法院小区物业管理方案.doc

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1、法院小区物业管理方案第一章 企业综合介绍及运作特点一、企业综合介绍公安县恒信物业管理有限公司成立于2011年，是荆州市物业管理协会会员单位，公司资质齐备、制度完善、管理规范。公司致力于为医疗市场、商务楼市场和住宅小区提供专业、稳定、经济的后勤管理服务体系。服务项目包括保洁服务、秩序维护、电梯操作、公寓楼管理、水电工程、花木养护、中央空调清洗、外墙及玻璃清洗等。公司目前服务的客户阵容有：公安县人民医院、公安县中医医院、公安县水韵天城住宅小区、南平镇丽水星城住宅小区、南平镇虎渡名门住宅小区、章庄镇南北商贸城、杨家厂镇豪盛假日湾住宅小区。服务面积超过180万平方米，员工人数超过300名。恒信物业秉承

2、“敬业、服务、创新”的企业精神，遵循“服务改变生活，细节铸就经典”的服务理念，以“客户满意是我们永恒的追求”为宗旨，努力践行 “亲善殷勤、星级服务”模式，视客户为我们朝夕相伴的亲人和朋友，珍惜客户的信任，把诚信服务的企业精神，融入并构建“楼在花园里，人在景观中”的生态环境！ 公司上下一心“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，力求“管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，客户无怨言”，着眼于做得“更细致、更周到、更规范” ，竭诚为每一位客户提供卓越服务，争取持续超越客户期望，赢得更多客户满意。 恒信物业深信高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才团队基础之上，团队之和谐合

3、作则是企业立足之本。全体恒信物业人将以精英团队的姿态和百倍高昂的士气努力把握企业发展契机，向社会展示企业风采，传播企业文化，竭诚为每一位客户提供卓越服务。通讯联络地址公司全称：湖北省公安县恒信物业管理有限公司办公地址：湖北省公安县斗湖堤镇潺陵新区广场支路（丽景苑）1071号。二、运作特点 公司按照市场化、专业化的管理模式依法管理、自主经营、以业户至上、服务第一位宗旨。通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围。我公司自从事物业管理以来，不断摸索、大胆创新，总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式，主要有以下几个特点：1、以人为本、利益共享企

4、业的生存与发展，必须坚持以人为本，促进员工的价值观与企业的价值观统一。体现和发展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。公司内部建立利益共享平台，让全体员工共同分享企业发展成就，包括报酬、福利、分配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制等，让员工通过个人的努力，从企业发展中明确个人发展机会和发展空间，满足员工成就感需求，让员工分享到在一个规范企业就业的荣誉和安全。2、将培训和学习贯穿于企业发展之中社会在快速发展，物业管理的法制环境不断完善，管理中心对物业管理的专业化要求越来越高，企业员工综合素质紧扣时代脉搏是企业发展的动力源泉。公司针对员工所在岗位，制订年度外派培训、内部培训计划。公司还按

5、计划组织了以管理处为单位的各种兴趣班，正确引导和丰富了安管队员等基层员工的业余生活，为基层员工再就业以及晋升打基础。3、完善制度、规范运作我公司在严格实施ISO9001:2000 标准基础上要求做到：作业标准化 人才专业化 流程表格化 团队人性化管理数据化 行动军事化服务多元化 形象社会化4、培养专业管理队伍、严格控制管理成本我公司从事物业管理以来，先后培养了大批业务骨干和行政管理人才，由于公司管理体制上的优势，管理层处于比较稳定的发展状态，专业人才队伍不断扩大。有了成熟的专业人才队伍，使管理过程中的管理成本得到有效控制。第二章 物业管理整体设想及策划 （一）、高标准、高水平的管理措施1、 管

6、理模式：以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。2、 形象定位：安全、舒适、文明、环保、便利。1) 安全：通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充分保障各管理中心安居乐业。2) 舒适：按照服务规范标准，以优质的服务为广大业主营造温馨的生活环境。3) 文明：开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动，营造邻里关系和睦、社区和谐、活跃、轻松的生活氛围。4) 环保：提供优良的园林绿化保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个环保、优雅的居住环境。5) 便利全方位开展便民服务，为提供快捷、便利服务，体现现代人清新、阳光的生活节奏。（二）、具有深度

