物业能源管理(PEM).doc

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1、物业能源管理（PEM）：一个新的节能服务模式 “物业能源管理”（property energy management简称PEM），其基本定义是：以物业管理公司为主体，以基于智能化的节能运营管理为手段，以物业管理范围为合同能源管理的落地平台，以节能量支付为直接收益、以节能设备运营维保费用为增值收益，形成可持续发展的创新服务业态。物业能源管理（PEM）是在建筑节能领域实施合同能源管理的一种创新性节能服务模式，其基本形式是利用传统的物业管理平台开展合同能源管理业务，主要特征是在物业管理服务中融入节能服务，达到为业主节能减排、为物业管理公司增加经济收益的目的。物业能源管理（PEM）内容表业主行业节能服

2、务范围节能工程项目领域1商场物业商场、超市、商亭、步行街、商业街、批发卖场、库房、停车场、广场、广告媒体暖通、电梯、照明、建筑、用水、监测、安防、景观、声像、垃圾、网络2商业物业餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健身、影剧院、网吧、库房、停车场、广告媒体专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、用水、暖通、照明、安防、声像、监测、网络、垃圾3住宅物业居民小区、公寓群、别墅区、主题社区（使馆区）、街道、广场、花园、广告媒体家用电器、电梯、空调、燃气、用水、门禁、网络、景观、网络、垃圾4工厂物业厂区、车间、库房、停车场、办公区、宿舍区、广场、景观专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、用水、照明、安防、监

3、测、网络、垃圾5公建物业机场、车站、码头、口岸、公园、图书馆、体育馆（场）、博物馆、展览馆、电视台、广场、库房、停车场、广告专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、用水、照明、安防、监测、声像、网络、建材、通用电器、垃圾6办公物业办公区、办公楼、写字楼、库房、停车场、广场、街道、景观、广告媒体专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾7宾馆物业星级酒店、快捷酒店、招待所、附属设施、广场、街道、库房、停车场、广告媒体专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾8医院物业医院、医务所、养老院、疗养院、殡仪馆、广场、街道

4、、库房、停车场、附属设施专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾9校园物业大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、培训基地、景观、广场、街道、库房、停车场专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾10园区物业工业区、开发区、主题园区、库房、景观、广场、街道、停车场、广告媒体专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾10类物业平均10类节能主体（场所）平均10类节能项目1、物业能源管理（PEM）的主体是物业管理公司截止到“十一五”末，全国物业管理行业实现主营业务收入超过2000亿元

5、，从业人员300万人左右（加上专业分包从业人员达到600万人左右），物业服务企业6万家左右。预计在“十二五”期间结构变化等新的背景下，产业化发展仍将呈现持续加速，业内市场竞争进一步加剧，物业管理公司经营管理的理念、模式、路径等的创新将成为全行业持续发展的主旋律。1.1、节能服务是传统物业管理公司集体突围的新方向现有的物业管理公司目前运行的主业是传统型“四保业务”：保安、保洁、保修、保绿，承担着物业项目正常运行的管理、服务、维护工作，其主要的社会形象多以保安为象征，以至于中国物业管理协会一再强调要求改成“秩序维护员”的文雅称谓。长期以来，物业管理公司的传统物业服务普遍面临着市场空间狭小、收费难、

6、履约率低、生存环境日益窘迫的问题，亏损率居高不下，可持续发展能力不强。究其原因，除了从业人员业务素质普遍偏低等因素以外，一个重要的原因是物业资源和市场的开发始终鲜有创新，如果没有房地产业的强力拉动，物业管理行业自身的独立发展十分有限。进入“十二五”期间，物业管理行业的激烈竞争逼迫人们不得不加紧考虑开发新的物业资源市场，全行业都在思考如何能够尽快实现在逆境中突围，其中有关建筑节能的市场资源就被业界首先看好。1.2、导入合同能源管理业务，转身节能服务关联企业作为能源管理和节能服务的新模式，“合同能源管理”方式目前在国内发展迅猛，这为物业管理公司提供了一个十分诱人的突围战略选择。合同能源管理是一种由

