高力国际上半天津写字楼物业市场报告.doc
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1、高力国际2009年上半年天津写字楼物业市场报告市场概览 天津作为一个新兴市场,近年来经历了快速的经济增长,对写字楼物业的需求也随之增大。1991年,作为天津第一栋优质写字楼国际大厦开张,标志着天津优质写字楼市场开始形成。此后到1997年,天津写字楼以较为缓慢和平稳的速度发展,平均每年落成1座写字楼,落成物业主要集中在南京路沿线。1997年,随着中国房地产行业的制度改革和发展,天津写字楼市场发展开始提速,大量外资和国内资本进入天津市场,办公物业大量兴起。但是大量的新增项目和同期亚洲金融危机的影响,使写字楼市场竞争日益激烈,市场的不成熟也致使大量项目烂尾。这种混乱的局面直至2000年后,市场才逐渐
2、有所回转。经济的快速发展和入世后跨国企业的不断入驻,天津写字楼市场需求一直保持上升态势。许多烂尾楼也基本得以改造,重新进入市场。2002年至2008年,写字楼存量年复合增长率达13.64%。 天津的高品质写字楼较少。2007年津汇写字楼2座的入市,才终结了天津写字楼市场没有“四管制中央空调系统”的历史。目前天津写字楼市场仍然缺少能达到北京、上海市场中相比拟的顶级或甲级品质写字楼物业。写字楼除主要集中于南京路沿线外,还分布于小白楼、友谊路和海河沿线等区域。分布较为分散,高品质写字楼较少,多数都有散售部分,整租型物业较少;低品质写字楼偏多,竞争相对激烈;同时写字楼子市场尚未成熟,未来新增供应非常大
3、,散布于天津各个主要商业区域,是目前天津写字楼市场的基本特征。 天津市政府在写字楼市场和物业投资方面扮演着非常重要的角色,政府直接参与许多项目的开发和招商引资工作,同时成立半政府性质的地产商负责建设房地产项目,例如泰达集团、海泰集团以及新近的天津金融城开发有限公司等。本地地产商一直是天津写字楼物业开发的主力,已建成物业中大约有2/3是由天津本地地产商所投资建设,直到近几年,随着天津物业市场的发展,越来越多的国内大型地产商和外资地产商在天津购地,开发物业,市场主导力量才开始发生转变。预计未来天津写字楼物业发展的中坚力量将逐渐由本地地产商向国内和外资大型地产商转变。天津主要优质写字楼子市场地区分布
4、滨海新区未来写字楼子市场地区分布供应 目前天津写字楼市场主要区域可供租赁的写字楼约40座,其中优质写字楼有16座。除天津国际大厦是1991年建成外,其他优质物业均是在1997年及其后落成。根据政府统计,1996年到 1999年期间,天津共形成各种停缓建项目“烂尾楼” 66座,总建筑面积 335万平方米,其中大部分已重新投资改造。截至2009年上半年底,天津市优质写字楼市场存量为533,350平方米,整体空置率为15.71%。从2002年到2009年,天津优质写字楼的供应量较为平稳,每年约有3万平方米到7万平方米的新增供应进入市场。其中以小白楼区域最多,优质写字楼存量达224,433平方米,其次
5、为友谊路和南京路区域,分别有116,986平方米和93,000平方米的写字楼空间。需求 天津写字楼市场中,优质写字楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主,此类公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。其他写字楼的租户则以中小型贸易公司、咨询公司和科技公司为主,此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求,但更注重租金成本,价格敏感度很高。大部分客户的租赁面积需求在300平方米以下,以150平方米以下最多。值得一提的是,随着天津外资公司的不断涌入,对高档写字楼需求增长较为明显。截至2008年年底,共有128家世界500强企业进驻天津。电子、汽车、化工、冶金、生物科技、医药、新能源和环境保护等行业的
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