东隆别墅项目前期物业顾问服务合同(戴德梁行).doc

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1、中远酒店物业管理有限公司 东隆别墅物业管理项目 顾问服务合同委托方：中远酒店物业管理有限公司 （下称：甲方）注册地址： 北京市西城区复兴门内大街158号远洋大厦F107室 受托方：北京戴德梁行物业管理有限公司 （下称：乙方）注册地址： 北京市东城区建国门内大街7号光华长安大厦1517-1525 室根据中华人民共和国合同法以及国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，甲乙双方在平等、自愿、协调一致基础上，就甲方委托乙方对北京 东隆别墅 实行专业化之物业管理顾问服务，定立本合同。第1条：本合同中有关约定1.1通知与送达以本合同为目的或与之相关之任何通知均以亲自递交,邮资已付之挂号邮件、特快专递服务或

2、传真作为文件资料发送的联络方式，否则不发生效力。如果拟接受通知之合同一方之下列地址或联络号码发生变更，则其应毫不迟疑地通知合同另一方变更情况。否则由此造成的后果由变更方承担。甲方发给乙方的通知应发至：乙方：北京戴德梁行物业管理有限公司通信地址：收件人：电话：传真：乙方发给甲方的通知，应发至：甲方： 中远酒店物业管理有限公司 通信地址： 北京市西城区复兴门内大街158号远洋大厦东区B1夹层 收件人： 电话：010 66493425 传真：010 66493141 除非本合同另有规定，否则所有通知和来往通讯将被认为是于下列日期正式送达被通知方并为其所知悉：1 如果是采用亲自递交之方式，应以取得被通

3、知方有权签收人签收回执之日为准；2 如果是采用特快专递之方式，应以取得被通知方有权签收人签收回执之日为准；第2条：物业管理顾问服务期限及方式2.1 物业管理顾问服务2.1.1 东隆别墅物业管理顾问服务期限 指：甲乙双方均同意前期物业顾问服务期限为2007年4月1日起至2008年8月31日止。2.1.2本合同中第4条项下之物业管理顾问服务内容，均以书面形式提交甲方。2.1.3 乙方将于本合同签署生效后结合本物业物业管理顾问服务之相关内容组成以总负责人助理董事、总工程经理为支持核心之物业管理顾问专案顾问服务团队,全程按甲方要求提供顾问服务。第3条：物业管理顾问服务酬金及付款方式3.1物业管理顾问服

4、务酬金及付款方式3.1.1 乙方物业管理顾问服务酬金金额为人民币每月贰万元整 ( RMB 2万元整)。酬金的支付方式为：甲方按季度向乙方支付服务酬金，甲方应于当季度第一个月25日前向乙方支付本季度服务酬金费用合计人民币 6 万元整。3.2 物业管理顾问服务酬金支付前由甲方对乙方顾问服务工作内容进行审核，审核确认后物业管理顾问服务酬金支付由甲方直接支付给乙方。3.3 以上物业管理顾问服务酬金均已包括5% 国内营业税。第4条：物业管理顾问服务范围与服务内容4.1 物业管理顾问服务范围包括：北京 东隆别墅 物业管理顾问服务。4.2 乙方工作范围及上列每项功能之特定责任均已列于本合同之第4条及以下有关

5、本物业于管理过程中所发生之本合同未涉及之物业管理顾问服务内容，乙方向甲方提供有关本物业之切实可行并行之有效的物业管理顾问服务和建议。4.2.1工程专业：4.2.1.1 工程设施/设备施工与安装建议 乙方将于本物业设施之施工阶段从物业管理角度提供有关工程设施/设备在施工及安装过程中专项物业管理顾问建议。4.2.1.2 物业整体接管与验收乙方将提供甲方有关本物业接管验收流程与标准建议。4.2.1.3 物业管理办公用房建议 乙方将结合本物业设施于投入使用后之各项物业管理需求，亦在结合建筑图纸设计以及公摊面积之划分原则，对物业管理办公用房平面布局/装修标准等提供物业管理顾问建议。4.2.1.4 物业工

