“加州阳光东组团小区”物业管理方案.doc
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1、公司简介 长沙蓝凯物业管理有限公司成立于2009年4月,是一家集物业策划、物业顾问、物业培训、信息咨询等多元化于一体,由部队转业军官出资50万元自主择业创办的准军事化企业。公司具备国家管理资质等级,公司机构设置:总经理办公室,综合管理部、财务部、物管部、拓展部、工程部。公司管理人员50%以上来自陆、海、空、二炮、武警部队退役军官和退伍军人,公司管理层人员均为部队连、营、团职自主择业退役军官同时公司还在社会各界招聘了一批优秀物业管理专业人才。公司管理层员工60%均为中国共产党党员。管理人员全部持有上岗证书,具有大专以上学历。其中,具有中高级技术职称以上的6人,中、高层管理人员全部持有全国物业管理
2、企业经理上岗证书。公司筹建之前,就已在怀化、长沙、长沙、广西南宁等地成立了股份公司,建立了多个集团式合作项目,专业从事企(事)业单位、政府机关、学校及社会商业、工业、酒店、医院、会所、住宅等类型的物业管理。服务宗旨是:让转业干部价值得到体现,让广大业主感受到军人风采,让物业保值升值,让军转干部家庭丰盈。公司保持和发扬人民军队的优良品质和作风,以“自主创新,自主经营,自负盈亏;二次创业,回报社会,创造价值,实现自我”为经营方针,秉承“全心全意,为军为民”的服务理念,以“特别能吃苦、特别能战斗、特别能创新、特别能奉献”为企业精神;以全新的“三大纪律八项注意”为全体员工的行为规范。为了给广大业主、物
3、业使用人创造安全、整洁、舒适、温馨、人性化的办公、居家环境,满足业主实现物业保值、增值的需求,公司按照ISO9001:2000质量管理体系标准,制订了客户服务、治安消防、工程维修、绿化保洁、车辆指挥等各部门、各岗位工作手册和员工手册。全面、系统地明确了各岗位的工作职责、工作流程、工作任务和考核标准。引进了沿海及本地先进的物业管理模式和现代物业服务理念,结合人民解放军的优良传统和行之有效的管理方法,确立了“一年打基础,两年上台阶,三年跨越式发展”的战略思路,力争打造一支高素质、准军事化的物业管理队伍,实现“创品牌物管,建一流企业”的远景目标。我公司以特有的鲜明的企业文化,凝聚了一批技术全面、训练
4、有素、作风严谨的员工,他们热爱物业管理行业,勤恳工作,积极进取,勇于奉献。目前集团公司管理项目面积100完平方米左右。为建立物业集团式上市公司打下了良好的基础,穿上军装保家为国脱下军装为您护航。 “加州阳光小区东组团”物业管理方案第一项 物业管理服务的整体策划与构想一、物业概况加州阳光小区位于麓谷新城中心位置,东邻麓谷生态公园,南接麓谷中心小学,西连加州阳光小区西组团,北望麓谷坐标小区和高新技术开发区管委会。该项目物业系长沙万豪盛房地产公司2006年开发的纯电梯房高档楼盘,分三期开发,一、二期系东组团于2007年2月交付使用,三期系西组团于2009年4月交付使用。小区东组团项目共计9.5万平方
5、米,绿化面积约0.37万平方,由11层到17层不等的电梯房组成,其中1、2、3栋为17层各4个单元;4号栋为原售楼部;5、6、7、8为13层的电梯房共8个单元;9栋为11层的电梯房共4个单元;10、11、12栋为15层的电梯房共4个单元。小区共有780户,目前入住率92%;区域门面108间,启用率96%以上;地下停车位159个,已出售30个;电梯30台。小区设有西门(正大门)、北门(车库入口)、南门(侧门)共三个出口,因1栋2栋独立于小区外围,在旗台处加设移动岗亭。高低压配电室、消防综控室及与加压水泵房等配套设施,公变用电,业主自行向供电局购电;水为物业公司代售,全部采用IC插卡式;小区未设垃
6、圾站,垃圾需倾倒至西组团垃圾站;小区虽设有监控系统,但处于瘫痪状态,需行修复,否则无法实现功能;各单元门禁系统部份已经老化或损坏,需进行修缮;门岗配有道闸系统,但地面未进行车位划分,人车分流不尽如意,交通拥堵时有发生。小区(目前)相关收费标准:住宅物业服务费1.0元平方;水费为2.35元吨。门面物业费1.8元平方,水费2.8元吨,电为1.14元度。考察小区存在的问题:、 由于前期物业交接明细未到位,竣工图纸、相关说明书等相关图纸资料不全;、 由于没有及时对地下排水、排污管道进行清理,现部分污水井、管道严重堵塞;、 车辆停放管理无序,地下车库未充分利用,地面车辆乱停乱放较为严重;、 小区内随处可
