四平市区物业管理实施细则.doc

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1、四平市区物业管理实施细则第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、吉林省物业管理办法等法律、法规、规章及有关规定，结合四平市实际，制定本实施细则。第二条 本实施细则适用于本市规划区内物业管理，本细则所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。第三条 物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定

2、，不得损害公共利益和他人的合法权益，遵循公开、公平、诚实信用、服务规范的原则。第四条 新建成的居住小区应当实行物业管理，原有的居住小区、非住宅房屋逐步实行物业管理。第五条 建立完善市、区、街道办事处、社区四级物业管理体系。市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责全市物业管理活动的指导、监督管理工作，区住建局负责辖区内的物业管理活动的指导、监督管理工作。具体工作委托所属的市、区物业管理机构（以下统称物业管理办公室）负责。（一） 市物业管理办公室职责：1贯彻执行物业管理的法律法规，执行国家物业管理的有关规定，制定物业管理的相关制度；2受市住建局的委托，负责物业服务企业资质的初审核定及物业专项维修

3、资金的监督管理工作；3负责招投标或协议选聘物业服务企业备案工作；4协调、指导物业交付使用功能和资料查验工作；5受住建局的委托负责受理物业管理投诉，调解处理纠纷，查处物业管理中的违法行为；6 协调、指导有关单位的物业管理工作。（二） 区物业管理办公室主要职责：1 负责物业管理法律、法规、政策的贯彻实施；2 负责本辖区物业管理活动的监督、指导和其他行政管理工作；3 参与本辖区物业企业接管小区的承接、验收工作；4 负责本辖区业主大会活动的监督和指导；5 负责本辖区物业管理用房的使用情况的监督检查，对不具备物业管理条件的住宅小区，指导街道办事处、社区实施自助管理；6 负责受理本辖区业主、业主委员会、物

4、业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉等。（三） 街道办事处物业管理办公室。设物业管理员、审核员各一名。主要职责：1 参与和指导辖区内住宅小区业主大会的筹备、召开、选举工作，招聘、续聘、解聘物业服务企业；2 指导监督业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同；3 参与物业服务企业对本辖区承接物业查验工作；4 指导小区业主委员会对住宅楼共用部位、共用设施设备工程项目进行初始认证及维修后的验收工作；5 对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；6 负责牵头组织街道办事处物业管理办公室、社区、派出所、物业服务企业、业主委员会参加的联席会议，协调处理物业管理和社区管理的关系。（四） 社

5、区物业管理办公室。由社区主任兼任物业管理办公室主任，设物管员一名。主要职责：1协助业主组织召开业主大会和选举产生业主委员会，对住宅小区业主大会和业主委员会工作进行指导和监督；2列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；3住宅小区没有业主委员会或业主委员会被暂停期间，承担业主委员会工作；4 协助业主依法维权，加强与区政府、物业服务企业、业主之间的沟通与联系，调解社区物业管理的纠纷问题。第六条 市、区住建、公安、价监、工商、环保等相关部门在物业管理活动中应当履行的职责。住建部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量。监督管理物业服务用房、绿化、卫生等配套设施的配建工作；物业管理区域

6、内供水、供热、燃气等配套设施的移交、运行及维修、安全服务的监督管理及违法建（构）筑物、棚、亭、厦、弃置垃圾、破坏市政公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理。公安部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、消防设施和消防安全区内的治安工作进行检查和指导。价监部门负责制定物业服务收费办法，定期公布物业服务收费政府指导价格，查处价格违法行为。工商部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理。环保部门负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染，生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。教育、人力资源和社

