标杆地产集团---投资发展---集团投资发展中心项目评审及操作指引课件.pptx

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1、,投资发展中心项目评审及操作指引,投资审批部2018年10月8日,投资发展中心项目评审决策流程,01,市场定位报告撰写指引,02,城市准入及可研信息填写指引,03,投资发展中心项目评审决策流程,01,资料阶段,初判阶段,头脑风暴阶段,可研/投前阶段,投后/交底阶段,六大阶段5个会议+10个报告+10个流程+10个督促,1.初判信息收集2.城市进入报告3.城市准入流程4.信息简报,1.初判报告2.初判审批流程,1.市场定位报告2.方案图纸督促3.会议纪要报告4.头脑风暴流程5.定位审批流程,1.强排审批流程2.成本流程督促3.融资承诺督促4.售价复核督促5.利润率复核督促6.运营节点督促7.销售

2、排期督促8.可研上会报告9.动静测算表报告10.立项流程11.投前合约书流程,交易阶段,1.复盘报告（含系统）2.投后合约书流程3.交底会会议纪要报告4.土地转让协议、股权协议等,1.董事办备案督促2.竞买保证金流程3.财务打款手续督促4.报资及确认督促5.测算敏感性报告6.授权价审批流程7.竞买确认书（竞买合作流程）,注：1、以上“阶段”通常指这个阶段前；2、可研上会报告指可研会系统录入而生成的报告3、报资指报名资料,区域集团定位会,控股头脑风暴会,控股可研会/立项会,区域公司周例会,交底会（工程启动会）,A 项目公告,B 城市准入报告及流程（A+5）,C 初判报告及流程附件（A+1）,D

3、市场定位报告及流程（A+6，C+5）,E 设计方案（A+6，C+5）,F 头脑风暴会议、会议纪要、流程（A+7，E+1）,H 动态测算表（A+10，G+2）,I 可研报告（A+11，G+3）,J 土地评审会议（A+12）（保证金前7天+，根据会议安排）,K 立项、投前目标合约书审批结束（J+1.5且L-2）,N 项目竞拍日,L 董事办、保证金、财务流程（J+3）,M 测算敏感性、授权价（N-1）,G 强排方案流程（A+8，F+1）,复盘报告（N+0.5）,投后目标合约书（N+5）,初判,头脑风暴,可研,拍地,收尾,华南区域集团公开市场运营节点要求（12日上会版）,10个报告（核心报告4个）,城

4、市进入报告信息简报（市调）初判报告市场定位报告头脑风暴会议纪要可研上会报告动静测算表报告测算敏感性报告复盘报告交底会会议纪要报告,初判报告：解决项目评级，初勘详实度问题市场定位报告：解决市场定价及方案方向可研上会报告：解决集团所有条线对项目的认可测算敏感性报告：解决利润率和授权价问题动态测算表：从始至终的工具,一、小众市场基础净利润率不低于10%，不含车位净利润率不低于5%。年自有资金投资回报率不低于45%（此标准为投资底线标准）,三、“大项目”界定标准及利润率要求,三、提升城市能级，防范市场风险，对不同级别城市投资净利润率管控水平进行规范,五、动态上调二线城市卡位标准，匹配临时二线激励机制,

5、四、失信区域暂停拿地的“十条红线”投资发展中心对口规定,项目评判核心 1资料完整,审批流程中的附件要求1、项目静态测算表、动态测算表2、土地拍卖公告和交易文件（公告、规划、配建）3、项目初判流程或项目初判报告、周边市调情况及流程审批意见4、市场定位审批流程或市场定位报告及流程审批意见5、设计方案审批流程或区域控规、红线图、强排方案、日照方案、专项车库方案及头脑风暴会审批意见6、头脑风暴会审批流程7、成本限额及对标,项目评判核心 2投资问题,利润率及自有资金回报率：根据关于2018年下半年投资工作、投资标准要求的通知，将项目利润率进行核对，说明利润率（基础利率+大项目+地段+供需+开盘时间）卡位