7、节能服务公司提供节能服务，包括解决方案、投资、技术、设备、运行管理等，而业主则不用投入，只需把节能量效益拿出来与节能服务方分成即可。这种方式与物业管理行业有着天然的联系：一方面，在建筑节能领域合同能源管理方式的节能服务必须通过物业管理平台实现落地，能源审计、节能诊断、能耗分析、解决方案、节能量计量和认证等几乎整个链条的所有环节都离不开物业管理公司的配合；另一方面，节能服务的全程管理和维护也需要物业管理公司共同参与，因为对业主的节能服务的常态化特征决定了必须有一个“当地托管方”，而大部分专业节能服务公司做不到这一点。节能服务公司需要物业管理公司，而现实中物业管理公司却常常并不配合节能服务公司，这

8、是因为在这二者之间没有形成一个利益链机制，物业管理公司看不到节能服务业务里自己的位置，也没有发现这是一个巨大的物业管理市场资源。节能服务与物业管理之间的分离是很不合理、也很不理性的现象，双方为什么不能联合起来共同发展呢？可以试想，如果节能服务公司都是物业管理公司，那么建筑节能领域的合同能源管理就会获得更加迅速的发展；同时，如果物业管理公司也都是节能服务公司，那么物业管理的业务收益将会大大提高。事实上，物业管理公司有必要、也有条件全面参与节能服务业务，把物业管理公司转变为节能服务关联企业的可行性是现实存在的。2、物业能源管理（PEM）的服务对象是物业业主作为建筑节能领域合同能源管理的节能服务平台

9、，物业能源管理的服务对象就是那些既有建筑物业的业主单位，即各类物业的业主就是建筑节能服务管理的客体。2.1、十大物业业主体系就是十大建筑节能服务行业物业管理的业态大体上可以划分为十大物业，这也是建筑节能的分类，即：（1）商场物业（商场、超市、商亭、步行街、商业街、批发卖场）（2）商业物业（餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健身、影剧院、网吧）（3）住宅物业（居民小区、公寓群、别墅区、街道、广场、花园）（4）工厂物业（厂区、车间、办公区、宿舍区、广场、景观）（5）公建物业（机场、车站、码头、地铁、公园、图书馆、体育场馆、博物馆、展览馆、电视台、公厕）（6）办公物业（办公区、办公楼、写字楼）（7）宾馆

10、物业（星级酒店、快捷酒店、招待所）（8）医院物业（医院、医务所、养老院、疗养院、殡仪馆）（9）校园物业（大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、培训基地）（10）园区物业（工业区、开发区、主题园区）2.2、各业主体系的十大附属设施即十大节能服务项目每一类物业管理的业主形态都有自己的附属设施，就像任何公共建筑里都有厕所一样，这些都是建筑节能的业务所必须涵盖的内容。（1）停车场、（2）广场、（3）库房、（4）景观、（5）街道、（6）水务、（7）机房、（8）油料、（9）地下室、（10）广告媒体3、物业能源管理（PEM）的内容是建筑节能应用在建筑节能领域实施的物业能源管理服务，大体上分为既有建筑运行节能和既

11、有建筑节能改造两个大类，而今后的发展方向则是智能化、自动化、数字化的物联网体系的应用。3.1、既有建筑“运行节能”十大系统（1）暖通空调系统：冷热源、风系统、输送系统（2）照明系统：室内灯、户外灯、景观灯、路灯（3）拖动系统：电梯（平梯、直梯、滚梯）、提升机（4）家用电器：家用空调、电冰箱、电视机、餐厨电器、卫浴电器（5）用水系统（水泵）：冷水、热水、饮用水，水处理、循环水（6）燃气系统：天然气管道、控制系统、安全系统（7）安防系统：门禁、声像、监测、报警、控制系统（8）保洁系统：楼宇保洁、垃圾处理、循环利用（9）绿化系统：庭院绿化、社区景观、屋顶绿化（10）维保系统：装置维护、设备保养、运行

