旅游与物业管理法规教案.doc

《旅游与物业管理法规教案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《旅游与物业管理法规教案.doc（42页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、 物业管理法规 第一章 物业管理法概述一、物业管理法律规范 1、物业管理条例我国首次明确定义“物业”概念的立法是1994年制定的深圳经济特区住宅区物业管理条例“物业管理”是我国改革开放后的新名词、新事物。随着我国房地产市场的发展，物业管理正日益成为民生的一个议题。随着物业管理在我国的迅速发展，物业管理企业不断涌现，物业管理中的问题也层出不穷。长期以来，我国没有一部完整的、系统的物业管理法律规范，使得物业管理工作缺乏依据，业主的合法权益得不到有效保护，极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此，2003年6月8日国务院公布的物业管理条例(以下简称条例)的出台就具有极为重要的意义。七章，70条，200

2、3年9月1日起实施。2007年10月1日实施修订版。（對苐、條进行了修改）2、制定条例的目的该条例第一条规定：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。” 制定条例的目的主要有以下两个方面： (一)规范物业管理活动。物业管理属于国家产业结构分类中的第三产业，是房地产业的分支行业。物业管理企业在全国范围内的产生和发展，必然导致物业管理行业的出现，早在1993年成立的“深圳市物业管理协会”就反映了这一趋向。到1999年底，物业管理行业已初具规模，就业人数与日俱增，整体素质相对提高。据不完全统计，截至2000年底，全国绝大多数城市已经引进和推

3、广了物业管理新体制。我国物业管理企业已经有2万多家，从业人员已经超过200万人；全国实行物业管理的覆盖面已经占物业总量的30%，经济发达的城市已经达到50%以上，深圳等城市已经超过95%。物业管理是房地产综合开发过程的最后个环节，直接关系到业主和使用人的切身利益。如果没有良好的物业管理，开发建造的房屋品质再好也可能出现销售问题，因此，物业管理的有无和好坏，是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题。 目前，尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规，如广东、上海、北京等地都发布了物业管理条例和办法，但全国缺乏统一的法律法规作为依据，众多物业管理公司的管理行为千差万别，楼宇买

4、卖纠纷中，因“物业管理”引发的案件日渐上升。这就必须制定统一的法律、法规，明确物业管理公司的权利义务，规范其管理行为，使其置于政府有关部门和业主的监督之下。 （二）明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，维护业主和物业管理企业的合法权益。3、物业管理条例的主要内容物业管理条例建立了十项基本制度；明令六项禁止行为；规范两项书面合同；法规授权四项规定。 （一）十项基本制度： 1告知制度。“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”（本条例第十四条第二款）。 “业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或着街道办事处,乡镇人

5、民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”(本条例第十九条第二款)。 “住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”(本条例第二十条第三款)。 “业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业”(本条例第五十条第二款)。 “业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”(本条例第五十三条)。 2业主委员会备案制度。“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”(本条例第十六条第一款

6、)。 3 招标投标制度。“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”(本条例第二十四条第一款、第二款)。 4承接验收制度。“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”(本条例第二十八条)。 “物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”(本条例第三十七条第一款)。 5保修责任制度。“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”(本条例第三十一条)。 “供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法

7、承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”(本条例第五十二条第一款)。“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担”(本条例第五十六条) 6资质管理制度。“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”(本条例第三十二条第二款)。 7人员资格制度。“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”(本条例第三十三条)。 8交接制度。“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

8、物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作”(本条例第三十九条)。 9报告制度。“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”(本条例第四十六条第款)。“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”(本条例第四十七条第一款)。 10专项维修资金制度，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项

9、维修资金(本条例第五十四条第一款)。（二）六项禁止行为： 1、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”(本条例第十九条第一款)。 “物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定”(本条例第四十八条第一款)。 2。“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”(本条例第二十七条)。 3“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途”本条例第二十八条。 4“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务

10、委托给专业性服务企业，但不得将该区城内的全部物业管理一并委托给他人”(本条例第四十条)。 5物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途(本条例第五十条第一款) 6“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”(本条例第五十一条第一款) （三）两项书面合同 1前期物业服务合同。“在业主业主大会选聘物业管理物业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”(本条例第二十一条)。 2物业服务合同。“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”(本条例第三十五条第一款)。 （四）授权四项规定： 1“物业