6、组成原因，车位货值与利润率关系；住宅：产品定位面积段理由（结合地段考虑），各业态住宅产品溢价系数及支撑理由，丰富产品种类的可行性研究，预售条件；商办：体量占比说明，客群及业态定位，去化及定制销售的可行性，商业2%需给出解释理由；车位：价格满足去化100%要求（不做市场预期），车位数和户数比优化配置，含车位利润率5%，人防可否设置为0售价；供求存价：爆量数据及结论（谨慎or激进）、板块库存满足（无效存量有多少），存量大就要研究去化速度，市场容量和项目规模的矛盾，拆迁量，周边二手房价格，是否为价格洼地、衡量销售周期，项目首开金额；市场竞争：周边项目去化率、去化速度、存量，大项目的影响，周期拐点预判

7、；土地竞争：供地计划表，是否为勾地，报名开发商情况；价格预期：城市人口数量承载项目、项目周边发展规划、对比周边项目品质，其他价值，产品结构性机会（板式、小别墅、高低配），集团认可涨价的其他依据折损考虑：溢出市场判定（受周期影响较大），周边高压线、铁路、塔类、医院、配电、火葬场等不利因素摸排,项目评判核心 3 设计和成本问题,规划条件满足：密度用满、日照模拟（考虑周边遮挡）、产品线丰富度车位设计：控制户数和车位比，压缩数量，地面停车最大化和比例（不考虑人车分流），别墅不做地下室。专项排地库方案。商业设计：盘活思路、商业回路、转角的商业多做一点、体量压缩（能做1层不做2层，3层同理），一层商铺最大

8、化，出入口设计结合商业考虑住宅设计：周边环境提升、做溢价：舒适产品做边套，顶跃送露台成本：限额成本情况对标项目情况优化成本说明：线上数据是否统一，特殊情况说明,10个流程（核心流程3个）,城市进入流程初判审批流程定位审批流程头脑风暴流程强排审批流程立项流程投前合约书流程竞买保证金流程授权价审批流程投后合约书流程,初判审批流程：解决项目拓展权头脑风暴流程：解决方案瑕疵和售价预期问题投前合约书流程：解决测算正误,初判流程前简报,一、项目概况：地段评级（ABC），亩，容积率，计容建面 万。1）价值：公园、学区、医疗、地铁、产业（纳税大户、产业园等），2）影响价值的劣势：高压、配电、塔类、噪音、殡葬3

9、）政策：预售楼层、车位扶持4）城市人口及区人口：二、市场及初步定位：1）城市售楼盘约 个。（宏观）供应 万，销售 万，存量约为 万，去化周期。周边项目售价、去化速度、项目存量：项目1，项目2，。单盘爆量项目，价格，去化速度2）本案定价：高层住宅、小高层、洋房、商业、标准车位、人防车位。（附测算的可省略）三、集团卡位：利润率要求：（基本利率10%+大项目）。四、交易情况：1）（一手）起拍价格 元/，起拍总价 亿，保证金 亿，保证金时间：2018年01月16日，拍卖时间：2018年01月16日，土地款支付节奏：首期3月10日50%，二期5月10日50%：2）（二手）有票价格，预期成交价格，居间条件

10、，预估双方谈妥的时间五、目前问题及突破方法：初判资料缺XX，设计资料缺xx六、内控运营节点及安排计划：初判：2018年XX月XX日；头脑风暴会：2018年XX月XX日；可研会：2018年XX月XX日。七、设计资料核查：务必在初判提起时同步提交（一手地）：1、cad及等高线图 2、规划条件 3、区域控规 4、城市规范 5、竞品户型 6、产品配比 7、初步调研报告（有的提供）,初判流程,头脑风暴会会议纪要流程,投前目标合约书流程,授权价流程,投后流程,9大协调工作,设计部门,控股市场,方案图纸1、头脑风暴前（2-3稿）2、投前调整3、授权价前调整,成本部门,成本流程（可研会前）,售价复核督促利润率