6、程设施/设备维护与保养乙方将提供针对本物业编订之甲方标注版本之 工程运作手册 。4.2.1.5 设施设备维修及运行管理乙方将提供甲方有关本物业之周期性设备/设施维修及运行等方面之物业管理顾问建议。4.2.1.6 工程巡检程序乙方将提供甲方有关本物业日常工程巡检程序与路线指引之物业管理顾问建议。4.2.1.7 物业工程管理优化运作方案 乙方将提供本物业工程管理专业之优化运作方案具体包括：能源控制;噪音控制;维修物料之合理利用等;4.2.2 物业管理专业：4.2.2.1 乙方须提供的专业信息、资料1) 提供物业管理大纲建议书；2) 制定项目质量管理体系和客户服务体系；3) 提供北京市内不少于5家同

7、等档次、规模的物业项目信息以做对标分析；4) 定期提供物业管理行业的最新动态。4.2.2.2 物业宣传推广建议乙方将以物业管理角度配合甲方开展本物业销售、租务宣传推广活动,具体内容包括：1) 提供乙方物业管理顾问标志、标牌及相关印刷品。2) 参加甲方组织之本物业租务宣传推广活动，于活动中提供乙方物业管理顾问范围内之讲演及相关演示（唯此项活动甲方应提前书面通知乙方）。4.2.2.3编制文件制度乙方将提供针对本物业编订之乙方标注版本之 租户手册 。4.2.2.4移交物业单元程序流程乙方将提供甲方移交本物业单元与租户之程序流程建议。4.2.2.5装修管理乙方将提供针对本物业编订之乙方标注版本之 装修

8、指南 。4.2.2.6物业管理制度与程序乙方将提供针对本物业编订之乙方标注版本之 物业管理制度与程序 。4.2.2.7投诉处理建议乙方将拟订处理本物业各类型租户对物业管理服务相关各项投诉之处理与跟进建议。4.2.2.8物业管理费成本费用分析 乙方将评估影响物业管理运作及收费之因素包括：根据本物业设施功能设计、公共区域内装修标准及选用之材料与工程设施/设备规格等，拟订本物业管理服务之各项无偿及有偿收费标准与操作程序。编制财务预算并提供各项成本占总成本比重的行业标准数据。4.2.2.9配套设施建议乙方将对本物业设施部分包括（如有）：员工餐厅、商务中心、邮政设施、礼品店之合理布置：如具体位置、面积划

9、分及日后管理等提供物业管理顾问建议。4.2.2.10公共区域标识导向系统乙方将向甲方提供安排本物业公共区域标识导向系统之物业管理顾问建议。4.2.2.11园艺绿化功能及配置建议 乙方将提供本物业之室内、外园艺绿化及景观维护专业方面之物业管理顾问建议。4.2.2.12清洁服务之程序乙方将拟定本物业公共区域及入室清洁服务之基准，如建材之类别、位置、清洁次数及所需员工；制定适当报表监督清洁日常运作及监察清洁服务品质等。并协助甲方选聘专业保洁服务公司。4.2.2.13垃圾处理办法乙方将结合本物业内之工程专业图纸设计要求及公共区域实际可利用状况，就日后产生之各类型生活、办公垃圾之储存及处理方式提供物业管

10、理顾问建议其中包括：确定垃圾房位置;确定使用面积;装修与环卫控制标准;收捡及清运流程;4.2.2.14物业保险乙方将协助甲方拟订本物业之保险事宜，具体操作将按照本物业之实际建筑成本、租户类型、相关各项管理需求及保险行业规范模式运作。4.2.2.15 租户档案管理乙方将拟订本物业各单元/类型租户之档案管理方案， 4.2.2.16租户意见征询乙方将拟订对本物业租户定期进行物业管理意见征询之程序建议。4.2.2.17节日装饰及业户联谊活动乙方将拟订对本物业于节假日期间之节日装饰计划包括：新年/圣诞节、春节、五一劳动节与十一国庆节等，以及相关租户联谊活动方案。4.2.2.18优质服务方案乙方将拟订本物

