商业物业工程部工作手册.doc

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1、 商 业 物 业 工程工作手册 编制：物业管理部品质中心 - 1 - 目 录第一部分 008 1. 部门职责008 2. 工程部组织架构图009 3. 岗位职责“010 第二部分 工程部日常运营制度019 1. 工作管理制度019 2. 运行制度019 3. 安全运行管理 020 4. 交接班制度“020 5. 值班制度021 6. 报告制度021 7. 机房重地出入安全管理制度023 8. 钥匙（门禁卡）管理制度023 9. 人才管理制度“023 10. 清洁卫生安全制度024 11. 工具管理制度024 12. 能源管理制度024 13. 事故分析报告制度025 14. 工程部意外和突发事

2、件处理制度“025 15. 岗位仪容仪表制度026 16. 有偿服务管理制度027 17. 危险品易燃易爆管理制度028 第三部分 强电专业操作指引029 1. 电气安全操作规程 “029 2. 电气维修管理规程032 3. 发电机房管理规程 033 4. 发电机操作规程 034 5. 高压配电房（室）管理规程 036 6. 变压器室管理规程 “037 7. 高压停电、送电操作规程 038 8. 变压器维护保养规程 039- 2 - 9. 配电房（室）管理规程 041 10. 低压配电柜操作规程 042 11. 控制柜保养规程 045 12. 低压配电柜（箱）开关保养规程 046 13. 控制

3、柜操作规程 050 14. 电梯机房管理规程 051 15. 电梯困人救援规程 052 16. 电梯安全操作规程 053 17. 电梯层门钥匙使用安全守则 060 18. 电梯资料建档规程 061 19. 电梯维护安全操作规程 062 20. 蔬散出口指示灯保养规程 066 21. 防避雷系统保养规程 067 22. 停电应急处理规程 068 23. 变压器维修保养规程 069 24. 公共照明设备维修保养规程 070 第四部 分给排水、管道专业操作指引 “0721. 水泵房管理规程 0722. 供水系统保养规程 0733. 生活水泵房管理规程 0744. 给排水系统设备管理规程 0755.

4、阀门保养规程 “0766. 停水应急处理规程 0777. 给排水管网维修保养规程 0788. 加压水泵保养规程 0799. 管道煤（燃）气系统保养规程 080 第五部分空调、暖通专业操作指引“0811. 空调机房管理规程 0812. 中央空调系统保养规程 0823. 中央空调系统操作规程 0834. 空调维修保养规程 0865. 风机房管理规程 0876. 风机维修保养规程 088- 3 - 7. 风机系统操作规程 0898. 锅炉房巡视检查制度0909. 锅炉房巡视检查制度“091 第六部分 弱电、消防专业操作指引0931. 监控中心管理规程 0932. 智能化系统控制主机管理规程 0943

5、. BA系统维修保养规程 0954. 停车场管理系统维修保养规程 “0965. 道闸系统保养规程 0976. 巡更系统维修保养规程 0987. LED大屏显示系统、屏触摸屏查询系统 0998. 监控客流系统保养规程1009. 对讲系统维修保养规程“10110. 有线电视线路保养规程 10211. 消防管理规程 10312. 消防中心管理规程 10413. 消火拴保养规程10814. 防火卷帘门保养规程10915. 消防设施设备维修保养规程 110 第七部分土建、装修专业操作指引1121. 商户进场装饰装修管理规程1122. 装修巡查管理规程 “1173. 主力店设施设备监督管理规范1204.

6、楼梯、扶手维修保养规程 1215. 墙体、墙面维修保养规程1226. 道路、路牙维修保养规程124 第八部分其它方面指引 “1251. 擦窗机操作规程1252. 设备改造操作规程 1273. 设备重大故障维修规程 1294. 设备分类代码1305. 公共设备编号管理规程“1326. 工程档案管理规程 1337. 操作间管理规程 135- 4 - 8. 工具器材管理规程 1369. 物业验收操作规程13810. 公共设施巡查管理规程13911. 商临时用电、水管理规程14012. 节能措施14213. 工程突发事件处理143 第九部分附件(表) “1521. 锅炉系统设备保养记录1532. 临时

