浅谈物权法对物业管理的影响.doc

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1、 毕 业 论 文 浅谈物权法对物业管理的影响Discuss the influence of the property law on property management 目录引言 4第一章 物权法在物业管理方面引起变化的几点主要内容41.1 明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则 51.2 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 51.3 将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意 51.4 业主大会取得诉讼主体资格 6 第二章 物权法对物业管理的主要影响 62.1 法律法规的进一步健全使物业管理行业发展更加有序 62.2 物权法的颁布实施将考验物业

2、管理企业生存发展的能力 72.3 明晰了物业管理服务职能定位与责任边界 7第三章 物权法对物业管理行业内各主体的影响 73.1 对业主的影响8 3.2 对物业管理公司的影响8 3.3 对行业管理的影响9 3.4 对行业发展的影响10第四章 实施物权法后，物业管理的发展趋势 104.1 加大房屋维修资金使用的透明度与合理性 11 4.2 物业管理行业竞争将会愈演愈烈114.3 理性理解业主的维权行为11结论 12致谢 13参考文献 14浅谈物权法对物业管理的影响 摘要2007年10月1日起实施的物权法是近年来国家立法的重大事件,意味着物业管理行业规范被纳入国家法律的轨道之中,也使物业管理行业有法

3、可依。将对开发商、物业管理公司、业主等各物业管理法律主体都将产生极为深远的影响。物权法明确了“业主的建筑物区分所有权”的概念、明确了“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”、“所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利等。确定了物业管理的民事法律基础,澄清了物业管理行业中存在的一系列法律问题,有利于缓解物业管理中的矛盾。本文主要探讨了物权法的颁布对物业管理方面引起的变化以及物业管理的实际影响。关键词：物权法 物业管理 物业管理行业 影响Discuss the influence of the property law on property manage

4、mentAbstract October 1, 2007 is the implementation of the property law, in recent years the major events of national legislation, means that the property management industry standards were included in the laws of the state of orbit, also make the property management industry base. Will the developer

5、s, property management company, owner and so on various legal property management will produce extremely profound influence. Matter right law clear the owner of the building differentiation ownership concept, clear the owner to the structures within the residential, business purposes with such exclu

6、sive parts, enjoy the ownership and ownership with his own real estate or movables according to law, to possess, utilize, seek profits from and dispose of the right, etc. Sure the property management of civil legal basis, and clarify the property management industry, there are a series of legal issu

7、es, can help to alleviate contradictions in the property management. This paper mainly discussed the matter right law of the promulgation of the property management changes and property management of the real effects. Key word： Property law Property management Property management industry influence

8、引言物权法的颁布，历经10余年酝酿，集思广益，八次审议，千锤百炼。毫无疑问，公众对物权法的期待甚至超过了对“私有财产入宪”的期待。三年前宪法修正案的通过波澜不惊，这三年来围绕物权法（草案）的热议去高潮迭起。近年来随着改革开放的深入发展，我们在身边不难发现，在城市，房主和物业公司为楼梯，车库等空间的所有权争吵不已；在农村，有农民为宅基地权属不明结下仇怨；全国法院受理的此类案件逐年上升.此次物权法的通过，针对现实生活中迫切需要规范的问题，统筹协调各种利益关系，被相关人士认为是为国计民生构建法制基础的最根本的法律，是践行“宪法”，弘扬“宪法”的里程碑，是社会主义市场经济法制体系的奠基石。物权法的公布

9、与实施亦将是物业管理立法的又一重大进步，必将对物业管理行业的发展产生基础性，长期性，根本性的影响。作为上位法的物权法的出台，势必对现行的物权管理条例及相关规章提出相应修改要求，直接影响到整个物业管理相关的法律体系；物业管理基本概念需要重新梳理界定，市场观念，消费观念和政府行政观念会进一步嬗变。不仅如此，物权法的制作是我国的一件大事，关系到每个公民的切身利益。其中建筑物区分所有权部分以及相关物权的定义与物业管理密切相关。其意义在于她从法律层面界定了建筑物区别所有权的三个权利，即区分所有建筑物专有部分的专有权，区分所有建筑物共有部分的共有权，以及建筑物区分所有权人的管理权。这为建立物业管理的法律体