11、业之对客优质服务方案，该方案主点内容将包括：4.2.2.19物业管理法规及讯息乙方将定期向甲方提供相关政府职能机构颁布之物业管理专题性法规条例动态及讯息支持。4.2.2.20市场透视乙方将定期向甲方提供乙方透过专业市场调研分析与编订之 北京别墅市场季度概览 、 北京别墅物业市场季度概览 及 北京住宅物业市场季度概览 供甲方参阅。4.2.3 安防管理：4.2.3.1停车场设施管理建议乙方将结合本物业停车场设施部分之规划设计方案，以及本物业停车场设施于交付使用后之实际使用需求,提供本物业停车场设施部分之运营管理服务方案。4.2.3.2 保安管理乙方将提供针对本物业编订之乙方标注版本之 安防运作手册

12、 。4.2.3.3 应急预案程序乙方将提供针对本物业编订之乙方标注版本之 应急预案程序 。4.2.4物业管理行政人事专业：4.2.4.1物业管理人力资源乙方将提供针对本物业编订之乙方标注版本之 员工手册 及 行政人事政策与程序 。4.2.4.2员工选聘乙方将对本物业提供部门经理以上人员的推荐名单。乙方将对本物业管理处各职级员工之选聘标准提供物业管理顾问支持包括：协助提供面试；提供聘用条件等；4.2.5 物业管理培训专业：4.2.5.1 专业课程培训计划乙方将结合本物业实际运作及管理需求，在甲方配合下对驻本物业之管理处各专业部门员工提供一系列培训，其中每项培训一次，内容将包括：1) 物业管理人员

13、专业培训：酒店式贴心管家物业管理服务理念；物业管理法规；收楼入伙流程；别墅物业管理要点；客户投诉处理技巧； 2) 安防管理人员专业培训：保安消防监管控制要点及紧急事件处理程序。3) 工程管理人员专业培训：二次装修管理重点；物业工程验收移交；机电设备设施日常维护；入室维修服务及注意事项；空调系统知识；中央空调冷却水水处理；强电系统培训及弱电专业培训；4) 行政人事管理人员专业培训：劳动人事法规与政策；薪酬福利制度；招聘与人员配置及人力资源规划；5) 财务管理人员专业培训：非财务人员之财务管理；4.2.5.2 员工公共课程培训计划乙方将结合本物业实际运作及管理需求，在甲方配合下对驻本物业之管理处管

14、理层员工提供一系列培训，其中每项培训一次，内容将包括：对客服务礼仪礼貌；培训培训者；有效沟通；团队意识与部门配合；领导力；时间管理；4.2.5.3 以上物业管理培训课程每项为2-3小时。4.2.5.4 以上物业管理培训课程开展前，将由乙方物业管理专业经理对本物业管理处员工进行访谈，在掌握与了解管理处员工实际专业水平状况后，结合以上课程内容，制订符合本物业及管理处员工实际运作与受训需求之培训纲目，并在此基础上实施。以上各项培训课程完成后，乙方将提供有关以上各项培训课程之教材。4.2.5.5 乙方将提供甲方管理层人员前往海外及欧洲等地区之有关物业项目考察之配合。（ 其一切费用由甲方承担 ）4.2.

15、6 物业管理顾问例会乙方物业管理顾问团队核心总负责人助理董事、总工程经理及各专业经理，将结合本物业各阶段之专业管理与服务需求，定期参加甲方召开之物业管理顾问工作例会。4.2.7 物业管理顾问巡访乙方将定期选派以总负责人助理董事、总工程经理为支持核心之物业管理顾问团队各专业经理亲临本物业进行协助工作，其工作包括：检查各专业管理运作情况，对相关专业负责人所提问题进行现场解答，事后提供协助工作报告。4.2.8 管理评估乙方将对本物业提供以每半年为阶段之物业管理状况评估报告，且将根据评估结果协助制订相关后续改进方案。第5条：关于使用“北京戴德梁行物业管理有限公司”名称及标识规定5.1在本合同有效期限内

16、, 甲方在履行本合同5.1.1条款时，甲方及东隆别墅项目开发商均可使用“北京戴德梁行物业管理有限公司”名称及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）做本项目推广之用，唯其使用字句、比例、颜色等资料应事先征得乙方书面确认方可进行，以保证乙方国际形象。5.2自合同终止之日起，甲方不能以任何形式宣传或运用乙方之名义作物业推广或其它用途。第6条：甲乙双方责任与义务6.1 甲方责任与义务：6.1.1 甲方有为乙方保守本物业之相关商业机密之义务。此处所称机密包括但不限于上述乙方提供的所有书面之物业管理顾问工作计划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法、合同金额、商号的使用等。6.1.2 甲方应按本合同

