某物业服务方案.doc

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1、某物业服务方案 XX小区物业管理服务方案 项目图片 xxx物业服务有限公司贰零零捌年捌月捌日 目 录第一章 XX小区项目概况第二章 XX小区项目定位第一节 项目特点第二节 物业服务的重点和难点第三章 XX小区物业服务理念及模式第一节 物业服务目标及保证措施第二节 物业服务理念第三节 物业服务模式 第四章 物业公司组织机构及人员安排第一节 物业公司简介第二节 物业公司组织机构第三节 XX小区人员安排第四节 人员岗位职责第五章 物业服务制度目录第一节 物业公司公众制度第二节 物业服务制度第三节 物业服务应急措施第四节 地下停车场管理第六章 员工规章制度及考核办法第一节 员工规章制度第二节 员工考核

2、办法第七章 物业服务物业服务物业服务标准第三节 便民服务第八章 物业费用的测算第一节 物业收费标准第二节 物业费用测算第九章 与开发公司的衔接第一节 物业前期衔接问题第二节 与开发公司的互惠合作第十章 结束语 第一章 XX小区项目概况小区概况介绍 第二章 XX小区项目定位第一节 项目特点项目特点介绍第二节 物业服务的重点和难点1、服务重点有效的识别业主需要，设计完善的物业服务产品，为业主生活提供各种便利，从而提高项目的档次，吸引更多的高端客户群体，提高房地产开发公司形象提升品牌价值，促进销售是前期物业工作重点。2、 服务难点 项目处于本市市繁华地段，周边长年车流量较大。如何管理好车流，人流，物

3、流是项目品质保障关键。由于项目回迁户较多，而且回迁户2年不收取物业服务费用，如何在确保品质的前提下降低后期管理维护成本，也是前期物业服务中的难点。 第三章 XX小区物业服务理念及模式第一节 物业服务目标 第二节 物业服务理念严格管理、规范服务、用心交流 优于行业标准、优于其它项目、业主至上成为业主的好保姆、好管家、好朋友成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友第三节 物业服务模式服务模式：服务中心24小时值班服务感受：舒适、便利、享受管理建议：营造舒适、贴心的管理氛围，管理重点：设备设施运行消防安全管理装修管理餐饮客户管理（消防、隔油池、气体排放等）特殊营业时间客户管理（进出路线、场内安全等）突发事

4、件应急处理（停电/停空调/电梯故障/高空坠物/火情/醉酒等） 第四章 物业公司组织机构及人员安排第一节 物业公司简介物业公司简介 第二节 物业公司组织机构 第三节 项目人员安排 第四节 人员岗位职责一、总经理岗位职责 1、遵守行业法规，配合政府有关部门的工作；2、在集团公司的领导下，负责对集团公司各项决定的贯彻落实，对公司的经营、管理负全面领导责任；3、负责拟定公司年度工作计划和工作总结；4、负责协调、指导副总经理及部门主管的工作，监督各部门各方面的工作；5、负责公司各部门主管级以上职务人员的鉴定、录用和辞退等工作。6、负责公司重要的公关接待工作和处理客户重大投诉的问题；7、负责公司重要的投标

5、书和公司所有经济合同的审批，以及各类重要文件的审批；8、负责审批副总经理、部门主管的公出及假期安排；9、负责制定公司的服务质量方针和服务质量目标，并组织实施；10、负责公司各类费用收支的审批；11、履行公司安全、消防第一责任人的所有职责；12、负责组织架构与岗位设置的制定和管理； 二、副总经理岗位职责1、协助总经理抓好各项管理工作，对总经理负责。按总经理指示和授权在分管范围内决定、处理工作；2、负责能源计量的总体控制与核算工作，并向总公司提交核算报告； 3、在总经理领导下，分管维修部的日常维修及设施设备的养护工作；4、负责监督物业管理服务质量，确保业主满意；5、负责监督、检查公司各部门的工作完