7、会保障、卫生、药监、文化、工商等行政主管部门审批住宅区域内的经营场所时，应当查验相邻业主同意改变住宅、车库用途的书面意见及有关部门的批准文件。第七条 市物业管理协会是物业管理行业自律组织，接受市物业管理办公室的指导。主要工作职责：（一） 制定物业服务行业行为准则；（二） 反映物业服务行业的意见、建议和要求，维护其合法权益；（三） 调解物业服务行业内部的纠纷；（四） 开展物业服务行业质量评比活动；（五） 培育物业服务企业文化。第八条 物业管理应当实行招标投标制度，建立投诉受理制度。第二章 业主、业主大会、业主委员会第九条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主（含未办理房屋权属证书的合法买受人）。在

8、物业管理区域内，一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的，视为一个业主。第十条 物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上，或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的，应当成立业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。符合前款规定条件的，由街道办事处指导社区组织业主成立业主大会、业主委员会。物业管理区域内，业主人数少于30人的，或者业主一致不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条 符合本办法第十条规定条件之一的建筑区域，其开发建设单位应当书面报告市、区物业管理办公室，报告应当包含下

9、列相关文件资料：（一） 小区名称及物业管理区域证明；（二） 建筑规划总平面图；（三） 房屋及建筑面积清册；（四） 业主名册；（五） 交付使用公共设施设备的证明；（六） 物业服务用房配置证明；（七） 建设工程质量保证金交存证明；（八） 其他必要文件资料。第十二条 首次业主大会召开前，街道办事处及社区居民委员会应当指导业主，成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责首次业主大会的筹备工作。首次业主大会筹备组由5至7人组成，由街道办事处和社区居民委员会代表、开发建设单位代表、业主代表组成。筹备组组长由街道办事处、社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公

10、告。第十三条 筹备组工作职责：（一） 确定首次业主大会召开的时间、地点、形式（书面或者集体会议）和内容；（二） 确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上投票权；（三） 拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人；（四） 拟定业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；（五） 组织产生首届业主委员会委员候选人；（六） 其他准备工作。筹备组应当将本条前款所列事项，于首次业主大会召开前15日在物业管理区域内的显著位置公告。第十四条 首次业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在街道办事处组织下召开首次业主大会并选举产生业主委员会委员。第十五条 业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提

11、出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。第十六条 业主大会决定事项可以采用集体讨论方式，也可以采用书面征求意见方式，并实行投票表决。住宅物业的业主投票权按套计算，每套住宅计一票。非住宅物业的业主投票权按建筑面积计算，100平方米以下（含本数）为一票权，每超过100平方米再计一票。第十七条 首次业主大会所需费用按下列规定分摊：（一） 有物业服务企业服务的住宅小区由物业服务企业承担；（二） 5年以上没有物业服务企业服务的住宅小区由街道、社区组织业主自筹。第十八条 业主大会、业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主和物业使用人具有约束力。第十九条 业主可以书面授权委托代理人参加业主大

12、会或者代表业主行使权利。第二十条 业主委员会成员由业主大会在业主中选举产生，成员人数为奇数，可以连选连任，因故离任的，由业主大会选举补充。第二十一条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项依法作出约定。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。第二十二条 业主大会通过的决定，业主委员会和全体业主必须履行。业主大会作出的决定违反法律、法规规定的，市（区）物业行政主管部门或者街道办事处有权责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业

13、主。第二十三条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会一般由15人以下的单数组成。根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。第二十四条 经业主、业主大会同意，业主委员会代表业主行使权利，并履行下列职责：（一） 执行业主大会的决定；（二） 召集业主大会定期会议和临时会议，报告物业管理实施情况；（三） 按照业主大会的决定，以书面形式定期向业主、业主大会通报物业服务情况和业主大会、业主委员会活动经费使用情况；（四） 受业主、业主大会委托，通过招标、投标或者其他方式选聘物业服务企业并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（五） 了解业主、物业使用人的意见和建议，监

14、督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（六） 组织业主自行管理物业工作，监督管理规约的实施；（七） 督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（八） 调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九） 使用物业专项维修资金时，协助物业服务企业拟定物业专项维修资金使用计划，并制定维修、更新改造方案；（十） 业主大会赋予的其他职责。业主委员会履行前款第（二）项规定的职责时，应当书面通知街道办事处和社区居民委员会参加。业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为。第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到区物业行政主管部门和街道办事处备案。（一） 业主大会成立情况材料；（二） 物业

