物业承接查验与移交.doc

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1、目录第一部分物业承接查验第1章物业承接查验概述11.1 物业承接查验11.2物业承接查验的意义11.3物业承接査验与工程竣工验收的区别11.4物业承接查验的依据和原则21.5物业承接查验的主体21.6物业承接查验的范围21.7物业承接查验的条件31.8物业承接查验的程序31.9物业承接查验的责任41.10物业承接查验争议的解决4第2章物业承接查验与移交52.1物业承接查验应具备的条件52.2物业承接査验的依据52.3物业承接查验的程序52.4确定物业承接查验方案62.5物业资料的査验与移交122.6物业共用部位、共用设施设备的现场查验122.7物业现场查验发现问题的解决132.8物业共用部位、

2、共用设施设备的交接132.9其他有关规定132.10物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任:142.11物业承接查验中其他法律责任152.12争议的解决152.13物业管理机构更迭时的物业承接查验15第二部分房屋建筑共用部位、共用设施设备及场地的现场查验第3章强电系统的现场查验193.1强电系统现场查验的依据193.2强电系统现场查验的准备193.3强电系统设施设备的现场查验213.4强电系统现场查验记录汇总与问题的解决48第4章电梯升降系统的现场查验494.1电梯升降系统现场查验的依据494.2电梯升降系统现场查验的准备494.3电梯升降系统设施设备的现场查验504.4电梯升降系统现场查验

3、记录汇总与问题的解决73第5章空调系统的现场查验745.1空调系统现场查验的依据745.2空调系统现场查验的准备745.3空调系统的现场查验775.4空调系统现场查验记录汇总与问题的解决107第6章给排水系统的现场查验1086.1给排水系统现场查验的依据1086.2给排水系统现场查验的准备1086.3给排水系统的现场查验1106.4给排水系统设施设备现场查验记录汇总与问题的解决128第7章消防系统的现场查验1297.1消防系统现场查验的依据1297.2消防系统现场查验的准备1297.3消防系统的现场查验1337.4消防系统现场查验记录汇总与问题的解决153第8章弱电系统的现场查验1548.1弱

4、电系统现场查验的依据1548.2弱电系统现场查验的准备1548.3弱电系统的现场查验1568.4弱电系统现场查验记录汇总与问题的解决195第9章房屋共用部位与共用设施的现场查验1969.1房屋共用部位与共用设施现场查验的依据1969.2房屋共用部位与共用设施现场查验的准备1969.3房屋共用部位与共用设施的现场查验2009.4房屋共用部位与共用设施设备现场查验记录汇总与问题的解决216第三部分附录第10章引用法规规章22110.1物业管理条例221第11章引用相关工程技术规范与标准（摘录）22811.1建筑专业22811.2强电系统28111.3电梯与升降系统305空调系统317腿给排水系统3

5、5511.6消防系统.38911.7弱电系统416参考文献443关于印发物业承接查验办法的通知(建房2010 165号)各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据 中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的规定，我 部制定了物业承接查验办法，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地 产市场监管司。中华人民共和国住房和城乡建设部 二一年十月十四日物业承接查验办法第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的

6、合法权 益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的 规定，制定本办法。第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有 关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建 设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接査验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房

7、地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作6第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用 设施设备的配置和建设标准。第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共 用部位、共用设施设备的事项作出约定。第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业 可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标 准或者符合合同目的的特定标准履行。第九

8、条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质 量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用 设施设备的承接查验工作。第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：(一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文 件，并经建设行政主管部门备案；(二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划 设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；(三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划

9、设计要求建成；(四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；(五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使 用合格证书；(六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；(七)法律、法规规定的其他条件。第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：(一）物业买卖合同；(二）临时管理规约；(三）前期物业服务合同；(四）物业规划设计方案；(五）建设单位移交的图纸资料；(六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。第十三条物业承接查验按照下列程序进行：(一)确定物业承接查验方案；(二）移交有关图纸资料；(三）查验共用部位、共用设施

10、设备；(四）解决查验发现的问题；(五）确认现场查验结果；(六）签订物业承接查验协议；(七）办理物业交接手续。第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验 收资料；(二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；(三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；(四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；(五)承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体 时限。第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行

11、清点和核查，重点核查共用设施设备出 厂、安装、试验和运行的合格证明文件。第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：(一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼 梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；(二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电 机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；(三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水 沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲

12、娱乐 设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用 设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部 位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、査验范围、查 验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查 验的人员签字确认。第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备

13、的数量和质量不符合 约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结 果，签订物业承接查验协议。第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、 双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同 等法律效力。第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企 业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第二十五条物业承接查验协议

14、生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业 服务合同无法履行的，应当承担违约责任。第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共 用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确 认。第二十七条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承 接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。第二十八条物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约 定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。第二十九条物业服务企业应当自物业

15、交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市） 房地产行政主管部门办理备案手续：(一）前期物业服务合同；(二）临时管理规约；(三）物业承接查验协议；(四）建设单位移交资料清单；(五）査验记录；(六）交接记录；(七）其他承接查验有关的文件。第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘 请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部 位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，