7、见白色垃圾,垃圾容器严重不够,部分垃圾容器损坏未及时更换。、 647平方米物业管理用房均被置换;、 部份房屋存在渗漏水质量问题严重,影响到物业服务费的收费率;、 电梯三方通话故障,存在严重的安全隐患;、 绿化缺少维护到处杂草丛生、缺苗、修剪不 及时;、 监控系统、门禁系统不能启用;物业安防人员配置不到位,频发偷盗现象,约有30户住户遭遇入室偷盗或电动车被盗;、 门面管理乏力,导致餐饮门面较多,油烟排放影响业主起居和小区整体环境。蓝凯物业管理有限公司物业服务承诺本公司承蒙广大业主的厚爱,根据长沙市物价消费水平和加州阳光小区的实际情况,我们希望:一、物业管理费标准由现在的1.0元平米调整为1.2元
8、平米;商业门面由1.8元平米调整为2.4元平米,餐饮门面另行加收排污费1.1元/平米;车库停车自购车位60元/月.台,租赁车位150元/月.台,地面停车位90元/月.台;二、小区公共部位经营性收入用于弥补物业费用的不足和公共设备设施的维修、更新改造;三、原物业的交接,由政府物监部门、街道社区和小区业委会组织协调,手稳过度。通过公开选聘签订合同:服务承诺:1、先行垫付资金一个月内垫资修复小区的安防监控系统恢复正常运行;45天内修复小区所有损坏的门禁系统;半年内垫资修复小区内所有损坏的路面、台阶石等。加强门面装修监管力度,加收门面前坪地面使用保证金,落实门前路面修复责任制,同时对外围地上停车场进行
9、车位划分;2、三个月内配合业委会,联系开发商与承建单位,逐步实施对渗漏水房屋进行维修,争取八个月内完成此项工程;3、征求广大业主同意,将小区南门改造为门禁刷卡系统;北门在原有基础上增加刷卡门禁;4、对独立于外的壹号及贰号栋进行设专门护卫岗及采用围栏限制管理,减少治安隐患及人员随意进出单元的隐患;5、设立24小时服务热线,西门入口处设置阳光监督台,公示员工资讯照片,接受监督;6、护卫组实行半军事化训练管理(365计划)安排;24小时巡逻实行,外来车辆盘查制度、外来人员登记制度和大件物品放行检查制度;7、组织车辆停放地下车库,实现小区内地面无停车现象,电动摩托车等停放专设区域;8、对小区餐饮经营门
10、面进行大力整治,有效控制油烟、噪声污染,促使关停部份影响严重难以达标的门面;9、对小区绿化进行修剪除草,增补调整花卉苗木,清理化粪池,疏通堵塞管道,按照绿化管理标准进行规范作业;10、修复损坏电梯机房、设备房门,加装门扣门锁,确保电梯和二次供水安全;11、逐回公示整改项目实施情况,将服务全程置于广大业主监督。 承诺方:蓝凯物业管理有限公司 责任人:皮明贵 日 期:2010年12月10日二、规范的物业管理体制运作体系 1我公司将参照ISO9001质量体系标准文件;科学、严谨、规范、缜密的质量管理体系文件是我公司确保“加州阳光小区东组团”服务质量的有力保证。在ISO9001质量体系推行中,我们特地
11、强调“三定五按”,确保物业管理的各项工作规范、高效、有序。“三定”即“定岗、定员、定责”,“五按”即“按程序、按标准、按时间、按路线、按指令”。通过认真试行、大力推广,目前,各部门、各管理处已经做到岗位设置合理、定员准确、职责分明,各种标准明确细化,流程规范清晰,各项工作在时间、地点上的分步控制合理适度。 2我公司在“加州阳光小区东组团”业主委员会的指导下,在建立现代企业制度,规范企业运作行为等方面绩效显著,已建立起“自主经营,自我完善,自负盈亏,自我发展”的良性企业运作机制。 3在长沙市工商、物价、税务、协会等部门及广大业主的管理监督下,我公司的财务运作、规范化成本管理;管理收费合理,严格执
12、行了国家和长沙市颁布的物业管理行业标准。在保证物业管理服务质量的前提下,实现了管理成本最优化。 4重视人力资源的开发与管理,不断吸收优秀人才,提高人员素质,并在公司内部建立了一整套人才培训、学习、进修、考核机制,不断对人员素质进行优化。我公司管理技术人员10人中,现有大专以上文化程度的有10人,其中研究生1人,本科生2 人,大专生7 人,具有高级职称1 人,中级职称 5人,初级职称3 人,保证了我公司持续稳定发展。三、具有丰富的管理与服务经验优势1、我公司具有丰富的多类型物业管理经验,公司中高层管理人员80%来至沿海地区与省城大型物业服务企业,从事物业管理工作多年。公司对各种不同类型:如高层住