6、成情况；6、在公司总经理的领导下，负责公司资产管理；7、负责与对外各相关部门的联络、协调工作及公司相关项目的申报工作；8、完成总经理授权或交办的其他工作任务。9、负责物业公司管理的评审；10、调动各方面积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。11、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件三、办公室主任岗位职责1、建立健全公司各项规章制度，并组织实施；不断提高服务质量，落实奖惩制度；2、负责员工年度培训计划的制定和监督实施工作，并组织培训；3、负责撰写、审核公司各类文稿；负责对外宣传、公关接待及联络工作；4

7、、负责传达公司文件、通知及会议精神；负责安排各种会议及作好记录，编写会议纪要和决议； 5、负责员工考勤管理的记录、审核工作；负责员工招聘、离职及内部调动手续的办理；6、负责接待来访、业主投诉并及时转达相关部门进行处理，作好记录工作；7、负责重大投诉的回访工作；做好存档并负责各类档案的日常管理工作；8、负责业主特殊求助事件的安排、处理工作；9、负责策划并落实便民服务项目，制定相关的收费标准；收缴各类服务费等；及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉；10、检查监督本公司维修、保安以及保洁人员工作情况并按制度进行考核，按要求抓好管理工作；11、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业

8、主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；12、负责小区内业主装修申请的审批及重大违章事件的处理工作；13、负责向业主发布小区内各种公众信息，如停水、停电通知等；14、协助总经理处理日常事务、上传下达协调部门工作；认真完成公司交给的其他任务。 四、人资专员岗位职责1、负责全体员工的人事档案管理工作。 2、负责新进员工试用期的跟踪考核，晋升提薪及转正合同的签订并形成相应档案资料。3、负责员工调查问卷的发放和收集，分析汇总调查结果，形成结论上报。4、负责统计汇总，上报员工考勤月报表，处理考勤异常情况。5、负责员工绩效考核资料的定期统计汇总，上报，并对绩效考核的方式方法提出意见和建议。6、负责员工薪酬

9、发放的异常处理和薪酬政策的跟踪调查，提供相应的报表和资料。7、负责员工技能培训方案，技能测评的督导与跟进。8、负责完成公司人事工作任务，并提出改进意见。9、负责公司人事文件的呈转及发放。10、负责草拟，解释公司的福利保险制度，组织办理入保手续，联络退保，理赔事务。11、协助人事行政经理处理人事方面的其他工作。12、协助招聘主管进行员工招聘的面试，负责报到及解聘手续的办理，接待引领新进员工。13、工作对人力资源部经理负责。 五、行政专员岗位职责1、制定行政工作计划，起草发布公司行政公文；2、组织策划公司各类会议和活动； 3、负责公司的信息管理，做好会议记录，检查会议决议和公司管理制度的执行落实情

10、况；4、持续加强公司的信息化建设，包括公司的网络系统及内、外网维护、办公电脑管理、办公自动化应用等；5、负责公司员工满意度调查，并在此基础上向公司提出改进建议；6、负责公司员工工作纪律的检查、监督；7、负责与集团行政部工作对接与汇报，按集团要求，定时提交相关报表；配合集团行政部做好相关的行政保障及督察工作；8、负责公司月度、年度工作计划的推进、督促和检查；9、定期对合格供应商进行检查，确保公司所用物品合格；10、协助制订新项目前期介入阶段行政保障配合工作；11、完成公司领导交办的其他工作。 六、品质专员岗位职责1、协助建立公司质量管理体系,根据公司发展战略规划,协助制定公司质量管理规划；2、协

11、助完善和制定公司的各项质量管理制度并贯彻实施；3、协助部门领导负责公司各部门质量管理培训和指导内部质量管理审核；4、协助部门领导负责对公司合作方的工作监督和检查；5、协助领导建立服务品质检验标准和质量检验程序； 6、完成领导交代的其它任务 七、采购专员1、执行公司质量体系文件和办公室有关规定，按时完成物资采购工作。2、熟悉项目管理与服务所需物资的名称、型号、规格、产地、单价、品质及供应商背景。3、按照办公室采购计划，及时采购所需物资。4、采购物品入库时按程序办理入库手续。5、采购标准以质优价廉为宗旨。采购物品要勤跑多问、货比三家，注意节约资金，不采购残、次、过期、假冒或不适用的物品。6、遵守财

