【管理课件】房地产评估授课教案.doc

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1、房地产评估授课教案第一章 房地产与房地产估价概述教学时数：2课时教学目的和要求：掌握房地产的概念、特征与类型；了解房地产估价的概念和目的；了解房地产估价的必要性教学重点：房地产、房地产估价概念教学难点：房地产的特性、种类教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。教学内容：第一节 房地产的概念和特性一、房地产的整体概念 (一)房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中： 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是

2、分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。 （二）房地产的实物、权益和区位 1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。 2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。 在不同类型的资产中，实物和权益

3、对价值的影响是不同的： （1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物 的价值 （2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益 的价值。 （3）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权(如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等)，价值就有很大的差异。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值

4、也可能有很大的不同。 3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 如果区位不同，价值可能有很大的不同。 (三)房地产的存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在

5、形态： 1、 土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进人市场需要补交的土地使用权出让金等的数额，就只单独评估土地的价值。对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：(1)无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；（2）考虑建筑物存在对土地价值的影响。 2建筑物。建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估

6、价等，都只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有2种做法：(1)无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。 3房地。当实物形态上土地与建筑物合成一体，估价时也把它们作为一个整体来看待。在现实房地产估价中，建筑物已开始建设但尚未建成的房地产，即“在建工程”(包括停缓建工程)，往往成为估价对象；也有要求对正在开发建设或计划开发建设，但尚未出现的房地产，如期房(虽然称为期房，但实际上包含土地)进行估价；还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已经消失的房地产进行估价，如对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；估价对象也可能是房地

7、产的某一部分，如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分；另外，房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某一可供直接使用的宾馆或办公楼的交易做估价，该评估价值除了包含该宾馆或办公楼的建筑物及其基地的价值，还可能包含其中的设施、设备(如室内配备的家具、电视机、电话机等)的价值。 概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体；(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体)；(6)未来状况下的房地产;(7)已经消失的房地产；(8)现在

8、状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；(9)房地产的局部，如某幢公寓中的某套房；(10)包含有其他资产的房地产；(11)作为企业整体的一部分的房地产。 二、房地产的特性 房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个： （一）不可移动性（又称位置固定性） 房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，所以，房地产市场不存在

9、全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。 （二）独一无二性 房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。 （三）寿命长久性 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完 成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。 由于具有寿命长久性，房地产可

10、以给其占用者带来持续不断的利益。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，续期的到续期届满，土地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很

11、好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。 （四）数量有限性 由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。 房地产的数量有限性，使得房地产具有独占性。一定位置，特别是好位置的房地产被人占用之后，则占用者可以获得生活或工作场所，并享受特定的光、热、空气、雨水和风景，还可以支配相关的天然资源和生产力。在市场经济中，这项权利除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。 讲一步来看，房地产数量有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处(这是房地产供给不

12、同于一般商品供给的最主要之处)。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。但这些又要受到资金、交通、建筑技术、环境等的制约。 （五）用途多样性 用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。 多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。 从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。 （六）相互影响性 相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。外部影响有正有负。如果某个人的一项经济

13、活动会给社会上其他成员带来好处，但他自己却不能由此而得到补偿，此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益。这种性质的外部影响被称为外部经济。相反，如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本。这种性质的外部影响被称为外部不经济。房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。 （七）易受限制性 政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的： 1管制权。政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市

14、规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。 2征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。 3征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。 4充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。 房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。 （八）价值高大性 房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大. （九）难以变现性 房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一

15、宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。 （十）保值增值性 引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：(1)对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理；(2)通货膨胀；(3)需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外

16、部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。 通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵抗通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。房地产通常具有这种功能。 房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的.在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。另外，中国大陆的土地价格由于是有期限的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限

17、的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限会降为零，所以，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。第二节 房地产的类型一、按用途来划分的类型 房地产按其用途来划分，主要分为下列10类： 1居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 2商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 3办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。 4旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。 5餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 6娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔

18、夫球场等。 7工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 8农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。 9特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。 10综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。 二、按开发程度来划分的类型 房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5类： 1生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 2毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。 3熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 4在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可

19、能停工了多年。 5现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。 三、按是否产生收益来划分的类型 房地产按其是否产生收益来划分，主要分为下列2类： 1收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。 2非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在

20、本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某幢公寓或某座商务办公楼，目前尚未出租出去，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和商务办公楼大量存在着出租现象，在直接产生着经济收益，该尚未出租的公寓和商务办公楼的收益可以通过比较法来求取。 四、按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： 1出售型房地产。 2出租型房地产。 3营业型房地产。 4自用型房地产。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。第三节 房地产估价概述一、房地产估价的概念从

