某地产项目市场定位报告课件.ppt

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1、1,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,2,一：住宅市场调研分析,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,3,本次住宅市场的分析是按板块进行研究，共分为三个板块。每个板块选出典型楼盘分析。这三个板块依次为海星板块、海东板块及红海板块。海星板块典型楼盘：大厦小区、观澜天下、恒基学府公寓、芳华园。海东板块典型楼盘：福地山水文园、东城怡景、馥润嘉园、渤海铭城、山水人家、福地山水文园、丽水御尊、清华园、富吉家园、丽景鸿苑。红海板块典型楼盘：恒基河畔家园、水岸尚城、苹果社区、湾畔书香门第、阳光100、海港花园、鸿基国际、盛景公寓、恒祥湾富贵园、群星国际新城、新龙逸家园、唯美星海、御景

2、湾、翔峰国际花园、MOMA峰汇、翰林书香苑、康家园。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,1、板块划分,4,观澜天下,大厦小区,福地山水文园,山水人家,平安家园,富吉家园,渤海名城,馥润家园,东城怡景,丽水御尊,翰林书香苑,清华园,瑞康家园,芳华园,恒基学府公寓,苹果社区,阳光100,水岸尚品,御景湾,翔峰国际花园,恒基河畔花园,鸿基国际,湾畔书香门第,盛景公寓,恒祥湾富贵园,群星国际新城,新龙逸家园,MOMA峰汇,唯美星海,、在、预售项目位置图,海港花园,丽景鸿苑,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,5,（1）大厦小区6期,1、海星板块楼盘分析,第一部分：

3、鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,6,（1）大厦小区6期,主力户型为二室一厅一卫，面积在48-74，约占总户型配比的63%，以目前销售价格计算总价主力区间为7.4-21.3万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,7,（1）大厦小区6期,项目特点：（1）06年开始开发的项目，市场有一定的知名度。（2）成熟城市配套。,销售评价：（1）走低售价、小面积、低总价的低档盘路线。（2）以中低档客户层为市场发力点。（3）目前六期销售率约35%。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,8,（4）目

4、前销售价格与2007年售价比较：,大厦小区项目销售均价2009年较2007年上涨150元/平。,（1）大厦小区6期,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,http:/,9,（2）芳华园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,10,（2）芳华园,主力户型为二室二厅一卫，面积在88-110，约占总户型配比的55%，以目前销售价格计算总价主力区间为31.5-41.6万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,11,（2）芳华园,推广主题:心中常驻芳华项目特点：（1）城市景观（2）城市配

5、套齐全（3）高层可观海,楼盘评价：（1）本项目具有较好的城市景观资源。（2）以中高档人群为市场发力点。（3）项目销售率约85%。（4）目前销售价格与2007年售价比较：,芳华园项目销售均价2009年较2007年上涨300元/平。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,12,（3）恒基学府公寓,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,13,（3）恒基学府公寓,主力户型为二室二厅一卫，面积在60-98，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算总价主力区间为20-37万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分

6、析,3、具体项目调研分析,14,推广主题:城市中心点 品质生活圈项目特点：（1）城市景观（2）城市配套齐全,销售评价：（1）虽然项目在中心区价格较高，但户型面积较小，总价低。（60-78平户型占48%）（2）以中高档人群为市场发力点。（3）目前销售率为50%。,（3）恒基学府公寓,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,15,（4）天鸿观澜天下,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,16,（4）天鸿观澜天下,主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算总价主力区间为20-27.7万

7、元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,http:/,17,推广主题:中心区 地标级全景宅邸项目特点：（1）现代建筑风格（2）海星板块标志性建筑（3）成熟的城市配套（4）东侧近邻世纪广场，西侧邻港务局,高层可以远观海景,楼盘评价：（1）目前项目主体封顶。（2）本项目具有较好的城市景观资源。（3）以中高档人群为市场发力点。（4）目前销售率为70%。,（4）天鸿观澜天下,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,18,小结：,海星板块是鲅鱼圈传统的核心区，拥有较好的区位资源及城市配套。目前区域内可供开发的地块较少。区域内除