11、管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、杜区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”(本条例第九条第二款)。 2“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”(本条例第十条第二款)。 3“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”(本条例第三十二条第二款)。 4“专项维修资金收取、使用售管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”(本条例第五十四条第三款)。二、物业管理的概念及基本内容1、概念（第二条） 物业管理的概念包含了以下四层含义： 1）”从

12、事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”(本条例第三十二条第一款)。 2）物业管理企业必须按照物业服务合同的约定，依法实施物业管理和服务。 3）物业管理的对象是物业，物业服务的对象是人，因此，物业管理是一种有偿的劳动。 4）物业管理是一种社会化、专业化和市场化韵管理活动，实质上是一种综合的经营性管理服务，融管理、服务、经营于一体，在服务中完善经营与管理，在管理与经营中为人服务，三者相互联系、相互促进。其最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益的统一和同步增长。 2、物业管理的法律关系。 “物业管理法律关系是一种具体的法律关系”，是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利

13、和义务关系。其“权利”，是指物业管理关系中，当事人享有实现某种行为的可能性；其“义务”，是指物业管理关系中，当事人所负有的职责。 这种权利和义务关系是依法而形成的，是法律调整物业管理关系的结果。任何一方所履行的义务，也恰恰是另一方所享有的权利，反之亦然。 3、物业管理的基本内容 物业管理的基本内容按照其服务性质和提供的方式一般分为三大类，即常规性的公共服务针对性的专项服务和委托性的特约服务。 (一)常规性的公共服务 “常规性的公共服务”，是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好与正常使用，维持人们正常的生活、工

14、作秩序和良好的环境。 下面仅以住宅小区管理为例，介绍公共服务的主要内容： (1)房屋共用部位的维护与管理。房屋的维修管理包括：房 屋外观完好、整洁；小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图；房屋完好率达98以上；无违反城市规划的违章建筑；房屋零修及时率达98以上，零修合格率达100，并建立回访制度和回访记录；房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户档案等。 (2)房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。设备管理包 括：小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善；设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；有每日运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范；电梯按照规定时间运行；居民生

15、活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；消防系统设备完好无损，可以随时启用；锅炉供暖、煤气、燃气运行正常，北方地区冬季供暖室内温度不低于16度。 市政公用设施管理包括：小区内所有公共配套设施完好，不得擅自改变用途；供水、供电、通讯、照明设备齐全，工作正常；道路畅通，路面平坦；污水排放通畅等o (3)环境卫生、绿化管理服务。环境卫生管理包括：小区内环 境卫生设施完备，设有垃圾箱、果皮葙、垃圾中转站等保洁设备；实行标准化的清扫保洁，垃圾日产日消；不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物；房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得堆放

16、杂物和占用；居民日常生活所需商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象等。绿化管理包括：小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当；新建小区、旧区改造小区的公共绿地人均绿地面积应当符合国家规定的指标；绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏和随意占用现象等。(4)小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务。 协助有关部门做好以下工作：保证小区内道路通畅，交通车辆管理、运行有序，无乱停、乱放机动车、非机动车；小区基本实行封闭式管理；实行24小时保安制度；保安人员有明显标志，工作规范，作风严谨；危及住户安全处有明显标志和防范措施；小区内无重大火灾、刑事犯罪

17、和交通事故等。搞好小区内的公共秩序，还要积极开展社区文化活动，如，小区订有居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守小区的各项管理制度；居民邻里团结互助，文明居住，关心孤寡老人、残疾人；管理单位定期组织开展健康有益的社区文化活动等。 (5)物业管理装饰装修管理服务，包括房屋装饰装修的申请 与批准，以及对房屋装饰装修的设计、安全等各项管理工作。 (6)房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称 “专项维修资金”)的代管服务占即物业管理企业接受业主、业主委员会委托，对专项维修资金的管理工作。 (7)物业档案资料的管理工作。 (8)代收代缴收费服务。 (二)针对性的专项服务 “针对性的专项服务”，是

