东光县添韵住宅小区一期工程项目投资计划书(可编辑).doc
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1、东光县添韵住宅小区一期工程项目投资计划书 目 录 第一章 申报单位及项目概况3第二章 发展规划产业政策和行业准入分析15第三章 资源开发及综合利用分析19第四章 节能方案分析20第五章 建设用地征地拆迁及移民安置分析25第六章 环境和生态影响分析27第七章 经济影响分析33第八章 社会影响分析37附表1东光县添韵住宅小区一期工程户型及面积基本情况表39第一章 申报单位及项目概况11项目申报单位概况东光县恒昌房地产开发有限责任公司成立于2003年3月注册资金505万元公司资质为4级公司的经营范围为房地产开发公司现设有营销策划部市场调研部综合管理部财务部工程部房地产交易部物业管理部等多个职能部门公
2、司一贯重视知识创新和人才发展培养了一支学历高能力强经验丰富的高素质队伍现有员工36人大中专学历以上占95其中有职称者19名占员工总数的60高级工程师一名中级工程师九名助理工程师两名电工师一名预算师一名会计师两名会计员两名经济师一名自公司成立以来始终倡导现代化家居观念传播现代居住文明创新时代生活空间的指导思想秉承质量为生命客户为上帝服务为发展的经营理念使公司在激烈的房地产开发市场竞争中不断得到发展壮大和完善成功总结了一套适合自身发展适合本地区特点的成功经验从而成为东光县颇具竞争力的房地产开发企业雄厚的经济实力具有极强凝聚力开拓性前瞻性的领导集体高素质的技术骨干队伍使公司在怡欣家园住宅楼建设项目中
3、取得了巨大的成功从2005年三月开工建设一期工程已售完二期工程五栋楼于2006年11月15日正式交工入住率已经达到95恒昌房地产把创新视为企业发展的源动力唯有不断创新企业才会拥有旺盛的活力创新是朝气的具体表现更是可靠的智慧源泉创新是企业长盛不衰的灵魂是引领时代启迪未来的远见卓识是前进永无止境的绵绵动力真正的领先者从不满足于过去每时每刻都在推陈出新不懈追求理想创新已经深深融入房地产的灵魂之中使公司在复杂多变的市场环境里永远处于不败之地企业以变应变不断优化组织机构适应发展员工思维大胆活跃每时每刻都在推陈出新追求理想我们的产品将世界文明的最新精华运用于本土产品打造始终领先的典范预知客户未来的服务需求
4、产品价值由此延伸是创新的集体是为理想而坚持的团队力求每一件产品都能成为传承当代文明的百年经典也坚信自己的企业会成为见证历史的百年企业股市债市低迷众多投资者为手中闲余资金急寻一个非常合适的出口虽然面临着宏观调控带来的不小压力房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制但由于对住房的需求量依然很大因此房地产价格保持稳中缓升的走势改善需求新增需求投资需求并列为住宅三大需求因需求而市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源市场需求估计会有虽然政策上还有些不确定性例如国家可能出台一些限制消费的措施但为了避免市场的大起大落估计力度不会太大主要是中国的房地产欠账实在太多了整个计划经济时代基本上没有
5、多少好房子从1998年开始房改到现在才几年时间也不可能完全满足需求很多城市尤其是二三线城市房地产很火需求很强烈加息无论对购房人还是开发商影响都不大不会对房地产需求造成影响估计还得继续加息但幅度也不可能太大对房地产影响始终有限95民用建筑照明设计标准GBJ133-90砌体结构设计规范GB50003-2001民用建筑隔声设计规程DB13J-2000省标民用建筑隔声设计规范DBJ118-88屋顶工程技术规范GBJ108-87人民防空工程设计防火规范GB50098-98建筑设计防火规范GB-J16-87民用建筑热工设计规范GB50176-93城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001com22
6、建筑设计方案建筑的户型设计完全符合人体工程学及环境心理学尺度所有户型都能达到南北通透对流通风小进深符合采光系数对健康住宅设计的要求南向三面采光外飘窗满足日照需要实用厨房面宽3米完全可以做到餐厨一体化与厨房连接的生活阳台配有上下水可为独立洗衣间隔离干湿方便使用功能完备动静分明项目名称数量基价费用 万元 一工程费用13690835101主体工程13190600元791401165层砖混住宅13190600元791402公建工程500285021物业办公室50500元25022锅炉房100600元60023警卫室50500元25024洗浴中心250600元150025公厕50500元2503室外配套