7、用水、用电申请表1543. 装修申请表1554. 临时出入证1565. 装修施工证件办理登记表“1566. 锅炉房巡查记录1577. 接管验收记录表1588. 验收移交记录表1599. 设施设备维修单 16010. 水泵房巡查记录 “16111. 水泵房设备维修记录 16212. 防火卷帘保养记录 16313. 防火卷帘维修记录 16414. 控制柜保养记录 16515. 防雷设施巡查保养记录 “16616. 防雷设施维修记录 16717. 分体空调保养记录 16818. 分体空调维修记录 16919. 设施设备台帐 17020. 设备标识卡 “17121. 倒闸操作票 17222. 设施设备

8、清单 17323. 给排水管网保养记录 17424. 给排水管网巡查记录 17525. 给排水管网维修记录 17626. 高压配电房巡查记录 17727. 低压配电房巡查记录 177- 5 - 28. 配电房值班室交接班记录 17829. 高、低压配电设备维修记录 “17930. 变压器保养记录 18031. 变压器维修记录 18132. 加压水泵保养记录 18233. 消防设施设备保养记录 18334. 弱电井巡查记录 18435. 强电井巡查记录 18536. 管道井巡查记录 18637. 公共设施设备巡查记录 18738. 公共设施设备维修记录 “18839. 广场、外照明系统保养记录

9、18940. 防雷系统保养记录 19041. 中央空调保养记录 19142. 中央空调主机运行记录 19243. 空调机房巡查记录 “19344. 风机房巡查记录 19445. 通风系统设备保养记录 19546. 电梯机房巡查记录 19647. 电梯运行巡查记录 19748. 电梯保养记录 “19849. 电梯主要部件保养周期表 19950. 发电机维修记录 20051. 装修巡查存在问题登记表 20152. 公用工具借用登记表 20253. 个人工具领用登记表 20354. 工程材料损耗登记表 20455. BA系统控制主机操作记录 20556. BA系统设备保养记录 20657. 监控、客

10、流系统管理主机操作记录 20758. 监控、客流系统设备保养记录 20859. 停车场管理系统管理主机操作记录 20960. 停车场管理系统保养记录 21061. LED触摸屏查询系统主机操作记录 211- 6 - 62. 触摸屏查询系统设备保养记录 21263. 对讲系统管理机操作记录 21364. 对讲系统设备保养记录 21465. 消防中心巡查记录 21566. 监控中心巡查记录 21667. 发电机运行记录 21768. 发电机房巡查记录 21869. 弱电井巡查发现问题记录表 21970. 强电井巡查发现问题记录表 22071. 管道井巡查发现问题记录表 “22172. 通风系统设备

11、维修记录 22273. 通风系统巡查发现问题记录表 22374. 中央空调系统维修记录 22475. BA系统设备维修记录 22576. 监控、客流系统设备维修记录“22677. 停车场管理系统维修记录 22778. LED、触摸屏查询系统设备维修记录 22879. 对讲系统设备维修记录 22980. 巡更系统设备维修记录 23081. 消防设施设备维修记录 231 82. 工程档案借阅登记表 23283. 擦窗机检查（保养）记录表233 - 7 - 第一部分 部门职责 1. 负责公共设备设施的运行、保养、维修、安全检查工作，确保设备系统运行正常。2. 负责公共设施设备的更新、改造等工程的实施

12、工作。3. 负责制定设备管理控制程序、设备专业操作规程，编制设备技术档案，建立设备台帐，管理好各类工程技术图纸、资料。4. 负责制定公共设备设施、配件、备件的采购计划，监控物品采购质量。5. 负责制定设备的日常保养维修计划，设备的大修理计划，并按计划实施执行。6. 定期检测各类仪器仪表、压力容器和检查消防设备器材，确保各类器材和设备装置处于良好的状态。7. 负责处理对工程部工作的投诉，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防不合理措施的实施。8. 负责工程部员工的专业技术培训，提高工程人员的职业道德、专业技能和服务意识。9. 负责管理区域用水、用电、用气等技术项目方面的对外联系工作。10. 负责