7、和广度的管理措施我公司为提供专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢的基础上打造出管理精品。为此我公司在这里郑重承诺：1、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失，依法承担相应责任。2、因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担相应责任。（三）、建立快捷 服务系统我公司始终坚持“ 至尊，服务至上”的企业宗旨，把 满意率作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足 需求。通过运用创新的 服务理念，建立全方位 服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高 满意度。根据 的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立 信息档案，高效反馈、处理 意见及需求。每月按期将 需求和回访结果

8、进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。三、 全方位的服务意识（一）为 提供便利服务从 广大业主的需求出发，为广大业主 做实事。根据“利达花苑”的实际情况，合理利用公用设施，为 广大业主创造充分休闲娱乐的场所。（二）24小时治安防范服务利用我公司所服务的大社区的带动作用，充分发挥安全管理工作多年无事故的优势，做好治安防范工作。我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。（三）营造绿色环保小区养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污

9、水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。（四）抓好精神文明建设1、 重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。2、 组织 开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，增进友谊。四、管理学前沿理论的掌握及应用管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。（一）以人为本的管理理论现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行

10、业具有重要的指导作用。（二）系统管理理论现代企业是一个为了达到一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。我公司强调用系统观念、全面的观念整体把握，科学分析，全面实施物业管理。坚持服务至上、注重对内、对外协调、实施ISO9001质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。（三）动态调节理论为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。

11、我公司在物业管理工作中，注重动态调节理论的应用，鼓励创新、加强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对管理流程重新组合从而达到提高服务 的能力，缩短改善周期等。（四）效益统一原则物业管理给 的产品就是服务，不仅要满足广大业主 的需求，而且要维护、增进 和社会的利益，为人类社会做出贡献。我公司在本物业的管理成本测算方面，本着精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，以保持企业发展后劲，又注意处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。（五）企业文化杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。我公

12、司自从事物业管理以来，始终发扬“敬业、奉献、创新”的企业精神，倡导以“实现自我、服务客户”为自身动力，激励员工的群体意识；以企业文化为目的，提高团队合作精神，从而为我公司的长远发展提供了强大动力。 第三章 采取的管理方式（一）综合一体化的管理方式我公司将本物业的管理方式确定为综合一体化管理，即由物业管理处经理在公司总经理直接领导下，通过各部门技术支持和配合，按照ISO9001：2000国际质量体系标准和ISO14000环保体系标准，运用现代化管理手段，对本物业的房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车管理、社区文化等，统一实施专业化管理。在管理过程中，我们将与利达花苑物业服务处紧密合作

13、，采取管理中心自律和物业管理相结合的办法，使综合一体化管理收到更好的效果。（二）激励机制（1）实施日常管理目标责任制，增加管理层的工作主动性，我公司按照全国物业管理示范小区标准，结合公司实际情况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。（2）岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的办法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有机会体现自己的价值。（3）奖金激励。公司每年对员工进行全方位考核，排名前30%的员工将有机会加薪晋级。（三）监督机制管理处在开展物业管理的过程中，将严格按

14、照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规开展工作，定期向我公司和管理中心委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，并制订日常工作计划，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核，严格按我公司ISO9001质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过部门返查，公司内部质量审核，及房产管理局等外部检查，确保管理工作的监督机制有效运行，具体作法是：1、公布管理处监督投诉电话，设立意见箱及网上电子投诉邮箱，24小时受理投诉，所有员工佩戴工作牌上岗，以便于公开监督。2、管理处定期向公司、管理中心委员会报告工作，检讨物业管理事宜。3、我公司根据“全国物业管理示范 小区”的标准每月对管理处进行检查

15、评分，同时管理处每月对员工进行考核。4、管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，每年进行两次 意见征询，并不定期向 作随机意见调查，对 反馈的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使 的合法权益得到保障。（四）自我约束机制1、管理处在实施物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。2、管理处将严格执行我公司ISO9001质量体系。3、管理处对员工进行定期不定期检查，发现问题及时纠正。4、公司每年对员工进行年终考核，实行3%末位淘汰制。5、公司有供全体员工遵循的员工行为规范。（五）信息反馈及处理机制1、信息反馈机制我公司参照ISO9001:2000管理体系

16、建立信息反馈机制，以不断提高管理质量和服务水平。除了按照公司管理体系及检查监督体系进行信息反馈以外，在日常工作之中由企业发展部全面负责用户对本公司管理服务意见的反馈，由各职能部门对专业信息进行反馈。信息反馈机制由以下两部分组成： 公司内部信息反馈流程公司总部各分包单位各职能部门检查监督管理处信息反馈协调配合专业公司派驻 本小区人员各主管人员各专业班组日常监督 客户信息反馈机制管理处经理客户服务中心 投诉或建议相关负责人 处理处理完毕，在投诉记录本签字并注明完成及情况客户服务中心回访，填写投诉回访记录， 签字整理、分析投诉记录，绘制投诉统计表，分析管理上的盲点、缺点 反馈，采取措施2、信息反馈处

