济南土地利用总体规划修编课件.ppt

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1、1,第二章 房地产价格评估理论基础,第三节 产权理论一、产权与房地产产权二、我国房地产产权的类型,2,房地产是资产的一种形式，而资产是由资源衍生而来的。资源之所以成为资产，与产权界定有直接的关系。“产权”一词来源于西方，其本意仅指财产所有权。但是，随着人类社会经济的发展，仅所有权已不能满足人们日益复杂的社会经济关系和需要，人们除了对自己的物享有权利外，往往还需要利用他人之物或与他人之物发生关系，如为了便利土地耕种或便于通行而设地役权、为了获得借贷资金而设（不动产）抵押权、为了充分利用土地增加收益而设地上权等。新制度经济学家诺斯认为，有效的产权制度是促进经济增长的关键，一个有效率的经济组织在西方

2、的发展正是西方世界兴起的原因。产权及其制度安排也是房地产估价的根本，同一房地产由于产权设置的不同将会有不同的价格。,3,一、产权与房地产产权,1.产权的概念 产权是指财产权，即存在或设定在一切客体之中或之上的完全权利。所谓完全权利般认为它包括占有、使用、收益和处分的权利。在众多的权利中，对财产权起决定作用的是占有权，如果没会占有权，财产权就成了一个空壳。其次是使用权、收益权和处分权。,4,占有权是对物的一种权利，是占有的法律表现（占有是事实，是对物的实际控制的事实状态，不能形成权利）。其他权利，如使用权、收益权和处分权都是以占有权为前提的。使用权是按照物的性质和用途，通过对物的利用，满足使用人

3、生活或经营需要的权利。它是可以直接行使于所有物之上的权利，也可以以所有权和使用权相分离为条件，按法律或合同的规定，按指定的用途使用物。,一、产权与房地产产权,5,收益权是在物之上获得经济利益的权利。收益权既是所有权在经济上得以实现的形式，所有人可以根据自己的意志取得物的全部收益，也可以仅保留部分收益权利。处分权是指在法律规定的范围内，处理物或财产的权利。处分权是财产权的最根本的权利，处分权的行使可以决定物的归属和产权的存在、消灭或转移。,一、产权与房地产产权,6,2.房地产产权 房地产产权是财产权在房地产上的具体化，即存在于土地和房屋上的，以所有权为核心的一系列排他性权利的集合。,房地产产权既

4、要反映产权的基本特征，又要体现土地和房屋的产权特征：排他性主体的特定性房地产权的法定性产权的可分离性产权必须在经济上得以实现土地和房屋产权主体的一致性,一、产权与房地产产权,7,产权制度改革是我国经济体制改革和市场经济发展的重要内容，房地产产权制度改革是房地产业发展和房地产市场发育的前提，而土地有偿使用制度改革是其中的核心。房地产产权制度的建立与产权类型的确定是房地产估价的法律基础。,二、我国房地产产权的类型,8,通过多年的改革实践，我国已初步建立具有我国特殊土地使用制度的房地产产权制度：国家实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制；国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度；

5、国有土地所有权与使用权相分离，准许土地使用权依法进入土地（房地产）市场；承认土地使用权、房地产开发经营权、房地产抵押权等权益的存在，并为法律所确认和保护。,二、我国房地产产权的类型,9,（一）我国房地产产权类型体系,房地产产权类型,所有权,使用权,他项权利,二、我国房地产产权的类型,10,土地所有权,房屋所有权,国家所有,集体所有,村农民集体所有土地,村内两个以上农业经济组织所有土地,国家所有,集体所有,个人所有,独有,共有,共同共有,按份共有,所有权,二、我国房地产产权的类型,11,使用权,国有土地使用权,集体土地使用权,房屋使用权,城镇国有土地使用权,农村国有土地使用权,农村土地使用权,农