10、系奠定了重要的基础。物权法出台后。物业管理条例及其他相关法规将根据物权法不断完善物业管理方面的规定。第一章 物权法在物业管理方面引发变化的几点主要内容从总体上看，物权法中的建筑物区分所有权部分基本上延续了物业管理条例的规定，但有一些内容发生重大的变化，主要体现在下列几个方面：1.1 明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则物业管理条例中规定了业主具有投票权，但对业主投票权的确定方式并没有强制性要求，投票权的确定方式由业主制作业主大会议事规则予以明确。为了保证业主大会首次会议的召开，各地方人大及常和会在其制定的地方法规中都对首次业主大会的投票权进行了规定，一般为按户或套进行计算并与房

11、屋建筑面积结合，并且还限制了单一业主的投票权上限。对此问题，物权法并没有采取物业管理条例放权的方案，而是统一规定业主投票权的确定方式为建筑面积与人数相结合，业主共同决定的事项应得到双多数通过，既得到占建筑总面积过半数的业主的同意，又得到占业主总人数过半数业主的同意。 按照物业管理条例的规定，普通议案需要物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，并且经过会业主所持投票权1/2以上通过，特别议案才必须经一体业主所持投票权2/3以上通过，这样从理论上说，普通的议案权需全体业主所持投票权的四分之一以上即可通过。而物权法规定了双多数原则，普通议案的通过需要得到占建筑总面积过半数，且占总人数过半数的业

12、主同意，特别议案的通过需要得到占建筑总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决议的双多数原则是为了平衡大业主与小业主的利益，避免大业主独霸业主大会，但同时这也将使业主大会通过决议更加困难。 1.2 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要停车管理在物业管理中矛盾日益突出，物业管理条例中也无相关条款可以成为管理的指导性意见，而物业法则规定“建筑区划内，规划用于停滞不前放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停滞不前放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，

13、属于业主共有。”，明确了车位、车库应当首先满足业主的需要的原则，为相关法规在停车管理方面的修订和完善提供了依据和方向。1.3 将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意物权法规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营用户的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”。行政法规对房屋用途有严格限制，居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批，但即使“居改非”通过了行政部门的审批，物权法仍试图从民法角度对此作出第二层限制，要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意，这对于普通业主而言，更多了一层保护，有利于避免因行政失误而损害其他

14、业主的利益。1.4 业主大会取得诉讼主体资格物业管理条例受制于立法权限，没有提及诉讼主体资格问题，业主委员会诉讼主体资格是通过最高人民法院2002民立他字第46号复函加以确认的。而对于业主大会及业主个人的诉讼主体问题，现在法学界普遍认为，业主大会并不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义进行诉讼，司法实践中似乎也还没有法院允许业主大会进行诉讼的案例。 而物权法中规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权

15、益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”、“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，这样赋予了业主大会诉讼主体的资格。第二章物权法对物业管理的主要影响2.1 法律法规的进一步健全使物业管理行业发展更加有序。物权法的颁布具有更强烈的现实意义，它的实施将会使物业管理条例更好地贯彻、执行。物权法对业主权益和义务的具体规范将使物业管理企业在处理业主权益纠纷中能够更好地把握分寸。目前将物业管理职能扩大化的事情经常发生，业主户内坏了灯泡、水嘴请物业管理公司前来维修不交材料费、业主装修造成邻里纠纷也会责难物业管理公司等等问题，虽不属物业管理企业责任，但往

16、往给企业造成不良影响和经济损失。根据物权法的规定，依法界定各方的责、权、利关系，将会减轻物业管理公司在这方面的压力。 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时

17、，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。2.2 物权法的颁布实施将考验物业管理企业生存发展的能力。物权法的实施将使物业管理向多元化发展。物权法关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理”的规定，将会给目前主要以物业管理企业进行物业管理活动的现状带来改变。业主选择空间的增大，将会使物业管理企业的市场化发展和品牌形象树立显得更加重要。现在有一部分物业管理企业将停车费作为企业盈利的重要一部分，物权法的颁布对这部分企业也会带来很大影响。在一些大城市，例如北京，汽车多、停车位紧张，在公共道路或者空旷地带划出停车位进行收费的小区很多，物权法的颁布，这部分收益将会重新