18、指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是，物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容、质量与收费标准公布于众，当业主、物业使用人需要这种服务时，可以自行选择。专项服务实质上是一种代理业务服务，专为业主、物业使用人提供生活、工作的方便。专项服务是物业管理企业开展多种经营的主要渠道之一。专项服务的主要内容有日常生活、商业服务、文教卫生、社会福利以及各类中介服务五大类。其中，各类中介服务是指物业管理企业接受业主委托，开展代办各类保险，代理市场营销、租赁，进行房地产评估及其他中介代理工作。当然，从事各类中介代理工作的机构和人员，必须

19、依照国家法律法规的规定，依法取得相应的资质和资格。(三)委托性的特约服务 “委托性的特约服务”，是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、物业管理企业在专项服务中也未设立，而业主、物业使用人又提出该方面需求的服务项目。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。而当有较多的业主和物业使用人有某种需求时，物业管理企业可以将此项特约服务纳入专项服务。 综上所述，常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务构成物业管理的基本内容。物业管理企业首先要做好常规性的公共服务，同时确定针对性的专项服务、委托性的特约服务中的具体服务项目与内容，采

20、取灵活多样的经营机制和服务方式，坚持以人为本、业主至上的原则，努力做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断地拓展其广度和深度。 第二章 业主及业主大会一、业主的概念及其分类二、业主的权利与义务三、业主大会的法律地位和基本职责四、业主大会的设立及其机构设置五、业主大会的职责课题讨论问题：关于业主自治的有关问题一、什么是业主自治：众所周知，业主自治概念有广义和狭义之分，从一般意义上来说，是指业主通过一定的组织形式，对物业管理事物进行自我管理、自行决策、自我服务。业主自治主要包括组建业主大会和决策及执行运作两部分。而狭义的概念是大家目前主要认为的物业管理行业必须是企业服务的产业，业主自治不可能，也不

21、现实。目前人们对业主自治的理解已经进入了误区,即把物业管理企业实施物业管理的行为排除在业主自治的概念之外,狭义地认为只有排除了物业管理企业,业主自己牢牢地掌握了财务权、人事权、事务权等所有权力后才是业主自治。实际上，一个社区往往数百数千甚至数万业主，从中国的国情来看，不可能在短期内真正做到业主自治，所谓的业主目前争取的业主自治，往往也是被业主委员会的几个委员把持和操纵。同时，从目前中国大陆的法律体系来看，业主委员会不是法人团体，没有民事权、财产权、经营权，不能对自己的管理行为承担法律责任。假设业主委员会之业主委员会成员实施业主自治，事实上社区的具体管理运作就掌握在业主委员会正副主任及几个委员手

22、中。但是新的物业管理条例规定，从事物业管理活动必须持有物业管理从业资格，而目前中国大陆还没有业主委员会成员有从业资格，可谓是这些委员既没有从业资格，也没有从业经验，更没有风险保障，由其实施“业主自治”的物业管理所带来的管理风险、服务风险、财务风险、经营风险、决策风险根本无法化解。一个社区，每年收入少则十几万、多则几十万、甚至几百万的管理维修资金，掌握在少数几名委员手中，以目前情况来看根本不现实，但是物业管理服务型企业就不同了，一家国家一级物业管理企业注册资金就几百万，最低的正规物业管理服务企业注册资金也上百万了，可以说企业有良好的制约监督体系和机制、风险保障，而几名委员不可能有这种实力承担风险

23、责任的，特别是目前看来没有任何上级单位和机构来对其进行经常性的有效制约，一旦出现贪污、重大经济责任风险，甚至出现业主委员会委员转移资金后潜逃，谁来买单？因此，假如不按正规渠道现实地实施业主自治最终还是业主的利益受损，而不是物业管理企业。二、业主自治责任：谁来为小区业主自治管理承担最终的责任？这是在业主自治中需要首先解决的问题。业主是房屋产权的所有者，他们通过委托物业公司来管理自己的产业，因此业主是物业管理的重要责任主体，这种观念应引入到业主公约及相关的政策规定中。如何明确业主自治责任呢：1、强化合同意识：业委会与物业管理企业是平等的民事主体关系，双方应当严格履行合同约定的权利与义务，“有约定从