15、管理区域基本情况材料；（三） 业主委员会选举办法，业主委员会组成人员情况材料及身份证明；（四） 管理规约及业主大会议事规则。业主委员会备案事项发生变更的，应在变更后30日内，向原备案部门办理备案变更手续。第二十六条 业主委员会应当建立档案。内容包括：（一） 各种会议的书面材料；（二） 业主委员会选举产生、备案材料；（三） 物业服务合同；（四） 业务往来材料；（五） 维修资金使用情况材料；（六） 业主委员会认为需要存档的其他材料。业主委员会档案应当由专人保管，不得损毁、遗失。业主委员会换届改选时，应当在新一届业主委员会选举产生后当日内由原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。第二十七条 业主委员

16、会应当按照业主大会议事规则的规定，按期进行换届改选。因故未能按期换届改选的，街道办事处应当督促业主委员会进行换届。在此期间业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生。第二十八条 业主大会会议费用、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，经业主大会通过，可以在物业服务合同中约定或者从物业共用部位、共用设施设备经营收益及物业办公用房租赁费用中列支。第二十九条 业主、业主大会、业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物宠物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费用等损害其他业主合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约的规定，要求行为人停止侵害、消除

17、危险、排除妨害、赔偿损失，也可以向有关行政管理部门报告，请求处理。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第三十条 业主委员会成员由下列情形之一的，终止其资格：（一） 丧失履行职责能力的；（二） 无故连续缺席业主委员会会议3次以上的；（三） 提出辞职的；（四） 不再是本物业管理区域业主的；（五） 违章搭建的；（六） 无正当理由拒付物业服务费的；（七） 不按规定或者管理规约续交物业专项维修资金的；（八） 业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。决定终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。第三十一条 业主委员会有下列情况之一的，由街道办事处组织召开业主大会，

18、可以重新选举业主委员会。（一） 集体以书面形式提出辞职的；（二） 委员人数不足半数的；（三） 长期不履行职责的。第三十二条 业主委员会召开会议，应当由业主委员会主任召集和主持，业主委员会主任因故不能履行职责的，由业主委员会副主任召集和主持；业主委员会主任或者副主任无正当理由不召集和主持业主委员会会议的，由所在地街道办事处指定一名业主委员会成员召集和主持。业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会会议应当由超过半数委员出席，并可邀请物业所在地社区居民委员会派员列席。第三章 前期物业管理第三十三条 前期物业管理是指新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业尚未召开首次业主大会之前，

19、由开发建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理活动。第三十四条 建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的，应当与其签订前期物业服务合同，并在申请房屋预、销售许可证时向市住建局提交前期物业服务合同。第三十五条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含下列内容：（一） 前期物业服务合同；（二） 临时管理规约；（三） 建设项目规划总平面图、布局图；（四） 物业共有部分清册；（五） 房屋使用说明书。第三十六条 新建住宅区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用。（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户；（二）按照电力部门的供电方案

20、，纳入城市供电网，不得使用临时施工用电；（三）住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接；（四）住宅供暖纳入热源管网，并按供暖工期供暖到户；（五）住宅区与城市道路或者公路之间有直达道路相连；（六）按照规划要求完成教育、医疗、保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建设的，应当有可供过渡使用的相应公共设施；（七）按照规划完成住宅区内的绿化建设；（八）住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全消防等设施设备按设计规范配置到位；（九）住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周

21、边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施；（十）法律、法规规定的其他条件。第三十七条 在居住小区详细规划中，应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房的面积按以下规定配置。（一）物业管理区域建筑总面积10万平方米以下的按千分之四配置，配置面积不足100平方米的按100平方米配置；（二）建筑总面积10万平方米至20万平方米的按千分之三配置；（三）建筑总面积20万平方米以上的按千分之二配置。建设单位应当按照居住小区详细规划确定的位置和面积建设物业管理用房。物业管理用房应当是可以独立使用的房屋（不含地下室）。物业管理用房产权为全体业主共同所有，未经业主大会同意，物业服务企业或者其