12、务制度，费用支出有凭有据，执行验收程序，采购的物品及时报销，日清月结。7、妥善保管现金、支票，防止丢失被盗。8、完成领导交办的其他工作。 八、库管岗位职责1、 确保库房内存放的各类物品帐物相符,物品分类摆放整齐,无缺损,记录完整有效,物品卡清晰,库房内干净整洁。2、认真验收各类入库物品,清点数量、检查包装情况,确保物品入库时质量完好、数量与单据相符;3、认真填写各类库房账目,随时记录物品出库情况,核对库存数 量;4、按时向财务部门报账,随时接受财务人员清点盘查库存;5、认真整理库存物资,摆放整齐,物品卡清晰有效物品分类明确,常用物品应取放方便;6、保持库房整洁,随时打扫库房卫生;7、及时向上级

13、申报库存情况,确保各类库存物资最低存量,以保证相关部门随时领用。 九、司机岗位职责1、认真执行公司关于车辆和交通安全的规定，保证行车安全和车辆安全。2、服从领导安排，凭派车单执行任务，遇紧急任务先出车后补派车单。3、出车收车遵守时间，文明开车，文明服务。4、爱护车辆，保持车容整洁、性能完好，使车况保持可以出车的待命状态。5、做好车载证件、工具、物品及车辆的防盗工作。6、及时办理车辆养路费、保险费等的交纳和年审、办证、换证事宜。7、车辆故障及时送修，及时取车。把好修理质量验收关，节约费用开支。 8、坚持安全教育学习和业务学习，努力提高驾驶技术和维修保养技术。9、完成领导交办的其他工作。 十、市场

14、部经理岗位职责1、根据公司发展战略，制订物业、商业项目发展战略和年度物业、商业拓展和管理计划；2、指导市场经营部对市场分析、调研，物业项目的招投标管理；3、指导新拓展项目在经营管理方面的前期介入与筹备；4、指导项目的运营管理；5、负责完成公司下达的年度经济目标和管理目标。 十一、市场专员岗位职责1、负责联络小区物业等拓展及洽谈宽带接入业务；2、了解物业及客户需求, 寻求销售机会，保持顺畅的沟通联系；3、与团队销售人员合作完成各项销售指标；4、收集和分析客户信息及市场数据，定期反馈工作总结。十二、财务部经理岗位职责1、负责部门财务管理体系的建立和运行、计划的制定和实施；2、负责组织协调公司成本收

15、入核算工作体系； 3、负责公司的财务管理、会计核算、统计、采购、库管等方面工作规章制度的制定并监督实施；4、负责公司月份、季度、年度资金计划、收支计划的汇总和编制；5、负责提出公司年度财务预算、并组织编制公司年度会计决算；6、参与审定公司的经营预算和投资预算，掌握公司资金信息，发现资金缺口并提出相应筹资方案；7、参与公司合同汇审，经营决策中的可行性分析，给公司经理在决策上提供数据上的支持；及时向总经理反馈和预警财务信息；8、负责公司资本运营，保证公司资金、资产的安全、高效运行；9、负责审核、分析财务报表及预算，完成分析报告和审计报告，向总经理汇报；10、定期对财务业务进行审核、检查及指导工作，

16、具体包括凭证、报表、定额、原始记录、台帐等基础工作；11、负责财务部培训计划的制定和实施，对下属的工作指导和工作管理，负责与各部门间的业务沟通和衔接；12、协调处理与税务、物价、财政、金融、审计等政府部门及社会中介机构的关系与问题。 十三、会计岗位职责1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。 2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。3、负责做好营业费用、管理费用、财务费用等帐簿登记工作，考核与控制各部门费用指标，抓好日常费用管理工作，负责编制部门经营状况报表；4、负责对外来款的核算结算，特别是对应收款帐外部分建立台帐，每月

