六安市居民小区物业管理问题的研究.doc

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1、 本科生毕业论文 题 目：六安市居民小区物业管理问题的研究Discussion on the residential property management in Luan city学 院： 政法与经管学院 学生姓名(学号)： 指导教师(职称)： 专 业： 公共事业管理 年 级 （班级）： 2008级1班 2012 年 1 月 20 日 【摘 要】在我国物业管理是一个新型名词，居民住宅小区物业管理则是一个更新的概念。住宅小区物业管理是目前我国物业管理的主要形式，无论是在观念上还是在实践中，物业管理都是我国近年来房地产市场化进程突飞猛进的产物，尤其在新建商品住宅小区的营销过程中，物业管理更成为一

2、个不可或缺的重要内容。本文从居民住宅小区物业管理的存在问题及解决对策加以分析，以探讨、研究物业管理在当前我国居民住宅小区中存在的问题及原因,并找出解决问题的办法，以促进城市住宅小区物业管理的健康发展。【关键词】住宅小区；物业管理；问题；对策Abstract Property management in China is a new term, residential property management is an updated concept. Residential property management is our main form of property management,

3、 both in concept and in practice, property management is the process of Chinas real estate market by leaps and bounds in recent years, the product, especially in the new residential district of the marketing process, property management become an integral and important content. In this paper, reside

4、ntial property management and solution of problems to be analyzed to explore, study property management in residential areas in Chinas current problems and the reasons ，and find solutions to problems, to promote the citys residential property management and healthy development.Key words Residential

5、district; property management; problems; countermeasures 目 录1 相关概念界定11.1物业11.2业主11.3 物业费21.4物业管理21.5物业管理企业22六安市居民小区物业管理问题的表现22.1物业管理企业方面的问题22.1.1物业管理收费过高22.1.2管理不规范，业主财产损失严重42.2物业管理业主方面的问题52.2.1未成立业主委员会或形同虚设52.2.2业主拖欠物业管理费52.2.3业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强62.3开发商遗留问题62.4物业管理法规体制落后63六安市居民小区物业管理问题的成因及分析73.1历史遗留

6、问题多73.2物业管理企业员工素质不高73.3 管理体制不健全 ,缺乏有效的监督体系83.4物管公司多为开发商马首是瞻，罔顾业主利益84针对六安市居民小区物业管理问题的对策84.1针对物业管理企业方面的对策84.1.1完善服务收费机制84.1.2监管规范物业行为94.2针对物业管理业主方面的对策94.2.1成立、选举名副其实的业主委员会94.2.2督促业主按时交付物业管理费94.2.3丰富业主的物业管理知识，增强其维权意识104.3严格执行承接查验标准104.4制定完善物业管理相关法律法规115结束语11参考文献：12致 谢13六安市居民小区物业管理问题的研究 物业管理是指受物业所有人的委托，

7、依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。王志儒.住宅小区物业管理M.中国建筑工业出版社我国城市住宅小区物业管理是改革开放、市场经济条件下住房制度改革的必然产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济体制的要求，随着社会市场经济的发展和不断完善，物业管理已成为社会问题的热点和管理探索的焦点。然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。城市居民小区物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全和便捷的生活环境，在其发展的过程中逐渐出现了一系列的

8、实践问题，比如物业管理收费高、服务差、业主拖欠物业费、存在很多安全隐患等，这些问题已经严重影响到了六安市居民小区业主的正常生活和财产人身安全。本文将对六安市居民小区物业管理中出现的问题进行研究，描述其表现及危害，揭示产生物业管理问题的原因，并提出相应的解决对策。1 相关概念界定1.1物业“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业

9、，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。百度网,1.2业主业主是指房屋物业的产权人，他具备房屋的是使用权、所有权，但是不具备土地的所有权。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。百度网,1.3 物业费物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。方芳，吕萍.物业管理M.中国建材工业出版社1.4物业管理物业管理指受物业所

10、有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务，其经营特点是社会化、企业化、专业化、经营型。1.5物业管理企业 物业管理企业常称为物业管理公司指受物业所有人的委托,依据物业管理合同委托,对物业的房屋建筑及公共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业。六安市房地产信息网，2六安市居民小区物业管理问题的表现六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”，它依山襟淮，承东接西，区位