21、专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。现对上述房地产估价概念中的一些关键术语解释如下：(一)专业估价人员专业估价人员是指经房地产估价人员资格教学基本合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。 一名合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价诚实程度的要求。在此特别要强调职业道

22、德的重要性。 (二)估价目的 估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。 不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让(包括买卖、交换、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。 不同的估价目的将影响估价结果。估价目的也限制了估价报告的用途。 针

23、对不同的估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值标准和非公开市场价值标准两类。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。公开市场价值，是指在公开市场上最可能形成的价格。而公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的，在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 (三)估价原则 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。 (四)估价程序 估价程序是指房地产估价全过

24、程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 (五)估价方法 房地产估价有三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外还有一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。 (六)影响房地产价格的因素 从大的方面来说，有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素。在不同地区、不同时期，各种因素影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。 (七)估价时点 估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。(八)客观合理价格或价值的估算和判定 客观

25、合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。 估算和判定是一种估计。是估计就会有误差。但这种误差又不是无限度的，必须在一个合理的范围内。一般认为误差在上下15%之内是允许的 还值得指出的是，估价不同于定价。估价只是为当事人提供公平可信的价格参考依据，并不取代当事人的民事权利，而定价往往是当事人的行为。房地产的最终成交价格应由当事人自己决定，当事人出于某种目的可以使其成交价格高于或低于正常价格。 最后，正确地理解房地产估价，还需要把握下列2点： 1房地产估价是科学与艺术的有机结合。 2房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。二、

26、房地产估价的必要性1、理论上房地产估价的必要性 一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。 具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”。房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。 2、现实中对房地产估价的需要 (一)房地产交易的需要 (二)房地产抵押的需要 (三)房地产典当的需要 典当是出典人将自己的房地产让与他人使用、收益，以获得相当于卖价的资金(典价)，但保留该房地产的所有权，待日后有能力时可以返还典价回赎该房

27、地产；而典权人则以支付低于买价的资金(典价)，取得房地产的占有、使用和收益的权利，且日后还有取得房地产所有权的可能(当典权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取得房地产的所有权)。 (四)房地产保险和损害赔偿的需要 房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。其他方面的房地产损害赔偿，如施工挖基础不慎造成邻近房屋倾斜，对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损害的，也需要房地产估价。 (五)房地产税收的需要 有关房地产的税收种类很多，

28、如房产税、地价税、土地增值税，土地与房屋合征的房地产税，房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收一般是以房地产的价值为课税依据。 (六)房地产征用拆迁补偿的需要 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家在征用、拆迁这些房地产时，要给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。确定这些补偿额，就需要房地产估价。 (七)处理房地产纠纷和有关法律案件的需要 (八)企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要 (九)房地产管理的需要 比如确定定期公布的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价；如何调整土地使用权出让金，需要

29、估价等。 (十)其他方面的需要 比如把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配，就需要进行房地产估价。第二章 房地产价格教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握房地产价格的概念、特征与类型，掌握房地产供求与价格的关系，掌握房地产价格的特征与种类，了解房地产价格的影响因素教学重点：房地产价格的特征与种类教学难点：房地产价格的影响因素教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。教学内容：第一节 房地产价格的概念和特征一、房地产价格1、定义：房地产价格是指和平地获得他人房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。2、房地产价格地形成条件有用性； 稀缺性； 有效需求二、房地产

30、价格的特征房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示；(2)都有波动，受供求等因素的影响；(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。 （一）地价与一般物品价格的不同 地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面： 1生产成本不同。 2折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高不仅无折旧，而且有增值。中国大陆有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计

31、提折旧。 3价格差异不同。 4市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。 5形成时间不同。 6供求变化不同。地价和一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。 （二）房地产价格的特征 房地产价格的特征主要有下列5个： 1房地产的价格受区位的影响很大。 2房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。 3房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房

32、地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。所以，房地产同时有两个价格：一是源泉价格，即这里的交换代价的价格(以下简称价格)；另一个是服务价格，即这里的使用代价的租金(以下简称租金)。 房地产的价格与租金的关系，就像资本的本金与利息的关系。如果需要求取价格(相当于本金)，只要把握租金(相当于利息)与资本化率(相当于利息率)，将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。具体的求取方法是收益法，此方法将在第六章详细介绍。 4房地产价格是在长期考虑下形成的。 5房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。第二节 房地产的供求与价格一、房地产的需求

33、 某种房地产的需求，是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。所以，在确定需求时，只考虑有支付能力的需要。对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有： 1该种房地产的价格水平。一股来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求与价格成同方向变化。 2.消费者的收入水平。对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。 3。相关房地产的价格水平。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能满足类