13、管理区域能源消耗的统计、分析及控制工作。11. 负责制订本部门年度预算和实施监控工作。12. 配合做好各类设备的验收、接管和装修的验收工作。13. 完成公司领导交办的临时任务。 二、工程部组织架构图- 8 - 三、岗位职责 工程部经理岗位1. 工程经理是工程部的防火责任人，具体负责部门的防火安全工作。 2. 贯彻执行项目经理的指示，接受项目经理的督导，直接向项目经理负责。- 9 -工程经理工程主任强电工程师 弱电工程师暖通/给排水工程师 3. 对于管理项目内供配电及动力照明系统、空调系统、电梯系统、给排水系统、弱电系统等设施的运行管理、维护保养、更新改造及整体的完好状态负有重要责任。4. 对下

14、属各级岗位工作人员配备、培训、考核和管理负有直接责任。5. 协助项目经理主持制定重大设备的保养、检修、改造计划，制定工程部年度工作计划，提交年度工作总结和设备大修计划；并定期检查工作计划的实际完成情况。6. 每日审查交接班薄，听取主任工作汇报，掌握主要动力系统设备运行情况及能耗变化。7. 督导属下员工严格执行各类工程的地方或国家法规条例。8. 及时组织人力处理重大事故或设备故障，妥善安排防范措施，杜绝设备故障及事故发生。9. 每年对管理项目内设备运行状况作详细的分析，并提出更新改造意见。10. 定期检查安全工作，督导员工安全作业。11. 协调解决同公司各部门之间的工作配合，深入了解属下员工的思

15、想状态，及时纠正不良倾向。12. 根据季节变化抓好防火、防风、防雨工作，确保管理项目设备实施的安全。13. 致力于岗位责任的标准化、程序化、制度化、落实岗位责任制管理，提高本部门的维修服务质量。14. 遇紧急情况及事故须无条件回公司处理及做好善后工作。15. 服从公司领导的工作安排，完成公司领导临时指派的工作任务。 工程主任岗位职责1. 贯彻经理的指令，负责工程部的日常管理，对经理负责。2. 主持部门工作例会，检查专业工程师工作日志，确保工作正常运转。3. 全权调配工程部员工和设备，界定各班组工作范围及职责。4. 审定班组工作计划，安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5. 制定本部门

16、的年度工作计划及月度实施方案，报经理审批后执行。6. 参加项目工程评审、施工监管和竣工验收，确保质量达到预定的标准。7. 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导员工执行。8. 定期培训下属员工，负责对下属员工绩效考核，按公司规定进行奖惩。9. 协助采购部门制定设备重大维修保养外判标书、合同，并监察外判公司的工作。10. 做好能源消耗统计和分析，制定节能降耗方案并积极推广实施。11. 协调处理好同公司其他部门的工作关系，协助经理维护好供电局、电话局、自来水公司、- 10 - 市政局、环卫局、劳动局、消防局等单位的关系。12. 制定行业安全规范，加强员工安全管理工作，建立各项安全制度，杜绝安全事

17、故发生。13. 严格执行公司制定的工程部运作手册，做好设施设备的日常维保工作。14. 制定相关设备年检计划，定期完成调试和保养工作。15. 编制年度工程费用和能耗预算。16. 完成上级交办的其它任务。 强电/弱电工程师岗位职责1. 全面负责商业广场变配电站的运行和管理、电力系统、电梯系统的运行，负责维修和保养，负责照明设备的维修和保养，安管监控、消防系统主机的维护保养，确保通讯系统畅通无限。2. 确保变电设备系统、电梯、楼宇自控系统、消防监控系统、通讯的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电梯通讯供、确保自控系统24小时正常运行。3. 检查供电、电梯、消防报警、楼宇自控系统的运行状况，审阅运行

18、记录，发现异常立即处理。4. 按照维修保养制度的规定，提出对变配电室、电梯消防及楼宇自控设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。5. 熟悉掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。6. 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证配电室的干净整洁。7. 做好下属员工的技术培训和考核工作。8. 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。9. 做好与供电局等外协单位的协作关系。10.制定

19、系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降 低能耗。11.组织电梯设备的年检及外判维修保养工作。12.提交每周/每月电气系统运行报告。13.重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核。- 11 - 14.监管广场内进行之工程，确保其安装水平合乎工程部标准。 暖通工程师岗位职责1. 负责空调系统、冷冻系统、通风系统、给排水系统的日常运行和维修保养。2. 确保空调采暖系统、各上下水系统的设备正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。3. 检查空调采暖系统和上下水系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。4. 提出设备系统维修保养计划和备品备件