11、复核督促,财务部门,财务打款手续（保证金前）,融资部门,融资承诺书（可研会前）,测算表运营节点,运营部门,报名资料及确认,土地部门,董事办备案（保证金前）,董办部门,销售排期,营销部门,市场定位报告撰写指引,02,市场背景,地块项目属性,竞争市场,项目定位,区域属性配套体系用地条件房价地图项目界定,政策环境 土地市场市场格局 市场量价供需结构 总价结构存量/潜量 案例研究,节点压力竞争策略客群研究竞争总价竞争启示,项目定位 客户定位产品定位 价格定位商业定位 方案测算,报告体系,地块分析,市场分析,项目定位产品初步建议,竞争分析,客户分析,地块分析：区域和配套，决定地块价值,土地价值研判-地域

12、面,经济：GDP、人均GDP、人均可支配收入、消费性支出等人口：常住人口、城镇人口、城镇化率规划：区域/板块未来发展方向、前景、定位板块：板块定位、开发水平、配套水平、价格水平、客户认知概述等,城市区位,城市,区位,地段,地块,地块分析：区域和配套，决定地块价值,土地价值研判-地域面,城市,区位,地段,地块,配套体系,教育：项目几公里内学校配套商业：项目与商业中心的距离医疗：项目几公里内医院配套交通：与机场、高铁站、轻轨站、客运站的距离；交通主干道、国道、省道等行政：与市/县/镇政府的距离景观：海景、江景资源；公园、山林等,市场分析：供应量、容量、存量、爆量,关注内容,一级市场2013-201

13、7年全市商住用地成交面积、成交楼面价2017年至今板块出让地块信息项目周边重点成交地块土地价走势分析,本页意图,从土地的量与价（楼板价），分析政府意图、潜在竞争和风险，制定拿地策略和营销策略：精准拿地、中小规模、高周转、短平快、小步快跑,近期本案附近成交土地位置、价格，图表+数据呈现,市场分析：供应量、容量、存量、爆量,关注内容,二级市场：2013-2017年全市、板块商品住宅供应量各面积段供应套数,本页意图,二级市场：市场年度供求比例分析整体/板块的市场走势，预判所处周期板块年度供求比找板块结构机会,市场分析：供应量、容量、存量、爆量,容量,常态量：正常年份去化量、城市发展、人口导入带来的增

14、量、持续的拆迁计划非常态量：市场向好带来的爆量、短期的拆迁增量,容量分析2013-2017年全市、板块商品住宅成交量价供需结构分析全市、板块成交的产品户型结构，供应成交套数、去化率、均价，推导主流面积段、户型,关注内容,1、分析市场容量、整体市场/板块的供需机会2、年度供需结构，分析市场面的需求，刚需为主？改善为主？认知当地市场主力需求,本页意图,市场分析：供应量、容量、存量、爆量,案例研究供需结构分析：重点参考项目的户型面积段供应、成交套数,关注内容,结合整体市场（宏观）和板块（中观）的供需结构，互相印证，以重点参考项目（微观）精准分析，得出市场的需求结构,本页意图,市场分析：供应量、容量、

15、存量、爆量,总价结构成交结构、成交总价、成交面积段与总价段交叉分析,关注内容,分析市场不同需求：刚需、首改、再改的总价需求是？明确各类需求的红线（禁止值）总价结构：总价断档严重，同质化竞争，同等高价比产品？,本页意图,市场分析：供应量、容量、存量、爆量,关注内容,存量/潜量：三个部分组成：现货存量、已拍待结转地块（未形成项目）、未来六个月潜在供应量去化周期：根据现货存量和平均去化速度，分析去化周期，包括现货去化周期、已拍待结转去化周期和整体去化周期，全市、板块现货存量去化周期、整体存量/潜量去化周期控制在24个月以内节点压力：全市、板块的节点压力，分季度预估入市量，推导入市节点,本页意图,1、