7、工程152031道路硬化60072032院内绿化1800800二其它费用202991土地费用7647亩17万元亩130002前期工作咨询费1003环境影响评价费1504工程勘察费131905元15005工程设计费1319012元15836施工图审查费设计81277工程监理费12010028工程招投标费0252099工程质量监督00705810市政配套设施费1319010元131911墙体材料基金131905元66012其他费用592三预备费51901基本预备费51902涨价预备费四合计109000com2资金筹措方案本项目总投资1090万元全部由企业自筹com构与人力资源配置为保证项目的顺利实
8、施公司调集企划部工程部财务部销售部物业管理部得力人员全力营造团结向上富有活力和谐一致的运营机制组织机构设置如下该项目将在不同时期派遣相关人员介入项目的建设预计将有20人参与项目的筹划及建设工作comcom1依据1中华人民共和国招标投标法 1999年8月30日 第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 第三条 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察设计施工监理以及与工程建设有关的重要设备材料等的采购必须进行招标 一 大型基础设施公用事业等关系社会公共利益公众安全的项目 二 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 三 使用国际组织或者外国政府贷款援助资金的项目3工程
9、建设项目招标范围和规模标准规定 2000年5月1日 国家计委令第3号 4工程建设项目施工招标投标办法 2002年3月8日 国家发改委建设部铁道部交通部信息产业部水利部民航总局第30号 5工程建设项目勘察设计招标投标办法 2003年6月12日 国家发改委建设部铁道部交通部信息产业部水利部民航总局广电总局第2号 6河北省实施中华人民共和国招标投标法办法 2001年9月27日 河北省第九届人大常委会第二十三次会议通过 com2招标投标形式工程采取公开招标投标方式com3招标投标内容工程勘察设计工程施工和工程监理招标本项目勘察设计施工监理均采用公开招标方式全部委托有资质的招标代理机构实施重要材料采购采
10、用公开招标方式自行招标招投标范围为3栋住宅楼标段待定第二章 发展规划产业政策和行业准入分析21发展规划分析国家制定的国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确提出发展房地产业调整住房供应结构重点发展普通商品住房和经济适用住房严格控制大户型高档商品房按照保障供给稳定房价的原则加强对房地产一二级市场和租赁市场的调控促进住房梯次消费完善房地产开发融资方式加强资本金管理规范发展住房消费信贷和保险规范物业管理行为提高市场化程度规划中也明确指出居住服务要以深化改革扩大需求改善供给搞活流通增加信贷为重点加快产业化发展步伐房地产业增加值年均增长15左右加强一级市场调控大力发展以普通住宅和经济适用房为主的城镇
11、住宅供应体系不断优化结构增加供给进一步激活二级市场完善各级房屋交易市场功能实现住宅买卖交换抵押评估一条龙服务发展住房消贷和住房保险完善个人住房融资机制规范和加强物业管理大力推进房地产开发和物业管理的分业经营东光县制定的国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中也明确提出繁荣房地产市场坚持开发与改造相结合抓好育东小区等房地产开发工程每年新增建筑面积15万平方米以上由此可见本项目符合国家的发展规划和区域发展规划22产业政策分析 发展普通住宅是建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系的重要组成部分也是当前培育住房市场启动住房消费的重要举措虽然温家宝副总理早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工
12、作会议讲话中指出建立新的城镇住房供应体系重点是大力发展经济适用住房这既是这次房改的重要目的也是房改是否成功的一个重要标志一方面中低收入家庭是目前城镇家庭的主体发展经济适用住房可以满足他们的需求是实现人民生活达到小康的重要条件另一方面发展经济适用住房又可以增加有效需求带动经济增长不会形成房地产热符合经济发展总的要求要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重加快经济适用住房的开发和供应199823号文件发布以来各地加大经济适用住房建设力度加快建立新的住房供应体系步伐取得了明显成效绝大多数地方经济适用住房已经成为住房供应的主渠道经济适用住房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题平抑过高的商
