XXX住宅专项维修资金管理暂行规定.doc

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1、百色市住宅专项维修资金管理暂行规定（征求意见稿）第一章 总则第一条 为了加强本市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共有部位、共用设施设备的正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据物业管理条例（中华人民共和国国务院令2007第504号）、住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部财政部令第165号）和广西壮族自治区实施细则（广西区住建厅财政厅桂建房201111号）等有关法律、法规的规定，以及参照北京市、南宁市相关的管理办法，结合本市实际，制定本暂行规定。第二条 本市行政规划区域内（含建制镇和未设镇建制的工矿区）国有土地范围内建造的商品房(含住宅、办公、商业营业用房等)、售后公有住房

2、等的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本暂行规定。第三条住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。第四条百色市房产主管部门负责全市住宅专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。百色市房产管理局是全市物业管理的主管部门，负责本暂行规定的组织实施。百色市房产管理局设立住宅专项维修资金管理办公室（以下简称管理机构），配备专职人员具体负责百色城规划区域内住宅专项维修资金缴存的归集、使用、核算的监管、指导的日常工作。市辖县房产管理部门是本县辖区物业管理的主管部门，应当依照本暂行规定设立相应的管理机构，负责对本辖区住宅专项维修资金的归集和使用的监管、指导

3、的日常工作。财政、审计等部门按照各自职责协同做好住宅专项维修资金的监督工作。第五条房产管理部门设立住宅专项维修资金专户，应当委托所在地一家商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行。并在专户管理银行分别开立商品住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。笫二章 交存第六条物业管理区域内的业主（包括住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主），均应按本暂行规定缴纳住宅专项维修资金。物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本暂行规定缴存住宅专项维修资金。业主交存

4、的住宅专项维修资金自存入专户管理银行账户之日起，按国家规定的同期银行存款利率计息，本息归业主所有。第七条商品住宅、非住宅的业主应当按住宅专有部分建筑面积（指业主实际拥有的住宅和含商铺、车库、杂物房等在内的非住宅建筑物，以具有房地产测绘资质的单位测绘的建筑面积为依据）计算，按照下列标准交存住宅专项维修资金： （一）购买联体别墅或未配置电梯的多层住宅的业主，按每平方米0.10元/月的标准按月缴存住宅专项维修资金。（二）购买独立别墅、已配置电梯的高层住宅的业主，按每平方米0.20元/月的标准按月缴存住宅专项维修资金。阁楼、架空层、地下车库以房管部门核定的面积为准，记入房产证主记页的面积列入收取范围，

5、记入附记页的面积不列入收取范围；社区用房、物业服务用房由使用者负责修理，不收取住宅专项维修资金。第八条售后公有住房应当按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有住宅的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅（未配置电梯）不低于售房款的20%；高层住宅（已配置电梯）不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第九条开发建设单位应当在商品房买卖合同中以专门条款与购房者约定住宅专项维修资金交存的标准、面积基数、总金额、交存时间、方式等事项，由业主按照本暂行规定交存住宅专项维修资金。第十条新建

6、商品住宅的开发建设单位应当在下列期限内按照房产管理部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额垫付预缴住宅专项维修资金：（一）需办理商品房预售许可的，在办理预售许可前；（二）需办理商品房现售备案的，在办理现售备案前；（三）本暂行规定实施前已办理商品房预售许可的，在办理现售备案前。房屋出售后，住宅专项维修资金由业主交缴。业主应当在办理商品房权属登记或入住手续前，按规定缴存住宅专项维修资金。开发建设单位已垫付预交的，由业主向开发建设单位支付预交款项，并到当地住宅专项维修资金管理机构办理更名手续。第十一条 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户或者交由

7、售房单位存入公有住房专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房专项维修资金专户。第十二条业主未按照本暂行规定交存住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋。实行产权调换拆迁安置的被拆迁产权人未按本暂行规定缴存住宅专项维修资金的，所在地房产管理部门应暂缓为其办理房屋权属登记等有关业务。开发建设单位在办理商品房现售备案前，未全部垫付预缴存住宅专项维修资金的，所在地房产管理部门暂缓办理现房销售备案手续。第十三条 商品住宅小区住宅专项维修资金由开发建设单位在房屋交付使用时向购房者代收，缴存入管理机构设立的专户管理银行账户。对已预

8、交住宅专项维修资金的物业，开发建设单位应在售楼现场或物业小区的显著位置公示以下材料：1、住宅专项维修资金交存专用票据（售房单位使用）；2、住宅专项维修资金分户交存统计表。第十四条 管理机构、专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位在向业主收取住宅专项维修资金时，应当出具由广西壮族自治区财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。第十五条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。专户管理银行或开户银行应当及时向分户账面余额不足首期交存额30的业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行或开户银行。成立业主大会的