16、整体/板块存量2、存量结构3、板块存量压力及结构机会4、动态存量,市场分析：供应量、容量、存量、爆量,爆量2017年全市/板块成交TOP10的项目：套数、成交面积、均价,关注内容,分析市场的冲量机会、以此预估我们项目的销售周期,本页意图,竞争分析,关注内容,竞争企业：第一梯队：全国化 10强房企第二梯队：全国 11-30强房企第三梯队：区域化 30强后房企竞争项目：规模、销售情况（开盘、整盘）、户型配比、竞争策略、均价、存量竞争关系：直接竞争分析：项目周边的直接竞争，对项目各类销售策略和政策制定的影响力最大，动态研究和分析间接竞争分析：影响到项目的价格、去化速度和质量的竞争关系,本页意图,竞品

17、价格：高溢价？低价跑量？营销策略：快销盘？高溢价？产品优劣势：附加值？品牌及品质：品牌溢价？品牌认可度？竞争策略：差异化竞争？直接竞争？找准相对优势：定位准？价格狠？营销力强？产品力好？,关注内容,客群研究：客户来源、置业目的、置业驱动客群定位：客户圈层、定位,客户分析,本页意图,客群研究：对竞品客户来源、置业驱动、抗性进行分析，得出客户属性：地缘客？外溢客？购房动机？改善/投资/养老/刚需？客户关注要素：配套？绿化？产品舒适度？功能性？客户价格敏感度？,项目定位：户配、价格、总销,价格定位,项目定位,产品定位,产品落位,方案测算,城市准入及可研信息填写指引,03,01,02,03,城市准入,

18、城市面,经济、人口、规划、交通、经济实力、消费力、产业、政策、开发环境,市场面,土地、需求、供应、价格、竞品、品企、客户、溢价、总价,结构机会,土地成本、市场供需、小板块、爆量、产品打造、户型结构、总价结构、客户实力、房开实力、营销环境,风险控制,宏观调控、土地供应、人口导入、库存过大、价格泡沫、开发环境、市场竞争、政策风险,城市准入解决的是：研究新的区域，进入新的市场，考虑哪些问题？,可研信息（市场部分）,房价定价,一手、二手房高层售价、本案高层、车位、商业售价、入市价,供需与竞争,土地供需、拆迁情况,使命定位,土地成本、市场供需、小板块、爆量、产品打造、户型结构、总价结构、客户实力、房开实

19、力、营销环境,市场拐点预判,宏观调控、土地供应、人口导入、库存过大、价格泡沫、开发环境、市场竞争、政策风险,可研录入解决的是：地块概况、地块评估、方案、项目定价、测算表、资金计划等运营指标的问题，包括 战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗。,01,02,03,城市准入,投资信息平台,城市信息,搜索城市名称,投资信息平台,地块信息登记,可研信息,投资信息平台-地块信息登记-可研信息（截图示意）,时间截点：理论上应在头暴会前录入，最迟应在项目头暴会后完成录入。,可研信息,时间截点：可研会前录入（一般：周四开可研会，周三17：00可研系统关闭）。,做一部分存一部分,防止同时录入,及时保存,线下预录,Exce

20、l模板预录,注意事项,问题：在系统上录入信息容易丢失？,建议先在Excel模板上录入，再录入系统，方便修改；系统录入时，每录一部分，保存一部分；防止两人及以上同时录入同一部分。原因：同时录入的话，多次保存同一部分，部分信息会丢失。,防止两人及以上同时录入同一页面,录入模板,01,02,03,城市准入与可研信息系统内容关联,城市准入,关联板块：竞品项目关联内容：项目名称、竞品项目爆量（一手、二手住宅价格）,可研信息,关联板块：房价定价关联内容：本项目周边一手房价格情况（至少三个项目）本项目周边二手房价格情况（至少三个项目）,城市准入与可研信息系统内容关联,城市准入,关联板块：各板块概况关联内容：