13、宅、高层办公楼、商业大厦、高级别墅、工业厂房、会所、酒店公寓、多层住宅、职工住宅等,并积累了丰富的管理经验。我公司计划,接管“加州阳光小区东组团”物业后,在完善其全面管理的同时,将对其多层、办公类型、商业类型等实施重点优化管理方案,力求在最短的时间内将“加州阳光小区东组团”物业的整体形象,提升达到一流的物业管理水平,凸现“加州阳光小区东组团.领域”物业价值。在总结管理涉外楼盘经验的基础上,我们公司更注意学习和借鉴本地与沿海先进物业管理经验,与国内、国际物业管理接轨,公司曾多次派人到厦门、上海、深圳等地大型物业管理企业考察、参观,对各种类型物业进行了总结和学习。同时建议拟定建立“加州阳光小区东组
14、团”业主信息网,深知本地各种业主的需求,提供日常物业管理服务和特色服务的经验,这也是我们有信心管理好“加州阳光小区东组团”的优势之一。 2我公司具有丰富的设备管理经验公司拥有各类专业管理技术人员5余名,对各类物业设备如电梯、中央空调、供配电、消防系统、保安系统、给排水系统、智能化管理系统等都有健全完善的、成熟的管理经验,能确保各个系统都处于良好的运作状态,使“加州阳光小区东组团”的设备特别是智能化系统安全可靠地发挥作用。 3我公司具有体贴入微的社区家政服务经验,物业管理除开展常规服务工作外,如何全方位满足住户的各种生活需要,是我公司不但更新的服务境界。为此我公司以“您的满意,就是我们的追求”为
15、社区家政服务宗旨,24小时全天候为住户提供优质的社区家政服务。我们为广大业主提供了形式多样的无偿服务和合理收费的有偿服务。作为综合服务的优化配套措施之一,既满足了广大住户的生活要求,加强了物业公司和住户的沟通与了解,又能取得了良好的社会效益和经济效益。“加州阳光小区东组团”的住户将享受到我们体贴入微的优质服务。四、精明强干的领导核心,团结进取的员工队伍 1拥有一支团结拼搏的干部职工队伍 企业竞争,实际上是企业经营者之间的竞争。我公司拥有一个素质高,能力强,魄力大的领导核心。尤其是我公司总经理皮明贵先生,拥有10余年的物业管理经验,曾经在沿海地区、省城长沙大型物业管理企业担任过高层管理人员。我们
16、还有一支团结向上,拼搏进取的员工队伍。其中管理技术人员10余人,大专以上程度近10人。既有强有力的领导核心,又有团结拼搏的员工队伍,我公司具备了在市场经济大潮中弄潮的实力,可以胜任任何物业管理工作,包括对“加州阳光小区东组团”各项物业的管理工作。 2拥有一支有战斗力强的安防管理人员队伍 我公司安保部,是一支由自主择业部队专业军官成员组成,按公安机关统一安排自建自管的安管队伍。现有安管员近100多名。通过对安管队伍的严格管理和规范化运作,已成为维护辖区治安稳定的生力军和主要力量,以军队特有的形象、素质、作风、严明的纪律、机智勇敢作为维护了管区内办公区域、住宅区的正常秩序、生活环境及人民财产安全,
17、有这样一支为住户保家护航的安管队伍,接合“加州阳光小区东组团”的安全智能化管理系统,我们对“加州阳光小区东组团”的安管工作将会如虎添翼,“加州阳光小区东组团”安全宁静的生活将在我们的努力下得以实现。五、企业文化与品牌优势 1我公司创立了富有特色的企业文化 企业宣传定位:全心全意,真诚服务大家。 质量方针:优质、安全、高效、有序。 服务宗旨:奉献真诚服务,追求卓越管理 。 经营理念:以人为本,市场为源,管理为基础,质量为生命。 企业发展目标:树立物业管理行业的优秀品牌。 企业文化是凝聚公司员工的价值观、人生观的思想指导,是加强公司凝聚力,是员工孜孜为之奋斗的精神财富,是公司不断发展的、强大的、源
18、源不断的、永不枯竭的推动力。 2完整的VI形象设计 我们结合物业管理实践,聘请专业的广告设计公司,对我公司的形象识别系统进行了全面的设计,并具有一套在小区全方位推行运用标识系统的成功经验。我们将根据“加州阳光小区东组团”的具体特点,对小区内的各种标志牌进行统一的设计和制作,既增加了小区的美感,又充分展示了我司为“加州阳光小区东组团”业主精诚服务的理念和承诺。六、物业管理的指导思想理念、总体目标与管理方式(一)管理的指导思想与服务理念“加州阳光小区东组团”位于长沙市的中心位置,具有优越的地理优势和完善的硬件设施,根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点,蓝凯物业服务有限公司采取以下管理理念:团
