浅析国外物业管理对中国物业管理的启示.doc
《浅析国外物业管理对中国物业管理的启示.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《浅析国外物业管理对中国物业管理的启示.doc(14页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、 浅析国外物业管理对中国物业管理的启示摘要浅析国外物业管理对中国物业管理的启示摘 要我国物业1981年才由深圳特区“ 引进”,发展的时间短、历程缓慢,因此存在着不少的问题,由于国外物业发展的比较早,在完善物业管理法律法规、加强社区物业管理、规范业主委员会职责、维护业主权益等方面有许多经验和做法值得我们借鉴。 关键词:背景 制度 优势 启示 IAbstractAnalyses of China foreign property management of the property managementin the enlightenmentAbstractOur countrys propert
2、y until 1981 by shenzhen special economic zone "introduction", the development time is short and course of the slow has many problems, because foreign property development earlier, in perfect property management laws and regulations, strengthen community property management, the standard o
3、wner committee duties, safeguard owners equity, etc have many experience and practice are worth our using for reference. This paper lists the four more prominent foreign countries in the property management system and the development of the property on some representative, more outstanding advantage
4、 and contrast Chinas property management in this advantage on the current situation and existing problems, therefore with Chinas national conditions, foreign property of excellent development experience, for our countrys property development, finally puts forward some proposals for the not found aga
5、in in property management status quo and the existing problems of puts forward some Suggestions. Keywords: Background; System; Superiority; Enlightenment II摘要目 录摘 要 . 1 Abstract . II第一章 绪论 . 11.1研究背景 . 11.1.1我国物业管理存在的问题。 . 11.1.2研究思路及目的 . 11.2 物业管理的属性 . 2第二章 美国的制度与优势及对我国的启示 . 42.1 美国的物业制度 . 42.2 美国的
6、优势 . 52.3 对我国的启示 . 52.3.1 物业管理的专业化发展 . 52.3.2 我国的相关立法 . 62.3.2 立法的重要性 . 7第三章 荷兰的制度与优势及对我国的启示 . 83.1 荷兰的物业制度 . 83.2荷兰的优势 . 83.3 对我国的启示 . 93.3.1 我国体制方面的特有国情 . 93.3.2 如何转变政府职能 . 9第四章 英国的制度与优势及对我国的启示 .114.1 英国的住宅管理机构 . 114.2 英国的业委会和业主大会 . 114.3 英国的优势体现 . 124.4 对中国的启示 . 12第五章 我国物业管理的发展的对策研究 . 135.1 改变观念,
7、业主要树立的消费意识 . 135.2 提高物管从业人员的文化水平,立志想专业人员发展 . 145.3 由管理向服务转型的物业管理企业 . 14 III目录第六章 结语 . 16参考文献. 17致 谢:. 20 IV南京工业大学本科生毕业设计(论文)第一章 绪论1.1研究背景物业管理始于19世纪60年代的英国,当时英国工业大发展,大量农民进入城市,出现了房屋租赁。为维护租用者的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理。自此,物业管理的模式传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。然而由于各种历史原因,我国物业管理是1981年才由深圳特区“ 引进” 的。经过政策的引导和法律的磨合, 物