12、监控3.2、既有建筑“节能改造”十大趋势（1）电机变频化：风机、水泵（2）照明LED化：节能灯（3）用水循环化：中水回用（4）控制自动化：电、热、气、水、油（5）围护节能化：外墙、屋顶、门窗（6）建材节能化：墙体材料、玻璃、地热材料（7）部件节能化：配电柜、弱电系统、管线、水管、阀门（8）新能源应用：太阳能、地热能、自然光、生物质能、风能（9）智能仪表应用：能源管网、计量、分配、自动控制（10）供应集中化：冷热电三联供3.3、建筑节能服务管理的发展方向智能建筑是我国未来建筑产业发展的必然趋势，应用信息化技术开展建筑节能是今后我国节能发展的主攻方向，在物业能源管理的规划起步阶段就要全面考虑从这个

13、高起点切入，为物业管理产业的转型跨越发展奠定基础。国家建设部、科技部2005年10月27日发布的绿色建筑技术导则规定了绿色建筑的智能技术要点，提出要促进智能技术与智能化系统的发展。（1）智能化：可采用综合性智能采光控制、地热与协同控制、外遮阳自动控制、能源消耗与水资源消耗自动统计与管理、空调与新风综合控制、中水雨水利用综合控制等技术。智能建筑的“智能化结构”通常指的是楼宇自动化系统(BAS)、办公自动化系统(OAS)、通信自动化系统(CAS)的“三化”，在节能领域需要加上第四化“节能自动化”，即把“三化”应用在节能方面。（2）自动化：借助楼宇自动化系统(BAS)对整个建筑的所有公用机电设备，包

14、括建筑的供配电系统、照明系统中央空调系统、给排水系统、电梯系统，进行集中监测和遥控来提高建筑的管理水平，降低设备故障率，减少能源消耗和维护及营运成本。（3）数字化：随着我国大力推进电力需求侧管理节能模式，智能抄表系统将成为建筑节能智能化发展的先行官。源自智能电网组成部分的智能电表技术目前正在广泛应用在建筑节能领域，通过实施电力载波技术、无线传感网技术、自组网技术（公用事业能源计量信息化管理平台）等，在感知、计量、分析、通信、控制路径等方面，实现对建筑业主电表、水表、气表、热表的智能化和网络化管理。4、物业能源管理（PEM）的方式是合同能源管理合同能源管理（EPC）模式由三种方式组成：效益分享型

15、、目标保证型、运行托管型，第一种方式是政府财政奖励的主要节能服务方式，其最重要的特征就是节能服务方要垫资投入技术、设备、管理服务等，而这一点物业管理公司恰恰难以做到。因此，将合同能源管理模式引入物业管理的节能服务，基本上不能考虑采取垫资投入的方式，而是主要依靠物业管理资源开展节能服务。当然，如何在工商注册（或增项）成为“专业的”节能服务公司，如何获得政府财政奖励，还要另想办法。4.1、合同能源管理的集成运营商方式物业能源管理首选的节能服务模式应该是“集成运营商”，这是因为物业管理公司都是资源性平台，有条件综合运营节能技术、设备、管理的落地。从另一个角度看，物业管理公司实际上在节能方面一无所有，

16、没有节能的资本、技术、设备、运行机制、管理人才等，所以无法成为节能服务的专业公司，在他们面前只有一个选择：做平台（即“二房东”），成为合同能源管理模式的节能服务公司进入建筑节能市场的“接入商”，就像城市燃气公司一样，没有气源、没有设备、没有技术，只管接入，实际上是靠卖平台资源赚钱。其实，目前节能服务公司十分需要像物业管理公司这样的平台接入商，他们在建筑节能的市场开发和准入方面也面临着不得其门而入的困境，一些节能服务公司虽然进去了，但是往往还遭到物业管理公司的冷遇甚至刁难，当然这也是因为物业管理公司没有什么利益所使然。在现有条件下物业管理公司转身为节能服务公司最直接、最省力的方式，应该是变成节能

