764837299西双版纳某高端旅游度假项目可行性研究报告48P.doc

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1、 西双版纳 某高端旅游度假项目可行性研究报告建设方投资方： 公司报告日期：二零一一年九月目录 第一章、总论-1 第二章、项目建设背景和意义-7 第三章、项目区位与环境分析-16 第四章、行业市场分析-24 第五章、项目建设的总体构想-33第六章、项目建设规模与产品方案-36第七章、项目建设实施进度安排-39第八章、项目规划建设招商目标-40 第九章、项目建设投资估算及资金筹措-41 第十章、项目建设效益分析和风险评价-43第十一章、 项目建设的环境影响分析-46 第十二章、结论与建议-47 第一章 总论1.1 项目名称西双版纳某高端旅游度假项目1.2 项目性质新建1.3 项目投资主体公司1.4

2、 项目建设目标力争3-5年的时间，高起点、高标准将西双版纳某高端旅游度假项目打造成为：1、 西双版纳州的本土民族历史文化知名重点展示区、文化学术研讨、旅游度假胜地；2、 打造西双版纳二次旅游创业旅游小镇，形成旅游、度假休闲胜地，发挥旅游休闲度假功能，提升西双版纳第三产业发展；3、 西双版纳民族风情展示地和体验地，集中展示西双版纳民族浓郁的民风民俗，为游客提供体验当地民风民俗的精神盛宴；4、 西双版纳新型休闲度假公园式社区，推动西双版纳的城市化进程，优化西双版纳景洪市容市貌，提高城市品位，提升西双版纳城市功能和综合竞争力；5、 西双版纳的民族文化地标建筑，成为西双版纳作为东盟自由贸易区的先行示范

3、区的城市新形象、新代表。1.5 项目建设内容建筑主体包括：1、 五星酒店2、 高尚休闲度假区3、 民族风情街区4、 小区相关配套设施1.6 项目选址及用地 项目选址于西双版纳景洪市.，项目建设用地为亩。1.7 项目建设期限 本项目计划用3-5年左右的时间建设完成，主体工程预计在3年内建成。项目建设投资34.6亿元人民币。 项目建设主要技术经济指标项目建设主要技术经济指标序号指标单位指标值备注一项目规划总面积亩二基建工程指标1总建筑面积2容积率3绿化率%4建筑密度%三项目总投资亿元1建设投资亿元2景观、设备投资及预备费用亿元四经济效益指标1年经营总收入亿元2动态投资回收期年3财务内部收益率4项目

4、财务净现值万元五社会效益指标1年接待游客万人次2就业人员人1.8 结论 该项目地理位置优越，交通便利，具有历史文化展示发挥价值，符合国家、省、州和景洪市的旅游小镇开发建设产业政策，市场前景可观，资金来源可靠，经济效益明显，建设方案苛刻，具有较高的区域民族历史文化发扬、经济社会和生态效益。第二章、项目建设背景和意义云南-东盟桥头堡缅甸印度马来西亚印度尼西亚泰国越南老挝柬埔寨孟加拉景洪图1-1 云南与东盟国家地理关系图示2.1 该项目是西双版纳州加快发展的内在要求 2010年是实施新一轮西部大开发战略和建设面向东盟西南开放重要桥头堡战略，云南省委、省政府作出战略部署，明确提出西双版纳作为面向西南开

5、放重要桥头堡黄金口岸，东盟自由贸易区的先行示范区的目标。 2011年5月6日国务院出台了关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见国发201111号），桥头堡的建设上升为国家战略。这对对云南省来说，是一次千载难逢的发展机遇。在建设面向西南开放的重要桥头堡中，西双版纳具有云南旅游二次创业的主战场和开放云南与桥头堡建设的主阵地优势和条件。 中共西双版纳傣族自治州国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出“十二五”时期，城镇发展格局按“1266”的州域城镇发展格局，重点建设以景洪中心城市为核心，构建“一圈三带四层次”空间布局体系。以景洪城区为中心，形成勐养、勐罕、景哈、嘎洒“半小时旅居经