8、业管理这个创新的管理模式, 终于从1995年开始在我国城镇中普遍推广开来并迅速形成一般发展的热潮。因此,物业在我国发展的历史仅仅30年,所以发展过程中存在着不少的问题。下面就简单分析我国物业存在的问题。1.1.1我国物业管理存在的问题。当前我国物业管理的发展已由打开局面进入普遍推广的阶段, 进人到普及与提高、发展与进步同时并重的新阶段。但是随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大, 行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。主要的问题存在于以下几个方面:1、政府方面:法律的不健全,政府管理上的缺位,体制上的缺失、市场化不足;2、业主方面:业主大会、业委会很难发挥作用,观念缺失;3、物管
9、企业方面:从业人员素质较低,基础管理薄弱;这些造成物业管理发展缓慢并且纠纷不断。特别是最近几年, 各地因物业管理引起的纠纷越来越多, 一些物业管理纠纷事件时常见诸报端, 如2010年7月发生的郭德纲助手打人事件引发全国性关注“私搭乱建”,2011年4月15号由于新旧物业管理的更迭矛盾,广东广州物管发生群殴事件等,都是影响巨大。由此可见物业管理问题已成为百姓和政府都非常关注的社会问题。1.1.2研究思路及目的一方面由于我国物业管理发展缓慢,另一方面独特的国情使得我国物业管理在发展模式上存在不少问题,因此相对于孤立的开辟道路而言,综合前人的经验结合自身的实际情 11王洋.2010中国物业管理十大事
10、件J. 1第一章 绪论况才能较好较快的探索出好的方法。因此面对我国物业管理的现状, 如何从我国的国情出发, 全面分析我国物业管理存在的问题, 加快采取一些更为切实可行的措施, 排除困难化解矛盾, 已成为我国物业管理巫待研究和解决的课题。由于国外物业发展的较早,在完善物业管理法律法规、加强社区物业管理、规范业主委员会职责、维护业主权益等方面有许多经验和做法值得我们借鉴。所以, 1.2 物业管理的属性物业管理的属性分成两方面:广义的属性和狭义的属性。首先广义的物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。包括房地产开发的早期介入和前期管理, 以及房屋及其设备、公共
11、设施的保养、维修、住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化, 道路养护等公共事务管理内容, 范围相当广泛。有的物业管理还兼营小区内的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。美国的罗伯特、C.凯尔等人著的物业管理案例与分析一书中所阐述的物业管理者的基本职能是:(1)为业主管理物业;(2)为业主创造来自物业的收入;(3)使物业保值增值。就代表了这种广义物业管理的观点。所以广义的物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。而狭义的物业管理主要是因建筑物区分所有权的不可分割性而产生的物业区域区公共事务管理。由于高层住宅楼宇的出现, 这种住宅一般都是按单元出售给单个
12、业主, 因此一座楼宇的产权会有很多个业主所共有, 在这种多元化的房屋产权要求统一管理的情况下, 就出现了狭义的物业管理,即一般只限于对该物业进行管理服务, 其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施, 也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、 2南京工业大学本科生毕业设计(论文)绿化养护等公共管理服务项目。不论是广义上、还是狭义理解物业管理的性质, 但都不能回避公共管理性质, 而经营性只体现在广义的理解中, 物业管理区域的经营性管理活动如果脱离了物业公共管理性, 就成了与其他商业性活动毫无区别的纯粹的商业经营管理活动。因此物业管理是属于公共管理的范畴中1。 1黄安心.公共管理:物业管
13、理的根本属性J.广州广播电视大学学报,2004,(3):27 32.3第二章 美国的制度与优势及对我国的启示第二章 美国的制度与优势及对我国的启示2.1 美国的物业制度在美国物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业,高度专业化是该国物业管理行业的一个特点。美国的社会化分工十分明确,发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业,而是找一家物业管理公司进行管理。物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理,具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定。有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。对外招投标手续也不像国内那样复杂, 一般由投标公司自己出方案, 主要看对方的价位