17、理机制管理处通过建立全方位的信息反馈机制，确保反馈信息通道畅通，通过管理处客户服务中心分析整理，及时发出指令并跟踪检查，对于反馈信息的检查方式，统一按照公司ISO9001：2000标准的规定，采用行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式进行，对于出现不合格服务，及时按纠正预防措施改进。二、工作计划（1） 日常维修工作流程客户服务中心接故障投诉客户服务中心派工、维修员准备必要的工具维修员到达报修 地点轻敲门3下向 了解所投诉的事项开始维修工作未完成完成 验收满意后于维修单上签收，维修员签名向 解释不能当场完成的原因 自行购置的设备故障或因其他原因需 联系其有关承造商解决的

18、故障向 解释，由 联系有关承造商清理维修现场后离开向 交代何时能完成该项维修工作完成后的工程单交回客户服务中心准备必要的工具材料、维修资料报管理处（2）火灾处理流程图分公司经理报告人消防值班员 报警 119报警失火地点其他他联系人联系电话失火情况失火物品 消防部门管理处经理工程部主管 119 现场处理事后处理保护现场保护秩序组织员工赶赴现场救治伤员清理财物派人引导消防车辆协同有关方面查明原因切断火场、煤气等开关拟写上报材料组织疏散现场人员转移易燃易爆及重要物品启用灭火器材失火现场（3）监控中心运作流程 监控中心闭路电视监控系统报警或发生火灾通知管理处处理消防报警系统 发现问题通知巡逻安管员查实

19、通知巡逻安管员查实组织人员疏散组织调度兼职(义务)消防员灭火报警组织调度安全员赶赴现场处理 反馈（二）管理期工作计划序 号项 目内 容时 间备 注1秩序维护管理1. 秩序管理；2. 交通、车辆管理；3. 消防管理。接管时起2智能化设施管理1. 智能化设施的日常使用操作；2. 智能化设施的维护；3. 智能化系统的完善。接管时起3小区环境管理1. 园林绿化管理；2. 清洁卫生管理；3. 环保管理。接管时起第四章 管理处收支出预算及配置物品、管理处人员工资岗位人数（人）工资标准（元/月）小计（元）合计（元/月）管理员兼前台11500.001500.00程序维护员22040.004080.00工程维修

20、员0.5900.00900.00保洁员2 1200.002400.00保险工资总额*31%5*50250.00加班费、节气费估算50.00合计（元/月）9180.00、清洁费用每月支出1200.00元序号项目测算依据计算公式总额（元/月）1工具/材料费综合测算1500元/年125.002垃圾外运费5000元/年417.003化粪池污水井清理综合估算1000元/年333.004消杀费估算1000元/年125.005其他开支平均开支200元/月200.00总支出1200.00、不可预见费：一至二项之和 10380元2%= 207.00元/月，法院小区每月的管理费用支出预算合计：10587.00元月

21、 4、所有项目收入序号项目面积计算公式总额（元/月）1住宅90000.60元/月5400.002办公楼400020000元/年1666.003绿化一巷10000.6元/月600.004合计7666.005、法院小区总收支测算月收入7666.00元年收入91992.00元月支出10587.00元年支出127044.00元月亏损2921.00元年亏损35052.00元6、开办物品 序号项 目数 量单价金额备 注1办公桌椅2套50010002沙发茶几1套150015003空调2台250050004电脑1台300030005档案盒16023206B4夹板54207三合一文件筐2个8169资料文本印刷（

22、业主手册等）1批2000200010A4文件夹653011文件柜2个800160012塑料凳886413警棍2根7515014强光手电筒29519015对讲机2个400120016网络宽带4兆1条1200120017电话1部20020018雨鞋5双4024019雨衣5套5030020反光锥52010021隔离带3卷206022冲地水管100米550023绝缘鞋及手套各1套808024小手推车1部40040025拖把5把2010026铁锹2把153027常用清洁工具1批50050028工程工具箱1套30030029多用插线板33510530数字万用表1块808031试电笔3只21032垃圾桶（大