17、做帐内帐外应收报表备查并报财务经理一份，同时及时督促有关部门进行催款，结清欠帐；5、正确计算应缴税金，依法依时纳税；6、定期不定期的现金、支票抽查制度，并做好现金检查记录，对出纳银行余额调节表每月都要签字核对；7、按会计档案管理要求编制和管理帐册、报表、 传票，建立会计档案目录，平日随时归档，年度一次性归档；8、完成财务部部长安排的其它工作。 十四、出纳岗位职责1、负责办理现金、银行存款收付及结算业务：（1）及时登记现金日记帐，现金收付日清月结，防止长短款情况发生，接受现金库存的抽查并做清点记录；（2）及时处理银行相关业务，了解银行相关运作流程，掌握企业在银行的资金存取情况，合理资金调拨，不签

18、发空头支票； （3）做支票登记备查簿、银行余额调节表，及时处理催缴已签发的支票，保证企业资金安全管理规范；（4）有效的调控各帐户间的资金，以方便工作的进行。2、物业管理收款的录入核对工作，对各项收入的物业管理费、供暖费等要及时录入，每月与会计帐薄进行核对并编制录入核对情况表；3、月份银行对帐单、工资存卡明细及有关付款明细等的保管装订并装订成册存档，会计凭证的编制、装订，凭证装订前要注意检查，编制是否完整、规范；4、对物业服务性收费收入、其它由他人代收的费用入帐前要对相应的发票、收据或其它收款凭据进行签字确认，防止责任不清产生的差错，同时要及时入帐；5、负责妥善保管现金、有关印章、空白支票和收据

19、，做好有关单据、帐册、报表等会计资料的整理、归档工作；完成财务部长交办的其它临时性工作。 十五、物业服务部部长岗位职责1、贯彻执行公司制订的各项管理规章制度；2、全面负责小区项目的经营管理工作，制定部门月度、年度的服务计划，并保证计划的实施；3、以身作则，调动员工的积极性，保质、保量的完成各项工作；4、热情接待业户，及时有效的处理各项投诉，并做好记录； 5、定期对本部门员工进行培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量；6、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源；7、负责部门内各项不合格服务的纠正跟踪工作，不断促进物业管理与服务水平的提高；8、负责制定本部门的各项管理制度、服务标准

20、和操作规程，并检查落实；9、及时掌握物业费收取情况，督促下属及时有效的完成物业费收取；10、完成领导交办的其它工作任务。 十六、物业服务部主管岗位职责1、收取及审阅每天的投诉记录、巡查报告及管理日志，并跟进处理；2、接受及处理业主（住户）投诉，并予记录，对违章操作或行为应及时制止或按规定处理，重要事件要向客服部部长报告；3、准时安排客服管理员向业主（住户）派发各种费用的交费通知单，并配合物业助理及时收缴各项物业管理费及其他费用，统计各项费用的收缴率并向部长汇报。4、跟进处理突发事件； 5、熟悉管理处各项管理制度、收费标准、客户情况及辖区规划、各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求，掌握各

21、类管线的走向、位置和分布情况。6、定期组织安排收集、整理、归档管理处各类档案及运行记录等，确保存档记录资料的齐全及有效性。7、负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；8、负责本部门员工的日常培训工作，制定培训计划，并报部长审批后实施。9、协助工程维修部组织辖区内房屋建筑、设施设备的大、中、小修及更新工作和业主（住户）的装修审核、监督。10、组织策划开展小区各种社区文化活动及宣传工作，丰富社区文化生活。 十七、物业助理岗位职责1、保持物业公司同业户的联系，通过与业户接触和定期拜访，收集、整理业户信息和需求，并及时传达到有关部门；2、安排新入住的业户办理入住手续，领取钥匙及填写单元设施交

22、接单，协助业户办理装修申请，负责联系业主的搬家事宜，并作好各项登记工作；3、配合工程部、秩序部对二次装修进行管理，及时纠正违章施工；4、催缴物业服务费及其它费用； 5、负责客户资料的整理及归档工作，建立客户档案和二次装修施工管理档案；6、负责管理区内业户的接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反映敏捷、处事稳健；7、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门；8、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访；9、定期对服务区域进行巡视，发现问题及时记录并向上级汇报；10、接受并处理客户投诉，做好记录，并及时向上级领导汇报；11、完成领导临时交办的工作。 十