8、从06年开始开发的大厦小区供应多层产品外，其余的项目供应少量高层产品。从海星板块产品供应结构上看，市场供给偏向二室二厅一卫/二室一厅一卫经济性户型。未来该板块的已知待开发为30万平方米，目前该区域产品供给量较少，因此区域竞争相对较弱。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,19,海星板块2009年在售项目与2007年价格涨幅比较：,中低档盘大厦小区涨幅150元/平。大厦小区在鲅鱼圈区域中低档。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,20,楼盘已具有品牌效应，同时中低端客户市场也支撑市场需求。高档盘芳华园涨幅300元/平

9、，该项目现处于现房实景销售阶段较2007年主体施工阶段有一个自然的涨幅，同时该项目地理位置的稀缺性也是其涨价的重要原因。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,21,（1）瑞康家园,2、红海板块楼盘分析,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,22,（1）瑞康家园,主力户型为二室二厅一卫，面积在78-100，约占总户型配比的64%，以目前销售价格计算总价主力区间为20.1-31.5万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,23,项目特点：（1）交通便利。（2）购物、教育等配套齐全

10、。（3）地理位置优越。,（1）瑞康家园,销售评价：（1）以中低档人群为市场发力点。（2）户数/车位比：4户：1停车位。（3）2009年销售均价与2007年销售均价上涨50元/平。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,24,（2）翰林书香苑,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,25,（2）翰林书香苑,主力户型为二室二厅一卫，面积在63-112，约占总户型配比的90.5%，以目前销售价格计算总价主力区间为18.9-41万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,26,推广主题:至

11、尊品质 精品名宅 项目特点：（1）现代建筑风格（2）商业、交通配套（3）教育配套,楼盘评价：（1）以中高档人群为市场发力点。（2）楼盘区位较好。（3）项目销售率为45%左右。销售较好的户型为102-105平的舒适型二室二厅一卫。,（2）翰林书香苑,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,27,（3）苹果社区,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,28,（3）苹果社区,主力户型为二室二厅一卫，面积在70-105，约占总户型配比80%，以目前销售价格计算总价主力区间为20.5-39.7万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,

12、一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,29,推广主题:爱生活 爱苹果 项目特点：（1）现代建筑风格（2）楼盘全部为高层（3）教育、休闲配套,楼盘评价：（1）目前项目工程进入到地基施工阶段。（2）以中高档人群为市场发力点。（3）与红海板块其它楼盘区位比较，位置稍差。（4）目前预售率为20%。,（3）苹果社区,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,30,（4）水岸尚品,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,31,（4）水岸尚品,主力户型为二室二厅一卫，面积在82-115，约占总户型配比的60%，以目前销售价格计算总价

13、主力区间为26-49.7万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,32,（4）水岸尚品,项目特点：（1）现代简约建筑风格。（2）湖水景资源。（3）教育、休闲配套。,楼盘评价：（1）目前项目工程7栋楼进入准现房阶段，1栋主体施工阶段。（2）以高档人群为市场发力点。（3）目前销售率约75%。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,33,（5）恒基河畔花园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,34,（6）恒基河畔花园,主力户型为二室二厅一卫，面积在80-98，约占总户型配比的57.

14、2%，以目前销售价格计算总价主力区间为24.5-45万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,35,（6）恒基河畔花园,推广主题:首席亲水生态经典生活区项目特点：（1）现代简约建筑风格（2）北侧红海河水景资源（3）生活、教育、休闲配套,楼盘评价：（1）项目外部自然景观较好。（2）目前项目进行到地基施工阶段。（2）以中高档人群为市场发力点。（3）开发商采取提前预售，减少资金链压力，预售率约25%。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,36,（7）御景湾,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体