16、应当依法承担相应的法律责 任。第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位 应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法 规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用 设施设备毁损或者灭失的责任。第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立挡案并妥善保管。物业承接查验挡案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业 的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10

17、日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施 设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用 由双方约定。第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重 物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或 者未经查验的物业。第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业 主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

18、第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主 利益的，双方应当共同承担赔偿责任。第四十一条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应 当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。第四十二条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行 政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期 改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。第四

19、十四条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可 以委托有关行业协会调解Q第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接 查验活动，可以参照执行本办法。第四十六条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施 细则。第四十七条本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。第四十八条本办法自2011年1月1日起施行。第一部分物业承接查验第1章物业承接查验概述1.1物业承接查验物业承接查验活动是履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节，是物业管理的基础工 作，直接关系到物业管理工作今后能否正常进行，以及

20、使用和管理过程中出现质量问题时责任的确 定。为进一步规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益， 住房和城乡建设部于2010年10月印发了物业承接查验办法（建房2010 165号），将物业管理 条例的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、 物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。根据办法第二条的规定，物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照 国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活 动。同时，按照办法第四十五条的规定，前期物业服务合同终止后，业主

21、委员会与业主大会选聘 的物业服务企业承接查验活动，可以参照办法执行。1.2物业承接查验的意义现阶段，我国实行物业承接查验制度具有以下几方面的现实意义：物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收， 各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服 务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用 部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业

22、建设 与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有 利于界定物业共用部位和共用设施设备的管理责任。1.3物业承接查验与工程竣工验收的区别物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。而竣工验收指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备 供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全 面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。具体而言，物业承接査验与竣工验收有以下三个不同：(1)目的不同。工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否

23、交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。参与主体不同。工程竣工验收是物业建设单位将建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主 管部门监督下进行的。对象不同。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。1.4 物业承接查验的依据和原则物业承接查验的依据物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是物权

24、 法、合同法和物业管理条例等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据办法，以及 各省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门依据办法制定的实施细则。物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规 定的范围与内容。对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业与开发商，承接查验以前期物 业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业承接查验 活动，以物业服务合同为依据。物业承接查验的原则物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。1.5物业承接查验的主体物业承接查验涉及的法律主体主要包括建设

25、单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体。交验方：物业的建设单位接管方：物业服务企业新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体。交验方：物业的建设单位接管方：物业专有部分的买受人物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体。交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服务企业1.6物业承接查验的范围物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：(1 )共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼 梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；(2 )共用设备：一般包括

26、电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电 机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；(3)共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水 沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐 设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。1.7物业承接查验的条件实施承接查验的物业，应当具备以下条件：建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文 件，并经建设行政主管部门备案；供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施

27、设备按规划 设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使 用合格证书；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；法律、法规规定的其他条件。1.8物业承接查验的程序物业承接查验按照下列程序进行：确定物业承接査验方案。移交有关图纸资料。查验共用部位、共用设施设备。现场査验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等 方法，重点查验物业共用部位、共用设施

28、设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成 书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及 查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。解决查验发现的问题。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的 数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务 企业复验。确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。建设单位应当委派专业人员参与现场查验， 与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承 接查验基本情况、存在问题、解决

29、方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。办理物业交接手续。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续， 向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记 录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内 容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。分期开发建设的物业项目，可以根据开 发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物 业时，办理物业项目整体交接手续。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（

30、市）房地产行政主管部门办理备案手续：前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清 单、查验记录、交接记录、其他承接查验有关的文件。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资 料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业 的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档 案。1.9物业承接查验的责任自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及 行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备

31、毁损 或者灭失的责任。物业服务企业可以接受建设单位委托，提供物业共用部位、共用设施设备的保修服 务，服务内容和费用由双方约定。物业交接后，隐蔽工程质量问题影响房屋结构安全和正常使用的，应由建设单位负责修复；给业 主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。国家规定的保修期限和保修范围，由建设单位 承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解 决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相 应的法律责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害 的，物业服务企业应当

32、承担相应的赔偿责任。物业服务企业未按办法履行承接查验义务的，由 物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档 案，并予以通报。1.10物业承接查验争议的解决物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行 业协会调解。物业承接查验相关法律主体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方 式解决。第2章物业承接査验与移交52.1物业承接查验应具备的条件实行承接查验的新建物业，应当具备以下条件：建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文 件，并经建设行政主管部门备案；供水、排水

33、、供电、供气、供热、电信、有线电视、公共照明等市政公用设施设备按规划 设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；教育、由瞰、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设_链见划设计要求建成；道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计建成，并满足使用功能要求；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使 用合格证书；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；法律、法规规定和合同约定的其他条件。2.2物业承接查验的依据实施物业承接查验，主要依据下列文件：物业管理条例；物业承接查验办法；物业买卖合同；临时管理规约；前期物业服务合同；物业规划设