13、品房价格适应了停止住房实物分配后个人购房的需求对拉动经济增长起到了的作用别墅类房地产开发项目 23行业政策分析com入分析本项目由东光县恒昌房地产开发有限责任承担该公司开发资质为房地产资质4级此次开发的房地产面积仅为13690平方米并且公司技术力量雄厚人员素质较高具有开发实力因此说本项目具备了房地产开发行业准入标准com房地产开发政策本项目根据沧州市城中村改造实施办法和东光县旧城改造的实施意见为了盘活城区土地存量资源优化城区空间布局落实完善城区规划改善居村民生活环境提升县城品位改善城区形象对跃进渠南侧的81户平房改建成新楼房本项目属于平改楼项目现在东光县城区多处小区居民居住的仍旧是上世纪60年
14、代和70年代修建的质量低劣的平房地势洼低矮潮湿每逢雨季房屋漏水积水难以排出居住条件很差广大居民强烈要求改善居住条件为此县政府专门成立了平改楼领导小组由一名常务副县长任组长有关部门一把手为成员并在各项收费政策上给予优惠大力支持平改楼项目建设以节约土地资源改善居民居住条件美化县城形象因此本项目的建设是符合行业准入标准的也是符合国计民生要求的因此是势在必行的第三章 资源开发及综合利用分析31资源开发方案及资源利用方案本项目不是资源开发类项目项目所需原材料虽然为沙子水泥等建筑材料但主要采取购买方式项目建设期用水量不是很大建成后居民供水由东光县统一供排水因此不会对地表下水等其它资源造成什么不利影响 32
15、资源节约措施本项目为房地产项目建设过程主要是建材消耗施工期间注意并做到建筑节材采取有效的节约措施节约利用节省资源项目建成后主要是居民用水用电对居住区居民进行节约资源知识培训提高居民的节能意识为构建和谐小区和谐社会做出应有的贡献本项目符合资源节约和有效利用的相关要求第四章 节能方案分析41用能标准和节能规范拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范主要有中华人民共和国节约能源法民用建筑热工设计规范GB5017-93民用建筑节能设计标准JGJ2695民用建筑照明设计标准GBJ133-90节能监测技术通则GBT15316设备热效率计算通则GBT2588-2000综合能耗计量与测试导则GB
16、T6422-198642能耗状况和能耗指标分析本项目为房地产项目建设过程主要是建材消耗施工期间注意并做到建筑节材采取有效的节约措施节约利用节省资源项目建成后主要是居民用水用电项目建成后可容纳居民102户 电由当地供电局供给年约需用电10万度项目总装机容量为100KWH常用容量为100KWH水项目用水由县市政供水管网直接供给年用水量约10000立方排水项目生活用水日排放量为18吨经化粪池后直接排入县城排水系统项目建成后年煤消耗量约为300吨主要为冬季供暖用项目能源用量一览表序号项目名称单位月用量年用量备注1水吨8333310000绿化用水300吨2电Kwh8333331000003煤吨300项目
17、能源利用效果分析该项目为房地产项目所有能源消耗均为生活所需能源消耗水平为当地平均水平通过以上数据的分析认为该项目单位能耗较低43节能措施和节能效果分析com施本项目所使用能源主要是电和水项目单位能耗较低主要措施重视建筑节能设计强制执行有关建筑节能技术标准在保证室内热环境及卫生标准的前提下做好建筑采暖以及采光照明系统节能设计提高建筑物的保温隔热性能充分利用自然采光和自然通风的能力确保单位建筑面积能耗达标1积极推广使用新型建筑材料大幅度减少使用实心粘土砖积极采用能耗低的空心粘土砖空心砌块粉煤灰制品加气混凝土积极开发利用发泡聚本乙烯岩棉玻璃棉膨胀珍珠岩及各种高效保温材料改革传统外墙和屋面因地制宜地推
18、广保温性能好的围护结构发展节能型墙体和屋面重点推广外保温墙体采用合理的窗墙比及建筑体型大力推广节能型门窗门窗密封条及热反射保温隔热窗帘等提高建筑物保温隔热和气密性能2优先采用节能型采暖及采光照明系统加强管道保温改善供热系统的水力平衡提高其运行效率和自动化程度充分利用自然光积极发展高效长寿节能光源和灯具3建筑群的规划设计单体的平立面设计和门窗的设置考虑冬季利用日照并避开主导风向夏季利用凉爽时段的自然通风建筑物的朝向采用南北或接近南北主要房间避免夏季受冻西向日晒4建筑物的平立面不出现过多的凹凸窗墙比符合表-1的规定维护结构传热系数符合表-2的规定宿舍建筑物的体形系数符合表-3的规定 表-1 住宅楼
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