海安县物业服务收费管理实施细则(试行).doc

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1、关于印发海安县物业服务收费管理实施细则（试行）的通知县各有关单位：现将海安县物业服务收费管理实施细则（试行）印发给你们，请认真遵照执行。附件：海安县物业服务收费管理实施细则（试行）二一二年二月二十九日海安县物业服务收费管理实施细则（试行）第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法以及江苏省物业管理条例、江苏省物业服务收费管理办法等法律法规及有关规定，结合我县实际，制定本细则。第二条 本细则适用于本县行政区域内，符合国家物业管理企业资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业

2、服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。第四条 政府倡导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。第五条 县价格主管部门会同县物业主管部门负责本县物业服务收费的监督管理工作。第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理的原则，收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容和特点的不同情况，分别实行政府指

3、导价和市场调节价。普通住宅（指除各类别墅、酒店式公寓等高档住宅以外的商品住房）的物业公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。普通商品住房以外的住宅及各类非住宅物业服务收费、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，按照县价格主管部门会同物业主管部门制定的海安县普通住宅物业公共服务分项目收费标准（试行）（见附件一）执行。普通住宅物业公共服务分项目收费标准包含物业公共服务等级标准和物业公共服务收费标准，由县价格主管部门会同物业主管部门制定和适时调整，并向社会公布。物业公共服务等级标准的制定由县物业管理行政

4、主管部门负责，物业公共服务收费标准的制定由县价格主管部门负责。普通住宅物业公共服务分项目收费标准为基准价，具体执行标准可根据物业服务的规模、特点和实际情况确定，不得上浮，允许下浮。计价单位为建筑面积：元/月平方米。凡海安县普通住宅物业公共服务分项目收费标准（试行）未涵盖的服务内容，或者由于成本因素需提高物业服务标准的，业主委员会成立前，物业公共服务收费标准由县价格主管部门会同物业主管部门核准后执行；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在合同中约定。第九条 业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时，可以结合小区的特点和实际情况，进行自主选择和组合，

5、最终确定小区的物业公共服务收费标准。其中综合管理服务项目所选的等级不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩序维护服务项目等级。第十条 业主委员会成立前的普通住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标。招标或议标前15天须将选择的服务项目和收费标准报县价格主管部门核准；开发建设单位应与中标的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同中约定具体的服务项目和收费标准。物业服务企业在签订前期物业服务合同后15个工作日内持相关资料报价格主管部门备案。物业主管部门在办理前期物业服务合同

6、备案手续时，应当查验物业服务企业的收费标准核准证明。价格主管部门和物业主管部门应加强对招投标或议标过程及之后价格行为和所承诺服务项目内容的管理和监督。物业服务企业在办理普通住宅前期物业管理服务收费标准备案手续时，应向价格主管部门提供下列材料：1、物业主管部门出具的中标证明。2、开发建设单位出具的中标通知书。3、物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件。4、招标文件、投标文件。5、前期物业管理合同。6、小区临时管理规约。7、其他应报送的相关材料。物业服务企业应在小区临时管理规约中载明前期物业服务合同已明确的经报备的公共服务内容及收费标准，并在小区内醒目位置进行公示。第十一条 业主委员会成立后的

7、普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报县价格主管部门备案。第十二条 已具备成立业主委员会条件但尚未成立业主委员会的普通商品住房，需要调整物业公共服务费收费标准的，物业服务企业应采取公开方式征得50%以上业主同意，普通住宅应报县价格主管部门核准后执行，非普通住宅应当向县价格主管部门备案。业主自管物业的住宅小区，物业服务收费标准由业主大会讨论确定，报县价格主管部门备案。对设施设备不齐全、规模小、单独分散的老小区，委托其他物业服务企业代管的，可由县价格、物业主管部门会

8、同社区等单位或组织，依据所能提供的基本服务项目和相对应的收费标准，在征求部分业主意见的基础上，核准基本的物业服务收费标准。住宅前期物业管理期间变更物业服务企业的，应按规定程序重新确定物业服务收费标准，普通住宅应经价格主管部门核准后执行，非普通住宅应当向县价格主管部门备案。第十三条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。县价格、物业主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定物业收费及有关