18、分配。有的物业企业介绍他们停车费的收益占全年收益的50%，是他们物业管理费用的重要补充，而物权法的实施将给他们带来很大的压力。2.3 明晰了物业管理服务职能定位与责任边界。长期以来，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。如应由开发商承担的房屋质量与保修责任、应由政府承担的社会治安职能，不少业主都误认为是物业管理的事情，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。其实物业管理企业就是一个按照合同提供服务的服务型企业，不能包揽一切，要在物权法的前提下，把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部的管理制度保证服务的品质。第三章物权法对物业管理行业内各主体的影响3.1 对业主的影响1 、业主维

19、权意识将迅速提高，有可能出现业主维权高潮。物权法中诸如住宅建设用地使用权期满如何续期，小区车位、车库如何确定归属，选聘、解聘物业管理企业相关规定等，可以说是对物业管理 “ 游戏规则 ” 的重新制定。在这种情况下，业主的维权意识将迅速提高，很有可能出现一个业主维权高潮。2 、业主委员会地位确定，公共决策将更加困难。物权法明确了业主大会、业主委员会的法律地位，并对业主大会的决策机制进行了调整。这种调整在一定程度上保护了弱势者的利益，使立法充满了人文关怀，但也带来了相应的问题，由于业主参与表决的比例要求更加严格，大大提高了业主大会在物业管理事务中进行决策的难度。3 、业主的权利义务得以明确，业主的义

20、务意识将得到提高。物权法第八十八条处理相邻关系的基本原则；第九十条有关相邻关系人相互提供用水便利的义务；第九十三条相邻不动产人不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照的规定；第九十四条相邻方有权禁止排放污染物、废物、噪声等有害物质的规定；第九十五条有关不动产权利人铺设管线、安装设备不得影响相邻人的规定；第九十六条对不动产造成损害进行补偿的规定；第九十七条对不动产权利人的界定等规定有利于约束业主违反业主公约的行为，提高其作为业主的 “ 义务 ” 意识。4 、业主参与意识加强，促进业主委员会大量成立。物权法赋予了业主大会诉讼主体的资格，业主将逐步认识到参与业主大会对保护自身利益的重要性，认识到建立业主

21、委员会来决策小区公共事务的重要性。目前，我国 70 以上的住宅小区没有成立业主委员会，即便在物业管理水平较先进的广州，成立业主委员会的小区也不到 40 ，物权法的实施将促进各地成立大量业主委员会。3.2 对物业公司的影响1 、确定相关权利，减轻物业管理企业的责任。物权法明确了应该由受侵害的业主来起诉侵犯他人权益的业主，以维护自身的权益，而不是物业管理企业。这一规定在一定程度上减轻了物业管理企业的责任。物权法第七十、七十一、七十三、七十四、七十六、八十五条等有关物业管理的规定在很大程度上确定了各方的权责，可以有效避免业主发生什么事情都找物业管理公司解决的情况，这将为物业管理公司减负。2 、生存压

22、力增大，服务水平将被迫提高。物权法实施后，由于业主消费意识和维权意识将得到很大提高，物业管理企业要想赢得项目的管理权，就必须在服务水平上下足功夫，不断提高自己的服务水平，以获得业主的认可。因此，可以说，物权法实施后，许多物业管理企业迫于生存压力，将被迫努力提高服务质量。3 、企业定位将发生变化。根据物权法的规定，物业管理公司的角色必须从小区 “ 管理者 ” 转变为 “ 服务者 ” 。如万科已经在几个月前将全国 20 个城市的所有 “ 物业管理有限公司 ” 统一更名为 “ 物业服务有限公司 ” ，率先依据物权法规定重新定位。3.3 对物业管理的影响1 、主管部门需尽快转变管理意识，强化指导协调功