20、购买计划，每月定期上报审定，并负责组织实施。5. 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。6. 贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证空调机房的干净整洁。7. 做好下属员工的技术培训和考核工作。8. 负责制定空调采暖系统和上下水系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。9. 组织冷水机组等设备的年检及外判维修保养工作。10.提交每周/每月空调采暖系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。11.重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审

21、核。12.监管广场内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准。 综合/土建工程师职责1. 熟悉商业广场的各种设备设施和商户室内装修特点、设备维修单位联系方式、返修施工单位人员，开发公司相关负责人，协调做好返修工作。2. 负责对商业广场的前期介入，做好装修巡查记录。3. 对所辖区域的设备、设施、系统、土建和装饰等做好巡查工作。4. 做好商户收铺工作，整理记录商户收铺时提出的各项问题，协助主任划分责任，在主任的指导下认真处理，并做好详细记录。5. 装修工程完成后，确保商户满意，并做工程量核实工作，协助完成签证工作。6. 负责商户二次装修现场巡查工作。- 12 - 7. 监督施工单位人员做好文明礼

22、貌，仪容仪表，遵守公司相关规定，在确保工程质量和做好现场保护工作的同时加快施工进度。8. 制定并完善各种部门应急预案，报上级审批后执行。9. 完成领导交办的其它工作。 工程班长职责1. 协助专业工程师做好系统设备运行、维修、保养工作，落实专业工程师下达的工作指令，监督和指导下属员工严格执行操作规程、岗位职责及员工守则。2. 协助各专业工程师编制年度工作计划和设备检修、保养计划，根据工作计划，组织员工进行具体实施。3. 协助各专业工程师完成各种大型技改项目和工程施工方案的制订，组织人员、申购材料并对工作的具体实施负领导责任。4. 检查设备运行状况和各项检修保养工作实施情况，检查下属员工工作质量，

23、随时向各专业工程师汇报设备运行现状和员工工作状况。5. 编制排班轮值表，协助专业工程师做好月度工作小结和月度工作计划。6. 督导员工严格执行岗位责任制、操作规程、员工守则及各项规章制度，在员工中起表率作用。7. 协助专业工程师进行各项内部管理工作，做好日常工作安排，合理调配员工，带领员工保质保量完成各项工作任务。8. 根据设备检修保养计划制订配件、备件月度计划，为各项工作的实施做好组织准备和材料准备。9. 做好现场技术指导工作，解决员工实际工作中技术疑难问题。10.掌握现场第一手资料，协助专业工程师完成设备技术建档工作和技术管理等原始资料汇总工作。11.发现设备隐患，及时向上级汇报，并做好应急

24、措施和抢修准备，在上级领导的指导下组织员工进行抢修，并做好工作记录。12.认真编写日常工作报表，认真执行交接班制度，带领员工做好系统内勤工作。 强电运行技工岗位职责1. 持证上岗，严格遵守操作规程，保证供配电设备的正常运行。- 13 - 2. 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。3. 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。4. 按照强电工程师的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。5. 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。6. 严格执行工程部的值班制

25、度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。7. 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。8. 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。9. 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交强电工程师审阅。10.按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。严格执行职工守则和公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。11.值班电工要达到“四懂”(懂原理、懂性能、懂结构、懂用途)，“三熟”（熟悉电气设备的作

26、用和性能，熟悉电气接线和运行、维护规定，熟练的进行倒闸操作和异常事故处理）,“三会”(会操作设备、会维护保养、会排除故障)。12.按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。13.值班人员在巡视变配电装置时，如发现供电部门的计量有异常时(如表针转动不正常、峰谷表指示灯不亮，或者指示不准等)应立即报告领导，并及时通知供电公司。14.遇到恶劣天气如台风、暴雨、打雷、大雾或设备运行异常时应进行特殊巡视。 强电维修技工岗位职责1. 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。2. 服从班长的工作安排，保证按质完成工作任务。3. 按照综合维修工程师/领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。4. 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。5. 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。- 14 - 6. 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主任审阅。7. 负责去广场内外照明开关闭店的开启及关闭工作。8. 按要求开闭设备，不私自调整设备