6、济圈”，建设1小时陆路交通辐射范围的3个经济带； “四层次”：把景洪建设成容纳20万人的中心城市。 在城镇化发展过程中，充分利用和挖掘历史传统、民族文化和地域资源，以完善城市功能、凸显城市特色、增强现代城市意识为着眼点，扩大城镇规模，增强市政功能，提升城镇品位，形成良好的城市聚集效益和辐射力。 “十二五”时期，旅游产业目标西双版纳州将紧紧围绕旅游“二次创业、转型升级、再创辉煌”，坚持“提升中心，做优东线，做大西线，开发澜湄，联动内外，辐射周边”的发展思路；突出“热带雨林，避寒胜地，神秘风情，和谐家园”独特品牌，做好“热、傣、水、边”和“北方人避寒过冬的好地方，东南亚傣民族寻根访源的好地方，国内

7、外游客回归自然享受天然氧吧、追求健康的好地方”“三个好地方”两篇文章；实施好旅游线路与景区景点特色精品化工程、民族文化开发与建设工程、旅游品牌创立与宣传促销工程、旅游产品基地与商品开发工程、旅游管理与服务水平提升工程“五大工程”的转型升级，构建“西双版纳国际旅游经济合作区”，把西双版纳建设成中国乃至世界的旅游胜地。 推进产业转型升级。按照会展商务旅游基地、区域旅游集散中心和旅游目的地的发展目标建设景洪市，全面实施勐腊县、勐海县民族文化旅游示范县、旅游目的地和游客集散地工程建设。继续推进旅游小镇建设和特色旅游村建设；加快实施热带雨林国家公园建设，改造提升重点景区；加快旅游项目建设，实现产业升级转

8、型。完善旅游商品产业准入机制，统筹规划建设旅游商品生产、销售园区；大力培育旅游商品研发、生产、销售骨干企业；鼓励特色旅游村成立旅游商品合作社。 振奋人心的发展蓝图，坚定不移的信念和决心，必须要有优良的项目支撑，而“西双版纳傣王宫文化长廊项目”正是一个突出城镇建设、传承挖掘展示民族文化、打造新型休闲度假和商贸业发展，集多元化、低碳生活、保护建设绿化生态和可持续性发展于一体的具有文化、环保、前瞻性的项目，完全符合西双版纳州的未来发展方向和要求。2.2 该项目是西双版纳州地域民族文化历史恢复、展示、公园景区扩延、提升完善休闲度假功能的重点项目 项目区域涵盖了西双版纳景洪城区两大旅游自然、人文资源:（

9、1）、澜沧江河滨资源 到云南不到西双版纳，不算到过云南，到西双版纳不乘船游览澜沧江则不算到过西双版纳。因为景洪境内澜沧江一段自然风光和人文景观，是西双版纳最完美的缩影。 澜沧江发源于青藏高原唐古拉山，古时傣族称“南兰章”，意为“百万大象繁衍的河流”。 澜沧江是中国西南地区大河之一，是亚洲流经国家最多的河，在东南亚为湄公河，与昂曲汇合后称澜沧江。澜沧江全长4500公里，从西部横向联合断山脉浩浩荡荡流入景洪段共有1612公里，沿途风光美不胜收。流经缅甸、老挝、泰国、柬埔寨，于越南南部汇入南海。 游览澜沧江可分上下两段。上段游览线从景洪出发，下段游览线从景洪乘船而下，经橄榄坝至中、老、缅3国交界处。

10、江面收缩变化，两岸是参差不齐的大岩石，江水汹涌澎湃。两岸景物变化多端、奇峰嶙峋，绿水青山，相互辉映，丰富多彩的植物景观，珍贵稀有的动物生态，组成了一副天然的画卷，体现了大自然的丰姿。礁石林立，离开橄榄坝往下行驶，两岸山势险峻，是版纳热带风情景观游览带。 景洪城区澜沧江游览、景观资源开发运用是未来景洪城市的鲜亮名片，西双版纳某高端旅游度假项目具有打造必要性和形象展示标志性。（2）、傣王宫遗址公园 傣王宫史称“勐泐故宫”始建于公元十二世纪的“景陇金殿国”时期，距今已有800多年的历史。自建立以来即与泰国清迈、老挝琅勃拉邦泰人故宫一起，三足鼎立，代表和象征着世界傣族人民的古老文明。由于历史的原因，以