15、项目调研分析,37,（7）御景湾,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,38,（7）御景湾,主力户型为二室二厅一卫，面积在90-130，约占总户型配比的65.26%，以目前销售价格计算总价，主力区间为31.3-63.7万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,39,（7）御景湾,推广主题:城南中心首席亲水宜居生态花园 项目特点：（1）现代简约建筑风格（2）海湖水景资源（3）生活、教育、休闲配套（4）在红海河一侧的楼宇，设有观光电梯,楼盘评价：（1）2007年鲅鱼圈开发区最贵的高档盘，目前在红海区板块已经形成了品牌效

16、应。（2）以高档人群为市场发力点。（3）户数/车位比：3户：1停车位。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,40,（7）御景湾,（4）目前销售价格与2007年售价比较：,御景湾项目销售均价2009年较2007年上涨 250元/平。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,41,（8）阳光100,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,42,（8）阳光100,本项目一室、二室、三室户型配比平均各占34%。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,43

17、,（8）阳光100,推广主题:学府区 精致生活小筑 项目特点：（1）现代建筑风格。（2）生活、交通配套。（3）教育配套。,销售评价：（1）目前是准现房销售阶段。（2）以中档人群为市场发力点。（3）项目销售率90%左右，滞销户型为130平方米的大户型。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,44,（9）鸿基国际,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,45,（9）鸿基国际,主力户型为二室二厅一卫，面积在96-115，约占总户型配比的54%，以目前销售价格计算总价主力区间28.8-41.8万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研

18、究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,46,（9）鸿基国际,推广主题：开发区新城核心 国际化样板社区,项目特色：（1）后现代简约建筑风格（2）人车分流（3）邀请品牌园林设计公司进行园林设计（4）品牌物业公司为物业顾问，封闭智能小区管理,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,47,（9）鸿基国际,楼盘评价：（1）该楼盘板式高层、小高层一梯两户设计，点式高层一梯三户设计。户型设计采用五明设计，强调居住的舒适度，采用舒适型二室二厅、三室二厅设计。（2）以高档人群为市场发力点。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,

19、48,（10）海港花园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,49,（10）海港花园,主力户型为三室二厅二卫，面积在138-150，约占总户型配比的75%，以目前销售价格计算总价主力区间43.4-63.7万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,50,推广主题:大海阳光健康项目特点：（1）现代简约建筑风格。（2）明亮宽敞的落地窗尽显红海河完美景致。（3）生活、教育、休闲、医疗、购物配套。,（10）海港花园,销售评价：（1）目前是现房销售阶段。（2）以港务局内部员工为市场发力点。（3）目前仍未进行市场的全面推广，还未

20、被公众所认知。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,51,（11）盛景公寓,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,52,主力户型为二室二厅一卫，面积在68-85，约占总户型配比的54%，以目前销售价格计算，总价主力区间31.9-41.38万元。,（11）盛景公寓,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,53,推广主题:新城核心LOFT公寓项目特点：（1）现代简约建筑风格。（2）高大而宽敞的空间，主力户型高达5.6米。（3）四大商圈：金融、旅游、高档居住区、中心医院。,销售评价：（1

21、）目前是预售阶段。（2）以中高档人群为市场发力点。（3）目前销售率70%。（4）鲅鱼圈首家推出LOFT公寓概念的楼盘。,（11）盛景公寓,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,54,（12）恒祥湾富贵园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,55,主力户型为二室二厅一卫，面积在65-95，以目前销售价格计算，总价主力区间20.6-37.9万元。,（12）恒祥湾富贵园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,56,项目特点：（1）新古典主义建筑风格。（2）整个小区被外店铺围合。,（12

22、）恒祥湾富贵园,楼盘评价：（1）目前先推出一栋小高层试探市场。（2）目前作为内部销售阶段，每平米优惠500元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,57,（13）群星国际新城,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,58,主力户型为二室二厅一卫，面积在62-102，约占总户型配比的48%，以目前销售价格计算总价主力区间19.4-40.2万元。,（13）群星国际新城,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,59,推广主题:鲅鱼圈首席国际级湾区独家公馆项目特点：（1）新古典主义简约欧式豪

