沙河小区物业管理投标书.doc

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1、目 录第一部份 委托管理模式与优点4第二部份 物业管理经营宗旨、方针、内容6第三部份 管理费用预测 10第四部份 附件（一） 爱家物业管理公司机构设置及其职能说明书（二） 小区治安管理规定（三） 小区消防管理规定（四） 小区停车场管理规定（五） 小区绿化管理规定（六） 小区卫生保洁管理规定前进中的爱家物业管理公司爱家物业管理公司创建于2000年10月，注册资金50万元，是一家具有法人资格的专业化、系统化、社会化物业管理公司。是德阳市唯一具有物管资质肆级证书和对外接管物业资格的专业化公司。目前公司主要从事住宅小区管理服务和物业经营。公司现有员工30余人，分别由管理人员、维修安装人员和保洁安全人员

2、组成，公司管理人员大都经过国家物业管理知识培训，并取得上岗证；维修人员100%持证上岗，确保零修合格率100%，零修及时率达98%以上，是一支管理严谨、极富战斗力的专业化队伍。公司组织实行层层落实、层层负责、各负其责、各司其职的管理制度，目前主要实行三层管理，第一层为公司经理室，第二层为二部一室：即办公室、经营部、工程部。第三层为小区物业管理处。公司在行政上接受政府各级领导；在运作上接受业主委员会监督；在财会上固定财产处置权归业主所有，在工作思路上围绕业主这一中心，实现物业管理经营与业主精神文明建设相结合，争创社会效应、文化效应相媲美的物业管理品牌效应。公司追求的物业管理经营最佳目标是：1、物

3、业管理争创“德阳市优秀物业管理单位”；2、清洁卫生争创“全国卫生城市检查优秀单位”；3、绿化争创“德阳市花园式样单位”；4、安保争创“德阳市安全文明单位”。目前，公司已接管三个生活区，面积近6万平方米，其中包括德阳市政府一生活区、二生活区和一个新建的住宅小区百家花园。由于市政府生活区属计划经济体制下由政府采取行政手段直接进行福利型的封闭管理带来的负面影响，给公司的水电费、管理费等物业管理工作带来了一定难度。为此公司投入大量人力、物力，财力，从绿化、清洁、家政服务、文化服务等多方面进行宣传和引导，使业主对物业管理有了新的认识和看法，使“脏、乱、差”的局面得到极大的改观，使业主真正体会到了物业管理

4、带来的真正实惠，同时已得到了市政府有关部门和小区住户的认可和赞同。第一部分 委托管理模式与优点一、管理模式的选择我们要求对东山北巷17号物业管理经营实行总承包。即：德阳市东山北巷17号生活区拟采用委托管理模式。委托管理又称委托代管型，它主要指物业管理的承办形态，这种承办形态主要适用于物业产权不属于物业管理公司的情况，物业管理公司只接受业主委托，对业主所委托的物业进行管理。委托管理一般采用全权委托方式，业主通过委托书选聘物业管理公司对设备、保安、清洁、服务等各方面实行统一管理。在体制与机制上，东山北巷17号生活区采用行政性与专业性管理相结合的体系框架，即东山北巷17号生活区物业管理组织可采用“物

5、业管理组”的名称，隶属于东山北巷17号业主委员会行政处与爱家物业公司的双重领导，但在具体物业管理经营、服务上采用专业化管理模式，按物业管理实务运作标准程序、制度、考核方法进行操作。在管理手段上，为了东山北巷17号生活区住户安全、文明、舒心地生活，拟采用封闭式管理。所谓封闭式管理则是以楼宇（小区）整体为单位，用隔离体将楼宇及附属物（含广场、绿化带及车库等）与外界分开，在管理范围内对出入楼宇区域的人员、车辆等流动性因素进行控制管理，即人、物、车凭牌证出入，管理单位对辖区内治安、防火、清洁卫生、水、电、气、油、风等进行全面负责。采用封闭式管理的优点其一：能确保小区住户安全。其二：能更好地进行小区内绿

6、化清洁、物业维护。其三：可初步实现楼宇自动化管理其中包括安装防盗系统、消防系统。二、采用上述模式的优点这种管理模式，其优点是明显的。1、管理统一，有利于确保管理质量。小区管理涉及设备、清洁、保安、停车场、绿化、消防等多方面管理范畴，每一个方面又涉及众多内外关系，实践证明，对各方面实施统一指挥是提高管理质量的重要保证，分头管理，多头指挥势必会造成小区管理混乱，进而影响小区总体管理质量。2、人员精干，节约费用。统一管理的又一好处是有利于节约人员，减少费用支出。由于统一管理，人员安排实施统一调度，部门与部门之间，班组与班组之间，相互配合、相互协作，从而达到提高工作效率，降低人力资源成本费用的目的。3