23、桶）6个200120033办公室服装1人*2套（春秋季各2套）30060034秩序部服装2人*4套（春秋季各2套）15060035环境部服装2人*4套（春秋季各2套）10040036迷彩服2人*2套15030037冬季大衣2人*2套300600合计 为保证我公司接管本物业后工作顺利展开，甲方需负责提供物业管理用房、物业管理用房的装修、物业服务中心办公用品的配备、秩序维护用品的配备、绿化所需工具的配备、保洁所需工具的配备、工程所需工具的配备，物业管理用房50，配备的物品见开办物品表格。 第五章、服务内容及标准、收费方式服务内容及标准：1、 物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水

24、雨水管道的疏通；、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。2、公共绿化的养护和管理标准、有专业人员实

25、施绿化养护管理。 、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。、定期喷洒药物，预防病虫害。3、车辆停放管理服务标准、机动车辆停放场地将采用24小时值班并做好记录，严格按消防规定配备消防设备和器材。 、固定车位的机动车辆必须在指定的专用车位停放，临时车辆按管理员指定位置停放。车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗，否则责任自负。 、车主要严格按照中心规定的停放费标准，按时缴交。凭统一规定的收费票据发放出入卡，凭卡进出，否则车辆不予进入停放场，超过月欠缴停放费者将取消

26、原固定车位，临时停车者由车场管理员指引停放位置，发放临时出入卡，并根据停车时间按规定缴交停放费。 、若车主不慎丢失出入卡，应立即通知停放场管理员，车主应提供有关资料经核实后缴交成本费由中心补发出入卡。 4、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准、小区主出入口24小时站岗值勤。、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。5、 物业档案资料管

27、理、查阅档案：向办公室申请填写档案查阅登记表经办公室主任批准方可查阅，所查阅档案不能带出档案室。 、调阅档案：向办公室申请填写档案调阅登记表经办公室主任批准方可调阅，所调阅档案可以带出档案室，规定期限内完整归还，不得复印。 、除政府部门执行公务外，其他外部人员要查看业主档案资料， 须经业主本人同意。 、档案室内严禁吸烟。做好防火、防虫、防潮、防盗工作，发现问题要及时处理，及时向办 公室主任或部门经理汇报。 、未经许可，档案室任何人不准入内。收费方式：1、 住宅按每平米每月0.60元收取；按季度收取。2、 办公楼每年20000元一次性付清；第六章 社区文化便民服务1、 社区文化 实行互动模式，推

28、行一种追求“和谐、文明”的小区文化，一种体现诚信守法的方式。在规范化的物业管理基础上，为业主创造一种从物质到精神，从既有个性特征的“安全、舒适、有序”到又有共性特征的“团结、友爱、互助、共享”的生活方式，使利达花苑为一个能够真正体现文明和谐的名符其实的精品典范。 通过各类活动的开展，增进了管理处与业主、业主与业主之间的了解，改善了小区人文环境，促进了利达花苑社区文化发展，从而取得了良好信誉和社会效益。 2、 社区文化活动的总体目标、原则和措施（一）社区文化活动总体目标 1突出和谐小区为主题，结合小区文化的特征，营造“亲善、友好、互助、共富”的社区氛围，形成“文明、团结、高尚”的社区人文环境体系

29、。 2积极开展小区文化活动，激发业主参与兴趣，使业主产生强烈的主人翁意识与自豪感。 3通过社区文化这一载体，为业主提供高质量、高品味的文化生活服务。 4逐渐促使业主在紧张工作、经商之余，走出居室，参与闲暇的文化、体育、娱乐活动，松弛身心，调节精神。 5促使社区成员之间形成一种“邻里亲善、和睦友好、团结互助”的社区公共关系状态。（二）社区文化活动基本原则 社区文化活动的开展是物业服务工作的重要组成部分，在物业服务工作中占有重要地位。为了把社区文化活动从深层次上加以把握和提升，拟考虑以下几点基本原则：1 互动性原则 随着社区文化活动工作的不断深入，逐渐转换业主自身观念，由被动向主动过渡，由无序向有

30、序过渡，由个人活动向集体活动过渡，由管理处开展活动向业主自发举办活动过渡。通过参加丰富多彩的社区文化活动，使业主们逐步从个体小家庭中走出来，加入到社区大家庭中，成为其中的一员。2 多样化原则 社区文化活动不拘泥於单一、单结构的形式，而是根据不同时期，不同年龄结构，不同文化程度来全面考虑。规模上，拟大小结合，可以是大型活动（如庆祝“国庆节”大型文艺晚会、迎春晚会、相识中秋晚会），也可以是小型的日常活动（如露天舞会、棋类、球类比赛）。3 双向沟通原则 通过社区文化活动的开展，增进相互之间的了解与沟通，建立与业主的信息交流网络，及时沟通各种信息。具体形式有：设定宣传栏，公布各种信息资料；设立业主投诉