6、村居民宅基地使用权,集体非农业建设用地使用权,自用房屋,租赁房屋,二、我国房地产产权的类型,12,他项权利,土地他项权利,房屋他项权利,抵押权 地役权 租赁权 空中权 地上权 地下权,抵押权 租赁权 典当权 安全权采光通风权,二、我国房地产产权的类型,13,（二）房地产所有权类型及其职能1所有权类型（1）国有土地 国有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收益和处分的权利。这不仅表现为土地所有权的本质：绝对性、排他性和永久性，而且体现于其无限制性，即国有土地为国家最高法律所确认和保护，拥有对国有土地的最终处分权。,二、我国房地产产权的类型,14,我国国有土地主要包括三个部分：城市市区的土地；国家

7、未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地等；农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外）。如国营农、牧、林场使用的土地；按照法律规定程序征用的土地；国家有关部门根据法律规定划定的名胜古迹、自然保护区、公用设施、国防军事用地等特殊用地。,二、我国房地产产权的类型,15,国家土地所有权的唯一主体是中华人民共和国，其所有权由国务院代表国家行使。国家实行土地所有权与使用权相分离的原则，“国有土地实行有偿、有限期使用制度”，通过有偿出让的土地使用权可以依法进入土地（房地产）市场，但行政划拨的国有土地使用权除外。,二、我国房地产产权的类型,1

8、6,（2）集体所有土地集体土地所有权是我国土地公有制的另一表现形式。包括：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体所有土地同样具有对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利，但其权利的完全性和充分性在一定条件下受到一定的“限制”，“国家因公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。,二、我国房地产产权的类型,17,集体所有土地的限制主要表现为：国有土地与集体所有土地存在让渡，但只能是单向的，即由集体所有土地通过法定程序征用为国有土地，而不是相反。集体所有土地的最终处分权属于国家。如国家因铁路、公路等大型交通设施

9、或其他基础设施如环境保护等建设的需要而需征用集体所有土地的，集体土地所有单位应服从国家建设和发展的需要，同意征用，具有明显的强制性；集体所有土地的经济利益得不到应有的满足。尽管对集体所有土地的征用有一定的经济补偿，但仅仅是补偿，并非是对等的经济交换关系，也不考虑实际的市场情况及其发展趋势。然而，土地的价格主要地是由土地未来能给所有者或使用者可能带来的经济收益所决定的，而不是过去的收益水平。过去的收益水平仅是一种参考。,二、我国房地产产权的类型,18,（3）公有房屋1）国家房屋所有权 这是我国社会主义全民所有制在法律上的体现，是国家财产所有权的重要组成部分。国有房产是我国城镇房屋产权的主要部分，

10、主要包括：直管房屋国家授权城镇房地产管理部门直接管理的公房；自管房屋国家授权给机关、团体、企事业单位自行管理的公房，以及军队持有的、全民所有制、集体所有制企业单位持有的自管房屋。,2）集体房屋所有权 这是我国劳动群众集体所有制在法律上的体现，是我国社会主义房屋公有制的另一表现形式。集体房屋所有权的主体可以是具有法人资格的各种集体组织。集体房屋所有权所涉及的房屋主要是城镇集体组织的工业、商业、交通运输业、建筑业、文化教育等建筑物及其设施。,二、我国房地产产权的类型,19,3）个人所有独有共有A.按份共有：共有人可以分别按各自所有的份额分享权利和义务。B.共同共有：所有权主体为两个以上，每个产权人

11、对房屋都享有所有权，都具有独立的法律地位，但产权的实现需经全体共有人的同意，未经全体共有人的同意的民事行为无效。与集体所有的区别在于：集体所有的主体是单一的一个，其集体成员不具有独立的法律地位，而是由集体组织行使权利和义务。,二、我国房地产产权的类型,20,2.房地产所有权的权能（1）占有权，指产权主体对土地或房屋的实际的掌管或控制。（2）使用权，是产权主体按照土地或房屋的性能和用途进行事实上的利用和运用。（3）收益权，是产权主体在土地或房屋获取经济利益的权利。（4）处分权，是产权主体在法律允许范围内对土地和房屋的处理权利。,二、我国房地产产权的类型,21,（三）房地产使用权类型及其权能1.房