23、八、秩序部部长岗位职责1、负责本部门的日常管理及计划的编制工作，对公司安全管理的全过程进行检查和监督；2、教育秩序维护人员自觉遵守国家的法律、法规，认真执行公司各项管理规章制度；3、负责召集和组织秩序部的办公会议，研究决策，处理本部门职权内的各项工作；4、负责编制本部门的年度计划，拟订年度秩序维护员培训计划； 5、教育和培养秩序维护人员熟悉和掌握小区治安、消防、服务等方面的工作特点和规律，不断增强秩序维护工作的针对性和有效性；6、对秩序部的全面工作管理，负责秩序员的招聘、录用、考核和奖惩，对秩序人员的录用及辞退有建议权；7、率先垂范做好本职工作，对秩序员表现的好坏，有权进行表扬和批评，并对全班

24、的工作负完全责任；8、监督检查对公司各项管理制度、有关法规、政策标准的执行情况，负责协调有关职能部门，公安机关之间的关系；9、及时组织秩序人员完成各项临时警戒警备任务；10、完成公司领导交办的其他工作。 十九、秩序班长岗位职责1、服从命令，听从指挥，认真执行规定的工作计划；2、根据部门经理的指示、意图及治安、消防、服务等方面的相关规定，提出工作目标和任务，制定具体实施步骤和工作标准，并领导秩序人员贯彻执行；3、组织秩序员进行治安、消防、服务等方面的业务培训和军体训练，规定班组的学习和训练任务，并经常进行督促检查，保证学习和训练任务的圆满完成； 4、根据秩序部长的工作要求和岗点值勤规定，带领全班

25、人员严格认真、一丝不苟地做好治安、消防、服务等方面的工作，并积极配合当日值班员的工作；5、负责各岗位不合格服务的处理及纠正预防措施和跟踪；6、负责签订安全消防协议，督促、考查秩序员消防责任的贯彻执行情况，对违反规定的有权提出建议；7、建立消防岗位责任制度，及时向领导反馈防火工作存在的问题；8、负责组织消防训练和演习，协助制定消防预案，加强消防巡逻，及时消除火警隐患；9、完成领导交办的其他工作。 二十、秩序员（门岗）岗位职责1、熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；2、保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；3、负责做好大宗物品进出辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理

26、，制止闲杂人员随意进出辖区；4、负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。5、熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；6、做好本岗位范围内的卫生清洁和交接班工作；7、负责回答、解决住户及来访人员提出的属于本岗职责内的问题； 8、对违反物业辖区门禁管理的行为及时进行规劝和制止。 二十一、秩序员（巡逻岗）岗位职责1、严格遵守公司规章制度，实行24小时巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；2、树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、以及住户求援、报警等工作，确保辖区治安安全，秩序井然；3、熟知本人责任区域内情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各

27、条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；4、熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；5、巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；6、加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；7、积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。 二十二、秩序员（车管员）岗位职责1、熟悉辖区内停放的车辆及车主情况，工作认真负责，以饱满的精神状态，热情接待业主存取车辆；2、严格执行定号、定位停放车辆, 车辆停放整齐有序，室内场地保持清洁，停放车辆不遗失； 3、值班期间不得擅自离开停车场,

28、无论何时不得刁难车主停、取车辆；4、值班时间不得会客、喝酒、睡觉、看报等做与工作无关的事，不得让闲杂人员随意出入停车场；5、经常检查各种设施、器材是否完好，如有破损或不全，及时报告办公室进行维修和补充；6、督促车主及时缴纳车辆停放相关费用；7、发现可疑或异常情况，及时报告；并做好值班记录和填写相关表格，并做好交接班工作。 二十三、监控值班员岗位职责1、值班人员不得随意离开监控室，每天做好值班记录；2、不带任何无关人员进入监控工作室，做好保密工作，不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设施；3、监视所有摄像位置的图象，注意异常现象，发现情况即时通知值班保安；出现报警信号，立即核查信号真伪情况；4、