17、服务的集成运营商：广泛接待甚至招徕各类节能服务公司，与他们签订整体节能改造合作协议，向他们提供节能审计、规划、计量、运行的全链条一条龙配合支持，向他们出售第一张市场准入的门票，而且是一张多年限的“套票”。4.2、合同能源管理的节能目标保证型方式与集成运营商模式相区别，物业管理公司也可以开展单项节能服务，只不过需要转包运行，就像物业管理业务中的洗衣、保安、保洁等业务的对外分包一样。在不需要垫资投入的合同能源管理模式中，可以采取第二种“节能目标保证型”方式，即：向业主保证一定的节能量业绩，由业主进行投资采购，而物业管理公司出面组织供应商和安装工程。既然是保证方式，风险控制就是关键了，物业能源管理公

18、司可以从这一个“保”再牵出两个“保”来：一方面与节能设备供应商和施工方签署保证性协议（可协商保证金机制），另一方面向保险公司投保，最大限度地分解自己头上的经营风险。事实上，保证型方式对于专业的节能服务公司来说也是一种困惑，由于节能过程的长期性特征，保证标的的兑现是很漫长的，这就导致节能服务公司的账期被拉长，财务成本和风险就增加了，所以他们也一直在寻找一种解决办法。如果物业管理公司能够参与共同保证，或许会为节能服务公司分担一部分成本和风险，当然他们需要用摊薄利润来对冲这部分成本。4.3、合同能源管理的节能运行托管型方式节能服务的过程管理一直是节能服务公司的一个痛点，一个公司不可能为多个项目的全程

19、管理而养人，对外委托管理是合同能源管理模式“运行托管型”方式的一个最好选择。虽然节能服务公司为了增加收益而愿意拉长合同期，但是常态化的节能运行管理也给他们带来了很多麻烦，同时也有可能增加一些管理成本和风险，所以大部分节能服务公司还是愿意把后期运行管理委托出去，只不过需要加强业务指导和监测而已。物业管理公司可以模仿节能服务公司的托管模式，让业主将物业节能项目交给自己运营管理，事实上，目前业主交给物业管理公司的物业管理业务都是一种托管，只不过没有把节能任务单独委托而已。物业管理公司十分熟悉和适应来自业主的托管业务，现在需要的就是自己为业主创造出一种节能托管需求，方法是组织各类节能服务公司的技术人才

20、开展这项业务。节能托管的服务收益不仅仅是运营维保费用，还要加上节能量的分成或奖励，这是物业能源管理公司理应得到的增值收益。5、物业能源管理（PEM）的作用是节能减排和增加收益物业能源管理模式作为直接节能和间接减排行为，具有较高的社会效益和经济效益，对于物业管理公司而言，无疑开辟了一个可持续发展的“第二战场”，为他们在传统主营业务保底运行之外实现了增值收益。5.1、直接节能和间接减排物业能源管理公司通过对电、水、热、燃气、油、建材等的节约运行，直接实现节能指标，按节电量计算电费并且折算出吨标煤，同时还可以计算出折合二氧化碳的排放量，据此形成碳交易收益。据测算，我国既有的近400亿平方米建筑，仅有

21、1%为节能建筑。建筑能耗占已占到社会总能耗的30%40%，成为耗能大户，我国每年新增房屋20亿平方米中，其中95%以上是高能耗建筑。我们希望通过物业能源管理模式能够增加建筑节能的1%，就是一个巨大的贡献。5.2、增加经营管理收益物业能源管理公司的经济收益大体上有节能量、维保费、减排指标交易、补贴奖励等几种，最低限度可以实现向专业节能服务公司收取中介费，如资源费、入场费、咨询服务费等。据国家统计局第二次全国经济普查数据，2008年全国物业服务企业在管房屋建筑面积达1254632.2万平方米，如果能实现每年每平米节能20度电（20元钱），整个产业的节能效益总额就是2500亿元，相对于6万个物业管理

22、公司平均每家就是参与节能的效益为400万元，物业管理公司收取其中的20%即80万元，基本上相当于每年的人工开支。6、物业能源管理（PEM）的创新价值物业能源管理模式的形成具有现实的创新价值，这个意义是双向的，一方面对传统的物业管理行业有提升和扩展作用，另一方面对专业的节能服务行业有拓展市场和全程配合作用。6.1、促进提升物业管理产业传统的物业管理业务是为主业“四保”：保安、保洁、保修、保绿，之外较少增加新的服务管理内容，在这样一个缺乏弹性的市场空间里，物业管理公司长期以来把主要精力集中在探讨市场化、经营化、集团化的问题，与其他行业相比显然已经落后了。物业管理行业的创新层次较低，最大的创新可以说