12、地产使用权类型（1）城镇国有土地使用权 是指国有土地使用者依照法律规定或合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。国有土地使用权取得的途径是：行政划拨、有偿出让。,二、我国房地产产权的类型,22,国有土地使用权的有偿出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。主要包含以下内容：国有土地使用权有偿出让的主体是国家，政府是国有土地产权的唯一代表；国有土地使用权有偿出让的客体是城市规划范围内的国有土地使用权，除法律规定可以行政划拨的土地；国有土地使用权的出让是有年期限制的，其最高出让年限按用途不同而不同：居住用

13、地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，工业、综合和其他用地50年；土地使用者需向国家支付土地使用权出让金。出让形式有拍卖、招标和双方协议等三种，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标形式；没有条件不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式，但其出让的土地使用权出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,二、我国房地产产权的类型,23,除上述土地使用权的有偿使用外，还存在行政划拨的情况。行政划拨的土地使用权主要有：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。,二、我国房地产产权的类型,24

14、,（2）集体土地使用权。主要指农村集体土地使用权，是指农村集体土地使用者依照法律规定或合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。农村集体土地使用权取得的途径有：农民通过集体承包获得一段时间的农地经营权；组织和个人与集体协商通过政府审批的方式获得建设用地使用权。(3)房屋使用权 指房屋使用人依房屋所有人的意志，依照法律规定或合同规定，取得对房屋的实际占有和使用的权利。这里的房屋使用权是指与房屋所有权相分离，具有独立民事权利的相对独立的权利。,二、我国房地产产权的类型,25,2房地产使用权权能(1)占有。指使用权人对房地产实行控制或支配的权利，是使用权的前提和基础。(2

15、)使用。是依照法律规定或合同规定，对房地产利用和运用的权利。(3)收益。是使用人享有使用土地和房屋的权利，它是基于使用房地产而取得的经济收入。(4)处分。使用人处分不同于所有人处分，使用人无权决定房地产的命运，只能依照法律规定或合同规定转让房地产。,二、我国房地产产权的类型,26,（四）房地产他项权利我国房地产他项权利的类型有：1抵押权。房屋所有权和以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。2地役权。为了自己使用土地的便利，按照法律规定在他人使用的土地或房屋上设定的通行、取水、排水等权利称为地役权。3租赁权。我国的房屋及以出让方式取得的土地可以出租。4典当权。是产权人将房地产以商定的典价典给承

16、典人，承典人在典期内享有对房地产的使用和管理权的行为。此外，房地产他项权利还包括安全权、采光通风权、地上权、地下权、空中权等。,二、我国房地产产权的类型,27,第二章 房地产价格评估理论基础,第四节 供求理论一、供求理论*二、房地产的供求与价格,28,一、供求理论,（一）基本概念价格 需求 供给 均衡价格（二）需求法则 所谓效用，是指消费者在某种条件下对某种商品的消费所产生的主观上和心理上的满足程度。边际效用是指当商品的消费量增加一个单位时总效用的增加量，在数学形式上表现为效用函数的一阶导数。边际效用递减法则是经济学中报酬递减规律在消费方面的反映，其可表示为：在一定时期内，边际效用随着商品消费

17、量的增加而不断减少；或在一定时期内，总效用随着商品消费量的增加而增加，但总效用的增加量却不断减少。,29,在边际效用递减法则的制约下，商品价格与个人需求量之间反比关系：在其他因素不变情况下，如果某商品价格上升，则消费者对该商品的消费量将减少；同理，如果某商品价格下降，则消费者的消费量将增加。上述个人消费量与商品价格间的关系的集合则构成了市场需求法则：市场需求量与商品价格之间呈相反方向变化的关系，即在其他因素不变的情况下，若某商品价格提高，则该商品的市场需求量将下降；若某商品价格降低，则该商品的市场需求量将增加。,一、供求理论,30,市场需求法则反映了市场需求量与商品价格间的一般规律，其需求曲线