22、他管理人不得改变其用途。物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的，应当向所有权人交纳使用费。其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定，并到物业小区所在地物业管理办公室备案。第三十八条 开发建设单位应当按照下列要求建设物业服务用房。（一）上下水、供电、供暖、卫生等设施齐备，具备正常使用功能；（二）物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业服务用房内预留端口，具备正常使用功能。第三十九条 开发建设单位申请房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记前，应当向市住建局提交物业管理用房的位置、面积等相关材料，并进行备案登记。第四十条 住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业的开发建设

23、单位，应当向市住建部门申请确认物业服务用房，划分物业管理区域后，应通过招投标方式选聘物业服务企业。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料，报市物业管理办公室备案。（一） 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标邀请书；（三） 招标文件；（四）法律、法规规定的其他材料。住建部门发现招标行为有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。第四十一条 开发建设单位申请协议选聘物业服务企业的，应当持下列资料到市住建部门办理审批手续。（一） 规划图纸；（二） 物业服务企业营业执照及法定代表人身份证明；（三） 临时管理规约；（四） 物业服务项目的标准和

24、要求；（五） 法律、法规规定的其他材料。符合条件的，市住建部门向建设单位核发协议选聘物业服务企业批准书。第四十二条 开发建设单位确定中标的物业服务企业后30日内应当持下列资料到市住建部门备案。（一） 评标委员会的评标报告；（二） 中标人的投标文件等资料；（三） 前期物业服务合同；（四） 临时管理规约；（五） 招标代理委托合同；（六） 物业服务保证金交纳证明；（七） 物业专项维修资金代交代收保证书；（八） 法律、法规规定的其他材料。符合条件的，市物业管理办公室向开发建设单位核发实施物业管理证明。第四十三条 物业服务企业解除前期物业服务合同的，应当提前30日告知开发建设单位，开发建设单位必须选聘新

25、的物业服务企业，进行物业服务。前期物业管理期间，开发建设单位不得放弃物业服务。第四章 住宅建筑质量保证金（住宅物业保修金）第四十四条 实行新建住宅工程质量保证金（保修金）监管制度。市住建局对辖区内住宅物业保修金的使用、缴存进行监管。具体工作由住建局质量监察机构（以下简称保修金监管机构）实施。保修金存储期与物业的法定保修期限一致。第四十五条 新建住宅物业区内的非住宅物业以及与单幢住宅结构相连的非住宅物业的开发建设单位，应当在保修金监管机构的监管下，按照住宅物业建筑安装总造价2%的比例将保修金存入第三方金融机构进行托管，并签订建设工程质量保修金托管协议书。采取工程质量担保、工程质量保险的其他保证方

26、式的，不再预留建筑质量保证金。建筑工程竣工验收备案时，由保修金监管机构审核受委托银行出具的建设工程质量保修金预留单，若未按规定缴纳保修金的不予备案。开发建设单位在申请新建住宅不动产权属登记时，应提供第三方金融机构出具的建筑工程质量保修金预留单。第四十六条 开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围承担住宅物业的保修责任，开发建设单位可以自行组织维修，也可以委托他人进行维修。第四十七条 开发建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可提出申请，经保修金监管机构核实后，由业主委员会或者社区居民组织维修，其费用在保修金中垫支，具体支付程序按有关规定执行。未设立业主大会的住宅区，其物业共有部分出现质量

27、问题时，可以由市物业管理办公室依照前款规定申请从保修金中垫支维修费用。第四十八条 开发建设单位对承担维修责任持有异议的，可以在规定期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定责任人补存保修金。逾期不起诉或不申请仲裁的，视其认可承担维修责任。第四十九条 物业保修期间，开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，保修金监管机构应提存保修金本息余额，依法列入清算财产。第五十条 符合下列条件之一的，由保修金监管机构按规定的具体程序向开发建设单位办理返还保修金。（一） 未出现属于保修范围内的物业质量问题的；（二） 出现物业质量问题，但开发建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或