23、邸。（2）内外双景观，多重水系景观。（3）教育、运动、休闲、娱乐配套。,楼盘评价：（1）目前处于正式销售阶段，预计明年中旬交房。（2）以中高档人群为市场发力点。,（13）群星国际新城,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,60,（14）湾畔书香门第,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,61,（14）湾畔书香门第（一期）,一期主力户型为二室二厅一卫，面积在63-98，约占总户型配比的49%，以目前销售价格计算，总价主力区间19.5-39万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,

24、62,二期主力户型为二室二厅一卫，面积在70-100，约占总户型配比的86%，以目前销售价格计算，总价主力区间21.7-39.8万元。,（14）湾畔书香门第（二期）,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,63,推广主题:从小学到高中 读书就在家门口项目特点：（1）周边教育配套齐全。（2）独特的小区景观概念分成四大组团：琴、棋、书、画。（3）优质的物业服务。,销售评价：（1）目前一期项目已经清盘，二期项目也已经进入尾盘阶段，三期预计在10月份开盘。（2）以中高档人群为市场发力点，重点面向重视子女教育的客户群。（3）目前二期销售率约69%，部分三室的大房型销售

25、困难。,（14）湾畔书香门第,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,64,（15）MOMA峰汇,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,65,主力户型为两种：三室二厅二卫，面积在130-153，约占总户型配比的40%；二室二厅一卫，面积在6893，约占总户型配比的39%。,（15）MOMA峰汇,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,66,推广主题:东北之上，首个科技精品住宅项目特点：（1）高科技住宅：恒温、恒湿、有氧、降噪。（2）现代简约建筑风格。（3）多种精装修标准。,销售评价：（

26、1）目前项目仍处于蓄水期。（2）以高端人群为市场发力点。（3）由于项目造价高，因此楼盘售价定位较高很难被市场接受。（4）高科技住宅还未被市场广泛认知。（5）未来鲅鱼圈区域售价及居住品质最高的产品。,（15）MOMA峰汇,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,67,（16）唯美星海,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,68,主力户型为二室二厅一卫，面积在90-128，约占总户型配比的78%，以目前销售价格计算，总价主力区间30-58万元。,（16）唯美星海,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体

27、项目调研分析,69,推广主题:观山 观水 观星海项目特点：（1）周边教育配套齐全。（2）独特的小区景观概念分成四大组团：琴、棋、书、画。（3）优质的物业服务。（4）高层可观山、河、海。,销售评价：（1）以中高档人群为市场发力点。（2）目前预售率约50%，部分三室的大房型销售困难。,（16）唯美星海,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,70,（17）新龙逸家园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,71,主力户型为二室二厅一卫，面积在48-100，约占总户型配比的49%，以目前销售价格计算，总价主力区间15.5-40.

28、9万元。,（17）新龙逸家园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,72,推广主题:精品领袖 塑造经典项目特点：（1）西班牙建筑风格。（2）购物、教育、医疗配套齐全。（3）3号楼独设观光电梯。,销售评价：（1）以中高档人群为市场发力点。（2）目前销售率约62%，部分顶层和三室的大面积房型销售困难。,（17）新龙逸家园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,73,（18）翔峰国际花园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,74,（18）翔峰国际花园,主力户型为二室二厅一卫，面积在65

29、-105，约占总户型配比的54%，以目前销售价格计算，总价主力区间21.9-51.4万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,75,推广主题:自然与人文、建筑与思想和谐共生 项目特点：（1）现代简约建筑风格。（2）海湖水景资源。（3）生活、教育、休闲配套。,（18）翔峰国际花园,楼盘评价：（1）以中档人群为市场发力点。（2）项目销售率73%左右，高层楼盘销售困难。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,76,小结：,在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中，红海板块是非常重要的区域。它是未来鲅鱼圈重要的行政办公区、

