物业经营管理(重点).doc

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1、第一章 物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。通常出租给租户（又称为租客或承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越的地理位置和环境、状况优

2、良、超过规范要求、24小时服务乙级：良好的地理位置、状况良好、达到规范要求丙级：使用年限较长、不能满足各类规范要求写字楼的分类在很大程度上依赖于专业人员的主管判断。写字楼分类的12个因素：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户的类型。4、零售商业物业依据建筑规模、经营特点及商业辐射区域范围分为6大类 1）区域购物中心：规模巨大、10以上、商业服务半径200km、能满足一站式消费2) 市级购物中心：3万以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。3）地区购物商场：13万之间、服务人口

3、1030万、年营业额15亿元、中型百货公司往往是主要租户。4）居住区商场：建筑规模在3000-10000平方米，营业额在3000-10000万人民币之间。5）邻里服务性商店：建筑规模3000平方米以下，营业额在3000万以下6）特色商店：经营方式比较灵活5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性 复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上6、 酒店和娱乐休闲设施的主要区别： 1）、服务对象不同；2）、地理位置不同；3）、服务内容不同。4）、建筑设计风格不同7、 物业管理企业类型分为：1）、管理型物业管理企业；2）、专业型物业管理企业；3）、综合性物业管理企业。第二节：物业经营

4、管理的层次与工作内容1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。其中前两个以运行管理为主，后两个以策略性管理为主。2、物业经营管理中的战略性工作1）、确定战略；2）、确定标准；3）、构建信息基础；4）、决策分析：投资决策两个关键因素：预期收益和风险水平；5）、进行资产组合：第二章 房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资1、 房地产投资分为直接投资和间接投资1）、直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资）2）、间接投资：将资金投入与房地产相关证券市场的行为

5、，间接投资部直接参与房地产经营管理工作（包括：房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券）2、 房地产投资的特性： 1） 位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的一个特性2） 寿命周期长：自然寿命一般要比经济寿命长得多，房地产的经济寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年）3） 适应性：房地产本身并不能产生收益，其收益是在使用过程中产生的4） 各异性：是指地产市场不可能有两宗完全相同的房地产5） 政策影响性：是指房地产投资容易射偶倒政府政策的影响6） 专业管理依赖性：是

6、指房地产投资离不开专业化的投资管理活动7） 相互影响性：是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与环境变化的影响3、房地产投资之利：1）相对较高的收益水平；2）能够得到税收方面的好处；3）易于获得金融机构的支持4）能抵消通货膨胀的影响；5）提高投资者的资信等级4、房地产投资之弊：1）流动性差；2）投资数额巨大；3）投资回收期较长；4）需要专门是知识和经验第二节：房地产投资的风险1、房地产投资的风险主要体现在：投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性。2、房地产投资面临的系统风险：（1）通货膨胀风险（购买力风险）；（2）市场供求风险（市场供求关系变化导致的）（3）周

7、期风险（市场周期波动导致的）；（4）变现风险（商品现金折价资金损失）（5）利率风险；（6）政策风险；（7）政治风险：（房地产风险面临的最大风险）（8）或然损失风险（火灾、风灾等偶发自然灾害） 3、风险对房地产投资决策的影响：1） 、根据风险大小确定相应的投资水平； 2）、根据风险管理能力选择投资方向；3）、 根据风险周期变化特点把握投资时机。4、投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望 第三节：房地产投资的区位选择房地产投资的三要素:区位，区位，还是区位。房地产投资中的区位，不能简单的理解为地理位置，重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建

8、设中的位置。一、 居住物业对区位的要求：1、 市政公用配套完备程度；2、公交便捷程度；3、环境因数；4、居民人口与收入。二、 影响写字楼区位选择的特殊因素：1、 与其他商业设施接近的程度；2、周围土地利用情况和环境；3、易接近性三、商业物业辐射区域通常分为三个部分：主要区域、次要区域、边界区域主要区域：主要是与项目最接近的区域，项目的营业收入的60%-75%来自该区域。第三章 房地产投资的技术分析第一节：投资分析的基本概念一、现金流量：在房地产投资分析中，某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入1、经济活动的类型和特点的不同，现金流入和现金流出的具体表现形式会