28、者与业主就承担维修费用达成和解协议并履行给付义务的；（三） 出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务的。第五十一条 保修金存储期满前30日，保修金监管机构应将拟退还保修金事项在相关住宅小区内进行公告。第五十二条 保修金监管机构应当每年定期向相关住宅小区的业主和开发建设单位公布该区保修金缴存、使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。第五章 物业服务管理第五十三条 物业管理区域由市物业管理办公室按下列原则进行划分。（一）配套设施设备共用的；（二）位于同一社区或者位置靠近可以统一管理的小区；（三）原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的；（

29、四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并且能够封闭管理的；（五）设施、设备相对独立的建筑物；（六）市物业管理办公室认为有必要划分为一个物业管理区域的。第五十四条 选聘物业服务企业或者其他管理人的物业管理区域应当遵守以下规定。（一）成立一个业主大会、业主委员会；（二）选聘一个物业服务企业或者其他管理人实施物业管理；（三）订立一个管理规约；（四）业主和物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。第五十五条 物业服务合同期限终止前90日，业主大会、业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜，续约的应当续签合同。不续约的，按照下列规定执行。（一）物业服务企

30、业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应当按照物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用至合同终止之日；（二）物业服务企业应当在退出服务项目30日前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用退还业主；（三）物业服务企业应当在退出服务项目前的10日内，向业主大会、业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。第五十六条 物业服务合同期未满，业主大会或者物业服务企业一方提出解除合同的，应当提前30日书面通知对方。业主委员会应当在此期间组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业。业主大会和物业服务企业有物业服务纠纷的，双方可以协商解决，协商

31、不成的，可以依法申请冲裁或者向人民法院提起诉讼。协商、仲裁或者诉讼期间，业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用，物业服务企业不得终止物业服务。第五十七条 业主或者业主大会共同决定自行管理物业项目的，业主、业主委员会应当做好下列工作。（一） 组织物业管理区域内（含楼道）环境卫生清扫保洁工作；（二）维护物业管理区域环境秩序和绿化养护；（三）负责房屋及自行管理区域内道路、方砖等共用设施设备的养护和维修；（四）负责接待业主、物业使用人报修，受理业主投诉和服务费用的收缴、管理、使用。第五十八条 实施自行管理的，业主、业主委员会应当在街道办事处的组织、监督、指导下，制定自行管理规约，并报街道办事处

32、备案。自行管理规约包括管理事项（房屋本体共用部位维修养护等）、服务质量、服务费用、专项维修资金的使用、业主委员会相关人员津贴、违约责任等内容。第五十九条 业主大会未成立或者无法确定管理方式的住宅区，经业主同意，区物业管理办公室可以为其选聘物业服务企业进行物业服务，并到市物业管理办公室备案。曾实施物业管理的（弃管），区物业管理办公室选聘的物业服务企业必须按原物业服务内容和标准提供物业服务，业主应当按照原物业服务费用标准缴纳物业服务费用。未实施物业管理的，区物业管理办公室可以选聘物业服务企业为其服务，物业服务企业应当按照综合服务最低等级提供服务。业主应当按照该等级最低政府指导价格缴纳物业服务费用。

33、业主或者业主委员会不同意进行物业承接的，售房单位应当委托房屋安全鉴定机构或者其他专业鉴定机构进行鉴定。鉴定后符合承接条件的，业主应当进行物业承接；业主仍拒绝承接的，由街道办事处和社区委员会协调处理。第六十条 未封闭物业管理区域及单体楼的售房单位在向业主、业主委员会进行物业承接验收前，必须对房屋本体共用部位、共用设施设备进行维修养护，达到房屋完好，并移交相关资料。售房单位出现已经改制、兼并、破产等情况的，在完成物业承接验收前，由承受其权利义务的单位承担该物业的维修养护管理责任。业主或者业主大会同意进行物业承接的，应当与物业服务企业签订物业服务合同。第六十一条 业主决定采取其他方式委托其他组织管理