24、约定，无约定从规定”，在业主自治管理中，物业管理涉及的各方面都应该体现这一原则。2、明确三者定位： 物业、业委会和居委会是小区里的三驾马车，在小区的管理中应当协调出力，业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的组织，业委会应与居委会相互协作，自我维权时也需要有当地街道、居委会的指导和帮助，物业企业则应该按合同和国家有关法律进行经营服务。业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。（详见物业管理条例第12、15条） 业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物

25、业管理公司签订物业服务合同。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的，而是平等、互利、共赢的一种合同关系。（详见物业管理条例第35条） 业主委员会的主要职责有：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施：业主大会赋予的其他职责；执行业主大会的所有决定。（详见物业管理条例第15条） 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区召开业主大会以及业

26、主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。（详见物业管理条例第14、20条）3、构造自治机制： 业主的自治管理应当通过建立健全小区业主大会议事规则、业委会规章等契约性文件，构造小区的自律机制、权力运行机制和监督机制，以平衡各方的利益和权利。4、加强行业督导： 业主自治当然需要有人来监督管理，房产主管部门要按照物业管理条例的规定，指导监督业委会的成立和运作，尤其要进行事前指导，规范业主自治。三、什么是业主委员会？所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主

27、委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可连选连任。 1997年之后，我国住房建设、分配、管理制度改革不断深化，大中城市的房地产业迅速发展，正是在这种情况下，同时也是适应房屋管理社会化要求的需要，物业管理制度得到了较为迅速的发展，这种新的管理方式也开始深入人心和被大家所接受。物业管理作为一种新型管

28、理服务体制与过去传统房产管理相比，其最基本的特点就是业主自治自律。业主委员会的诞生充分体现了这一思想，改变了过去人们依靠政府部门对住宅区进行管理的旧观念，代表业主利益，充分发挥业主的自主权与能动性，进行自治管理。同时国家建设部33号令城市新建住宅小区管理办法第一次正式要求我国的住宅小区要成立“管理委员会”，即：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。” 业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相

29、关机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。并且，随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主委员会的法律地位将会得到更加明确的保障。 有资料说明，目前广州大小1200多个小区中，成立业主委员会的大约有120个，只占小区10左右。据了解，北京上千个小区中只有两三百个成立了业主委员会。从南走到北

30、，成立业主委员会的比例都很低，小区业主的合法权益无法得到保障，一些业主就用不交管理费的简单方式和物业管理公司对抗，结果使很多矛盾激化，造成业主和物业管理公司的紧张局面，流血冲突时有发生。 很多小区的业主从一住进小区就信心十足开始准备要成立业主委员会，但往往是经过几年的筹备业主委员依然是镜中月水中花，成立业主委员会真的如此之难吗？ 广州市国土房管理局的物业管理处处长文靖反映，广州市关于业主委员会成立的规定是走在全国前面的。广州市国土资源和房屋管理局2002年4月发布的广州市物业管理业主委员会规定第六条：“物业管理区域符合广州市物业管理办法第七条规定的，经业主5人以上申请，区、县级市房地产行政主管

31、部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府应当指导业主召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生首届业主委员会。” 但现实的情况是：成立业主委员会通常需要开发商和物业管理公司牵头组织，因为小区业主之间相互并不熟悉，也缺少联系，所有业主的资料也在开发商手里，想绕过开发商和物业管理公司成立业主委员会不是很现实。而有的开发商在施工和管理中存在诸多毛病，如拖欠物业维修基金、建筑质量有问题等；物业管理公司有的由于自身的管理水平比较低，害怕业主委员会成立之后改聘物业公司，所以他们的配合并不积极。 另外一个方面，业主组织的困难和业主法律意识的淡薄也是重要原因。很多业主以为自己有理就可以告赢物业管理公司，没有意识

32、到需要一个组织来维护自身的权益，有时候也有相互依赖的心理，结果是谁也不愿去组织业主召开大会选举业主委员会。 2003年9月1日，新的物业管理条例就开始施行了，一些律师和业内人士分析认为按照新的条例规定，成立业主委员会将会更难。 条例第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。在随后建设部2003年6月30日发布的业主大会规程第五条规定：“业主筹备成立大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。” 广州市国