30、商业金融区、医疗卫生区、游览娱乐区。红海板块（新城区）也是鲅鱼圈开发热点板块，是开发量最大，开发楼盘最多，中高档楼盘最集中的区域，也是市场关注度最高的板块。红海板块依河傍海，具有高档楼盘所需要的自然资源。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,77,红海板块楼盘已经进入了超大规模的楼盘开发时代，如150万平方米的华海城。由于本区域优势明显，开发商为了追求利润的最大化，不得不提高容积率，侧重小高层、高层开发，使区域内多层产品成为了稀缺产品。红海板块总体看，户型结构较齐全，购房者选择面较广。从市场供给的户型来看，市场的主力户型集中在二室二厅一卫。,第一部分：鲅

31、鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,78,区域内部分开发的楼盘比较注重项目的品质，有的开发商不惜重金力聘知名规划公司。如鸿基国际项目聘请台湾老圃造园公司担当园林规划，并重点宣传。MOMA峰汇花巨资聘请北京凯乐世纪建筑技术有限公司担当建筑规划，打造科技住宅产品。目前已知的红海区域待开发量约450万平方米，红海板块的竞争将进一步加剧。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,79,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,80,红海板块2007年在售项目与2009年价格涨幅比较：,第一部分：鲅鱼圈房地

32、产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,81,中档楼盘瑞康家园涨幅50元/平。瑞康家园2007年销售时已进入准现房销售阶段，目前业主已入住，剩少量现房，采取低价一次性付款方式快速清盘，所以涨幅较小。高档楼盘御景湾涨幅250元/平。2007年红海板块第一个高档楼盘，在红海板块有品牌知名度，同时项目产品的提升是其涨价的主要原因。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,82,（1）山水人家,3、海东板块楼盘分析,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,83,（1）山水人家,主力户型为三室二厅一卫，面积在97-1

33、15，约占总户型配比的53%。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,84,推广主题:以自然定义生活真谛 项目特点：（1）西班牙建筑风格。（2）成熟城市配套。（3）南侧为青龙山公园。,楼盘评价：（1）以高档人群、中大户型住宅为市场发力点。（2）项目样板区建成后，产品再投放市场。（3）预计销售均价在4000元/平以上，将会成为老城区高档楼盘的价格 标杆。,（1）山水人家,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,85,（2）福地山水文园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,86,（2）

34、福地山水文园,主力户型为二室二厅一卫，面积在84-94，约占总户型配比的74%，以目前销售价格计算，总价主力区间为27.5-37.4万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,87,项目特点：（1）新古典主义建筑风格。（2）成熟城市配套。（3）项目为南向坡居地，西、北向为碧霞山公园。,楼盘评价：（1）本项目具有较好的城市景观，成熟的城市配套，并请知名的 设计单位担当设计，进行高品质楼盘开发。（2）以高档人群为市场发力点。（3）目前预售约60%。,（2）福地山水文园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,88,（3）平

35、安家园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,89,（3）平安家园,主力户型为二室二厅一卫，面积在70-95，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算，总价主力区间为18.1-29.3万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,90,项目特点：（1）建筑立面简洁明快。（2）成熟城市配套。（3）项目北侧近邻青龙山公园。（4）楼盘建筑品质较高，建筑立面采用了高品质材质（氟碳漆、干 挂理石。,楼盘评价：（1）本楼盘建筑品质较高。（2）以中档人群为市场发力点。（3）目前销售约90%。相对滞销的产品集中在六层、阁楼及跃层 产

36、品。,（3）平安家园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,91,（4）富吉家园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,92,（4）富吉家园,富吉家园一期,主力户型为二室一厅一卫，面积在65-75，约占总户型配比的43%，以目前销售价格计算，总价主力区间为15.9-22.4万元。,注：不含6层跃阁楼户型面积。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,93,（4）富吉家园,富吉家园二期,主力户型为二室二厅一卫，面积在76-92，约占总户型配比的67%，以目前销售价格计算，总价主力区间为