11、宫殿为主的建筑群被毁，现有建筑遗址、遗迹外和两座佛塔和一泓圣泉。 目前在遗址上设立了傣王宫文化园（又称勐泐文化园）景区公园现拥有勐泐博物馆、勐泐民族风情园、傣王宫遗址与遗物、圣水祝福民俗活动以及来自热带雨林中的珍稀奇特的猿猴展示，是一处以西双版纳历史文化、民族风情和灵长类动物科普展示为主题特色，是观光旅游、科学研究的旅游景区。 目前景区历史文化展示、游览观光逐步形成了旅游游线，但公园景区缺乏品质度假休闲配套，游客仅仅停留于一日游，没有挖掘出区域休闲度假旅游价值，西双版纳某高端旅游度假项目的开发建设可以弥补提升这一空缺，提升景区景点、构建城市旅游文化发展集群、塑造高端旅游文化品牌的重要举措。未来

12、建成的西双版纳某高端旅游度假项目将与景区形成旅游资源优势互补，是集热带雨林、休闲度假、生态娱乐、影视拍摄、民族风情、边境风光和佛教文化于一体的黄金旅游地。他的建成，将在夯实影视产业发展基础，推动影视传媒产业发展，促进影视产业与旅游文化产业有机结合，带动地方经济发展等方面起到重要的作用。2.3该项目是西双版纳州提高城市品位的优质项目伴随西双版纳城镇化发展进程的加快和居民消费结构的升级，城市居住环境的改善愿望日益强烈，特堡环境口岸的建设，滇西核心城市群的深入推进，西双版纳处于中国东盟自由贸易区的结合部、交汇点，与老、缅两国山水相连，与泰国毗邻，素有“东方多瑙河”美誉的澜沧江湄公河纵贯辖区全境，有景

13、洪港、磨憨、西双版纳国际机场和打洛4个国家级口岸，是我国通向东南亚地区最便捷的水陆门户，在桥头堡建设中区位优势明显。按照省委、省政府“两强一堡”的战略部署，发挥独特的地缘、人缘、文缘优势，确立了建设桥头堡主阵地、先行区的目标定位，并将其列入“十二五”规划的重要战略目标和任务，加快完善通道基础设施、建设经贸合作平台、培强特色产业基地、推进生态环境保护、建设繁荣和谐边疆，着力构建通往东盟的大通道、经贸合作的大平台、产业发展的大基地、文化交流的大窗口，努力把西双版纳建成全省乃至全国投资环境、创业环境、旅游环境、人居环境最佳的州市之一。合理布局城市功能分区，实施景洪澜沧江岸一级土地市场开发，推进景洪新

14、景区综合品质区建设，因此，在西双版纳傣王宫文化园周边区域开发建设，旅游度假休闲配套地产的品质、文化代表性文化旅游生态小镇西双版纳某高端旅游度假项目，在区域铸造历史文化展示标志建筑，加快区域品质形象建设和发展，必然是西双版纳提高城市品位的最优项目。2.4项目是版纳发展房地产业的客观需求 景洪作为西双版纳州府所在地，要建成面向西南开发的，东盟自由贸易区的先行示范区，重要桥头堡的黄金口岸中心城市在新的历史时期要率先实现，首先必须加快产业结构的优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加值高、辐射力强、关联带动大的支柱产业。旅游地产关联度高、带动性强、能带动旅游、商业经营、建筑、钢材、建

15、材、家电、家具等60多个行业的发展，因此在整个国民经济中占据十分重要的位置，加之西双版纳目前的旅游支柱经济发展，也迫切的需要升级和二次创业开发挖掘，旅游地产作为目前旅游行业顶级品质代表也成为了大多数旅游地区的重要支柱产业。 据统计2010年，西双版纳城乡居民人均可支配收入13383元和4354元，比上年增长9.5%，城镇化率39%，按目前经济所处的发展阶段（即人均GDP低于8000美元，城市化水平在30-60%之间），旅游房地产属于快速发展阶段。特别是西双版纳州建设东盟自由贸易区的先行示范区城市代表的迅速加快，意味着景洪的旅游房地产将立足于州市、面向全国，走向世界，进入新的发展阶段。建设本项目

16、对发展西双版纳房地产无疑是一个有力推动，也为扩展地区房地产市场、旅游行业起到积极作用。2.5项目是版纳发展旅游经济的必然要求 旅游业是版纳重点支柱产业之一，2010年全年接待国内外游客853.14万人次，比上年增长16.5%。其中，海外游客21.67万人次，增长42.8%；国内旅客795.61万人次，增长16%；口岸入境一日游游客35.86万人次，增长16.4%。全年旅游综合总收入80.33亿元，增长28.8%。其中，旅游外汇收入8617万美元，增长38.7%；国内旅游收入74.47亿元，增长28.1%。随着观光旅游向休闲度假旅游的转变，对特色美食、高端品质酒店、高档物业、高端购物等等高端旅游