9、，住宅专项维修资金的续交方案应当在通过业主大会制定的管理规约中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。续集住宅专项维修资金的缴交义务，由房屋所有权人履行。未使用房屋的所有权人也应当履行续集住宅专项维修资金的义务。住宅专项维修资金的续筹按以下原则进行分摊：属于同幢房屋内全体业主所有的公用部位、公用设施设备的维修资金，由同幢房屋内全体业主按建筑面积比例分摊；属于一个物业管理区域内全体业主所有的公用部位和公用设施设备的维修资金，由该物业管理区域内全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。开发建设单位尚未售出的物业，其住宅专项维修资金按建筑面积比例，由开发建设单

10、位分摊。业主大会对前款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。第十六条 本暂行规定实施前未建立或未按规定交存住宅专项维修资金的物业，业主应当自本暂行规定实施之日起，每年按照专有部分建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首期专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据通过业主大会制定的管理规约的相关规定向人民法院提起诉讼。如物业所在区域内没有物业服务企业或（和）未成立业主委员会的，由所在社区的居民委员会代为行使暂行规定中涉及的物业服务企业或业主委员会的相应职权。第三章 管理第十七条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主缴

11、存的住宅专项维修资金，由物业所在地房产管理部门设立的管理机构作为专门机构负责代为监管。已售公有住房住宅专项维修资金存入财政部门设立的公有住房资金管理中心专户。业主大会成立后条件成熟的也可以交由业主委员会自主管理。业主大会决定不再委托管理机构代管的，应当就下列事项进行表决：（一）不委托管理机构代管住宅专项维修资金的决议；（二）住宅专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；（三）委托物业服务单位或会计师事务所作为业主大会住宅专项维修资金账目管理单位的协议草案；（四）住宅专项维修资金账目管理办法；（五）确定业主委员会主任为住宅专项维修资金账目责任人的决议；（六）其他与住宅专项维修资金有关的决议事项。以

12、上事项经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理住宅专项维修资金划转手续。管理机构应当在收到资金划转备案手续后10个工作日内书面告知专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金账户，将住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金账户。专户管理银行应当分户办理业主住宅专项维修资金存储卡并发给业主。管理机构将有关收支情况账目移交业主大会委托的账目管理单位，所委托账目管理单位的管理费用由业主大会决定。第十八条 划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、市、县房产管理部门签订发生危及房屋安全需要立即维修和更新

13、、改造等紧急情况时，同意市、县房产管理部门组织代修并支付费用的授权协议书。业主委员会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到已在银行备案的施工单位或物业服务企业账户中。第十九条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位、使用管理制度、账户责任人、管理费用等相关事项需经业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主书面同意。业主大会的有关决定及具体管理办法需报所在地市、县房产管理部门备案。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地市、县房产管理

14、部门的监督。业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的，应当经业主大会决议通过，并按照首次开户办法重新开立住宅专项维修资金账户。业主大会、业主委员会只能委托开户银行购买一级市场新发行的国债，并持有到期。禁止进行任何有风险的理财或投资，以确保住宅专项维修资金账户内的资金安全和及时支取。第二十条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转让，受让人按分户账中的余额如数支付给出让人。原业主未交存住宅专项维修资金的，业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。第二十一条 有下列情形之一的，开发建设单位、业

15、主或业主委员会应当到管理机构办理有关住宅专项维修资金的变更手续：（一）物业管理区域发生调整的；（二）房屋所有权发生转移的；（三）住宅专项维修资金账目责任人发生变更的；（四）业主大会委托的账目管理单位发生变更的；（五）其他发生变更的事项。第二十二条 房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。第二十三条 管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次住宅专项维修资

16、金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（二）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。第二十四条管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。第二十五条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督

17、。第二十六条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。市、县财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。第二十七条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照国家财政部和广西壮族自治区财政厅的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。第四章 使用第二十八条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第二十九条住宅专项维修资金应当专项用于住宅保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。住宅专项维修资金的管理费用在住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与专

18、项维修资金分账核算。管理机构代管专项维修资金的管理费用，由市、县财政部门核定。第三十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：（一）共用部位：1、屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；2、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；3、地下室出现渗漏、积水的；4、楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；5、增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；6、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；7、公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；8、公共区域门窗

19、或窗纱普遍破损的。9、其它情况。（二）共用设施设备：1、电梯主要部件需要进行维修或更换的；2、二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；3、避雷设施不满足安全要求的；4、配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；5、消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；6、楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。7、其它情况。第三十一条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，住宅专项维修资金使用的分摊，按照谁受益谁负担的原则，按照下列规定分摊：（一）用于全体业主共有部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用，由全体业主按各自所拥有物业建筑