34、物业的，应当根据委托的事项，与物业服务企业签订物业服务合同。第六章 物业服务收费第六十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。普通住宅项目物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费、非住宅物业服务收费实行市场调节价。第六十三条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权的价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准，制定相应的基准价及浮动幅度，并及时公布。具体收费标准由业主与物业服务企业或者其他管理人根据价格浮动幅度范围，在物业服务合同中约定。第六十四条 物业服务费收取的具体标准应当在前期物业服务合同或者物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著

35、位置或者收费地点予以公示。通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理的，以中标文件确定的收费标准为物业服务费用的收取标准。其他方式选聘物业服务企业实施物业管理的，业主、业主委员会根据物业管理服务政府指导价格协商确定物业服务费用具体标准。业主、业主委员会与物业服务企业难以协商确定的，由双方提出书面申请，报当地价格行政主管部门，由价格行政主管部门与住建部门核定。第六十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成，主要包括：（一）服务管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、治安秩序维护费用；（四

36、）办公费用；（五）物业服务企业固定资产折旧；（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（七）经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过物业专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第六十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主因为房屋自用部位损坏、房屋质量等问题或者违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会或者社区居民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法通过仲裁或诉讼方式解决。物业使用人应当在与业主签订的物业

37、租赁合同中，约定缴纳物业服务费用的方式、主体。出租、出借房屋未明确交费人的，物业费由物业使用人交纳或者代为交纳，业主负连带责任。第六十七条 物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳。物业所有权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。第七章 物业的使用与维护第六十八条 单项工程质量验收合格，能满足基本入住、使用条件的住宅，方可入住。第六十九条 物业管理区域内的下列共用场所、共用设施设备属于全体业主共同所有，不得擅自处分。（一）物业服务用房；（二）按规划配建的非机动车车库；（三）绿地、道路（含停车位）、场地、水景、文体设施等；（四）地面架空层

38、、共用走廊；（五）公共场所和其他依法归全体业主所有的设施设备。第七十条 利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按规定办理相关手续，并遵守管理规约和物业管理区域公共管理制度。前期物业管理期间，任何单位和个人不得利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备进行经营有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照全体业主或者业主大会的决定使用。第七十一条 在物业管理区域内，禁止从事下列活动。（一）擅自拆改建筑主体和承重结构；（二）占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备；（三）擅自改变共用部位、共用设施设备

39、用途；（四）擅自搭建建筑物、构筑物；（五）未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点；（六）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；（七）排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声；（八）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；（九）违反规定饲养家禽、宠物；（十）乱倒垃圾、污水或者抛掷杂物；（十一）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。发生前款规定行为的，物业服务企业或者其他管理人应当及时制止；当事人拒不纠正的，物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时予以处理。第七十二条 保修期内，业主物业的维修养护由开发建设单位负责。保

40、修期满后，业主专有部位、设施由业主自行负责。全体业主共有的部位、设施设备的日常维修费用，从业主交纳的物业服务费中列支。全体业主共有的部位、设施设备进行大、中修和更新改造的，从业主交纳的物业专项维修资金中支付。人为损坏物业共用部位、共用设施设备的，由责任人自行承担维修、赔偿责任。第七十三条 业主或者物业使用人应当按照批准的规划用途使用住宅和车库，不得擅自改变住宅或者车库的使用用途。业主确需改变使用用途的住宅，须经全楼业主同意，有关部门批准后依法办理相关手续。第七十四条 供水、供电、供气、供热、排水、通讯、有线电视等单位，应当按照下列规定依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的（业主自行增加的设