31、箱、电话，及时收集各种投诉；编写小区月报（定期发放），与业主沟通各类信息。4 知识性、趣味性、娱乐性原则 社区文化活动应该在逐步满足参与者需求的基础上，不断在知识性、趣味性、娱乐性上下功夫，把握好三者的特性和尺度，尽可能集三者特性于一体，举班一些适合本区商业特点的活动，尽可能在社区活动中渗透知识性，保持趣味、娱乐性。（三）社区文体活动具体措施1注重“软”与“硬”的结合 业主的文化休闲层次不断提高，配合小区内现有的休闲娱乐场所、设施，社区文化活动也应该随之提高。所以我们认为，要开展好社区文化活动，不仅是要对目前的硬件设施加以利用，更重要的是必须突出管理处组织和策划，在现有的硬件设施条件下，去精心

32、组织和策划，最大限度地发挥和利用硬件设施。在以管理处为主体的前提下，充分调动住户的积极性，发掘业主中的骨干力量和多方面人材，让他们参与到活动及其组织策划中来。2注重“雅”与“俗”的结合 社区成员文化水准不一，趣向爱好各异，因此开展活动需要兼顾各层次社区成员的文化品味，切勿雅到极点或俗到极点。社区文化本身具有丰富的内涵，通过活动的开展，既弘扬了高雅艺术，又传播了通俗文化，还可通过一些新的活动形式向社区成员传递现代科技知识和生活方面的信息，使所有社区成员的文化需求都得到满足。 3、 精神篇 管理处于节日及重大庆典活动时，举行升旗仪式，利用背景音乐播放国歌，由业主组成护卫队，并升旗。可增加业主的爱国

33、主义精神，培养其主人翁意识，加强小区的整体凝聚力。 4、便民服务 都市人生活节奏快，时间对他们十分重要，在处理生意、家居生活琐事问题时，要以最方便和最舒适的方式解决。在物业管理服务过程中提供便利、高效的服务是提高住户生活质量的一项重要保障。恒信物业经过长期的小区物业管理实践，形成了一套完善的服务工作体系。我们将秉承“以住户为中心，优质服务、合理收费”的经营方针，充分考虑小区的居住人员结构，针对不同的住户提供个性化服务，通过提供舒适的服务项目，创造崭新是居住生活方式。一、调研调研计划的基础。我们恒信物业管理公司对法院小区进行了详实的调查、统计。结果表明，进入法院小区以成功人士居多，对物业服务的要

34、求极高并渴望能够继续保持物业增值的良好势头。二、分析这种情况说明在法院小区入住的业主是有着良好素质的群体，他们能够站在高处对待物业管理工作，并对服务的品质提出了更高的需求，具体体现在以下几点：1、安全需求安居乐业，“安”字为先，居民对财产安全和人身安全的需求在任何时候都是第一需求，同时也是对物业管理工作的第一要求。治安状况的好坏直接影响业主的经营效益。法院小区地处闹市，来往车辆较多，周边环境复杂，因此满足业主的安全需求将是管理工作的重点。2、服务需求法院小区业主多属成功人士，他们注重个人权益与价值的体现，因此，他们对服务的要求将是全方位无缺陷的服务，这必将要求物业管理公司提供的服务要力求品质完

35、美。3、环境需求优美的有序的居住环境是舒适生活的重要保障，关心环境则体现了现代人整体环境意识的加强，。同时，表明未来物业管理工作对环境美化的重要意义。4、精神要求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，业主对小区的环境的要求也越来越高，特别是像法院小区这样的老旧小区，人们更多的是期望受到一种和谐、有序、理想的家居环境，即小区营造出统一高尚、文明的小区精神、小区文化和社区价值观的文化大氛围。 四）便民服务项目（1）无偿服务项目类别 序 号服 务 项 目家政服物01代订牛奶02电话留言服务03送取干洗衣服04调试电视节目05代办有线电视开通06代订酒店客房07保安对讲检修服务08代办电话