18、表现为在以商品价格P为纵轴、商品数量Q为横轴的坐标系中，是一条从左上至右下的负斜率曲线D。,一、供求理论,31,（三）供给法则 与市场需求一样，市场的供给是众多分散经营决策的个体投资者供给行为的总和。投资商的投资目标是利润最大化，但在商品生产过程中，同样也受报酬递减规律的制约：在技术不变、其他生产要素投入量不变的条件下，连续地增加某一生产要素的投入量，到一定数量后，所得的产量的增量是递减的。,一、供求理论,32,市场上分散经营决策的个体投资者对商品的供给量与市场价格存在正比关系：在其他条件不变情况下，某商品的市场价格升高，则该商品的市场供给量将增加；反之，某商品的市场价格降低，则该商品的市场供

19、给量将减小。由众多分散经营决策的个体投资者的市场供给行为的集合构成了市场供给法则：市场供给量与商品价格间呈同方向变化的关系，即在其他因素不变的情况下，若某商品价格升高，则该商品的市场供给量将增多；若某商品价格降低，则市场供给量将下降。,一、供求理论,33,市场供给法则反映了市场供给量与商品价格间的一般变化关系，其供给曲线表现为商品价格P-商品数量Q坐标系中是一条正斜率的曲线S，其基本特征是从左下向右上倾斜。,一、供求理论,34,（四）市场均衡价格 需求与供给是市场中的一对矛盾，既相互对立又相互协同，它们共同运动，相互作用，逐渐达到市场均衡，形成价格。,一、供求理论,35,(五)需求弹性和供给弹

20、性1.需求弹性：用来说明商品的价格、收入等自变量发生变化后，需求量因之发生变动的程度。商品需求价格弹性商品需求收入弹性商品需求交叉弹性影响因素：商品的可替代性、商品在消费者预算支出中所占的比重、商品用途的多寡、适应新价格所需时间。2.供给弹性（供给的价格弹性）：表示一定的商品或劳务的价格变动所引起的供给量的增减变化程度。影响因素：成本因素、时间因素。,一、供求理论,36,（一）土地的供求与价格1.对于一个地区或城市而言，土地供给数量基本上是固定的，土地价格由土地需求量决定。,二、房地产的供求与价格,37,2.就某一用途的土地而言，供给是有弹性的（土地用途具有多样性和相互转换性）,二、房地产的供

21、求与价格,38,（二）房地产的供求与价格1.影响房地产需求的因素(1)房地产的价格水平。(2)消费者的收入水平。(3)相关房地产的价格水平。(4)消费者的偏好。(5)消费者对未来的顶期。2.影响房地产供给的因素(1)房地产的价格水平。(2)开发成本。(3)房地产开发技术水平的提高。(4)开发商对未来的预期。,二、房地产的供求与价格,39,3.房地产均衡价格,二、房地产的供求与价格,40,4.房地产需求弹性和供给弹性(1)房地产需求弹性可分为房地产需求价格弹性、房地产需求收人弹性和房地产需求的交叉弹性。房地产需求价格弹性是指房地产的价格变动所引起的本身需求量的变动程度。房地产需求收入弹性是在消费

22、者爱好、房地产本身的价格和其他价格不变时，计量消费者的收入水平变动导致房地产需求量变动的程度。房地产需求的交叉弹性是指房地产的替代品或互补品价格发生变动的百分比导致房地产的需求量产生的变动程度。影响房地产需求弹性的因素有：房地产的可替代性；房地产在消费者预算支出中所占的比重；房地产用途的多寡；房地产适应新价格所需的时间。,二、房地产的供求与价格,41,(2)房地产的供给弹性也称供给的价格弹性，表示房地产价格变动所引起的供给量的增减变化程度。影响房地产供给弹性的因素有：成本因素、时间因素。由于房地产开发周期比较长，所以，从短期看房地产的供给弹性是比较小的；但从长期看，由于开发商有时间对市场供求状况作出反应调整开发量，因此，房地产的供给弹性是比较大的。,二、房地产的供求与价格,42,5房地产具有明显的区域性特征 房地产市场是典型的区域性市场。此外，房地产市场可以依据房地产的不同类别进行市场细分，因此，在进行房地产价格评估时，我们要重点关注本地区本类房地产的供求状况。,二、房地产的供求与价格,