20、面积的比例分摊。（二）用于部分业主共有部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用，由该部分业主按各自所拥有物业建筑面积的比例分摊。（三）住宅共有部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。（四）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊。住宅专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照住宅建筑面积按比例由相

21、关业主分摊。第三十二条 按照本暂行规定使用住宅专项维修资金时，维修工程符合以下情况之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：（一）单项维修工程费用超过1万元；（二）一次性使用维修资金总额超过1万5千元；（三）其他依法应当进行项目审价的工程。第三十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：（一）物业服务单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业服务单位的，由相关业主提出使用方案。（二）使用方案应当向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示不少于5日。（三）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以

22、上的业主同意使用方案。（四）物业服务单位或相关业主持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理机构申请办理预支手续；其中，动用公有住房专项维修资金的，向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请预支。（五）管理机构在5个工作日内审核完毕相关材料后，通知专户管理银行将不超过核定预算金额70%划转至维修单位已在银行备案的账户中。（六）负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内审核完毕并将不超过核定所需预算金额70%划转至维修单位已在银行备案的账户中。（七）维修工程竣工验收合格后，物业服务单位或相关业主持下列材料报管理机构、负责管理公

23、有住房专项维修资金的部门核实，拨付维修费用的余额：1、工程决算单；2、维修和更新、改造工程的发票；3、相关业主意见反馈表；4、维修费用分摊明细表；5、其他相关材料。第三十四条 维修工程最终决算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的，超出部分应当按照本暂行规定的程序重新申报。第三十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：（一）物业服务单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案；没有物业服务单位的，由业主委员会提出使用方案。（二）使用方案应当在住宅专项维修资金列支范围内的业主公示不少于5日。（三）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范

24、围内建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意使用方案。（四）物业服务单位持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请。（五）业主委员会预支维修资金的，应当将有关材料报管理机构备案。（六）业主委员会凭管理机构的备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用。（七）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位已在银行备案的账户中。（八）维修工程竣工验收合格后，经业主委员会、账目管理单位核实，拨付维修费用的余额。第三十六条住宅专项维修资金在管理机构代管期间，物业经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现电梯故障、屋盖漏水等严重影响住宅正常使用的紧急状况，需要立即对住宅共用部位、

25、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业服务单位或业主委员会提出书面紧急报告，管理机构核实后及时通知专户管理银行预先拨款。维修工程竣工验收合格后，物业服务单位或业主委员会应当将核实后的维修工程决算费用清单在住宅专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满无异议的，物业服务单位或业主委员会将维修工程决算费用报管理机构复核后办理结算手续。维修工程决算费用超过1万元的维修工程，应当经审计后方可办理相关结算手续。物业所在区域内没有物业服务单位和未成立业主委员会的，由所在城区负责房产管理的主管部门代为组织维修。第三十七条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承

26、担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的；（二）依法应当由相关部门承担的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用的；（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用的；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用的。第三十八条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）按规定计取的住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（

27、四）物业共用设施设备报废后回收的残值。第五章法律责任第三十九条房产管理部门、资金管理机构、物业服务企业及其工作人员违反本暂行规定，有下列情形之一的，由有关机关对负有责任的主管人员和直接责任人员依法处理：（一） 未及时核准、拨付住宅专项维修资金的；（二） 未履行管理职责，造成住宅专项维修资金流失的；（三） 截留、挪用、侵占住宅专项维修资金的；（四） 其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。第四十条 违反本暂行规定，采取虚假方式骗取住宅专项维修资金的，由房产管理部门责令相关责任人退回；涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。第四十一条因住宅专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解

28、决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。第六章附则第四十二条本暂行规定所称住宅专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本暂行规定所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和住宅买卖合同，由单幢住宅或者物业管理区域内业主共有的部位及其他在使用上、功能上为单幢住宅或整个物业管理区域服务的部位，包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊和通道等。本暂行规定所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和住宅买卖合同，由单幢住宅或物业管理区域内业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢住宅或整个物业管理区域服务的设施

29、设备，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、空调系统、消防设施、避雷设施、安防技防监控系统、智能化系统、音乐背景系统、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。本暂行规定所称建筑物总面积是指专有部分面积总和。第四十三条 本暂行规定施行前，已按有关规定或合同约定归集住宅专项维修资金的，应当统一交存至专户管理银行，其管理与使用依照本暂行规定的有关规定执行。第四十四条市辖县住宅专项维修资金的交存、管理、使用，参照本暂行规定执行。第四十五条本暂行规定自2011年 月 日起施行。附件：1、物业管理条例；2、住宅专项维修资金管理办法；3、广西壮族自治区实施细则4、南宁市物业专项维修资金管理办法；5、北京市住宅专项维修资金管理办法； 6、市财政局等六部门的修改意见。代起草单位：百色市房产管理局二0一一年十一月十五日