29、对异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录；5、监视、收听小区、电梯内警钟及对讲电话，发现异常立即报告，并及时与维修部联系； 6、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，立即通知巡逻岗值班保安到现场查看，争取将事故消灭在萌芽状态之中；7、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；8、负责设备的日常巡视、情况记录。 二十四、工程部部长岗位职责1、负责制定本部门的工作计划，并对维修材料的控制制定出相应的标准；2、负责报修工作的确认及维修、回访工作；3、负责公共设施、住户部分设施的安装、维修；负责各类设备的维护与保养；4、负责确保小区供暖

30、、供水、供电正常；5、负责小区交付使用的验收和水电的开通；6、负责业主装修施工中的水电管理；7、负责各类维修工具的管理；8、负责紧急突发性事件的水、电、气的处理等；9、负责协助业主解决一些工程维修的技术问题；10、负责制定并监督执行本部门各班组、各岗位职责、标准及工作流程。 二十五、工程部主管岗位职责1、负责审核小区住户装修申请。2、负责管理处公共设施完善、设备养护、室内维修工作的检查、改进工作；3、监督执行设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准。4、负责及时处理各类工程维修信息，采取各种措施予以改进，并及时向部长汇报。5、负责小区改建、扩建项目的工程施工组织工作及现场监督工作，及时办理

31、工程竣工验收手续。6、负责监督小区各类设施、设备等的常规检查工作和重要维修养护工作，确保小区各类设施、设备保持良好的运行状态。7、负责审核住户维修收费项目和标准。8、执行本部门职员工培训计划，评估培训效果。9、检查监督维修工作，指出不合格事项，跟进改善情况；处理维修工作中出现的突发事件。10、申请本部门所需物资，验收采购的物质质量，监督、检查维修仓库的各项工作。11、组织人力、物力，及时完成住户提出的请修要求，为住户提供快捷、优质的维修服务。12、负责工程维修工作的重要资料和质量记录的检查工作，按时汇总本部门质量记录，交资料室存档。 二十六、工程部资料员岗位职责1、负责接收、发放及保管工程部的

32、书函文件、合同、招投标文件、设计图纸与设计变更，以及书籍等资料的收集、借阅和管理；2、管理施工现场的各种文件、资料、设计图纸等，建立项目施工图纸和设计变更的工程档案；3、及时处理工程往来的报告、函件，并按工程项目与类别进行整理归档、列清目录；对资料、文件往来做好编号登记与归档。4、收集、建立与工程建设有关的标准、文件等资料。5、负责工程部档案归类管理，认真做好合同编号、归档、分发，统计工程付款情况。6、负责工程部工程预算、决算、结算、工程量计算清单等资料，以及招投标档案、技术、经济方面的签证资料的保管。7、按建筑主管部门和城建档案馆的有关规定，收集、检查、核对建设工程竣工资料；8、对部门电子文

33、档进行重点备案，避免出现因计算机问题造成重要文档丢失。9、负责工程部的日常内务、文案工作。10、完成公司及项目部领导交办的其他工作。 二十七、电工岗位职责(高压)1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；严格遵守公司制定的各项规章制度； 2、努力学习专业技术知识，做到“三熟三能”，即熟悉设备、系统和基本原理；熟悉操作和事故处理；熟悉本岗位的规程制度；能掌握运行状况，能及时发现和排除故障，能掌握一般的维修技能；3、严格按标准进行作业，杜绝违章作业；4、严格遵守服务内容与服务标准，对住户的报修要求及时修理，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；5、按时进行设备巡视，发现异常及缺陷情况

34、要及时修理并做好记录，必要及时汇报有关领导；6、按时抄录各仪表指示情况，及时核算当日电量；7、按照安措反措计划，及时进行事故预想和反事故演习，并协助电业部门做好各种安全试验工作；8、负责对小区内供电设备、线路的保养、维修及公共部位照明设施的维修工作。努力做好设备的养护工作，确保安全运行；9、负责与供电局的业务联系，并做好登记；10、严格遵守安全工具保管与使用管理规定，按值移交，定期进行绝保试验，确保处于完好使用状态；11、完成上级交办的其他任务。 二十八、水暖工岗位职责1、严格遵守职业道德，服务热情，做到维修及时，不留隐患；2、负责小区内供水供暖设施设备的检查、维修与保养工作，确保业主正常生活