17、产品的需求越来越大，特别是西双版纳建设面向西南开发的东盟自由贸易区的先行示范区，桥头堡城市，会有越来越多的国内、国际公司、客群来到西双版纳，相应的高端旅游产品市场需求将会急速放大，而这就是该项目的目标客群，因此该项目的建设无疑是进一步顺应旅游产业发展的新趋势和新要求，充分发挥西双版纳休闲度假旅游资源优势，加快高度旅游产业、高尚度假居住业的发展，推动西双版纳旅游产业结构调整和转型升级，促进发展旅游经济的必然要求。2.6 该项目是落实云南省酒店业发展大会精神的具体行动2010年6月17-18日，云南省酒店业发展大会召开，省市委强调，加快发展度假酒店是顺应旅游产业发展新趋势的需要，是我省旅游业从观光

18、型向休闲度假型转型升级的必然要求，在云南旅游业已形成较高知名度和影响力的基础上，随着中国向西南开放桥头堡战略的实施，云南发展度假酒店面临着广阔的市场前景，也具备良好的基础和条件。打造一批高品质的休闲度假酒店，从根本上扭转云南休闲度假酒店发展不足的状况，推动云南旅游业改革发展和转型升级取得实质性进展。会议确定，我省休闲度假酒店发展的目标是：力争到2012年，全省要素齐全的高档度假酒店达到30家；到2015年，全省引进、新建和改造管理的国际知名品牌酒店不少于60家。会议还提出了加快五星级以上、休闲度假型、投资额在3亿元人民币以上的酒店的激励机制。 西双版纳州是旅游产业大州，但是星级酒店存在的硬件设

19、施不齐全、硬件老化、人员素质差等问题，严重阻碍了西双版纳旅游酒店业的发展。为此，近期提出了酒店业“推星提质发展”的战略思路。因此，该项目的建设正是落实云南省酒店业发展大会精神的具体行动。第三章 项目区位与环境分析3.1西双版纳正全面打造热带风光、民族风情浓郁的国际化生态度假旅游中心 1、地理位置西双版纳景洪市地处我国西南边陲，云南省的最南端，北与思茅地区的江城县为邻，距昆明730公里；南与缅甸接壤，国境线总长112.391公里。南北最大纵距为112公里，东西最大横距98公里，总面积6958平方公里。属北热带与南亚热带过渡地带。2气象气候条件西双版纳处于热带北缘，由于海拔较高，常年受来自热带气流

20、的控制，气候属热带内陆山地气候型，同时兼有大陆性气候和海洋性气候的优点，全年无四季之分，日温差大，年温差小，干湿分明，雨量适中，全年基本无霜。年平均日照1800-2300小时，年平均气温18.6-21.9，最冷月平均气温13-15，最热月平均气温22-25。全市年平均降雨量1200-1700；风向多东南风和西南风，年平均风速0.5-1.8m/s。境内自然环境比较复杂，主体气候明显。3、工程地质和水文地质西双版纳景洪市地处横断山系纵谷区南延尾端，位于澜沧江大断裂带两侧，属山原地形，南低北高，自西北向东南倾斜缓降，山恋叠崎，沟壑纵横。位于西南与勐海接壤的路南山，是该区域的最高山，海拔2196m，该

21、区域最低点位于东南部澜沧江与南阿河汇合处，海拔485m，与最高点相对高差为1711m，地貌类型为山原地和山间盆地。4、生物资源西双版纳州境内有占全州面积12，面积达2400多平方公里(约360余万亩)的热带雨林及原始森林自然保护区，是我国目前仅存的两片热带雨林中最大的一片，是国内自然植被和珍稀动物颁最多的地区之一，属古热带植物区马来西亚植物亚区的滇缅泰区。西双版纳有珍稀植物341种，属国家重点保护植物有52种，占云南省保护植物的36；动物区系属于东洋界、华南区的滇南山地亚区。其特有的亚洲野象，在国内外理是远近闻名。同时，西双版纳还是国内灵长类动物的集中分布区。故西双版纳素有“植物王国”、“动物