11、优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与河南省信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市，地处中国经济最具发展活力的“长三角”腹地，是安徽省会经济圈的重要组成部分，也是承接东部沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地带。现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。全市188个乡镇、8个街道。总面积17976平方公里。总人口664.9万人。有29个民族，以汉族人口为主，少数民族占0.7%，以回族居多。2.1物业管理企业方面的问题2.1.1物业管理收费过高在六安，虽然平均物业费大约为1.2元

12、，最近新建小区大多是1.5元-1.8元。最高物业费为4.8元，最低物业费为0.5元。但是六安市物业管理收费过高现象一直存在。下面就通过三个表格来做具体说明：六安市物价局规定收费标准为0.5元-2.4元。2010年物业管理费分为六级：一级收费标准由目前计划的1.5元/平方米调到1.8-2.4元/平方米，二级为1.2-1.8元/平方米，三级为1.0-1.2元/平方米，四级为0.8-1.0元/平方米，五级为0.65-0.8元/平方米，六级服务标准不变，为0.5元/平方米。表1 六安市2010年物业费2010年物业费一级1.8-2.4元/平方米/月二级1.2-1.8元/平方米/月三级1.0-1.2元/

13、平方米/月四级0.8-1.0元/平方米/月五级0.65-0.8元/平方米/月六级0.5元/平方米/月 注：该表数据来自六安市皖西日报表2 六安市部分居民小区物业费年份小区级别物业费2010年六州首府一级3.0元/平方米/月阳光.水岸二级1.8元/平方米/月滨河御景三级1.5元/平方米/月帝都豪园四级1.2元/平方米/月临水雅居五级1.0元/平方米/月香樟公寓六级0.5元/平方米/月 注：该表数据来源于各相关网站整理表3 淮南市部分居民小区物业费年份小区级别物业费2010年紫金华庭一级2.5元/平方米/月春晓名城二级1.8元/平方米/月柏园小区三级1.2元/平方米/月淮滨村四级1.0元/平方米/

14、月西苑小区五级0.7元/平方米/月新庄孜六级0.5元/平方米/月 注：该表数据来源于淮南市房产信息网淮南市房地产信息网， 根据表1和表2，表2和表3相互间的比较，我们可以得出六安市很多居民小区物业管理的收费不符合六安市物价局规定的收费标准，出现普遍偏高的现象，并且在与其它城市相比，物业管理费用偏高现象也尤为严重。2.1.2管理不规范，业主财产损失严重 据建设部的有关资料显示，在全国近三万多家物业管理企业中，体制新、机制活、竞争力强的企业不到l0，按现代企业制度完成企业改制的不到4。大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业的管理不规范，往往导致部分物业管理只顾眼

15、前利益，物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务，业主财产损失现象时有发生。六安市发生此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车及自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中瓶颈问题。由于小区保安责任的相关法律法规不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。第一，六安市物业公司和业主容易高估技防设备的防盗功能，忽视人防工作的作用进而发生财产损失。第二，六安市物管公司往往认为有保安人员，安装了技防设备就算提供了安全防范服务，忽视了因提供不周到的安全防范服务后自身应承担的责任。第三，六安市物业公司和业主往往将保安工作和自家防盗分割开来考虑，这光靠保安来进行安全

16、防范是不可能防住这么多家业主生命财产安全的。 蓝鼎.六安市居民小区物业服务手册z2.2物业管理业主方面的问题2.2.1未成立业主委员会或形同虚设 我国的物业管理条例规定，新建的住宅小区业主入住率达到一定比例后，要依法成立业主委员会作为供求双方行权和维权的组织机构。业主委员会应该代表小区全体业主的合法权益，其在物业管理活动中起到至关重要的作用。然而在实际运行中，有些小区多年都没有成立业主委员会，有的虽然成立了但长期不运转或运转不畅，业主委员会形同虚设，行权和维权组织的缺失，导致了业主无法通过业主委员会这一平台进行有效沟通，矛盾逐年积累得不到解决，严重影响了小区的和谐发展。产生上述现象的原因是多方