34、计方案；建设单位移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范。物业承接查验的程序物业承接査验应按照下列程序进行：确定物业承接查验方案；移交有关图纸资料；査验物业共用部位、共用设施设备；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续。确定物业承接查验方案2.4.1确定物业承接查验方案的程序办法规定新建物业的建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业 共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交 规定的物业资料。因此，建议建设单位在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得

35、质 量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查 验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位联系，并查看物业承接查验应具备 的条件的相关文件，即:关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使 用合格证书；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必须的

36、文件；(7 )物业竣工图纸及竣工资料。双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。物业承接查验方案的内容上述条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调 会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验 进行协商，形成物业承接查验方案。其内容包括：(1 )组建物业承接查验小组。由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物 业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加， 同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部门参加。由

37、建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承 接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查验工作。物业承接查验小组及职责见 表 21。表2-1物业承接查验小组及职责序号职务- 岗位职责1组长负责本物业项目承接查验的领导、管理、协调及问题的处理等全部事务2副组长负责各专业设施设备现场查验的领导、管理和技术指导，以及问题的解决与协调；并全 面掌握各专业设施设备的有效操作、维修保养的技术要求和操作规程3副组长负责本项目物业承接查验的配合、问题的解决及协调，安排对物业技术人员进行设施设 备使用的专业培训，代表建设单位对本项目物业查验中存在问题的解决全面负责4物业管理的建 筑、安装专业工 程师负

38、责本专业设施设备现场査验的领导与管理，协调解决查验中的问题，全面掌握本专业 设施设备的运行、维护、管理的专业要求，并能带领技术工人正确的使用、维护和管理 物业共用设施设备续表序号职务岗位职责5专业技工水、电 等专业若干人在专业工程师的领导下，进行各专业物业设施设备的现场查验，了解、熟悉设施设备， 学习掌握设施设备的使用、维护方法，能熟练地正确操作各种设备6记录员数人负责填写各项现场查验记录，并保存完好，以便收集归档(2)列出各专业工程实施查验的技术依据，主要包括:物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方标准与规范；建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；设施设备供货厂家安装

39、、调试、维修及使用说明书；物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准；建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。(3 )确定物业现场查验的内容。1 )物业资料的查验与移交。现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。主要包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件；承接查验所必须的其他资料。物业共用部位、共用设施设备的现场查验。新建物业的现场查验时，物业服务企业应当对下

40、列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和 验收：共用部位：一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼 道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、 渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设 施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、 变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件

41、等。建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备， 不作为物业服务企业现场查验和验收的内容，但其能源供用合同应进行查验和移交。物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外 观质量和使用功能，而对物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能是在查阅确认文件的基 础上进行再检验。因此，物业承接查验小组就应该根据办法的规定与合同约定、以及物业设计文件及清单列出 现场查验的项目和内容。(4)拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案，主要包括：査验项目、内容、标准、方 法、时间与进度、问题的收集与处理、工具与器材、参加人员

42、、记录人、负责人等。编制物业设施设备现场查验计划与进度。参见表2-2。表2-2系统设施设备现场查验计划表物业项目：编号：建设单位：参加人员：物业服务企业：参加人员：序号计划时间查验项目查验内容检查人记录人负责人编制：日期：审核：确认：(5)物业承接查验物资准备，包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格等。验收文件的收集，查验人员查验前的培训；设备、工具和仪表，主要包括压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧 表、试压泵、钢卷尺、直尺、髙低压电工工具、水暧工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等；记录表格，主要包括：物业资料查验移交表，参见表2- 3 ；物业设施设

43、备现场查验记录表，参见各专业系统现场查验记录表；系统设施设备现场查验问题汇总表，参见表2- 4；物业设施设备现场查验问题处理跟踪表，参见表2- 5 ；物业设施设备査验最终遗留问题汇总表，参见表2- 6;物业项目移交表，参见表2-7。表2-3物业资料查验移交表物业项目：移交日期：年月日编号：建设单位：物业管理企业：序号资料名称编码册数备注_9续表序号资料名称编码册数备注交方签字（盖章）：日期：接方签字（盖章）：日期：表24系统设施设备现场查验汇总表物业项目：查验日期：编号:建设单位：物业服务企业：序号设施设备名称查验内容配置标准查验结果存在的问题备注数量位置1外观质量1使用效果检测数据试验结果数量位置2外观质量使用效果检测数据试验结果数量位置a外观质量j使用效果检测数据试验结果续表序号设施设备名称查验内容配置标准查验结果存在的问题备注数量位置4外观质量使用效果检测数据试验结果数量位置5外观质量使用效果检测数据试验结果数量位置6外观质量使用效果检测数据试验结果查验人：记录人：负责人:表2-5物业承接查验问题处理跟踪表项目：专业：编号：序号问题项目与内容解决时限与标准物业服务 企业签字（盖章）：日期：续表建设单位签字（盖章）：日期：复验结果签字（盖章）：日