36、开户09代办煤气开户10代办收订报刊杂志11介绍雇员与修理文化娱乐服务12组织体育锻炼活动13代购部分车船、飞机票14组织各种展销活动15开设棋类、书法活动16组织小区成功人士交流活动17组织老年人活动（2）有偿服务项目表类别序号服 务 项 目参考价格备注01清洗排风机所有价格均需与业主委员会沟通后制定，并经业主委员会同意后实施家政服务02清洗排油烟机03清洗空调过滤网04重点家政服务（日常家务）05定点长期服务（1小时/天）06定点长期服务（2小时/天）07定点长期服务（3小时/天）08木地板打蜡09家庭绿地装修服务10拆空调、热水器、抽油烟机11安装窗帘、拉帘、等12安装热水器13安装洗手

37、间洁具14安装空调15安装灯具、橱柜等16修理、更换门锁、信箱锁等17修理、更换水阀、各类软管18检修电路19检修家用电器20通下水道21修理、更换电表、水表等22修理、更换开关、插座等23洗手盆堵塞、渗水处理24修理、更换灯泡、灯管25贴地砖26贴瓷片商务服务27传真28打字29复印30电话其它31洗车32车打蜡33代租、售房屋四、 服务沟通 服务沟通是物业管理活动过程中一项严谨而极富有技巧的工作。迅速、及时的沟通将会赢得住户的高度信赖，反之将伤及物业管理机构信誉，损害业主对管理机构的信任度。为此我们制定了详尽的沟通程序。特别采用物业管理服务报告制法院小区物业管理处将每季度将财政收支、公共水

38、、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。五、 强化服务意识，走多种经营之路 目前旧住宅小区的物业管理尚处在发育、成长过程中，发展还不成熟，对市场风浪的承受能力不强，还需要法院的关心和支持。首先要解决物业管理经费的不足，物业管理企业运转的问题。在物业管理服务收费率不尽人意的情况下，共用部位共有设施设备的维修应该由法院支出，一方面解决业主的房屋维修的困难，另一方面解决一部分企业运作资金，使物业管理企业活起来。第三是根据物业管理行业公益性的特点，在税费上协调有关部门减征或缓征税费，营造为物业管理企业放水养鱼的生长

39、环境。1、发挥旧小区内部潜力和周边优势，拓宽旧住宅小区物业管理发展道路。旧住宅小区的物业管理应当依托小区，在加大综合整治改造力度、逐步改善小区综合状况的基础上，搞好旧小区物业管理，使物业管理企业能按照“以区养区”的原则实施管理，逐步改变旧住宅小区配套设施不完善的状况。同时物业管理企业积极在旧住宅小区周边开辟新的物业项目，扩大服务规模，减少成本，逐步使旧住宅小区物业管理步入良性发展的轨道。2、积极扶持物业管理企业，提高企业自身造血机能。在市场经济条件下，发展旧住宅小区物业管理的首要条件是经济上的支撑。在当前业主收入水平和接受能力尚存差距的情况下，物业管理企业的经营方式仅限于从收缴物业服务费这一渠

40、道来满足运行显然是力不从心。因此，要把发展小区服务项目、拓展经营领域作为旧小区物业管理新的经济增长点。通过这一领域的经营，将增加的收入再补贴到小区物业管理之中，使小区在经营上达到良性循环。另一方面用好物业服务费，物业服务费用是服务中最主要的经常性支出，更是业主关注的热点。物业管理企业应把握预算和使用两个环节，预算应合理、细致，使用尽可能用最少的支出得到最佳的效果，让旧住宅小区物业管理工作得到继续发展。3.物业管理运作形式多样性和阶段性。在旧小区推行物业管理，要实行行政管理与市场管理相结合的方针，在物业管理资金运作方面，在初期主要以行政手段为主，采用法院拿一点，业主交一点，企业创收补一点的方式运

41、作，树立业主物业管理消费观念，提高物业管理消费意识，逐步过渡到以政府指导价为主，市场调节价为辅的物业服务收费制度方面来，实行政府指导和市场管理并存，最后向市场化运作的方向迈进，以市场规律来调整旧住宅小区物业管理活动。 总之，物业管理呼唤观念的更新，尤其是旧住宅小区的物业管理，要依靠企业自身的努力在市场上赢得自己的生存和发展空间，树立以人为本的服务理念，完善服务手段，为业主提供高质量的物业服务。同时，旧住宅小区的物业管理也需要社会大环境和社会舆论的支持，需要法院的引导和扶持，需要社会各阶层的关心和帮助，也需要我们物业管理企业的规范运作和大胆探索与实践，只有这样才能推动旧住宅小区物业管理工作，提高城市的可持续发展能力。下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢！荷塘月色作者: 朱自清这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了；妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫，带上门出去。沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路；白天也少人