9、有很大的差异。2、现金流入包括：销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。3、现金流出包括：土地费用、建造费用、还本付息、营运费用、税金等。二、房地产置业投资的专业术语：潜在毛收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、营运费用、净营运费用、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流。1、潜在毛收入：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛收入。潜在毛收入的租金不代表物业实际获得的收入。2、空置和收租损失：实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等，潜在猫租金收入减少的原因：一是控制的面积不能沉声租金收入；二是租出的面积没有收到租金。3、其他收入：设置的自动售货机、投币电话等获得的收入，又叫计划外收

10、入。4、有效毛收入：有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入。 5、运营费用：人员工资、办公费用、物业正常运转的成本、为租客提供服务的费用、保险费、房产税等6、 净营运收益=有效毛收入运营费用，净收益最大化才是业主最为关心的问题7、 抵押贷款还本付息（不属于运营费用）：可逐渐转入业主对物业拥有的权益的价值中8、 准备金（大修理基金）：通常用于支付物业经营过程中资本性支出。9、 税金（两税一费）：营业税：5% 、城市维护建设税：为营业税额7%、 教育费附加税：为营业税额的3%10、经营现金流：税前现金流=净营运收益抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流准备金所得税第二节：现值与现值计

11、算1、资金时间价值的大小，取决于3方面的因素（投资利润率、通货膨胀率、风险因素）利息：是占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所获得的补偿，其计算方式有单利计息和复利计息两种方式 2、单利计息：Fn=P(1+in) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是单利计息，计息周期为“年”,单利计息计算公：利息In=本金P计算利率的周期数n利率i。3、复利计息：Fn=P(1+ i ) n。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款按复利计息第三节：设备更新中的经济分析1.设备更新的原因：设备更新源于设备磨损，设备磨损时设备使用或闲置过程中发生的损耗，分为有形磨损、无形磨损。u 有形磨损又叫实体性磨损分为：第一类磨损（外

12、力作用下产生的实体磨损、变形和损坏）第二类磨损（自然磨损，如生锈、腐蚀、橡胶老化等，长时间闲置导致设备精度下降等）u 无形磨损是由于社会经济环境变化造成的设备贬值，分为： 第一类无形磨损（生产工艺的改进、劳动生产率的提高等） 第二类无形磨损（技术进步的因素）。2.设备更新特点分析：1）设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量，更新旧设备会产生沉没成本。沉没成本=旧设备账面价值（原值减折旧累计）当前市场价值（残值）3） 只比较设备的费用4） 设备更新分析以费用年值法为主第四节：房地产投资财务评价指标1.房地产投资

13、的收益或总回报，包括投资回报（报酬）和投资回收（资本的回收）。2.房地产投资分析的目的：考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力3.现金回报率：房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率 现金回报率=（现金报酬/初始权益资本）100%4. 投资回报率：房地产置业投过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率 投资回报率=（年净收益/初始权益资本）100%5.偿债备付率：对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2，如果小于该值，表示资金来源将不足偿还当其债务 6.资产负债率=（负债合计/资产合计）100% 房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地

14、产开发公司的资产负债率一般较高第四章 收益性物业价值评估第一节：收益性物业的概念 收益性物业是指直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。收益性物业的本质：看其是否具有直接产生经济收益的能力1.收益性物业价值的高低取决于3个因素：（1）未来净收益的大小；（2）获得净收益期限的长短；（3）获得净收益的可靠性第二节：收益性物业价格的概念和特征1.物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物2.物业价格形成条件：有用性、稀缺性、有效需求3.物业价格与一般物品共同之处：都是价格、都有波动、都是按质论价4、物业价格5个特征:1）、受区位影响很大；2）、物业权益的价格；3）、既有交换

