房地产企业的相关税收政策课件.ppt

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1、房地产行业相关税收政策2012年10月,营 业 税,一、纳税义务发生时间：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。,政策依据：营业税暂行条例及其实施细则预收账款包括预收定金，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。政策依据：国税函发【1995】156号,二、视同销售,单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。政策依据：营业税暂行条例及其实施细则,三、计税依据,1、纳税人的营业额为

2、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。2、价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：,（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。,3、纳税人有视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平

3、均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。政策依据：营业税暂行条例及其实施细则,4、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。政策依据：财税【2003】16号 5、单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。政策依据：财税【2003】16号,四、其他,1、单位和个人转让在建项目时，不管

4、是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。,（2）、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。政策依据：财税【2003】16号,2、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业

5、税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。政策依据：国税函【2009】520号,3、纳税人受托进行建筑物的拆除、平整土地，以其取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费和支付给施工单位的拆迁工程费用后的余额为计税营业额。政策依据：云南省营业税差额征税工作指南2012年9月1日执行,4、对采取BT、BOT投融资方式进行工程项目建设，按BT、BOT方式操作并签订BT、BOT项目合同的，对投融资人无论其是否具备建筑总承包资质，均应认定为建筑工程总承包人，按“建筑业”税目征收

6、营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）扣除支付给其他施工企业的分包款后的余额。政策依据：云南省营业税差额征税工作指南2012年9月1日执行,土 地 增 值 税,一、预征（经济适用房除外）,（一）2005年7月1日-2010年6月30日1、计税依据：转让房地产取得的经营收入（包括预收账款和预收定金）。政策依据：云地税发【2005】181号,2、预征率：（昆明市）普通住宅0.5%；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房1%；开发土地使用权转让2%；既开发普通住宅又开发其他类型房地产项目的，应分别核算收入，未分别或不能准确核算，一律

7、按1%预征。政策依据：昆地税发【2005】92号,（二）2010年7月1日开始1、计税依据：转让房地产取得的收入和预收账款。政策依据：云南省地方税务局公告2010年第3号,2、预征率：（昆明市）普通住宅1%；非普通住宅2%；写字楼、营业用房、车库等商品房3%；开发土地使用权转让4%；既开发普通住宅又开发其他类型房地产项目的，应分别核算收入，未分别或不能准确核算，从高适用预征率预征。政策依据：云南省地方税务局公告2010年第3号,3、纳税期限：次月15日内4、普通住宅的划分标准：同时满足以下条件：建筑面积144平米以下，容积率在1.0以上，单位售价在同类房地产的1.44倍以下,二、清算,（一）清

8、算条件、要求1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。,要求：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。报送的清算资料不齐全的，纳税人应在15个工作日内补齐资料。（云地税发【2009】198号）,2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（

9、2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(4)省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。,对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。要求：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。报送的清算资料不齐全的，纳税人应在15个工作日内补齐资料。（云地税发【2009】198号）,应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的

10、期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。政策依据：土地增值税清算管理规程（国税发200991号）。,（二）清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。政策依据：国税发【2006】187号房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；对不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,政策依据：土地增值税清算管理规程（国税发200991号）预征：（普通住宅、

11、非普通住宅和其他），清算：（普通住宅和其他）,（三）收入确定1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。政策依据：国税发【2006】187号,2、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品

12、房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。政策依据：国税发【2010】220号3、包销代销的手续费不得直接冲减收入,（四）清算扣除项目政策依据：国税发【2006】187号，土地增值税清算管理规程（国税发200991号），国税发【2010】220号等。,提示：1、扣除项目必须是真实发生并取得合法有效的凭证，否则，不予扣除；注：拆迁房的补偿费：政府的拆迁文件、拆迁补偿协议、领取款项的记录（身份证、领取人签字、转账记录）不要以现金支付。2、印花税、地方教育附加不得在税金及附加中扣除，一并在开发费用中考虑扣除；3、预提费用除另有规定外，不得扣除；,4

13、、会所、售楼部等如果是简易的，单独存在的，应计入“销售费用”，其成本费用不得扣除；5、企业行政主管部门发生的管理费应计入“管理费用”，不得在开发间接费中扣除；6、代收费用计入房价时，可以进行扣除，但代收的费用不得作为20%加计扣除的计算基数；,7、扣留的质量保证金建安企业未开具发票的，不得扣除；8、分摊到土地、开发成本中的利息支出，要调整至“财务费用”中核算；9、逾期开发土地缴纳的土地闲置费不得扣除；10、取得土地支付的费用，要按实际支付的地价款确定扣除，不得按评估价格扣除；11、自购建材费用不得重复扣除；12、施工队的水电费不得重复扣除；13、欠税不允许扣除,14、样板房的装修随房销售的，装