35、； 3、按照公司制定的巡视检查制度，认真巡视辖区内设备设施，发现异常及缺陷及时汇报，并做好相应记录；4、对辖区内的自来水管、消防水管、消火栓、水龙头、下水管、排雨管、窨井、化粪池等设备设施要经常进行检查管理，并及时做好维修工作，冬季做好防冻保暖工作；5、发现安全隐患及时维修处理，未能及时处理要上报有关领导。如出现水管爆裂等严重事故，须首先汇报主管领导，在保证安全的情况下，要及时进行抢修；6、认真执行维修材料领用制度，本着勤俭节约的原则，降低材料消耗；7、严格遵守各种维修工具的保管与使用管理规定，按值移交，确保工具处于完好待用状态；8、完成领导交办的临时性任务。 二十九、空调工岗位职责1、严格执

36、行安全操作规程，保证维修质量，按时完成任务。2、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判断故障准确，维修快捷。3、掌握好设备运行的技术状况，发现问题立即报告，并立即进行抢修。4、按保养规程做好所分管的设备日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。 5、.制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。6、 提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。7、负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水、电工对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。8、负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维

37、护保养。9、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。10、 负责公司中央空调系统的运行管理。11、负责中央空调水系统的维护保养和故障检修。12、发生故障时积极抢修，应急故障未处理完毕不得下班。 三十、万能工岗位职责1、执行公司各项管理规定，服从管理，遵守纪律，树立良好的服务意识；2、熟悉物业辖区楼栋号，单元、户数和房屋结构，水电设施，管线走向；3、负责辖区内关于木、瓦、水、电、焊等方面的小修小补；4、负责对辖区内公用部位设施设备的巡视和保养；5、严格遵守服务内容与服务标准，及时处理业主提出的各种报修要求； 6、接到维修任务后按作业标准按时完成维修内容，工

38、作完毕即时清理施工现场，服务结束须请业主签字认可；7、严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生，严禁违章作业；8、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；9、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用维修材料和工具；10、完成领导交办的其他临时性任务。 三十一、清洁绿化部部长岗位职责1、在总经理领导下遵守公司的规章制度，全面负责辖区内的保洁、绿化工作；2、建立并完善本部门各项管理制度，并负责监督、检查及落实；3、负责绿化、保洁各项工作计划的制定、落实；4、按公司相关规定，做好本部门人员、设备机具的保管、调配、保养等方面的管理工作；5、负责本部门各种设施设备的养护及资产管理；6

39、、负责物业辖区内外的卫生、绿化管理工作；7、负责辖区内花草树木的栽培、养护、除草、灭虫、浇灌等各项管理工作；8、负责本部门的各项节能管理工作；9、负责本部门员工职业道德、安全教育和业务培训工作； 10、负责本部门各种资料的收集、整理、归档工作；11、按公司有关规定，做好本部门经济创收，并对创收项目实施管理；12、完成领导交办的其他工作任务。 三十二、清洁绿化部主管岗位职责1、负责保洁、绿化工作的安排、检查。2、负责保洁、绿化工作的现场管理,每天抽查楼道责任区域至少3次以上,并公正客观予以记录,督促整改。3、熟悉小区内的整体环境和楼宇结构,安排小区保洁、绿化工作。4、严格按照保洁、绿化管理作业程

40、序和保洁、绿化检查考核评分标准,实行工作检查制度,并将考核结果上报部长的同时反馈给被考核人,以利于其及时改进工作。5、合理配置小区内保洁器具及绿化工具的数量,确保住宅区域内不留卫生死角。6、负责保洁、绿化班的内务管理工作的安排和实施,每周组织召开保洁、绿化情况分析会,总结一周保洁、绿化工作,并安排执行下周工作计划。7、负责保洁员、绿化工的岗位技能培训工作,向绿化工传授相关专业知识及技术。8、带领保洁绿化班完成领导安排的各项临时任务。 三十三、保洁员岗位职责1、遵守公司制定的各项规章制度，服从分配，及时完成分担区域的工作任务；2、按照服务内容和服务标准对辖区进行卫生清洁，维护良好的卫生环境；3、