15、代价的价格，又有使用代价的租金；4）、形成的时间较长；5）、容易受交易者的个别因素的影响第三节：收益性物业价值和价格的种类收益性物业价格种类：（1）、成交价格、市场价格和理论价格；（2）、总价格和单位价格；（3）、实际价格和名义价格；（4）、现房价格和期房价格；（5）、起价、标价、成交价和均价；（6）、评估价、保留价、起拍价和成交价；（7）、买卖价格、租赁价格；（8）、市场调节价、政府指导价和政府定价1、物业的投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。投资价值会因为投资者的不同而不同。2、评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。3、投资

16、者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件4、物业总价格一般不能反应物业价格水平高低，而单位价格一般可以反映价格水平高低。5、期房价格=现房价格预计从期房达到先放期间/现房出租净收益的折现值风险补偿6、成交价格：在一笔物业交易中双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物7、市场价格：某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果8、原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。第四节：影响影响收益性物业价格的因素 影响物业价格的因素

17、：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素。一、 影响物业价格的5点认识：1、 不同的物业价格影响因素，引起的物业价格变动的方向是不尽相同的；2、 不同的物业价格影响因素，引起的物业价格变动的程度是不尽相同的；3、 不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的；4、 有些物业价格影响因素与时间有关，有些与时间无关；5、 某些物业价格影响因素的影响可以用数学公式模型来量化。二、影响收益性物业价格的因素：1、人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）；2、居民收入因素；3、物价因素4、利率因素：物业价格与利率负相关（

18、利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格上升）；5、汇率因素；6、物业税收因素；7、城市规划因素；8、交通管制因素；9、心理因素 在物业开发环节，税费增加，导致开发成本增加、导致物业价格上升；在物业交易环节，税费增加，会抑制物业需求，导致物业价格下降，反之则会上升。第五节：收益性物业估价的基本方法物业估价产生了三大基本方法：市场法、成本法、收益法。评估一宗物业的价值，一般要同时采用两种以上的方法1、市场法（市场比较法、比较法）：市场法适用的对象是具有交易性的物业：如开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、收益性物业等。而很少发生交易的物业，如学校、医院、纪念馆、古建

19、筑、教堂、寺庙等，通常用成本法。2、运用市场法估价的4个步骤：1）、搜集交易实例；2）、选取可比实例；3）、对可比实例成家价格进行处理；4）、求取比准价格3、成本法：指现分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。4、物业的价格构成：1）、土地取得成本。2）、开发成本；3）、管理费用；4）、投资利息；5）、销售费用；6）、销售税费；7、开发利润。5、成本法估价4步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料测算重新构建价格测算折旧求取积算价格。6、成本法的基本计算公式：物业价格=重新构建价格折旧7、建筑物折旧分为物质

20、折旧、功能折旧、经济折旧1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。2）功能折旧：建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。3）经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。8、收益法（收益资本法、收益还原法）：指预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，一求取估价对象客观合理价格或价值的方法。（收益法分为直接资本化法和报酬资本化法）9、收益法以预期原理为基础，适用对象是有收益或有潜在收益的物业，但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用第五章 房地产市场市场分析影响住宅需求变化因

21、素：1、收入的变化；2、其他商品价格的变化；3、对未来的预期；4、政策的变化第三节：房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构包括：1、总量结构；2、区域结构；3、产品结构；4、供求结构和投资结构二、房地产市场细分：1、按存量增量细分：分为一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）2、按交易形式细分：房地产买卖、租赁、抵押3、房地产市场指标：供给指标、需求指标、市场交易指标、第四节：房地产市场的特性与功能1、市场供给的特点：缺乏弹性、具有非同质性、高度的垄断性2、市场需求的特点：广泛性、多样性、进行融资 3、房地产市场交易的特点：产