33、土房管局物业管理处处长文靖认为，这一条实质上是增加了业主委员会成立的难度。现在广州市国土房管局在进行相关细则的制定工作。考虑采取一定的措施强制开发商去做相应的工作，如规定在一定的期限内，开发商不配合筹备业主大会的召开就对它进行处罚，督促开发商履行自己的义务，尽快在小区成立业主委员会。 四、业主委员会存在的问题1、授权是不是合法？尽管大家都在一个小区中、同住一幢楼，但是在涉及诉讼时，可能每一户的要求是有区别的，对于某些共同的问题，业主委员会可能有权利代表业主提起诉讼，但对于某些特殊的请求，业主委员会可能根本就没有权利起诉，而需要由业主本人亲自起诉。而有些业主委员会往往不能注意诉讼要求之间的差别，

34、一概来者不拒，最后导致无权代理，不能在法庭上发言，其结果是可想而知的。2、诉讼的经费有没有保障？在现代社会中，任何一个群体要运行，都要有经费的支持，事事离不开钱款。大多数业主是明白这件事情的，但是在筹集经费的时候，往往舍不得花钱，我见的一个小区，每套房子都在万元以上，最贵的万元，可以说小区里的人基本上都是百万富翁了，但是发起人在召开集资大会时，大家最多只出到元，有的还拿出元钱的硬币，我当时对发起人说：这样的情况下你搞不下去，不是你不积极，是大家不愿意做。现在北京对每个当事人法律服务收费起价都在元至元，就是法院还收标的额的诉讼费，你们这样收的费用不要说支付诉讼费，就是到各处取证据的交通费恐怕都要

35、自己垫付，3、业委会委员职业化问题月日，“朝阳园”业主委员会主任舒可心将与“九龙花园”业主委员会筹备组正式签约，至此舒可心成为全国第一个以“非业主”身份合法介入业主委员会的顾问。另据透露，舒顾问的年薪开价元人民币。针对此事，京城各界众说纷纭，本报记者分别采访了当事人之一舒可心先生和现已移民加拿大的另一知名购房人代表刘宏诚先生。刘宏诚：花钱请“外人”担任业主委员会顾问，无奈又可悲。请“外人”当业主委员会顾问并不新鲜，年就有小区为成立业主委员会花钱请“外人”当顾问，后来这个被请的“外人”反被该小区的业主骂做“叛徒”而轰走了。其实那个“外人”也未必是“叛徒”，但一旦牵扯经济利益，很多事情就不容易说清

36、楚了。所以，“外人”是否能在矛盾比较激化的小区里找到业主和物业公司之间的平衡点还有待时间的验证。我觉得通过新闻媒介和网络及其它沟通渠道向政府进行呼吁，向所有业主宣传法律常识是比较好的方法。业主成立业主委员会的目的更主要的是希望减轻自己的经济负担，所以顾问工作最好还是由主管部门免费承担比较好。 我不相信一个小区内连一个懂法律的业主都找不出来，即使真的绝大多数业主没有足够的专业知识和充裕的业余时间，至少还有少数人有吧！业主委员会的成员人数只占小区业主人数的百分之几或千分之几，如果由有切身利益的本小区业主承担业主委员会的工作，更能保证合理合法地争取小区业主的应得利益。我认为成立业主委员会，“小区办”

37、4、利用业委会牟私利也是房产纠纷祸根如今北京楼市可谓硝烟四起。鹏润打人事件还没有解决，又来了个今日家园业主集体向开发商致公开信，似乎一切都是物业公司惹的祸。昨天，有业内人士却对记者指出，部分业主不成熟的消费心理和利用业主委员会的权力牟取私利也是房产纠纷祸根之一。 北京本土最老牌的均豪物业有关负责人柴先生说，尽管近年来消费者的消费心理已日趋成熟，但面对发展时间较短的物业管理还显稚嫩。业主总以为只有与物业管理企业分庭抗礼才是维护自己权益的最好方式，不明了物业管理企业与业主利益实质的一致性。大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段，对有偿服务，交纳物业管理费，抵触情绪较大。这样一方面物业要收

