地产企业融资的基本特征,2中国房地产企业融资分析,1.第一阶段（1998 年-2002 年）：1998 年，是中国房地产载入史册的一年。这一年，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（即国发199823 号文），正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化，从此我国房地产业进入了市场化发展阶段。这次调控有效地启动了居民消费，加速了房地产市场的发展，为国民经济持续健康发展作出了积极贡献，达到了预期的调控目标，标志着我国的房地产市场正式迈入一个快速增长期。,2.1中国房地产企业融资的基本特征,2中国房地产企业融资分析,2.第二阶段（2003 年-2008 年）：20

25、03 年，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。这一年可以说是房地产历史的“政策年”。从中国人民银行发布的中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，到关于促进房地产市场持续健康发展的通知，政府部门提出一系列审慎调控措施，将控制房地产投资过快增长作为主要任务，对进一步规范房地产信贷市场发展，维护金融稳定起到了一定作用。于是，我国房地产融资各项资金出现了不同的趋势。融资方式从传统型到新型模式逐渐过渡。,2.1中国房地产企业融资的基本特征,2中国房地产企业融资分析,3.第三阶段（2009 年至今）在国际金融危机的形势下，进入 2009 年，危机与风险并存，投资环境与金融危机前大不相

26、同。从短暂萧条，到顺利进入后金融危机时代至今，我国房地产融资模式经历着更严峻的政策考验，同时也迎来了更多的发展契机，一步步向多元化迈进。,2.1中国房地产企业融资的基本特征,2中国房地产企业融资分析,监管部门不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展，而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下，2013 年房地产融资市场呈现出以下主要特征：（1）房企融资较 2012 有所增多，融资渠道更加多元化（2）贷款、债券融资为主流，多元化融资方式并存（3）融资过百亿房企 10 家，合计融资金额约占年度总额

27、38.4%,2.1中国房地产企业融资的基本特征,2中国房地产企业融资分析,资源和能力是企业发展过程中起到决定作用的因素。首先，对于房地产公司，无论是有形资源还是无形资源，如市场竞争能力、人力资源构成、品牌和信誉等都对公司的融资有影响。其次，房地产企业的盈利能力也影响着融资水平。企业的盈利能力是偿债的保障，是公司取得债务资本的前提条件。再次，公司规模、成长性、公司的控股股东及管理当局对风险的态度等因素都对公司融资能力有影响。,2.2中国房地产企业融资决策时主要应考虑的因素,2中国房地产企业融资分析,房地产企业由于其融资方式不同，相应地，主要影响因素也不尽相同。银行贷款受宏观经济波动、金融市场的发

28、展、行业格局以及行业约束的影响较大；股权融资的影响因素主要源于企业经营状况、资产管理能力、道德风险、股票流通性、企业竞争力；而债券融资则更多的受约于企业内部融资能力、短期偿债能力、以及企业规模、经营状况、盈利能力、成长性等因素。但纵观各种融资模式，笔者认为我国房地产融资决策时主要应考虑的因素有以下四点。,2.2中国房地产企业融资决策时主要应考虑的因素房地产企业自身发展状况,2中国房地产企业融资分析,受发展阶段和国情所决定，政策变量对我国房地产市场的影响极为重大。房地产市场的宏观调控政策主要针对的是房价上涨过快、投资增长过快、住宅供给结构、投机投资性购房、保障房建设这五个方面。这些调控政策直接影

29、响到房地产企业的开发经营的方方面面，影响到企业的资金收益和融资情况，例如“继续严格执行房地产投资资本金比率”、“严格控制房地产开发贷款”等。抑制了开发资金的供给也间接提高了融资成本和融资难度。足以看出，我国政府一直用其有形的大手影响和调控着房地产的发展步伐，国家宏观政策与房地产企业的发展形影不离，步步相随。,2.2中国房地产企业融资决策时主要应考虑的因素房地产宏观调控政策性因素的影响,2中国房地产企业融资分析,融资成本是指筹集资金所付出的代价。一般由两部分组成：（1）资金占用费：指使用资金过程中向资金提供者支付的费用，包括借款利息、债券利息、优先股利息、普通股红利及权益收益。（2）资金筹集费：

30、指资金筹集过程中发生的各种费用，包括律师费、资信评估费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等。,2.2中国房地产企业融资决策时主要应考虑的因素融资成本,2中国房地产企业融资分析,目前，我国房地产市场的发展仍旧非常不稳定，波动较为频繁。从市场供求的角度分析，房地产价格上涨导致的购买力下降及有效需求减少，反作用于房价。随着城市化进程的不断演进，一、二线城市刚需依然处于有效释放的状态，虽然成交量增长率在不断放缓，但是成交量依然在增加，可见房价短期内没有下跌的趋势；但三、四线城市房地产市场不容乐观，已经出现“房屋库存量过大，与人口量及需求不对等”导致的房价下跌，空房率居高不下。另外

31、，从外部因素来看，房地产行业的整个产业链深受逐步升级的政府宏观调控政策影响。,2.2中国房地产企业融资决策时主要应考虑的因素融资风险,3中国房地产企业融资存在的问题,在我国，虽然已经建立了银行信贷、有价证券市场融资、以及信托、基金甚至民间资本渠道等多种融资体系，但房地产企业的主要融资渠道仍是高度依赖银行信贷，直接或间接银行信贷的形式融资占总融资的比重在 50%左右。房地产行业的平均负债率均在 60%以上。,3.1资金来源虽逐渐多样化，但根源上依旧依赖银行信贷,3中国房地产企业融资存在的问题,在金融业不断发展的今天，负债经营作为现代企业的一个重要特征，在房地产企业广泛存在。诚然，合理举债不仅可以