23、是近年来出现的有关规模化、兼并重组、资产管理、“自留地化”等的变革方面，并没有把功夫下在物业资源和市场的开拓上。最明显的例子就是，2007年修订的物业管理条例对节能的服务和管理竟然只字未提，与节能减排、低碳发展、应对气候变化的时代步伐严重脱节。物业能源管理新模式的出现应该说是打破这种僵局的一个好办法、好路径，值得业界认真研究推广。6.2、拓宽合同能源管理产业目前合同能源管理产业的发展也遇到了一些问题，尤其是在建筑节能领域出现了缺平台、落地难、过程管理孤军奋战的被动局面，急需物业管理公司提供物业资源和市场准入方面的帮助和合作。物业能源管理模式的出现也给节能服务公司带来了一线生机，能够让他们看到在

24、所有的建筑业主身边都站着一个可以合作的“管家”群体，这支生力军即将通过与他们“通婚”而变成亲属，建筑节能市场的大门正在向他们打开。事实上，物业管理行业的兼并重组也可以考虑在他们与节能服务公司之间双向展开，物业管理公司参股节能服务公司，节能服务公司也可以参股物业管理公司，这种运作的市场意义比之房地产公司整合物业管理公司的情况似乎更大。7、物业能源管理（PEM）模式的可持续发展其实，物业能源管理模式的出现是早晚的事，因为两个行业都已经看到了这个必然趋势，两个行业一定会走到一起来的。2010年10月，中国物业管理协会在北京组织召开了“物业管理与既有建筑节能”主题论坛，探讨了国内外既有建筑节能改造的推

25、广和运作机制，提出了一些发展思路，为物业能源管理模式下一步的形成和发展奠定了基础。7.1、行业启动要靠政府的政策扶持物业能源管理新模式在传统的物业管理行业的发动与响应如何形成？如何把它形成产业化发展趋势？借鉴合同能源管理产业的经验，希望寄托在政府身上。众所周知，合同能源管理一直没有一个具有统合能力的行业协会组织，这个产业在仅仅一年时间里竟然扩容了十几倍，靠的就是政府政策的推动，一纸文件发下来，全国上下闻风而动，可见补贴奖励的巨大作用。最新的一个好消息是，就在本文撰写的两个月前的2011年5月4日，国家财政部、住建部联合下发关于进一步推进公共建筑节能工作的通知，明确指出“在节能改造效果明显的领域

26、，鼓励采用合同能源管理的方式进行节能改造，并按照财政部国家发展改革委关于印发合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法的通知（财建2010249号）的规定执行。”这个信号应该对敏感的物业管理公司有着振聋发聩的作用，相信很快就会有物业服务企业跟上，或许一年前的合同能源管理风潮还会再现。7.2、起步阶段就要开始考虑行业能力建设物业能源管理作为一个新兴的物业管理市场模式，可以肯定地说，一定会在短时间内迅速形成并且兴起，因为比之节能服务行业，物业管理公司的产业形态早就存在，目前至少已经有600万人的6万家企业在运行，他们中的一部分实现转身和重组是有条件的。从这一点来看，物业能源管理的企业数量肯定会大大超过节能服务公司。物业能源管理作为产业的出现应该在“十二五”期间形成一个井喷的态势，现在就应该开始考虑“准备放水先修渠”，而最现实的未雨绸缪就是规划行业的能力建设问题，主要包括：行业发展的战略、规划、规范、标准，尤其是政府的产业政策，以及下一步的法律法规，都是促进物业能源管理行业规范化、规模化发展的必要条件。同时，行业自律组织（商协会）、保障机制、发育条件等也要尽快成型。我们有理由相信，一个创新的物业管理模式即将诞生，物业能源管理（PEM）一定会很快为社会所接