21、板块名称关联板块：竞品项目关联内容：竞品项目信息-项目、成交套数、成交均价、成交面积,可研信息,关联板块：土地供需计划关联内容：板块关联板块：供需与竞争关联内容：市场爆量-项目名称、板块、成交套数、成交均价、成交面积,城市准入与可研信息系统内容关联,城市准入 可研信息系统与可研报告的内容关联梳理,城市准入,关联板块：房产市场关联内容：市场供需关联板块：各板块概况关联内容：房地产市场-现存货量、土地计划结转、已拍待结转、2012-2015年平均去化速度,可研报告,关联板块：供需关联内容：整体市场、板块市场-现有存量、已拍待结转、土地计划结转、合计、销售量、现货去化周期、总体去化周期,城市准入、可

22、研信息与可研报告内容关联,可研信息,关联板块：供需与竞争关联内容：土地供需计划-当年拆迁量及后续拆迁计划、拆迁补偿方式及拆迁政策,可研报告,关联板块：供需关联内容：市场拆迁情况,城市准入、可研信息与可研报告内容关联,城市准入,关联板块：竞品项目关联内容：项目、成交套数、成交均价、成交面积,可研信息,关联板块：供需与竞争关联内容：板块、市场爆量,可研报告,关联板块：爆量关联内容：项目名称、板块、成交套数、成交面积、成交均价,城市准入、可研信息与可研报告内容关联,城市准入,关联板块：竞品项目关联内容：项目名称、竞品项目爆量（一手、二手住宅价格）,可研信息,关联板块：房价定价关联内容：本项目周边一手

23、/二手房价格情况（至少各三个项目）,可研报告,关联板块：价格及趋势关联内容：一手住宅价格、周边二手住宅价格,城市准入、可研信息与可研报告内容关联,可研信息,关联板块：房价定价关联内容：高层与其他产品类型售价比参考、本项目建议项目价格,可研报告,关联板块：价格及趋势关联内容：不同物业类型与高层售价比、本项目价格建议,城市准入、可研信息与可研报告内容关联,城市准入,关联板块：房产市场关联内容：市场供需关联板块：各板块概况关联内容：房地产市场-现存货量、土地计划结转、已拍待结转、2012-2015年平均去化速度,可研报告,关联板块：运营指标汇总关联内容：经济（GDP）、人口、百强县（区）,城市准入、

24、可研信息与可研报告内容关联,城市准入,关联板块：房产市场关联内容：住宅成交均价、总体库存、整体去化周期、市场高位与地位时期的单价、市场容量关联板块：各板块概况预售条件、关联内容：现货存量、土地计划结转、已拍待结转关联板块：竞品项目关联内容：项目名称、成交套数,可研报告,关联板块：运营指标汇总关联内容：市场漏斗-市场高位与低位时期的价差、库存、容量、单盘爆量、去库存周期、价格评估、板块去库存周期、预售条件,可研信息,关联板块：房价定价关联内容：本项目高层基础售价,城市准入、可研信息与可研报告内容关联,城市准入,关联板块：房产市场关联内容：土地分析及住宅市场容量（2013-2017住宅供应面积、成交面积、成交均价）,可研报告,关联板块：涨幅预期关联内容：2013-2017全市商品住宅供应成交及价格,城市准入、可研信息与可研报告内容关联,可研信息,关联板块：市场拐点预判,可研报告,关联板块：市场拐点预判,城市准入、可研信息与可研报告内容关联,城市准入,关联板块：竞品地块,可研信息,关联板块：供需与竞争关联内容：应对竞争的预案,可研报告,关联板块：土地供应计划关联内容：地块信息、应对竞争的预案,城市准入、可研信息与可研报告内容关联,市场线标准化文件一览,END,