9、事项。第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外支出。第十五条 物业公共服务费用由管理服务人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主大会同意的其他费用、合理利润（普通住宅不超过8%）、法定税费组成。第十六条 物业共用部位、共用

10、设施设备保修期满后的维修和更新改造费用，通过专项维修基金予以列支，不计入物业服务成本。第十七条 业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外、阁楼减半）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。第十八条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设

11、单位全额交纳。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住、未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终缴纳责任。第十九条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%30%，具体范围、比例可在前期物业管理合同中约定，

12、差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。不作约定的一律按物业管理公共服务费低于规定标准的30%执行。第二十条 住宅小区停车服务收费按海安县住宅小区停车服务收费标准（试行）执行（见附件二）。前期物业管理期间的停车服务收费，由价格主管部门在政府指导价范围内核准具体收费标准；业主大会成立后的住宅小区，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在服务合同中约定停车服务具体收费标准。如遇特殊情况，需突破标准，应经业主大会同意后，报价格主管部门备案。住宅小区停车服务收费按照分类管理、综合考虑社会平均成本、服务条件、供求关系等因素的原则制定。停车服务费用的构成主要包括停车场所共用部位、共

13、用设施设备的维修养护费用；配套的设施、设备的运行能耗费用；公共环境清洁卫生费用；停车场的场地有偿使用费用（业主专用车位除外）；管理服务的人员费用；服务企业的管理费用；法定税费等。车主对车辆有看保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。进入物业管理区域执行公务的执法车辆和消防、抢险、救护、环卫等特种车辆，以及业主的搬家车辆，不得收取停车费。住宅小区停车服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应在收费地点、停车场地入口处醒目位置公示收费项目、收费标准、计费单位、车辆类型、免费停放时间、价格举报电话12358、海安县物价局监制等内容。物业服务企业不得收取任何未予标明的费用。第二十一条 利用物业

14、共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，在扣除物业服务企业代办直接成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十二条 物业管理区域内，供水（原有高层住宅须一户一表改造后）、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。第二十三条 物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业服

15、务费，预收时间一般不超过一年。协议或合同另有约定的，从其约定。第二十四条 住宅业主或使用人装饰装修房屋的，业主或使用人、装修单位应在装修前与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并在签订协议时由业主或使用人按每平方米建筑面积不超过2元的标准向物业服务企业交纳装饰装修管理服务费。住宅室内装饰装修管理服务主要包括：与住宅业主或使用人、装修单位签订装饰装修管理服务协议，按协议负责对装修垃圾的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助房屋主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主或使用人

16、、装修单位进行协商确定。物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取超过一年以上的押金、保证金。第二十五条 实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。第二十六条 物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。第二十七条 本办法实施前，业主委员会与物业服务企业已签订物业服务合同且未到期的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后可以按本标准重新约定，也可按原服务收费模式进行约定。本办法实

17、施前，已以招标方式确定前期物业服务收费标准的，仍按原中标价报县价格主管部门备案。第二十八条 物业服务收费实行明码标价。开发建设单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业服务项目内容和收费标准。物业服务企业应将服务内容、收费项目、收费标准及收费办法在经营场所或服务地点醒目位置公布，每年向业主、使用人公布物业服务费收支及利用共用、共有设施经营收支情况，接受业主委员会、业主、使用人的监督。第二十九条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，规范物业管理服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳

18、服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追偿。第三十条 政府价格主管部门和物业主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格及物业管理方面法律、法规和规定的，由政府价格及物业主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定及江苏省物业管理条例等法律法规予以处罚。第三十一条 本细则由县价格主管部门、县物业主管部门按各自职责负责解释。第三十二条 本细则自2012年3月1日起试行。海安县普通住宅物业公共服务分项目收费标准（试行）一、综合管理服务标准与收费标准级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标

19、准（元）一级1服务机构小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。0.072管理人员要求（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。（2）管理人员挂牌上岗。3服务时间周一至周日在指定地点进行业务接待。4日常管理与服务（1）按行业服务规范要求进行。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档

20、案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。（9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）二级1服务机构小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。0.112管理人员要求（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。（2

21、）管理人员服装统一，挂牌上岗。3服务时间周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。4日常管理与服务（1）按行业服务规范要求进行。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）对小区房屋维修资金进