22、乐园”和“物种基因库”等美称，是一块得天独厚的宝地。5、 文化与宗教西双版纳景洪市的人口结构为傣族、汉族、其它少数民族各占三分之一。西双版纳州的主要少数民族傣族是一个全民信教的民族，信奉佛教中的南传上座部佛教，亦称小乘佛教，至今已有一千多年的历史，与缅甸、傣国等东南亚国家为同脉宗教信仰。傣文的传授方式是通过习读经文来学习傣文，傣族人民的生活、节日和各种民间活动都与佛教有着密切的关系，形成了傣族特有的民族文化。供傣族人民从事宗教活动的缅寺、佛塔遍布全州，在州内还有曼飞龙佛塔和曼听总佛寺等多处在东南亚国家享有盛名的南传上座部佛教圣地，是我国南传上座部佛教与东南亚国家进行佛教学术交流和佛事活动的重要

23、场所。1)宗教文化傣族是一个信仰南传佛教的民族，它对傣族社会的政治、经济、文化艺术等方面都有深刻的影响。傣族地区佛寺十分普遍，送子入寺为僧是天经地义之事。傣族佛寺不仅要有5名以上僧侣，供奉佛主塑像，而且还要种植“五树六花”，“五树六花”现已成为傣族家园的象征物。2)建筑文化傣族建筑艺术别具一格，尤以寺塔和飞架于江河上的竹桥最为有客。傣族的佛寺建筑精致、堂皇，是傣族造型艺术的精品。而竹楼是傣族人因地制宜创造出的一种特殊形式的民居。 竹楼为干栏式建筑，上层住人，下层拴放牲畜。 竹楼通风、凉快、清洁、明亮，又可以防备野兽的袭击，十分安全。3)水文化傣族人民喜欢依水而居，有“水的民族”的美称。傣族澜沧

24、江为“南米匡”汉文记音为湄公河，“南”为水、河，“咪”(湄)为母亲，“匡”(公)为财富，即“财富之母(源)河”，这财富不仅包涵物质财富，也包涵精神财富，因此人们习惯称傣族为水的民族。6、交通环境 “十二五”纲要指导西双版纳2012年全面完成西双版纳机场改扩建工程，满足4D类机场综合保障能力。计划勐养磨憨，景洪打洛、景洪环城高速公路开工建设，到2015年实现旅客吞吐量340万人次，货邮吞吐量3.6万吨。泛亚铁路中线玉溪至磨憨（西双版纳段）开工建设，推进澜沧江下游航道综合治理，提高航道标准，完善港区、码头基础配套设施建设，提高客货集散能力。加快景洪港改扩建开工建设。继续加强口岸建设。围绕“口岸大州

25、”和“口岸强州”目标，全面加强磨憨、打洛、景洪港、西双版纳机场4个国家级口岸和重点边境通道基础设施建设，提升口岸管理、通关和综合服务能力。“十二五”期间，启动筹建磨憨铁路口岸，力争将景洪市240（勐龙）通道和勐腊县勐满通道提升为国家级陆路口岸，推进关累码头提升为国家级水运口岸。进一步完善曼庄、尚勇、勐润、朱石河、勐宋、巴达、布朗山等边境通道查验设施和功能。力争把磨憨打造成中国?东盟自由贸易区结合部和“南北经济走廊”沿线上的国际物流中心和黄金旅游口岸及一流标杆口岸。把景洪港建设成为“东方多瑙河”中国第一港。西双版纳景洪市城市定位：热带风光、民族风情浓郁的国际化生态旅游城市，依托大西南，面向东南亚

26、的澜沧江湄公河次区域水电工业中心，水陆空口岸贸易中心，国际旅游度假中心。3.2西双版纳具有坚实的经济基础 西双版纳景洪市是西双版纳州州府所在地，是以傣族为主的民族边疆城市，市内有傣、汉、哈尼、基诺、拉枯、彝、布朗、瑶等13个民族，少数民族人口占总人口的62.5，是一个具有浓郁民族风情的少数民族集聚地区。据统计，2010年末全州常住人口112.5万人，少数民族人口73.02万人，占总户籍人口的77.51%。全年人口自然增长率为6.5，人口城镇化率为39%。其中西双版纳景洪市的城区常住人口15万人左右，城区面积19平方公里左右。西双版纳景洪市的主要产业有农业种植、橡胶生产与加工、旅游、商业、建材和

27、食品加工等。2010年州全年生产总值1609871万元，比上年增长12.1%；一二三产业比重：27.62%：29.61% ：42.77%。全年财政总收入191932万元，比上年增长35.2%。全年城镇居民人均可支配收入13383元，比上年增长9.5%。全年接待国内外游客853.14万人次，比上年增长16.5%。全年旅游综合总收入80.33亿元，增长28.8%。目前，以风景名胜区为依托发展的旅游产业，已成为西双版纳景洪市国民经济中的重要组成部分。2010全年对外经济贸易总额103366万美元，比上年增长34.8%。其中，进出口贸易92508万美元，增长37.5%。全年实施招商引资项目67项，实际