32、有效解决企业经营中资金缺乏的问题，而且由于财务杠杆效应带来可观的收益。但是，财务杠杆如一把双刃剑，过度负债会加大企业的财务风险，给企业带来不必要的损失。因此，利用好财务杠杆效应，遵循经营风险、财务风险反相搭配原则，合理负债成为企业财务管理的核心问题。,3.2资金结构不合理，财务杠杆过大导致财务风险升高,3中国房地产企业融资存在的问题,所谓直接融资，是指投资者直接承担风险的融资方式，包括股票融资、债券融资、以及信托、房地产私募基金、资产证券化等。据研究，在国外成熟的房地产市场，融资模式中公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下，其中公募市场和私募市场都是直接融资。虽然在过去 5 年，我国房地

33、产企业的直接融资逐渐开始扩大。2008 年整个房地产企业资金来源中，直接融资占比只有 30%；而到 2012 年底，房地产企业的直接融资达 40%。但是，我国贷款方面对于房地产投资的抑制和“去杠杆化”令房企从银行贷款愈加艰难，而房地产利润率下降及对于资金要求更高的商业地产普遍投资加速，这一切都将使得开发企业探讨新型的金融创新工具。未来房企金融创新趋势一是进一步扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。,3.3房地产直接融资比例较低,3中国房地产企业融资存在的问题,尽管房地产融资渠道逐渐呈现多元化的发展趋势，但是较大型、中小房地产企业不同条件而言，多元化融资渠道所提供的产品无法全部满足不同企业的

34、市场需要。市场存在严重的资金供求失衡，加上信息不对称性的广泛存在，导致房地产融资成本提高，非常多的企业由于资金链断裂不得不出让项目，有的企业甚至铤而走险，借力地下钱庄或者进行资金的“寻租活动”。这些融资的不正常现象均反映了房地产融资市场体系不健全导致的诸多问题，例如监管机构限制太多，金融创新不足，政策引导效果不到位等等。,3.4房地产融资市场体系不健全,4万科房地产融资研究,1984 年 5 月，万科企业股份有限公司成立，1988 年正式进入房地产行业，1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过近三十年的发展，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。截至 201

35、3 年，在包括香港、美国旧金山、新加坡海外市场在内的 65 个城市均设立有分支机构。,4.1万科企业股份有限公司发展概况,4万科房地产融资研究,回顾万科的发展历程，经历了多元化经营完成原始积累，业务调整转向专业化领域，到快速扩张转入持续发展阶段，以及今日的地域扩展国际化趋势。从 1984 到 2013，万科走过了近三十个年头，企业上市、增资配股、并购，万科就像一个魔术师，在中国房地产企业的舞台上，不断变换着手中的万花筒、大放异彩。正如万科董事会主席王石所言，“房地产说到底是金融问题”，“将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”足以见得，房地产融资模式的选择与开拓对于整个行业

36、的发展之重要性不容忽视，资本运作成为房地产企业的制胜法宝。,4.2万科融资模式,4万科房地产融资研究,作为一家国内领先上市的大型房地产企业，万科在资金融通方面有很多优势。在八十九十年代，中国其它企业还在依靠银行力量支持资金供给之时，万科已经采取“股权融资+银行信贷”的模式，且主要依赖股权融资。,4.2万科融资模式万科 1984-2008 年：以传统融资模式为主,4万科房地产融资研究,2009 年 8 月 17 日，中国建设银行股份有限公司签署与公司战略合作协议，将为公司提供人民币 500 亿元授信额度。同时，9 月，万科 A 百亿再融资方案引起轩然大波。至此，多样化的万科融资拉开序幕。1.合作

37、模式并购与合作，是万科多年来降低土地成本、增加资金流动性的利器。对于万科来说，减少万科对资本市场的过度依赖是合作开发模式最大的优势，并可以一定程度上彰显龙头企业庞大现金流的资金优势。2.房地产信托2012 年 3 月 5 日，万科企业股份有限公司向华润深国投信托有限公司(下称“华润信托”)申请金额为 10 亿元和 20 亿元的两笔信托借款，投向 7 个项目，借款期限均为 2 年，利率分别为 10.6%和 10.5%。,4.2万科融资模式万科 2009-2013 年：融资模式趋于多样化,4万科房地产融资研究,3.海外融资2013 年 3 月 27 日，万科公告披露，万科地产(香港)有限公司(下称

38、“万科地产香港”)通过其全资子公司 Bestgain Real Estate Limited 发行 8 亿美元 5 年期定息债券。4.地产银行联姻2013 年 10 月 30 日，万科公告宣布以基石投资者身份参与徽商银行股份有限公司 H 股在香港的首次公开发行，最终持股比例将占徽商银行扩大后股本的约 8%至 8.28%之间，成为徽商银行最大的单一股东。,4.2万科融资模式万科 2009-2013 年：融资模式趋于多样化,4万科房地产融资研究,5.其他新型融资模式除上述四种新型融资模式之外，据不完全资料显示，万科在与房地产信托合作中也有应用夹层融资模式。并且，2011 年 7 月，万科深圳推出万科广场（购物中心品牌）、万科大厦（写字楼品牌）、万科红（社区商业品牌）三大商业品牌，加上 5 月初上海万科推出的高端社区商业地产品牌“万科 2049”，万科商业地产四大产品系已成型。从“住宅配套”到四大产品线，万科的发展势不可挡，为解决相应的融资难问题，万科已开始了商业地产资产证券化的相关研究。,4.2万科融资模式万科 2009-2013 年：融资模式趋于多样化,谢 谢！,