23、能。物权法正式实施后，政府相关部门首先应根据物权法的精神，完善相关的规定，加强对行业的指导协调，依法行政。应当通过设定相应的规则，由当事人自行调解或通过司法途径调解相互间的民事行为。凡对不产生外部影响，不涉及公共利益的民事事务，不设置行政管理权；凡民事主体可以自由协商处理的事务，不设定行政规制；凡能够通过依法追究民事责任解决的行为，不设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持赔偿优先的原则，尽量减少行政规制。其次政府行政部门应充分发挥指导和协调作用，鼓励和引导专业公司有序进入物业管理市场；引导业主与物业服务企业双方以市场供求关系为基础，按质论价，充分协商，营造公平

24、合理的市场环境；按照属地管理的原则充分发挥物业小区所在街道、居委会的指导、调解作用，及时解决业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。2 、促进行业协会的建立和发展。物权法实施后，业主与物业管理企业、物业管理企业之间的矛盾调解，业主与物业管理人员的培训，行业服务规范的建立，业主委员会的工作指导，物权法和相关法规的宣传培训等工作都急需一个行业组织来完成。这将极大的促进各地物业管理协会的成立和发展。如 广州市物业管理协会就成立了业委会专业委员会，专门指导广州小区业委会的成立和做好业委会与业主、物业管理公司三方的沟通工作； 广州市还成立了广州市业委会指导中心，担负着指导业主召

25、开业主大会、建立业主委员会、增强业主的物业管理法制意识、培训提高业委会成员素质和管理水平、调解业委会与物业管理公司的矛盾以及为业委会提供法律咨询服务等职能。3.4 对行业发展的影响1、市场竞争进一步加剧，行业整体服务水平将提高。物权法第八十四条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。物权法的这一规定客观上推进了物业管理的市场化进程，加剧了物业管理行业市场竞争的广度和深度。许多服务水平低、服务意识差、管理不到位的物业管理公司将在激烈的市场竞争中淘汰出局，业主自治和职业经理管理小区的模式将逐步出现。随着这些服务质量较差的物业管理企业的出局，中国物业管理行业

26、的整体服务水平将随之提升。2 、大大加快物业管理市场化进程。物权法实施后，业主在物业管理活动中的话语权将大大增强，如物业管理企业的选聘、解聘，物业服务质量、标准、价格的评估、确定等，业主都将施加更大的影响。而且物权法实施后，随着小区业委会的逐步建立和规范运做，他们行使自由选择物业管理公司的难度将大大降低。可以预见，随着许多小区业委会的成立，目前中国大量尚处于前期物业管理阶段的小区或尚未成立业委会的小区将迎来一个更换物业管理公司的高潮，这将大大促进中国物业管理的市场化进程。第四章 实施物权法后，物业管理的发展趋势4.1 加大房屋维修资金使用的透明度与合理性。物权法规定：改建、重建建筑物及其附属设

27、施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这可以理解为，启动维修资金需要三分之二以上的业主同意。明显区分维修资金使用权限，业主对维修资金使用的监督，主要集中在服务的质量和管理是否到位，以及物业管理收支是否合理等多方面。业主参与到物业的总体服务和价格水平中来，做出合理的评价，使经营管理的透明度加大，体现了物业管理企业和业主在使用维修基金时的合理性。4.2 物业管理行业竞争将会愈演愈烈。物权法规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物权法给予了业主的决定权，就是选聘和解聘物业服务企业或其他管理人。这给物业管理行

28、业带来了很大的震动，物业管理模式增加意味着以后的物业管理将会呈现各种不同模式共存的现状。老旧小区“自住式”管理，属于单一业主的高档酒店、写字楼委托职业经理人管理，学校、公园、铁路、公路、医院聘请专业公司进行管理等等，进一步增加了物业管理行业的竞争局面。其中物业管理企业凭借专业水平、高效团队、成熟管理理念在物业管理行业中占据主导地位。但是物业管理公司作为服务性企业，需要靠自身提供的优质服务而取得业主的认同。只要存在市场竞争，企业就要按市场规律办事，服务性行业的市场要有消费者来给予评价，业主就是第一消费者。物业管理企业要生存，就要提高自身竞争力，就要学习品牌企业的成功管理经验，掌握消费者的心理，同