41、负责所管区域内楼道、楼梯、道路、草坪、雨棚、平台及公共场地的清扫和清洁工作；4、负责所管辖区域内（室内、室外）设施、设备日常清洁和养护。如楼梯扶手、门窗、电子门、电表箱、电缆井门、信报箱、管道井门、电梯前室的清洁工作；5、负责楼道内外杂物的清理及垃圾箱、果皮箱内外的垃圾清运工作，严格遵守操作规程，安全有序操作；6、负责将各责任区内垃圾拖运到垃圾中转站，并对中转站进行清洁。垃圾日产日清，不能长时间的积存堆放，并按标准定期对垃圾箱内外进行清洗；7、妥善使用并保管好清扫用具，做到勤俭节约、以旧换新，无故损坏应按价赔偿；8、对保洁范围内发现的异常情况及时汇报，发现违章行为积极进行劝阻和制止，积极配合、

42、协助其他部门的工作；9、积极参加本部门组织的业务培训，并按规范操作落实到实际工作中；10、文明服务，拾金不昧，保质保量按时完成保洁工作； 11、完成上级交办的其他工作任务。 三十四、绿化工岗位职责1、遵守公司制定的各项规章制度，服从管理，树立良好的服务意识；2、正确并熟练使用园林器械，妥善保管好绿化工具、农药、化肥及其他用品，严格按规程操作；3、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；4、负责园区绿化区域、设备设施的日常巡视，认真检查并做好记录；5、学习相关的职业技能，对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90以上

43、；6、劝阻园区中出现的破坏、损害区域内树木、花卉等行为；发现异常情况及时向上级主管领导汇报；7、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；8、管理好绿化灌溉设施，节约用水；9、完成领导交办的其它工作任务。 三十五、垃圾清运工岗位职责 1、在清洁绿化主管的领导下，及时清运小区内的垃圾，确保小区环境清洁、干净。2、按要求巡查并及时发现并清运小区内产生的生活垃圾，确保小区环境清洁、干净。3、及时清理管辖小区内的垃圾，并将垃圾倒到指定地点。4、负责对垃圾箱和工具的清洁保养和管理。5、发现小区内有或垃圾站有异常情况，及时处理并上报。6、加强学习，努力提高工作质量和服务意识。7、服从安排

44、和管理，遵守工作纪律，按时、按质完成上级交办的各项工作。 第五章 物业服务制度目录第一节 物业公司公众制度一、房屋管理规约为了营造温馨、舒适、安全的室内环境，最大限度的发挥住宅的居住功能，保证房屋正常的使用，延长其使用寿命，特制定出本小区”房屋管理规约”，内容如下：1、 各房屋外立面不得私自悬挂、张贴任何附着物；不得改变外立面原状及颜色，不得在外墙上开门、窗；屋顶不准私自架设天线和安装太阳能热水器；不准私自搭建任何临时或永久建筑。2、 为保证房屋、小区环境美观，业主或使用人不得将小院、观景台、阁楼、阳台、花栏、窗户及外墙作任何更改，不得在花栏上堆放杂物；不得在公共地方违章搭建，如房屋阳台、窗户

45、等需封闭的，必须按照物业提供的统一标准施工。3、 住宅单元仅作居住使用，不得改变住宅使用性质作写字楼、仓库、商业或其他用途。4、 在国家规定的保修期限内，有房地产开发企业负责维修。保修期限届满后，自用的部分、设施、设备，由业主负责维修、养护；公用的部位、设施、设备，由物业服务企业负责维修、养护。5、 物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时，业主、使用人或物业服务企业应当及时维修。6、 物业服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合。 7、 业主在出售、出租、转租、馈赠或以其他方法处置房屋时，必须提前到物业公司登记，进行结算，并协助新业主办理入住手续。8、在装修期间，严禁在除卫生间以外的房间地面直接搅拌泥浆、水泥等装饰材料，严禁在公共区域堆放装修材料及装修垃圾等。室内装修材料的堆放不得形成集中荷载。9、 不得在房屋内存放超过安全标准的酸、碱、易燃易爆等危险品和排放有毒有害气体的物品，不得发出超标噪音。10、 楼内结构中的梁