34、似需要、可替代它的其他房地产。替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。某种房地产的互补品，是指与它相互配套的其他房地产。互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。 4消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。 5消费者对未来的预期。当预期未来收入增加时，就会增加现期需求；相反，就会减少现期需求。当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求；相反，就会减少对该种房地产的现期需求。 房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。在图21(a)中，横轴表示需求数

35、量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如图21(b)，以Do为基础，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由Do向右位移到Dl；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由Do向左位移到D2。二、房地产的供给 某种房地产的供给，是指房地产开发商，和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。如果开发商或拥有者对某种房地产只有开发或出售的愿望，而没有开发或出售的能力，则

36、不能形成有效供给，也就不能算作供给。 对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要的有： 1该种房地产的价格水平。般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。 2.该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。 3该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。 4开发商对未来的预期。 房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。在图22(a)中，横轴

37、表示供给数量，纵轴表示价格。由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。如图22(b)，以S。为基础，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S。向左位移到Sl；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S。向右位移到S2。 三、房地产的均衡价格 房地产的均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，如图23所示。图23是把图21(a)中的需求曲线与图22(a)中的供给曲线合在一起所形成的。 在图23中，E点是供求均衡点，EQ

38、OP表示价格均衡，EPOQ表示数量均衡。当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场机制的作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。假设数量小于OQ，如为OQl，表示供不应求，供不应求就会导致价格上升，价格上升就会导致供给增加，数量就会向OQ靠拢；如果数量大于OQ，如为OQ2，表示供过于求，这时房地产价格会下跌，价格下跌供给就会减少，数量也会向OQ移动。房地产的供求量就是这样围绕着均衡点而左右摇摆。 均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，也是市场价格运行的正常状态，如果市

39、场价格由于某种因素的影响而脱离于均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方或卖方竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 总的来讲，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化和反方向变化、变动幅度不同等情况，因而存在着多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响归纳为表21。 四、房地产的需求弹性和供给弹性 弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具

40、体地说，它告诉我们一个变量发生1的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。 (一)房地产的需求弹性 房地产的需求弹性主要有以下四种： 1.房地产需求的价格弹性（通常简称需求弹性），用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。 在通常情况下，需求的价格弹性是一个负数，即当价格上升时，需求量一般会下降，但通常直接把它写做正数。 2.房地产需求的收入弹性，是建立在房地产的需求量与消费者的收入量之间关系上的一个弹性概念，用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变动对于消费者收入量的相对变动的反应程度。它是

41、房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。 3.房地产需求的人口弹性，是房地产需求对人口变化的反应，即房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。 4.房地产需求的交叉价格弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变动1所引起的其需求量的百分比变化。 (二)房地产的供给弹性 房地产的供给弹性主要有供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。其中，供给的价格弹性通常简称供给弹性。 房地产供给的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。 房地产供给的要素成本弹性，是房地产

42、供给对要素价格(如土地价格、建筑材料价格、建筑人工费等)变动的反应，即房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比。 (三)弹性数值的类型 弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。在经济学里，将弹性数值分为5种类型：(1)弹性数值大于1的情况，称为富有弹性；(2)弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性；(3)弹性数值等于1的情况，称为单一弹性；(4)弹性数值为无穷大的的情况，称为完全弹性；(5)弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。 一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。如果没有较接近的替代品，需求

43、往往就缺乏价格弹性。 由于房地产的开发周期较长，在影响房地产供给的价格弹性中，时间是一个很重要的因素，即当房地产价格发生变化时，开发商对开发量的调整需要一定的时间。在较短的时间内， 供给弹性是比较小的。但在长期内，供给弹性就比较大了。 另外，就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性相应地就比较小。 五、房地产供求与价格之间关系的特殊性 可以将房地产的供求状况分为4种类型：(1)全国房地产总的供求状况；(2)本地区房地产的供求状况；(3)全国本类房地产的供求状况；(4)本地区本类房地产的供求状况。 由于房

44、地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。第三节 房地产价值和价格的种类进行房地产估价必须弄清楚房地产价值和价格的种类及每种房地产价值和价格的确切含义，以正确理解和把握所评估的房地产价值或价格的内涵。 下面不是将每种房地产价值和价格单独介绍，而是将相关内容的放到一起介绍。这样做虽然有个别的重复，但便于更好地比较和理解，而且在不同的地方，介绍的角度也会有所不同。 一、使用价值和交换价值 一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现

45、为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中一 般所说的价值也是指交换价值。 作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 二、投资价值和市场价值 某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参

46、数选取的立场可能不同。如在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。 三、原始价值、账面价值和市场价值 原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。 账面价值又称账面净值、折余价值，是