19、队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理1、队意识和吃苦精神:在当前资本企业向人本企业转变的过程中,团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。2、个性舒张和竞争机制:在人本企业中讲的是如何用人,如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式,人有不同层次的需求,员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性,有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段,相马不如赛马,赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。3、先进模式和一体化
20、管理:作为物业管理企业在当前有多种模式,如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式:以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定,国际质量管理体系(ISO9001:2000)、环境管理体系(ISO14000)、职业健康安全管理体系(GB/T28001-2001)一体化管理体系无疑是最佳选择,企业成立开始便导入一体化管理体系,用质量管理来保证我们服务产品的完美性。 “真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说,物管企业
21、与业主或物业使用人之间是一种合作关系,是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作,在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。(二)管理“加州阳光小区东组团”的总体目标 1“加州阳光小区东组团”在正式接管后二年内,达到“长沙市物业管理优秀住宅小区”的管理标准; 2“加州阳光小区东组团”在正式接管后三年内,争取达到或接近“湖南省城市物业管理优秀示范小区”的管理标准。 (三) “加州阳光小区东组团”的管理方式 根据“加州阳光小区东组团”的特点和我司多年管理经验,我们将严格遵守政府的有关法律、法规、条例及标准,对“加州阳光小区东组团”进行封闭式综合型一体化管理。主要的
22、管理方式如下: 1互动管理 在“加州阳光小区东组团”内提倡、推行互动式物业管理。互动式物业管理的内涵就是管理处与业主的互动,这样既维护业主权利、服务业主、让业主满意,也便于物业管理工作的正常展开。 (1)管理目标互动 “加州阳光小区东组团”的管理目标应该是由管理处和业主共同商议和制定的,管理目的是一致的。 (2)管理责任互动 “加州阳光小区东组团”管理处的责任是实现业主提出的管理目标,而“加州阳光小区东组团”的业主需要协助、配合管理处的物业服务工作,并有义务按业主规约的要求和规定合理使用“加州阳光小区东组团”物业,有义务自觉维护所拥有物业的完整、美观、清洁和安全等各项内容。 (3)管理过程互动
23、 在“加州阳光小区东组团”的日常管理服务运作过程中,住户的感觉就是物业管理工作的镜子。管理处随时与住户沟通物业管理状况,而住户也有义务随时向管理处反馈意见和信息,便于不但改善我们的服务。 在配套服务方面。除了提供常规性公共服务之中,我们还分析了“加州阳光小区东组团”今后业主的需求,提供多种配套服务,实现互动。在社区人文环境营造方面,我们对于小区社区文化活动和环境社区文化进行了统一规划和安排,并将在实际的管理过程中,经常听取客户的意见,实现管理处与业主的互动。 (4)财务收支的互动 管理处的工作内容直接决定了管理处的财务收支,所以管理费等费用的标准必须与工作内容相对应,追求财务平衡应该是管理处的
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