17、面的。首先，业主委员会在维权意识上就存在错误。其次，限于人们对物业管理行业认识的不深入，导致业主对业主委员会的认识也不到位，尤其是对其重要性和权能的认识。最后，在六安市物业管理行业存在一种怪现象，即似乎业主委员会是专门为了降低物业管理费标准而成立的，好像其维护业主权益的职责就是通过降低物业管理费标准实现的，所以业主委员会成立的一天也就是物业费标准降低的一天。他们没有站在物业管理企业的角度去考虑管理运行的成本和企业的规划发展，也没有站在业主利益的角度考虑物业费标准的降低也就意味着服务质量的降低。因此，导致物业管理企业维持生存尚且困难，而营利发展更无从谈起，对业主而言，虽花了钱，却没有得到满意的服

18、务，双方都不是赢家。2.2.2业主拖欠物业管理费在实行政府指导价的物业服务项目上，六安市物业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志，却唯独缺少物业费的实际缴纳人业主的意志，因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。六安有的住宅小区内，可见只有几个保安站在门口，平时的巡逻检查工作没有落到实处。小区绿化和清洁卫生做的不到位，还要向住户收取高昂的物业管理费，这样的情况自然会引起业主的反感，不少小区存在业主拖欠物业管理费现象。有着生存压力和维护小区环境秩序责任的物业服务公司易对此采取一些强制措施，再加上部分素质不高的物业管理人员在实施过程中方法不当、态度粗暴

19、，业主与其产生冲突就不可避免。2.2.3业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强业主的物业知识缺乏，给物业管理带来难度。2008年5月，在六安市人大、市房管局和六安教育学院等单位组织的物业服务认同度调查结果显示，自认为对物业管理知识了解的仅占283，569的业主认为“了解一点”。 六安市房地产管理局网站，相关知识的缺乏使大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识。部分业主认为物业是业主的财产，业主想交给谁管就可以交给谁管，业主想怎么处理财产是自己的权利和自由，他人不得干涉，而且自己付钱给物业管理公司，是业主养活了物业公司，把自己放在“雇主”的地

20、位，把物业公司当作“仆人”，观念的混乱造成了许多问题，如某些业主不服从正当管理、拒交管理费，不能用正当的手段维护自己的合法权益等行为成为物业管理的一大顽症。2.3开发商遗留问题 在房屋开发、建设的过程当中，部分开发企业受利益的驱使，不严格按照程序办事，在工程项目未达到规划、设计文件所规定的标准并未经相关部门进行验收就组织居民入住，业主人住后，会发现各种各样的问题和矛盾并产生纠纷。常见的问题如开发商擅自改变规划设计图纸方案、房屋质量差、小区配套设施缺项、开发商不完全兑现对业主购房时的承诺、开发商拒不移交房屋维修基金等。并且个别开发建设单位对房屋的质量问题不能在规定的期限内及时解决，导致开发建设遗

21、留的问题直接转嫁给了后续的物业管理企业，对物业管理带来较大的影响。从大多数的物业管理投诉中也可以看出,众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。 2.4物业管理法规体制落后 当前，我国物业管理行业立法明显滞后，二十年的时间没有国家级行业法规可以遵循。有关物业管理法律政策

22、的框架体系在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性、法规政策组成，存在着立法层次不高，法律体系不完善的弊端，由此给物业市场的发展带来一系列消极影响：首先，导致业主与物业服务企业签订的物业服务合同不完善。相关主体之间的法律责任不明确，由于缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业纠纷案件。其次，制约了行业的健康发展。吕可.物业管理难点问题的立法完善J.法制与社会没有围家级大法的统一规范，地方和行业法规呈现出缺乏纲领的散乱，使很多物业管理企业难以适从：首先，物业管理体制混乱。不同住宅的管理机构虽然都叫“物业管理”，但在具体的制度设计、运作机制上存在很大差别。其次，物业管理部门权责不