14、修费用计“开发成本”，不随房销售的，计“销售费用”；15、是否存在关联交易，造成扣除项目不实；,16、分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,（五）清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总

15、金额清算的总建筑面积,（六）拆迁安置土地增值税的计算1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁

16、补偿费。3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,三、房地产开发企业以其建造的商品房对外进行投资、联营是否缴纳土地增值税的问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。政策依据：财税字【1995】048号,对于以土地（房地产）作价入股进行投或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财

17、税字【1995】048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。政策依据：财税【2006】21号2006年3月2日执行,企 业 所 得 税,政策依据：国税发【2009】31号，云地税二字【2009】30号，国税函【2010】201号，云地税二字【2010】70号,一、销售未完工开发产品取得收入应缴纳企业所得税,1、企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳

18、税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。政策依据：国税发【2009】31号,2、企业销售未完工开发产品的计税毛利率（1）昆明市四城区计昆明市高新区、旅游度假区、经济开发区的非经济适用住房开发项目，其预售收入的计税毛利率不低于15%；（2）各州（市）住房所在地城市的城区和郊区的非经济适用住房开发项目，其预售收入的计税毛利率不低于10%；（3）上述地区以外的其他县、区（市）的非经济适用住房开发项目，其预售收入的计税毛利率不低于5%；,（4）属于经济适用房、限价房和危改房的开发项目，其预售收入的计税毛利率不低于3%。政策依据：云地

19、税二字【2009】30号,3、税金的扣除房地产开发企业按销售未完工开发产品取得的收入缴纳的营业税金及附加、土地增值税等，均可以在当期税前扣除；企业会计上产品完工结算将预售收入结转销售收入时，已扣除的税金等不得重复扣除。政策依据：云地税二字【2010】70号,二、房地产开发企业开发产品完工条件的确认,1、房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。政策依据：国税

20、发【2009】31号,2、房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。政策依据：国税函【2010】201号，2010年5月,三、视同销售收入的确认,1、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实

21、际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：,（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。政策依据：国税发【2009】31号2、企业将开发产品转作固定资产，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，作为内部处置资产，不视同销售确认收入。政策依据：云地税二字【2010】70号,四、计税成本的计算,1、已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位

22、工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,2、企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。3、企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。政策依据：国税发【2009】31号,五、应纳税所得额的计算,企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。实

23、行季度预缴，年终汇算清缴。区别：土地增值税按开发项目进行预征，达到清算条件后按项目进行清算。,房 产 税,一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题,鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。政策依据：国税发【2003】89号计征方式：从价计征、从租计征,二、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题,纳税人因房产、土地的

24、实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。政策依据：财税【2008】152号,三、具备房屋功能的地下建筑征收房产税的问题,1、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所,2、自用的地下建筑，按以下方式计税：（1）工业用途房产，以房屋原价的 60%作为应税房产原值。应纳房产税的

25、税额=应税房产原值 1-30%1.2。（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的80 作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值 1-30%1.2。,3、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。4、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。政策依据：财税【2005】181号，云财税【2006】9号,城 镇 土 地 使 用税,一、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起

26、缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。政策依据：国税发【2003】89号,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。政策依据：国税发【2003】89号,二、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。政策依据：财税【2008】152号,三、关于地下建筑用地的城镇土地使用税的问题,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑

27、用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。,对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。自2009年l2月1日起执行。政策依据：财税【2009】128号,四、对廉租住房、经济适用住房建设用地征免城镇土地使用税的问题,对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。,开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经

28、济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税.政策依据：财税【2008】24号,印 花 税,一、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。0.05%对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。0.05%政策依据：财税【2006】162号二、建设工程勘察设计合同0.05%三、建筑安装工作承包合同0.03%四、财产租赁合同0.1%五、财产保险合同0.1%,六、借款合同0.005%七、购销合同0.03%八、货物运输合同0.05%九、仓储保管合同0.1%十、加工承揽合同0.05%十一、技术合同0

29、.03%十二、营业账簿5元/本，资金账簿(实收资本和资本公积)0.05%十三、权利许可证照5元/本（房产证、土地证、营业执照等）,契 税,一、国有土地使用权出让相关的契税政策,1、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(1)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定:,a评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地

30、产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。b土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。(2)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。,2、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。政策依据：财税【2004】134号3、出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。政策依据：财税【20

31、09】603号,4、土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。政策依据：财税字【1998】96号5、对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。政策依据：国税函【2005】436】号,二、视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征收契税的问题,土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：1、以土地、房屋权属作价投资、入股；2、以土地、房屋权属抵债；3、以获奖方式承受土地、房屋权属；4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。政策依据：契税暂行条例及其细则,三、个人购买商品房缴纳契税的问题,谢 谢！,