22、行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）三级1服务机构（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。0.162管理人员要求（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作

23、经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。3服务时间周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。4日常管理与服务（1）按行业服务规范要求进行。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。，（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。不能及时修复的，约时修理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管

24、理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）四级1服务机构（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。0.202管理人员要求（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。3服务时间周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。4日常管理与服务（1）按行业服务规范要求进行。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。做到投诉有受理、

25、有记录、有处理、有回访。（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。不能及时修复的，约时修理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实

26、施。（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。（11）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（13）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。（14）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服

27、务标准。（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）五级1服务机构（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。0.282管理人员要求（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。（3）适当配备具有外语会话能力的管理人员。3服务时间周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。4日常管理与服务（1

28、）按行业服务规范要求进行。（2）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。做到投诉有受理、有记录、有处理、有回访（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。不能及时修复的，约时修理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业

29、主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（13）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。（1

30、4）能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动。（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。备注：1、小区内设置管理处的，若建筑面积小于2万平方米，综合管理服务费增加5%。2、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。二、公共区域秩序维护服务标准与收费标准级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）一级1人员要求（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责。（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用

31、消防器材。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。0.102门岗（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放。（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。3巡逻岗（1）每天不定时在小区内巡逻。（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。4技防设施和救助无设施配置。5车辆管理（1）设置简易的交通标志。（2）地面有停车点，车辆停放有序（非机动车）。（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积

32、月最高收费标准（元）二级1人员要求（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责。（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。0.162门岗（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。3巡逻岗（1）白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。4技防设施和救助有电子防盗门。5车辆管理（1）地面、墙面设置简易的交通标志。（2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进

33、行引导或搬迁。（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）三级1人员要求（1）专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。0.252门岗（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2） 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录

34、，阻止未经许可的外来人员进入小区。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。4技防设施和救助（监控岗）（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。5车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶

35、要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。（2）及时处理车辆停放不规范的现象。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）四级1人员要求（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。（4

36、）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。0.352门岗（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）。（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到

37、现场，采取相应措施。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）4技防设施和救助（监控岗）（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。5车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序

38、。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）五级1人员要求（1）专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上

39、岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。0.452门岗（1）各出入口24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡

40、更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）4技防设施和救助（监控岗）（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户

41、救助的要求，解答用户的询问。（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。5车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。备注：1、公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口（一级有一个是次出入口）配置岗位的标准进行测

42、算。如小区出入口多于或少于二个的，或需增配岗位的，须经业主大会同意后，按实际配置增减费用。2、小区建筑面积小于1.5万平方米的，费用增加10；小区建筑面积在1.5万至3万平方米（包括3万平方米）之间的，费用增加5；小区建筑面积在9万至15万平方米（包括15万平方米）之间的，费用减少5；小区建筑面积大于15万平方米的，费用减少10。3、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用。4、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。三、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准级别项目序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）一级楼

43、内公共区域1地面隔日清扫一次，地面无垃圾堆积。0.072楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹一次。3消防栓、指示牌等公共设施每半月擦抹一次。4天花板、公共灯具每半年除尘一次。5门、窗等玻璃每年擦拭三次，其中底层门厅玻璃每二个月擦拭一次。6天台、屋顶屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每半月清扫一次。7垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。8电梯轿厢操作板每日擦拭一次，目视无污迹；地面每日清扫一次。楼外公共区域9道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。10公共灯具、宣传栏、雕塑小品等每月擦抹一次。11垃圾厢（房）每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）

44、及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。12消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。级别项目序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）二级楼内公共区域1地面每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗二次，地面清洁。0.112楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹二次。3消防栓、指示牌等公共设施每半月擦抹一次。4天花板、公共灯具每半年除尘一次。5门、窗等玻璃每二个月擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭一次。6天台、屋顶屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。7垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。8电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以

45、上，操作板处无污迹无灰尘。楼外公共区域9道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。10公共灯具、宣传栏、雕塑小品等每半月擦抹一次，表面无污迹。11垃圾厢（房）每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。12消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。级别项目序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）三级楼内公共区域1地面每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。0.152楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹二次，保持基本无灰尘。3消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。4天花