22、权流转的在界定、耗费时间比较长、交易费用比较高第五节：房地产市场分析1.房地产市场分析的目的：就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会2.市场供求分析：供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析 3.通过市场分析：物业管理可以指定确保保值增值的物业维修维护、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案等第六节：物业经营管理计划1.物业管理计划包括：年度计划（是一种运行计划，属于战术层次的计划）中短期计划（介于战术层次和策略层次之间） 3-5年长期计划（策略层次计划，通常以物业的剩余使用寿命为限）2.编制物业经营管理计划的基础工作 1）区域宏观市场环境分析；2）房地

23、产市场分析；3）邻里分析4）物业现状分析；5）业主目标 （明确业主目标是制定物业管理计划的前提）3、物业管理计划的主要内容：1）建筑物业管理计划；2) 租赁计划；3）财务收支计划；4）物业运行绩效评估及业主沟通计划4、建筑物管理计划包括：1）、建筑物维护标准；2）、建筑物管理策略；3）、物业检查计划；4）、公共设施服务内容5、最常用的沟通手段有：定期的年度或季度表现报告、定期的管理会议、定期的私人接触6、预算的表现形式有：年度运营预算、资本支出预算和长期预算第六章 租赁管理第一节：物业租赁概述1、物业租赁（房屋租赁）：公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租

24、人向出租人支付租金的行为。2、房屋租赁的特点：1）房屋租赁不转移房屋的所有权2）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋，而不是同类物。3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。必须采用书面形式，登记备案。4）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人3、按房屋租赁期限划分：定期租赁（最常见的租赁形式）、自动延期租赁、意愿租赁（意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止） 按租赁期限的长短：短期租赁（2年以内含2年）、中短期租赁（34年）、长期租赁（5年或5年以上） 按物业租金分类：毛租金、净租、百分比租金 净租金通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上4、 物业租金管

25、理模式：1） 包租转租模式：业主不负责物业的租赁、也不承担市场风险，只收取包租的租金，而物业管理企业除收取物业管理费以外，还可赚取租金的差价2） 出租代理模式：业主不负责租赁，但要承担市场风险，物业企业获取代理佣金和物业管理费，业主常用于市场活跃的时期3） 委托管理模式:物业企业不负责租赁，只负责服务，获取的只有物业服务费第二节：租赁管理和租赁方案1.租赁合同签订前：（1）制定租赁方案与策略；（2）租户选择；（3）租金确定；（4）租约谈判；（5）签约管理2.租赁合同执行中：（1）房屋空间交付；（2）收取租金；（3）租金调整；（4）租户关系管理3.租赁期满：（1）租金结算 （2）租约续期或房屋空

26、间收回管理以上三个阶段还始终贯穿着物业市场的营销工作2、租赁方案与策略1）确定可出租面积和租赁方式；2）编制租赁经营预算：预算是租赁方案的核心3）定位目标市场；4）确定租金方案；5）明确吸引租户的策略物业的特性和质量是吸引租户的主要因素，租赁管理的核心是确立租金方案、租户选择。3、市场营销通常从四方面来宣传、推广物业1）价格优势；2）物业本身的素质；3）良好的声誉；4）经济实用第三节：房屋租赁合同1.房屋租赁合同：是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。2.房屋租赁合同的法律特征：1）、双务合同 2）、有偿合同 3）、诺成合同（需支付

27、标的物，合同才能成立的叫实践合同） 4）、要式合同 5）、继续性合同3.房屋租赁合同的基本条款1）当事人姓名或者名称及住所；2）房屋坐落、面积、装修及设施状况；3）租赁用途；4）租赁期限；5）租金及支付方式；6）房屋的修缮责任；7）转租的约定；8）变更和解除合同的条件；9）租赁双方的权利和义务；10）当事人约定的其他条款第四节：租户关系管理在租赁管理中涉及的工作：1、 建立详细的租户档案；2、租赁期内的服务；3、租金交纳的管理；4、数据的统计与分析； 5、个性化服务；第七章 成本管理第一节 物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本构成1、营业成本：（1）直接人工费 （2）直接材料费 （3）