14、和服务承诺, 最后由业主进行挑选1。这些都是高度专业化的体现,从而也让美国物业行业有序的、繁荣的发展。美国物业公司的另一方面就是实行多样化经营,它脱离了单一的收取物业管理费的生存模式,从而为物业管理公司争取了更多的生存空间和更好的竞争力。不同于我国单一的物业生存模式:收取物业管理费; 美国物业管理企业多实行综合性经营策略, 因而收入来源也是多种多样的, 主要有租赁、交易、代理、估价、开发、咨询和合作经营等收入类别。因此也使得物管费不再是物业公司生存的唯一条件,多样化的经营是的美国的物业管理公司能够搭挡一面,做大做强。除了上面的两个特点外,美国物业管理最重要的也是最突出的一个特点就是法律完善,事
15、无巨细基本上能够涉及到的物业问题都囊括在内。在美国, 收取物业管理费也是物业公司一项重要的工作, 但是在美国收取物业管理费的真正主体是业主协会下的管委会, 管委会成立前, 由开发商收取。而在我国, 物业管理费是由物业管理公司收取的, 国务院的物业管理条例对此也是明确规定。而在美国各州的物业产权法, 业主协会是业主管理物业小区的自治机构, 对外享有一定的经营权和决策权。为了保障业主交纳管理费的义务, 美国各州法律一般都规定, 如某一业主欠缴管理费, 从到期之日开始, 便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权。业主协会所享有的留置权, 就像贷款银行所享有的抵押权一样, 如果欠费业主经过一
16、再催缴, 仍拒绝缴纳欠费, 业主协会有权取消被留置房屋的回赎权, 并可按法律规定的程序, 强制拍卖欠费业主的房屋单元, 并从售房款中优先受偿2。 12龚宇.美国物业管理的主要特色J.JSXX,2007.11:2829. 石力.由联美集团看美国物业管理模式J.窗口,2007.08:9798.4南京工业大学本科生毕业设计(论文)就是有这样的完善的、具体的法律支持,让不管因为什么原因想不交物业管理费的人,都不敢真正的不交物业管理费,因为这样面临的后果是很严重的,最后很可能会失去房子。如果中国也有这样的或者是类似的法律,那么对于把房子视为人生的一大追求的中国人来说,那就肯定不会有人故意不交管理费了。
17、2.2 美国的优势综合以上可以看出:在美国物业是一个发展的成熟的行业,他有专业的服务,庞大的规模经营,健全的机制;另外还有最重要的一点也是美国物业管理最突出最有代表性的一方面,就是完善的、详细的法律支持。美国对于物业上法律之细致严格的划分了业主、开发商和物业公司之间的责任,并不偏袒任何一方,从而规范了行业秩序,也是美国物业管理能够廉洁、高效、文明的一个必不可少的条件。所以法律的完善是物业能够繁荣发展的先决条件,这也为我国发展物业提供了好的思路和方法。 2.3 对我国的启示2.3.1 物业管理的专业化发展国外实践告诉我们,物管的最终目标就是实现专业化、法制化。美国:是专业化程度高, 社会化分工十
18、分明确,物业服务遍及各个领域的物管,专而精,从而能享受到细致入微贴心的服务。国家十五计划发展纲要中, 已经明确地提出, 规范发展物业管理企业鼓励房地产开发、销售和管理分业经营。分业经营后, 互相形成了一种制约关系, 这种独立的专业化的物业公司是招投标的形式承接住宅小区的, 没有开发商的种种束缚, 对开发商的前期行为进行监督, 使整个物业的前期开发建设过程, 为后来的物业管理, 为大家的人住创造一个良好的条件, 这将是今后物业管理的发展方向。而且随着市场竞争的加剧,使得物业管理企业必须向精、深、专等方向转移。如果物业公司一味追求小而全,过分地添置各种专业设备及相关专业人员,必将大大增加管理成本和
19、自身负担,且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值,造成大量的资源浪费, 5第二章 美国的制度与优势及对我国的启示这不符合资源共享、集约经营的原则。相反,如果组织专业公司对业主服务,则可大大避免这些矛盾,如房屋维护与保养请专业公司,他们可以科学规范地制定详细的维护保养计划,达到预想的维护保养效果,大大减少物业公司的工作量;卫生由专业的清洁公司负责;绿化由专业绿化公司承担,绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责,没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安,这些公司必然会在技防、人防方面下功夫,按照规范成片的现代化管理方式运作,这必将大大加强



- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 浅析 国外 物业管理 中国 启示

链接地址:https://www.31ppt.com/p-3744259.html