37、22.6-29.3万元。,注：不含6跃阁楼户数,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,94,项目特点：（1）项目具有规模效应。（2）成熟城市配套。（3）青龙山山体公园东侧，具有自然景观资源优势。,销售评价：（1）以中档人群为市场发力点。（2）目前一期销售率约80%。二期接受预定，预定率约40%左右。,（4）富吉家园,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,95,（5）清华园二期,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,96,（5）清华园二期,主力户型为二室二厅一卫，面积在75-110，

38、约占总户型配比的70%，以目前销售价格计算，总价主力区间为21.7-40.6万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,97,项目特点：（1）交通便利。（2）购物、教育等配套齐全。（3）地理位置优越。（4）大盘的规模效应及品牌效应。项目具有规模效应。,销售评价：（1）以中档人群为市场发力点。（2）二期销售率约85%左右。,（5）清华园二期,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,98,（3）目前销售价格与2007年售价比较：,清华园二期2009年销售均价较2007年比较，高层上涨150元/平，多层上涨200元/平。,（

39、5）清华园二期,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,99,（6）东城怡景,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,100,（6）东城怡景,主力户型为二室二厅一卫，面积在80-95，约占总户型配比的78%，以目前销售价格计算，总价主力区间为21.6-34.5万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,101,（6）东城怡景,推广主题:与公园 学校为邻项目特点：（1）现代建筑风格。（2）成熟城市配套。,销售评价：（1）以中档人群、小面积住宅为市场发力点。（2）目前项目销售率约80%。

40、,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,102,（7）馥润嘉园 距本项目约100米,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,103,（7）馥润嘉园 距本项目约100米,主力户型为二室二厅一卫，面积在58-70，约占总户型配比的60%，以目前销售价格计算，总价主力区间为11.5-20.7万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,104,（7）馥润嘉园 距本项目约100米,推广主题:繁华深处 情怀人居项目特点：（1）现代建筑风格。（2）成熟城市配套。,楼盘评价：（1）以中档人群、小面

41、积住宅为市场发力点。（2）目前一、二期总的销售率约75%。小面积、低单价的阁楼、84-93平的小三室销售速度相对较慢，主力户型58-70平的二 室一厅一卫销售速度相对较快。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,105,（8）渤海铭城,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,106,（8）渤海铭城,主力户型为二室二厅一卫，面积在46-68，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算，总价主力区间为6.7-21.5万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,107,推广主题:大而全的

42、生活社区项目特点：（1）现代建筑风格。（2）成熟城市配套。（3）在老城区中项目位置稍偏。,楼盘评价：（1）以中低档人群、小面积住宅为市场发力点。（2）目前的销售率约65%。多层部分销售约90%左右，小高层部分 销售率约20%左右。小高层销售不好，是因为小高层销售价格 比多层销售价格要高，平均售价高250元/平。,（8）渤海铭城,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,108,（9）丽水御尊,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,109,（9）丽水御尊,主力户型为二室二厅一卫，面积在67-90，约占总户型配比的60%，以目

43、前销售价格计算，总价主力区间为6.7-21.5万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,110,（9）丽水御尊,项目特点：（1）欧洲德式建筑风格。（2）核心景观中央水系设计。（3）封闭式物业管理服务。（4）成熟生活配套。,楼盘评价：（1）以中低档人群、小面积住宅为市场发力点。（2）目前的销售率约95%以上。剩余房源约40套左右，尾盘销售采 用低价销售策略。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,111,（3）目前销售价格与2007年售价比较：,丽水御尊项目销售均价2009年较2007年下降200元/平，原因：所剩房

44、源居住品质差，同时开发商采取尾盘快速清盘策略。,（9）丽水御尊,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,112,（10）丽景鸿金苑,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,113,（10）丽景鸿金苑,主力户型为二室二厅一卫，面积在74-89，约占总户型配比的55%，以目前销售价格计算，总价主力区间23.5-34.5万元。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,114,推广主题:公园里的家 项目特点：（1）西班牙建筑风格。（2）购物、教育、医疗、金融配套齐全。（3）独特的自然景观青龙山公