23、明。由于物业管理体制混乱，导致了不同的职能部门权责不明，出现了多头管理或是管理真空的局面。再者，物业管理服务定位不清。目前很多物业公司其服务定位不清，管理方式缺乏人性化，企业管理机构为业主服务的意识十分淡薄，导致了工作简单粗暴、服务质量低下，甚至纠纷不断。3六安市居民小区物业管理问题的成因及分析 3.1历史遗留问题多一是业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，导致业主权益受损。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。个别开发企业采取能拖就拖，能省就省的策略，工程完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业管理企业，最后问题解决不了只有交给当地政府，给当地

24、政府带来很多后遗症。从调查情况看，大多数开发商未给小区留公共用房和社区管理用房。三是房屋使用中出现质量问题，开发商和物业公司就修缮责任互相推托，导致业主意见突出。刘蜀山，高攀. 物业管理面临“三难”J.公民导刊 3.2物业管理企业员工素质不高 物业管理需要各类高素质的管理人才，但目前六安市很多物业管理企业是从旧的房管体系中转制而来，服务质量还没有本质的改变，另外一些企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗，物业管理人员的文化水平偏低，人员综合素质不高，主要表现在服务意识淡漠，专业技能水平低，部分管理人员的思想道德还存在问题，物业管理人员没有应付突发事件的能力和经验等等。另外，从业人

25、员流动性大、素质不一，也影响了物业服务水平。3.3 管理体制不健全 ,缺乏有效的监督体系对物业企业的管理，物价、建设、工商等部门都有管理职责。物价部门是价格、收费主管部门，建设部门负责物业企业的建设规划资质审查和审批，工商部门监管物业企业的经营主体和经营行为，从职能划分上来讲似乎比较明确，但在实践中，由于物价部门对物业收费项目、标准规定的不够全面、具体，致使物业管理机构“有机可乘”，钻法律、政策的空子。加之广大经营者、消费者对12315品牌的认可，动辄向工商部门申诉，工商部门在初步调查的基础上必须依法向相关部门移交或协调有关部门联合查处，这就为有些问题的处理造成久拖不决的弊病。由于相关部门实行

26、行业范围内的监督，属于“自己的孩子自己管”，对物业管理机构的组织发展、经营过程缺乏有力监督，从而加剧了物业管理机构行为的不规范。3.4物管公司多为开发商马首是瞻，罔顾业主利益六安市居民小区的现有物管公司多为开发商的子孙公司和关联企业，存在严重的利益输送关系，因此这些物管公司唯父公司马首是瞻，其立场首先是保护开发商的利益，而不是广大业主。开发商和子孙公司纠集成强势集团，横行社区，欺压业主，违规经营。目前六安市物业项目的管理大部分由开发商自建自管，物业公司实际上是开发商的附属，长此以往，不仅损害了业主的利益，而且不利于物业公司的独立运作，是不符合现代房地产业物业管理的特性的。4针对六安市居民小区物

27、业管理问题的对策4.1针对物业管理企业方面的对策4.1.1完善服务收费机制 应从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务收费。要明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定普通住宅的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。同时使广大居民树立物业管理服务的消费意识，物业管理服务不是“免费的午餐”，采取有效办法提高物业管理费的收缴率。切实解决物业管理收费中出现的难点。首先必须针对不同层次的居民做好观念转变；其次针对居民的实际情况制定出切实可行的具体的收费办法，让广大居民理解并接受；第三加强同居民的沟通，真正做到为民排忧解

28、难；第四，切实规范物业管理收费工作，建立良好的物业管理收费体系，切忌忽视物业管理交费行为的规范；第五，从法律上维护物业管理收费的严肃性，权威性以及强制性。齐子磊.论我国物业管理存在的问题及发展对策J4.1.2监管规范物业行为 解决六安市居民小区业主财产损失必须加强监管规范物业行为，物业必须提供比较完整周到的安防服务，否则物业公司有赔偿业主损失的责任。首先，六安市政府应该完善立法，健全法律是解决物业纠纷的根本所在。其次，六安市政府加强监督、规范物业行为。物业管理属于新兴行业，因此，政府中有关部门应从市场准入、完善收费标准、服务内容和提高管理水平等方面加强对物业管理行业的规范化管理，依法查处物业管