38、费，消费者却不肯交，导致恶性循环，原来不好的居住环境就更加恶劣；另一方面，受传统消费观念的影响，消费者总希望用手里有限的钱买到更多的东西，要用一块钱买到十块钱的货，这在现在的购房消费中是很难实现的。 另外，中国物业管理协会宣传处主任李小虎先生表示，现在也不能一味地说物业管理公司不好。中国的物业管理尚处于起步阶段，物业管理企业需要反省自己，同时业主也得反省。有些业主利用业主委员会的权力把小集团利益凌驾于整个社区业主的利益之上，利用业主委员会的权力牟取私利。 5、业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来？业主委员会委员是否有报酬？ 业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用（如办公桌

39、、档案柜等）、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴（如交通、手机）。工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定，一般有2种情况：1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担，具体的凑集方法在业主公约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订物业服务合同时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。第三章 前期物业管理一 前期物业管理问题的产生1问题的产生2 物业管理早期介入的必要性3 前期物业管理法律制度1999年10月14日，为规范物业管理行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，建设部颁布了前期物业管理服务协议的示范文本。

40、二、业主临时公约的制定和内容1、临时公约的的制定者2、内容三、前期物业管理企业的选聘方式四、前期物业服务合同五、建设单位的义务1、不擅自处分业主共有或共用部分（27、28、）2、向物业管理企业移交权属文件和技术资料（29）3、配置物业管理用房（30）第四章 物业管理服务一 物业管理企业的法律性质与资格管理制度1、法律性质 必须是独立的法人。非法人的企业不能从事物业管理业务。2、资格管理制度 物业管理企业划分为四个等级：一级、二级、三级和临时资质。二、物业从业人员的职业资格制度1、 职业资格的概念：是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。包括从业资格、执业资格。从业资格则是指从事某一

41、专业学识、技术和能力的起点标准。执业资格是指政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业实行准入控制，是依法独立开业或从事某一特定专业学识、技术和能力的必备标准。职业资格分别由国务院劳动、人事行政部门通过学历认定、资格考试、专家评定、职业技能鉴定等方式进行评价，对合格者授予国家职业资格证书。2、相关法律规定：1996年建设部规定实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度。物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法的目的：使三者的专业知识与工作能力达到岗位的要求，基本胜任本岗位工作。培训对象：具有大专毕业以上文化程度的物业管理经理；具有中等专业学校毕业以上

42、文化程度的部门经理和管理员。内容：物业管理理论、实务、法规等知识。1998年建设部颁布全国物业管理从业人员岗位证书管理办法2000年7月1日实施招用技术工种从业人员规定物业管理员属于持证就业的目录。2001年，劳动和社会保障部培训就业司下发文件；2002年3月劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发文件，对物业管理人员统一鉴定作了详细规定。三、物业服务合同的订立、形式与内容1、 合同双方当事人2、 形式：必须是书目形式。3、 内容：五个方面 第一方面：物业管理事项及其质量第二方面：物业服务费用第三方面：双方的权利和义务第四方面：专项维修第五方面：合同期限第五章 常见物业管理纠纷及其解决一、概念物业

43、管理纠纷是指在物业使用、管理过程中，物业管理主体之间所发生的争端，是一种较为普遍的民事纠纷。二、物业管理纠纷的主要特点物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1、物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 1990年以来，特别是1992年以后，各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事

44、人转而向法院起诉。这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。 2、因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）

45、业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。 3、物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系

46、，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，中华人民共和国民法通则等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。 三、物业管理纠纷常见类型1、由于房地产开商遗留的问题而产生的投诉（1）物业没通过验收，业主仍要承担缴费义务。案例：2002年，张先生买了一套预售商品房，预售合同中约定的交楼条件是“该商品房经综合验收合格”。2003年3月张先生收楼入住，住了一段时间后，张先生和其他业主发现房子没有通综合验收。由于开发商一拖再拖，业主们了解到，广东省物业管理条例规定，物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，于是张先生带头拒交管理费。物管公司将张先生告上法庭，张先生被判败诉。分析：根据民法通则的等价有偿原则，物业公司向业主提供了物业管理服务，就有权向业主收取物业管理费，业主享受了服务，就应当付费。民法通则是由全国人大制定的，属于法律；广东省物业管理条例是由广东省人大常委会制定的，属于地方性法规。法律的效力层级高于地方性法规。所以虽