29、时不断检讨自己的不足，打造品牌企业，树立行业形象，体现企业价值；形成自己的职业经理人团队，依靠人才提高企业的竞争力，为项目的外接管理打好基础；既要讲经济效益，也要讲社会效益；加快提升专业管理服务水平。4.3 理性理解业主的维权行为。物权法规定：选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。法律是在公开、公平、公正的基础之上，赋予了业主以上的权利，但现实中有个别业主为了得到一己私利，召集一部分业主向物业管理公司提出无理条件，动辄以不交物业管理费相威胁，给其他业主的利益造成了损失。物权法的规定虽然增加

30、了业主大会的成立程序，但是确保了社区管理的公平、正义与透明，维护了全体业主的权益。物权法规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规定外，应当经有利害关系的业主同意。有一则案例：广州某小区外墙对外做广告出租，业主代表找物业管理公司交涉，该公司表示业主无权干涉。而现在根据物权法的规定，该广告位的出租应该征得业主的同意，并且共用部位的的收益应该归全体业主所有。这样看来，业主的维权是民主的一种体现，也是建设社区和谐的一种力量。通过物权法公布，大大提高了业主参加业主委员会积极性，保障了业主合法权益，有助于建立一个良好合作氛围。同时，作为向业主提供服务的物业管理公司，也应借助于业主委员

31、会来解决业主之间存在的问题，充分利用业主委员会在和谐社会建设中所起的重要作用。结论物权法的基本作用就是定分止争，通过确定物的权属，减少因权属不清引起的纷争。现在，物业管理纠纷纷繁复杂，但其根源就在于权属不清，物权法的颁布，对物业管理具有正本清源的作用。物权法确定了建筑物以及建筑区划内相关场所、设施和物业管理用房的权属，同时规定了业主的权利以及行使权利的方式，为物业管理制度的完善提供了法律基础。 物权法确定了业主在物业管理活动中的主导地位，这样可能会带来物业管理制度的重构。物业管理的权利边界进一步清晰，也将导致物业管理的利益格局发生改变，物业管理企业对此应当给与足够的重视，应当调整企业战略和服务

32、思路，通过改善管理和提高服务质量赢得业主的信任。物业管理的相关主管部门也要引起重视，及时的转变观念，借助物权法出台的契机，引导物业管理行业向正确的方向发展，更上一个台阶。致谢短暂的三年大学生活很快就要结束了，我曾多么憧憬美好的学生时代，如今当自己临近毕业时，我又留恋已经流逝的三年学生生涯。 本文是在xxx老师悉心指导和亲切关怀下，并且在实习期间得到公司有关领导的帮助，经过不断的学习和修改完成的。 老师严谨的学风，渊博的学识，谦逊的为人，丰富的实践经验，高瞻远瞩、敏锐的科学眼光，将是我永远学习的楷模；老师乐观、正直、朴实的生活态度，令我深深敬佩。老师的谆谆教诲，将使我终生受益。在此，谨致以衷心的

33、感谢和崇高的敬意。 高专学院的各位老师以及实习所在单位领导给了我很大帮助和启示，使我学到更多的知识，从而顺利的完成毕业论文。在此一并表示衷心的感谢。祝愿他们身体健康，工作顺利，事业上取得更大成功。 我还要深深感谢我的家人和同学，是他们给予了我物质上的资助和精神上的鼓励，使我得以顺利完成学业。 再次真诚地感谢所有在我三年读书期间帮助过我的老师、同学和朋友，祝大家一生平安！参考文献：1陈华彬论建筑物区分所有权的构成2崔建远物权法、物业管理条例3魏振瀛.民法M.北京大学出版社,高等教育出版社,2000.4梁慧星,陈华彬.物权法M.法律出版社,2000.5张智 辽宁教育行政学院学报 2008 第4期6翁国强 城市开发 2007 第5期 7聂飞舟 中国房地产 2008 第6期