29、理中不规范行为。再次，改善六安市居民小区物业服务质量，提高物业服务水平。物业公司应当摆正自身位置，增强服务意识，提高服务质量和物业管理人员的素质和水平，确实解决好广大业主普遍关注的问题。业主委员会未发挥应有职责，对物业公司违约行为制止不力。最后，要加强法制宣传，提高业主和物业公司的法律意识。蓝鼎.六安市居民小区物业服务手册Z4.2针对物业管理业主方面的对策4.2.1成立、选举名副其实的业主委员会 很多物业管理水平高的城市主要经验就是成立能够办实事并且能代表业主利益的业主委员会。因为一些事情无法让所有业主都到场，有些业主也确实说不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相关责任者协商，这样就必须得认认

30、真真的选举产生业主委员会。业主委员会的产生应该充分发挥社区、居委会的作用。只有强化社区的属地管理，授其监督指导权，并给予相应的政治经济待遇。让社区居委会做具体工作，在属地入户宣传物业管理条例；宣传成立业主委员会的重要性和必要性。说服业主认真选举业主代表。然后居委会审查代表资格，召开代表大会选举业主委员会侯选人。公布侯选人后，业主没有异意后，进行选举。然后产生名副其实的能为业主办实事，能对物业管理服务有帮助的业主委员会。4.2.2督促业主按时交付物业管理费物业服务公司在处理业主违规和拖欠物业管理费此类问题上与业主产生的矛盾冲突，根本的原因在于缺乏能够有效指导处理此类问题的政策规范，使得物业服务公

31、司易产生随意甚至粗暴的处理行为，从而引发与业主之间的矛盾。所以，应在物业管理条例等相关法规中，首先对业主违规和拖欠物业管理费的强制措施予以规范，即明确规定在小区物业管理层面对违规或拖欠物业管理费的业主可以执行哪些强制措施；其次要明确处理小区业主违规的主体是物业服务公司还是业主委员会，如果是业主委员会还有必要规定业主委员会在与物业服务公司签订物业管理协议时可将对此类事件的处理权利赋予物业服务公司，从而将维护小区物业安全、保障小区物业合理使用的责任与权力予以统一。赵彩艳.关于物业管理纠纷的思考J法制与社会4.2.3丰富业主的物业管理知识，增强其维权意识在物业服务企业大力倡导“服务当先”、“业主至上

32、”、“顾客总是对的”等人性化服务理念下，而物业服务企业在日常服务中，委曲求全、妥协、唯唯诺诺成为司空见惯的事情，长此以往，将不利于工作的开展，“以合同为依据，以法律为准绳，动之以情，晓之以理”，才是每一位物业管理者应有之举。因此，业主要通过各种途径学习物业管理相关内容和政策、法规，明确政府(社区居委会)、物业管理企业、业主各自的权利、责任和义务，这样才能保护自己的合法权益，也能监督物业管理的日常工作，对物业企业提出改进意见、建议，规范和提高了物业管理企业的管理服务行为和质量。通过学习，要认识到自己作为物业消费者应具有的权利和义务，转变“少花钱，多享受”及歧视物业公司的错误观念，树立“物业服务也

33、是消费”的商品经济观念和“平等”的法治观念，在处理问题时要以法律、法规为依据，只有这样，签订的合同才能生效，制度的制定才能实施，处理问题才能恰当。4.3严格执行承接查验标准针对开发商在建设施工过程中所遗留的问题，物业公司在接管验收时应高度重视，认真实施承接查验程序，严格执行承接查验标准。物业的承接查验是一个复杂的过程,它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此,承接查验时应注意: (1)在承接查验前,物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题,如:交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等,统一思想、统一验收标准,明确验收程序,明确交接双方的责、权、利。 (2)承接查验不但要注意检查物

34、业质量,还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型,并经交接双方在验收报告签字后生效。 (3)对查验中发现问题,属必须改正的,应书面报请建设施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修期限,属于无法返修的项目,应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。 (4)为保证设施设备的正常运行,对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间,工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。刘蜀山，高攀. 物业管理面临“三难”J.公民导刊4.4制定完善物业管理相关法律法规物业管理重在立法。虽然20