41、施设备除外）维修、养护和更新。（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备；（六）通讯设施至用户终端由通讯单位管理维护；（七）有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位管理维护。第七十五条 物业管理区域或者原有住宅物业（单体栋号）规划红线以外的道路（含方砖）、绿地及通过物业管理区域的市政道路（含方砖）、绿化，由设施管理单位按职责分工进行管理维护。非住宅物业相关事项的管理维护按照

42、有关规定或者依据合同约定执行。第七十六条 未封闭的物业管理区域内的环境卫生，由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生，由物业服务企业或者其他管理人负责，垃圾清运由环卫部门负责。第七十七条 物业服务企业或者其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托，维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的，委托人应当支付相关费用。第七十八条 城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准；达不到国家规定标准，需进行二次供水的，不得收取二次供水费用。供水经营单位供水压力达到国家规定标准，仍需进行二次供水，供水经营单位收取二次供水费的，由其承担二次供水责

43、任；供水经营单位未收取二次供水费的，由业主承担二次供水责任。第八章 物业专项维修资金第七十九条 物业专项维修资金的缴存、使用、管理工作由市住建局委托市物业管理办公室负责。第八十条 物业专项维修资金实行“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。交费标准按上一年住宅建筑工程每平方米造价的5%归集。物业专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。物业专项维修资金的缴存范围按照国家有关规定执行。第八十一条 本细则所称共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同的约定，由单幢内业主或者单幢内业主及与之结构相连的业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、

44、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场、车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第八十二条 商品房的物业专项维修资金在办理商品房预售许可证前，由开发建设单位按规定标准足额缴存，开发建设单位在销售商品房时按购房面积分摊给业主支付，并向业主出具规定的票据。第八十三条 物业专项维修资金收缴单位或者代缴单位必须向商品房买受人出具物业专项维修资金专用票据。收缴单位或者代缴单位不向商品房买受人出具物

45、业专项维修资金专用票据的，商品房买受人有权拒缴。第八十四条 公有住房售房单位须将收取和提取的物业专项维修资金按20%缴存至市物业行政主管部门设立的专用账户。购房人应当按房改成本价格2%的比例缴存物业专项维修资金。第八十五条 市物业行政主管部门应当建立物业专项维修资金财务核算、财务预决算、使用计划报批、审计监督、业主查询及对账等制度，接受业主监督。业主缴存的物业专项维修资金，按户设置明细账，按单元、幢、物业管理区域核算。房改售房单位缴存的物业专项维修资金按照售房单位设账，按幢设分账。第八十六条 物业专项维修资金过户、结算、续筹，应当遵守下列规定。（一）业主转让房屋所有权时，结余的物业专项维修资金

46、不予退还，随房屋所有权同时过户；（二）房屋灭失的，物业专项维修资金专户账面余额返还业主。第八十七条 使用物业专项维修资金时，由物业服务企业或业主委员会提出使用计划，并制定维修、更新改造方案，经业主委员会和专有部门占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，报市物业管理办公室备案后方可使用。第八十八条 商品房物业专项维修资金的使用以物业管理区域、幢、单元为决算单位，工程费用按业主所拥有的建筑面积比例分摊到户，在受益业主物业专项维修资金账户中核减。房改房物业专项维修资金按幢为决算单位，在售房单位幢账中核减。第八十九条 已划入物业管理区域内的独立使用的非住宅物业业主应按拥有房屋的建

47、筑面积，承担相应共用设施设备的维修、更新改造费用。第九十条 未按照规定建立物业专项维修资金的，发生大、中修、更新改造时，由业主委员会或者社区居民委员会组织实施，所需费用按照受益业主专有部分建筑面积的比例承担。第九十一条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支。（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。第九章 投诉与法律责任第九十二条 业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生下列纠纷，可以向市、区住建部门投诉。（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的；（二）损坏、隐匿、销毁应当移交的资料的；（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；（四）擅自改变物业管理用房用途的；（五）擅自处分属于业主的物业共用部位