28、间接人工费2、期间费用或经营管理费用：（1）管理费用 （2）财务费用特别规定:（1）物业管理企业经营公用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本；（2）物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用；（3）物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用；（4）发生的坏账损失，计入管理费用；（5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有： 购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出； 对外投资支出； 被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出； 国家法律、法规规定之外的各种付费； 国家

29、规定不得列入成本、费用的其他支出。 二、物业管理成本的分类 按照与业务量的关系划分 按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。按照与决策的关系，可将成本分为：1.边际成本:指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数。2.差异成本：指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。3.机会成本：指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。4.估计成本：指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。5.沉没成本：指因为过去决策已发生，而在目前和未来

30、无论实行何种方案均无法改变的成本。6.可缓成本； 7.可免成本； 8.附加值成本：第二节 成本的估算方法 一、成本估算的目的专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用支出。目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。包干制物业服务费用构成：物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。酬金制预收的物业管理服务资金包括：物业管理服务支出和物业管理企业酬金。二、主要成本项目的估算方法（一）、人工费的估算：1、基本工资；2、社会保险；3、按规定提取的福利（福利基金为工资总额的14%、公会基金为工资总额的2%、教育经费为工资总额的1.5%）；4、加班

31、费（按人均23天计算，在乘以日平均工资，日平均工资按每月22个工作日计算）；5、服装费；6、服装洗涤费（二）办公费估算：1、交通费；2、通信费；3、低值易耗；4、书报费；5、法律费用；6、宣传广告和市场推广费用；7、节日装饰费；8、办公用房租赁费、水电费等（三）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算：1、维修保养费；2、装修费；3、能源费；4、康乐设施费；5、杂项费用（四）保安费估算：1、保安系统日常运行电费及维修保养费；2、日常保安器材费；3、保安系统个更新储备金；4、保安人身保险费；5、保安用房和保安住房租金（五）清洁卫生费估算：1、工具购置费；2、劳保用品费；3、清洁机械费；4、化

32、粪池清理费；5、垃圾外运费；6、其他费用；7、水池清洁费（六）绿化养护费估算：1、工具费；2、劳保用品费；3、绿化用水费；4、农药化肥费；5、杂草清运费；6、园林景观再造费（七）固定资产折旧费估算（一般折旧期为5年）：1、交通工具；2、通信设备；3、办公设备；4、工程维护设备（管道疏通机、电焊机等）；5、其他设备（八）保险费估算：公众责任险等（不包括员工保险）（九）专项维修资金第三节 成本预算一、成本预算的要求：编制物业管理成本预算的重要依据：物业企业的收入预算、资本预算和现金预算编制物业企业成本预算的直接依据：各项材料物资的消耗定额、劳动定额、费用定额等 二、成本预算的编制方法：1、固定预算

33、；2、弹性预算；3、零基预算；4、滚动预算；5、概率预算u 固定预算又称静态预算。主要适用用业务量稳定的企业u 弹性预算又叫变动预算。主要适用与无法准确预见未来成本可能达到的程度和发展趋势，u 主要方法有1、列表法；2、公式法；u 零基预算是以零为基础的预算，主要适用于政府部门和微利为主要特征的物业行业三、成本预算的编制程序（一）成本预算的编制方式各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”四、 物业管理企业成本预算编制的程序为：1、收集和整理有关资料；2、对预算期内成本指标进行预测； 3、根据企业或部门特点编制成本预算五、成本预算需要搜集和整理的资料有：预算期内业务量、物资采购情况和工资