7、、条线清楚，有利于协调与业主关系。实施统一管理，业主关系容易协调，有意见投诉也方便。对业主来说也容易表达自己的意见，保护自己的权益。4、专业管理能够确保维修基金等专款专用，能够使小区尽可能保值、升值，不仅能保证业主长远利益而且也能永葆业主良好社会形象。第二部分 管理经营宗旨、方针、内容一、宗旨坚持“业主（租户）至上，服务第一”的宗旨，以“管理职能社会化、管理组织企业化、管理形式专业化、管理过程商业化、管理关系契约化”的管理目标。综合管理、全面服务，为中天人提供一个安全、整洁、方便、文明、舒适、典雅的现代化生活环境。二、方针实现“保本经营，独立核算，自负盈亏”的方针，在有偿服务的前提下，开展“一

8、业为主，多种经营”，从管理服务中转换经营机制求得自身生存和发展。三、内容从“全天候服务，全过程管理”的物业管理要求出发，我们提供的服务内容有：第一类：属物业的基础管理（一）房屋建筑管理此项是物业管理的基础工作，即对楼宇、附属物建筑的保养、维修、便于保持良好的可使用状态并使物业整体保持完好、美观，延长其使用年限。（二）房屋设备维修管理：对供水、供电、空调、电讯、排水等设施设备的运行保养、维修，使之保持良好的使用状态。维修分为保修期维修和保修期外有偿性维修，属保修期内维修项的免费维修（人为损坏除外），保修期外维修，均为有偿性维修，我公司将按公司有关规定收取维修费用。第二类：属物业的综合管理（一）清

9、洁管理：详见小区卫生保洁管理规定包括对生活区公共部位的清洁，对垃圾、粪便、废物的清除和污水、雨水的排 泄，以保持小区内的整洁卫生。（二）绿化管理：详见小区绿化管理规定小区的绿化和维护，提供良好的生态环境。自行培植鲜花和观赏性植物，既美化环境，又可满足住户需要，增加经济效益。（三）消防管理：详见小区消防管理规定消防制度的建立和执行，对物业使用人的消防宣传教育、消防器材设置、消防力量的组织和管理等。（四）安全管理：详见小区治安管理规定小区范围内的安全、保卫、巡逻、等包括排除各种干扰，保持小区环境的宁静。（五）车库管理：详见小区车库管理规定对机动车库、非机动车库实施安全和消防管理，疏导车辆进出和停放

10、。第三类：属物业配套综合服务：在收取管理费用的基础上，我们还拟设以下小区配套服务：（一）文化：小区内将拟设老年活动中心，让住户老有所乐，老有所享。（二）居家配套：便利店、超市、洗衣房、美容美发店。（三）家政服务：1、代办小区内的户口迁移；2、提供家庭钟点工服务；3、代订牛奶、书报、杂志；4、代办家电维修服务；5、代理房屋装饰、装修业务；6、代理安装防护栏、雨蓬；7、封阳台、安装铝合金；8、代理组织安装集体电话；9、代看小孩，代请家教，代请保姆；10、代投信件。（四）外延服务：1、保安特殊警卫服务；2、房屋代管服务；3、贵重物品存放服务；4、法律咨询；5、订餐服务；6、订送车、机票服务。7、代办

11、国内外旅游及商务考察。我们将在现有规划项目基础上逐步完善管理服务，最终达到让住户不出小区则将衣、食、住、行等日常生活所需办好，让住户真正实现足不出户。第三部分 管理费用预测根据有关规定和物价观状、职工生活水平特编制说明：一、物业管理费用按年度费用预测物业管理费按每平方米0.25元计算（以四川省物价局、四川建委川价安费2000321号文件三级管理价格为准），小区入住使用面积暂定9387m2，入住率按95%收取，年收入预计：0.25938795%12=26752.95元。二、年度支出测算：1、小区管理机构网络图：物 管 组绿 化房 管保 安维 修清 洁2、人员工资及福利：21600元。绿化、清洁：

12、定员1人，400元/月；维修、房管：定员1人，400元/月；保 安：定员2人，500元/月.人。3、管理费用，按年度预测：(1)通讯费：250元/月12月=3000元；(2)绿化工具费，绿化用化肥、农药：年度500元；(3)公共设施、设备的小修、保养：年度3000元；(4)保安服装、装备及上交（保安公司）管理费：1000+300+（160人/月2人12月）=5140元；4、能源消耗（办公用电、公共照明用电、绿化用水）：200元/月12=2400元。本项合计费用：14040元。5、各种管理费用在使用中本着勤俭节约的原则，在保证管理服务质量的前提下，尽量减少，做到保本经营，略有盈利。另外按物业管理有关规定，由“九五厂”给我公司沙河区管理组提供二间物业管理用房。