35、03年国务院出台了物业管理条例，但在处理物业纠纷的实践中，仍然存在着法律的盲区，致使处理纠纷无法可依，应尽快修订出台新的物业管理法从法律上明确各相关主体之间的法律责任，提高物业服务合同的完备性，加强对供需双方履约的约束力，为物业管理行业的健康发展提供法律保障。肖信平.完善我国物业管理制度的立法思考D.物业管理立法要与各部门法律法规相互协调，各自屏弃狭益的部门利益，废止妨碍物业管理发展的条文，明确督促法规政策落实的权力机构，维护法规，政策的严肃性。对此，首先应向物业管理企业托权放权，形成由物业管理企业实施对住宅小区统一的专业化，社会化的管理。切忌有法不依，有法难依，执法不严。再者，建立管理效果督

36、察制，对管理机构分清职责后，管理未达要求的采取有效惩处措施。最后，引进并完善招投标机制，通过招投标等公平竞争方式吸引有实力、有影响的优秀物业管理公司，促进物业管理公司之间的良性竞争。马丽.物业服务合同若干法律问题研究J.5结束语通过对居民小区物业管理相关问题的研究，得出物业管理公司应该根据小区物业管理的实际情况、结合自身情况和小区业主的现状来提高服务质量，改变业主对于消费服务的观念，树立起物业管理这种有偿服务的概念，并建立比较完善的物业管理服务机制，从而解决物业管理相关问题，提高物业管理专业性，以促进城市住宅小区健康发展。参考文献 1孙建开.住宅小区物业管理问题探析M安徽省大别山出版社，200

37、6,7:179-184.2蓝鼎.六安市居民小区物业服务手册Z.2009,11:16-27.3长春市物业管理调查报告R.长春市房地产管理局,2003.4王志儒.住宅小区物业管理M.中国建筑工业出版社，1998:12-18.5刘德明.精典物业管理方案M.黄河出版社,2005,02:21-27.6方林峰.物业管理发展方向的探寻J.中外房地产导报，2002:21.7齐子磊.论我国物业管理存在的问题及发展对策J.2009(7):37-53.8邢景辉.浅析我国物业管理发展的问题与对策J.山西建筑，2009（20）:31-44.9姜岩.物业管理问题对策J.品牌与标准化，2009（12）:67-71.10吕雯

38、，刘爱林.物业管理纠纷及其处理对策J.现代物业，2007，（08）：13-17.11马克力，王磊，罗海燕.物业管理纠纷M.北京：法律出版社，2007:139-145.12刘蜀山，高攀. 物业管理面临“三难”J.公民导刊，2009（09）：7-13.13张瑞敏，吕晓娟.我国物业管理现状、问题及对策J.市场论坛，2008（05）：70-77.14吕可.物业管理难点问题的立法完善J.法制与社会，2009（09）：63-71.15赵彩艳.关于物业管理纠纷的思考J.法制与社会，2008，(01)：122-133.16周三多.物业管理学M.上海:复旦大学出版社,2003：49-55.17苏光柱.当前房地产

39、企业物业管理现状与对策探讨J.2007, 1(491）：127-133.18荆同琴，刘义峰.论如何理顺物业管理企业与业主的关系J.中国新技术新产品，2009（17）：36-41.19 刘婷婷.关于预防与调处物业管理纠纷的调查与思考J.人民调解，2008（02）：76-81.20 方芳，吕萍.物业管理M.中国建材工业出版社，1999：27-39.21 陈华彬.建筑物区分所有权研究M.北京：法律出版社，2007:179-187.22王继宁，李鹏.新时期我国物业管理发展新趋势J.中国建设信息，2009（13）.23叶初标.浅议物业管理的创新之路J.科技信息，2009（14）.24 赵涛.物业经营管理理论、案例、制度、实务M.北京工业大学出版社,2006.25张作祥.物业管理实务M.北京：清华大学出版社，2006:7.26肖信平.完善我国物业管理制度的立法思考D.厦门:厦门大学,2008(5):29.27马丽.物业服务合同若干法律问题研究J.现代企业教育,2008(5):29.