34、情况、材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等六、营业成本预算的额编制应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办收入和特约服务收入的直接成本。编制管理费预算最佳方法是零基预算第四节 成 本 控 制一、 成本控制的含义与分类:1、物业管理成本控制具有三个含义：一是对目标成本本身的控制；二是对目标成本完成的控制和过程的监督；三是在过程控制的基础上着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。2、成本控制的分类（1）事先控制 （2）事中控制：是成本控制的中心环节 （3）事后控制二、成本控制的原则1.全面控制原则 2.讲求经济效益原则 3.权责利相结合原则 4.例外管理原则三、成本控制的组织体系1、

35、成本控制责任中心的业绩考评考核物业管理企业成本控制中心业绩的指标有两类，一类是经济效益指标，一类是服务质量指标。经济效益指标包括：成本（费用）降低额、成本（费用）降低率服务质量定量指标：房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。其中物业增值率是最具有综合性的服务质量评价指标。物业增值率=（期末物业总值-期初物业总值）/期初物业总值100%第八章 合同与风险管理第一节 物业管理中的主要合同类型 一、合同的概念中华人民共和国合同法规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。二、 物业管理活动中主要的合同类型（1） 物业建设单位在开发过程中

36、所订立的合同； （2）前期物业服务合同与物业服务合同；（3）业主所签订的与物业管理活动有关的合同；（4）物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。 物业服务合同是这类企业物业管理活动中最主要的合同。第二节 物业服务合同一、前期物业服务合同具有以下特征：1、与建设单位签订；2、具有过渡性；3、是要式合同 二、物业服务合同的特征1.物业服务合同以互相信任为前提。2.物业服务合同是有偿的。3.物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。4.物业服务合同是劳务合同。三、物业服务合同的主要内容1.物业基本情况；2.委托服务事项；3.双方的权利义务；4.物业服务要求和标准5.物业服务费用和维

37、修费用；6.专项维修基金的管理和使用；7.物业管理用房 8.物业经营管理；9.委托服务期限；10.违约责任四、物业服务合同的签订要点1、“宜细不宜粗”的原则；2、不应有无偿无限期的承诺3、实事求是留有余地；4、明确界定违约责任与处理方式第三节 招投标阶段的合同管理1、物业管理招投标原则：公开、公平、合理、公正、诚实信用原则2、物业管理招标的方式：邀请招标、公开招标、议标3、投标书最主要的内容：是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和服务费用投标书最重要的内容是详述物业管理实施计划4、 物业投标的主要工作安排： 1）、前期准备阶段；2）、标书准备阶段；3）、正式投标、答辩；4）、总结5、

38、 投标前期准备阶段工作：成立投标小组、索取分析招标文件资料、现场考察、制定投标工作计划和工作进度安排、做好招标方的考察工作6、 标书准备阶段工作：确定项目管理总体思路、分组起草准备、确定预算、确定物业管理费价位、电脑投影资料准备、标书的印刷包装7、正式投标答辩阶段工作：准备递交标书、对手动态及优劣分析、模拟演练、模拟答辩投标总结阶段：投标漏项及不足分析、资料归档第四节 风险管理理论一、风险具有以下三个特征：（1）负面性 （2）不确定性 （3）可测性二、风险的类型：1、纯粹风险与投机风险；2、财产风险、责任风险以及人身风险；3、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险；4、基本风险与特殊

39、风险。三、风险管理的步骤：1.风险识别 2.风险评估 3.风险控制 4.风险调整四、风险控制的措施有：1、回避；2、自担或保留；3、预防和抑制；4、风险转移 第五节 保险与物业保险一、保险的一般原则1.诚信原则 2.可保利益原则 3.近因原则 4.比例分摊原则二、保险合同的法律特征 1.保险合同是一种要式合同； 2.保险合同是一种附和合同； 3.保险合同是双务有偿合同 4.保险合同是射幸合同（也叫侥幸合同） 三、保险合同的主体保险合同的主体分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪

40、人。强调要弄清楚几种“人”的定义（1） 保险人（保险公司）：在保险合同成立时，有收取保险费的请求权利，在保险事故发生时，负有按合同规定补偿损失和给付保险金的义务。（2） 投保人：是与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人。投保人必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。（3） 被保险人：是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。2.保险合同的关系人（1）受益人：是指人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人。（2）保险代理人：是为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人。（3）保险经纪人：保险经纪人是被保险的代理人。物业管理企业一般情况下是保

41、险经纪人，受业主和用户的委托，代理与保险人办理保险业务。物业管理企业也可以与保险人签订合同，成为保险代理人。四、保险合同投保人义务：（1）如实告知义务；（2）“危险增加”通知义务；（3）出险通知义务 （4）防灾减损的义务；（5）及时交付保费的义务违反如实告知义务的行为有：1、不申报；2、隐瞒；3、错报；4、欺骗五、索赔概念及程序索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国索赔期限通常规定为一年。六、 物业保险的主要险种：1、财产保险；2、雇主责任保险（员工意外伤害保险）；3、公众责任保险（第三者责任险）物业保险的目的：1、分散意外损失；2、利于善后工作五、物业管理中

42、的投保决策的步骤:1.详细调查； 2.确定所需的保险； 3.保险金额和保险费的确定 4.选择保险公司； 5.分析保单条款第九章 财务管理与绩效评价第一节 财务管理概述一、企业财务活动：是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹措、运用、耗费、收回与分配5个相辅依存、相互制约环节。二、企业的资金运动表现为静态和动态两种形式：1、静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产、流动负债和长期负债以及所有者权益等。2、动态形式包括：经营性现金流、投资性现金流动和筹措资金现金流动三种类型三、企业的财务关系包括：1、企业与所有者之间的财务关系； 2、企业与债权人的财务关系；3、企业与

43、债务人之间的财务关系； 4、企业内部之间的财务关系；5、企业与职工之间的财务关系； 6、企业同国家机关之间的财务关系二、财务管理目标1、财务管理总体目标：1）、利润最大化2）、资本利润率最大化或者每股利润最大化3）、企业价值最大化或股东财富最大化2、财务管理的具体内容：1）、筹资决策；2）、投资决策；3）、利润分配方案第二节 财务报告分析 企业的财务报告包括会计报表和文字报告两个部分，分为年度、半年、季度和月度报告。一、财务报告的构成与内容会计报表部分：一套完整的会计报表通常有主表和附表组成。1.主表主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本

44、报表。其中，前三张报表是企业的基本财务报表。（2） 利润表又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。二、 财务报告分析的三个特征：1、拓展性；2、判断性；3、依赖性三、 财务报告分析的实施阶段： 1、报告整体分析；2、财务指示分析；3、基本因素分析第三节 物业管理绩效评价一、 物业管理绩效评价的概念与意义 物业管理绩效包括：物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面1、绩效与物业管理绩效物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。2、物业管理绩效评价的特点：

45、1）、以物业企业作为具体的评价对象；2）、以物业企业的盈利能力、资产营运水平、偿债能力和后续发展能力作为重点评价重点二、 物业管理绩效评价的类型 1、政府评价； 2、社会评价； 3、企业集团内部评价 4、企业自我诊断评价； 5、物业资产管理项目评价三、物业管理绩效评价有三个基本要素：评价指标、评价标准和评价方法四、 物业管理绩效评价的指标体系物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次构成。基本指标是评价物业管理绩效的最重要、最基础的指标。1、财务效益状况指标：净资产收益率=（净利润/平均净资产）100%2、物业管理绩效评价修正指标1）、财务效益状况；2）、资产营运状况；3）、偿债能力状况；4）、发展能力状况3、物业管理绩效评价评议指标1）、经营者基本素质；2）、服务满意度；3）、基础管理水平；4）、在岗员工素质状况5）、服务硬环境；6）、发展创新能力；7）、经营发展策略；8）、综合社会贡献六、物业管理绩效评价结果与报告评价结果五种类型（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）的资格界限是：优（A）：综合评价得分达85分以上（含85分）；良（B）：综合评价得分达70