45、园。,（10）丽景鸿金苑,楼盘评价：（1）目前正处于项目预售阶段。（2）项目地原有住房尚未拆迁。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,115,小结：,海东板块总体看，户型结构齐全，市场细分比较明显。福地山水文园、山水人家项目具有自然资源及城市配套优势走高端路线。福地山水文园主推的84-94平的二室二厅一卫的主力户型与山水文园一期即将推出的97-115平的三室二厅一卫的主力户型形成差异化竞争。中档楼盘主力户型为80-95平的二室二厅一卫。中低档楼盘主力户型为46-70平的二室二厅一卫。海东板块楼盘供应以多层为主，小高层为辅。目前已知的海东板块待开发量为85

46、万平方米，主要是在建楼盘未来的开发量。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,116,海东板块2007年在售项目与2009年价格涨幅比较：,清华园二期2009年销售均价较2007年比较，高层上涨150元/平，多层上,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,117,涨200元/平。清华园项目处于海东板块传统的居住区，同时目前该项目为现房实景销售阶段，较2007年处于施工阶段的清华园二期，有销售阶段不同，而引起的价格自然提升。丽水御尊销售均价2009年较2007年比较，下降200元/平。丽水御尊整个项目销售已达到95%以上，

47、处于清盘阶段。该项目采取清盘阶段降价销售策略，将稍差的产品快速销售。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,3、具体项目调研分析,118,在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中，红海板块、海东板块是鲅鱼圈房地产发展的重要的区域，尤其是红海板块是发展的重中之重。海星板块目前区域较少，未来市场开发量也不大，区域的竞争相对较弱。房地产市场供给量持续增大，住房空置率也将增大。目前已知的市场待开发量约为465万平方米，未来楼盘之间的竞争也必将演变为市场份额的竞争，这也促使开发商不断提高自身的业务水平和开发能力。那些水平低、理念差的楼盘市场压力将大增，市场将重新洗牌，开发企业优胜劣汰。,

48、第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,4、调研分析结论,119,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,4、调研分析结论,鲅鱼圈从楼盘的开发建筑风格上看，项目建筑风格主要以现代风格、欧式风格、新古典主义风格为市场的主流。从区域市场建筑类型上看，红海板块小高层、高层为区域市场的主力，海东板块仍然以多层为区域市场的主力。海星板块供应多层、高层主力。随着开发商水平提高，开发产品品质将逐步上升，出现规模大盘，产品更加丰富，市场细分更加细化。鲅鱼圈的开发商也更加注重项目的整体规划、项目的绿化景观。已将规划、绿化、景观作为提升项目的素质和品质的重要途径。,120,虽然2008

49、年的国际金融危机，给鲅鱼圈这个以外来人口拉动市场需求的城市带来了重创。但总体房价与2007年相比，略有上升。鲅鱼圈区域房地产政策相对宽松，不少楼盘销售许可未审批下来，就进行预售。同时鲅鱼圈政府对房地产行业扶植力度较大，比如2009年5月的房交会，鲅鱼圈政府推出了普通购房者补助400元/平，公务员补助600元/平。从户型供给的整体来看，鲅鱼圈供给的主力户型为二室户型，其中二室二厅一卫是市场的主力产品。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,4、调研分析结论,121,鲅鱼圈住宅产品供给分析表：,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,鲅鱼圈住宅产品供给详见下表：,4、

50、调研分析结论,122,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,一、住宅市场调研分析,4、调研分析结论,123,二：典型竞争对手分析,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,124,馥润嘉园、渤海铭城、富吉家园、平安家园、东城怡景、丽景鸿金苑是本案的主要竞争对手，其项目变化趋势值得重点本项目的关注。馥润嘉园地处桃花潭路东段，该项目以成熟的居住区域、小面积、低总价作为市场发力点。主力户型面积58-70平，占已推出户型配比的60%。主力总价区间在11.5-21万元。该项目共11栋多层，目前已推出9栋多层，未来将推出2栋多层。市场供给量有限。该项目阁楼、小三室销售速度较慢。,第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究,二、典型竞