17、约定之时间及金额,支付乙方物业管理顾问服务酬金,否则乙方有权自向甲方发出书面催缴通知书之日起十个工作日后停止服务,并中止本合同的履行。且乙方保留追讨甲方所欠款项及每延迟付款一天，甲方所需支付乙方每日违约金（每日违约金即：当期物业管理顾问酬金之千分之三）之权利，及保留继续本合同的履行权利。6.1.3 甲方应按本合同规定及时签收乙方提供之物业管理顾问工作报告及管理建议等文件。如甲方不按规定的期限签收批复的，则视为对该工作报告及管理建议等文件的认可。6.2乙方责任与义务：6.2.1 乙方应按本合同负责物业管理顾问方面之建议、指导和培训，提供有关物业管理技术，以保证物业管理顾问服务质量。甲方有权提出异

18、议或要求乙方就特定问题出具专项顾问意见或进行进一步解释，乙方应按照甲方要求提供相关报告。6.2.2 乙方将不会以任何方式出让或转让其获得之合作协议。6.2.3 乙方有为甲方及东隆别墅项目开发商保守本物业之相关商业机密之义务。此处所称机密包括但不限于乙方在履行本合同过程中所获知的一切甲方的资料、信息（该等信息乙方将只用于履行本合同之用途）及上述乙方提供的所有书面之物业管理顾问工作计划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法、合同金额、商号的使用等。6.2.4 乙方按本合同约定提供物业管理顾问服务时，应维护甲方利益，并接受甲方与政府相关职能部门之监督。第7条：合同终止事由7.1 除发生下列7

19、.2之情况,立约双方在合同生效期间不得终止本合同。7.2 甲乙双同意根据下列情况提早一个月给予另外一方书面通知终止本合同，并同时通知东隆别墅项目开发商：7.2.1 任何一方严重违反或没有履行本合同内列及有关补充协议之任何条款之责任。7.2.2 若甲、乙双方因重组或合并原因而被清盘（清盘过程中不影响本合同履行的除外）。7.2.3 在本合同履行过程中,由于本物业所在地发生战争、洪水、台风、地震等非人力所能控制的不可抗力的事件，致使本合同之任何一方无法履行本合同规定之义务，遭受不可抗力之一方应免除责任。但遭受不可抗力的一方应在不可抗力事件发生之后15天内，向另外一方出具经有关权威部门之证明。不可抗力

20、事件消除后，由双方协商确定是否恢复对本合同之继续履行。7.2.4 本合同双方任何一方，由于战争、严重火灾、火灾、地震等不可抗力而丧失履约能力，由受灾方提供当地官方权威证明后，本合同自动终止。第8条：争议解决8.1履行本合同所发生之或与本合同有关之一切争议,双方协商解决，协商不成，双方任何一方均有权向北京仲裁委员会提出仲裁，仲裁为终局决定。8.2合同一方对另外一方之任何违约及延误行为给予之任何内容、宽限或延缓行使根据本合同享有之权利，不能视为该方对其权利之放弃，亦不能损害、影响或限制该方依据本合同和中国有关法律、法规应享有的一切权利和单独或部分行使本合同项下的任何权利及补救办法。第9条：其他事项9.1 本合同甲乙双方可对本合同之条款进行修订、更改或补充，以书面签订补充协议，但应及时通知甲方，有关之补充协议与本合同具有同等效力。9.2 本合同适用于中华人民共和国之法律。9.3 本合同期满前三个月，甲乙双方应就是否续约进行协商，并应于期满前一个月签订补充协议，确认续约的期限及有关合作条款。9.4 本合同自签署之日起生效，本合同正本一式四份。甲、乙双方各持二份，具有同等法律效力。本合同双方：甲方： 中远酒店物业管理有限公司 （公司盖章）法定代表人或授权人签署： 日期：二零零七年一月 日乙方： 北京戴德梁行物业管理有限公司 （公司盖章）法定代表人或授权人签署： 日期：二零零七年一月 日