28、到位资金51.17亿元。西双版纳是中国连接东南亚、南亚市场的前沿阵地，对外贸易、经贸空间迅速发展、不断提升，已逐步形成了多元化、多层次、宽领域全省边境贸易大洲，名列各州市首位，以上因素为该项目打下了坚实的经济基础。3.3版纳具有特色鲜明、多元和谐的民族文化 傣族的历史悠久，在长期的生活中创造了灿烂的文化，尤以傣历、傣文和绚丽多彩的民族民间文学艺术著称于世。早在 一千多年前，傣族的先民就在贝叶、绵纸上写下了许多优美动人的神话传说、寓言故事、小说、诗歌等，仅用傣文写的长诗就有550余部。召树屯与楠木诺娜、 葫芦信等是其代表作，被改编成电影、戏剧等，深受群众的喜爱。傣族的舞具有很高的艺术水平和鲜明的

29、民族特色，动作为多类比和美化动物的举止，如流行广泛 的“孔雀舞”、“象脚鼓舞”等。 傣族的音乐悦耳动听，除了为舞蹈伴奏外，常与诗歌相结合。雕刻、绘画也具有鲜明的特点。傣族信仰上座部佛教，在傣族地区， 佛塔和佛寺随处可见。傣族民居竹楼，是我国现存最典型的干栏式建筑，造型古雅别致，住在里面清凉舒爽。傣族男子有纹身的习俗，表示勇敢、美观，亦能吸引异性的爱慕。在西双版纳坝可以切身感受到傣族人民传统的生产、生活方式，还可以了解到傣民族独特的贝叶文化、民风民情和宗教。西双版纳坝，还被确定为云南省22个开发建设性旅游小镇“梦幻版纳”之一。西双版纳坝傣族文化区正在申报我国第一批国家级非物质文化遗产保护区，以它

30、鲜明的地方民族特色和充分展示傣民族文化创造国的杰出价值，甚称傣民族文化的浓缩与集中体现。3.4 国家和省州的政策重点鼓励行业有利于该项目建设 国家“十二五”规划纲要中对服务业的发展十分重视，提出了要不断提高服务业在国民经济中的比重。特别强调坚持扩大国内需求，在保持投资适度增长的同时，重点扩大消费需求，从而实现经济增长由主要依靠投资和出口拉动向消费与投资、内需与外需协调拉动的转变。云南省“十二五”规划纲要也明确提出，要大力发展服务业，建立由政府主导的推进协调机制，统筹规划和协调服务业发展中得重大问题。西双版纳州紧紧抓住打造东盟自由贸易区的先行示范区建设机遇，明确提出要建设中国向西南开放的重要桥头

31、堡黄金口岸，要打造成为服务中国与东南亚、南亚经贸合作的重要平台；提出要加快发展现代服务业，全力打造国际旅游线路。因此，建设西双版纳“某”高端旅游度假项目，大力推动旅游、文化市场、休闲度假酒店业、地产业、商业的发展，不仅符合国家、省州鼓励支持发展的产业方向，而且也可以成为省、州政府重点关注和积极支持的重点项目。3.5 项目选址具有独特的先天优势 近年来，西双版纳景洪市十分重视城市规划与城市建设，仅“十一五”期间基础设施建设迅速，城乡交通状况得到改善，共修建和改造市乡公路 4 条，改造城市道路 10 条，改建乡村公路 23 条，修建桥梁 15 座，公路通车里程 2030 公里，并在全省率先实现村村

32、通公路。城市市政道路建设扎实推进。房地产产业健康发展，澜沧江边西双十二城、告庄西双景、世纪金源、西双版纳避寒山庄酒店、傣江南、滨港国际等项目 城市生态旅游建设，按照生态建设产业化、产业发展生态化的方针，加大生态旅游产业的开发和保护力度景区生态旅游项目更加完善，资源开发与保护更加协调。西双版纳某高端旅游度假项目位于景洪市东郊，澜沧江和流沙河交汇处，离城区4公里,毗邻原宣慰使府（勐泐故宫）遗址，是中国实验动物云南灵长类中心的科研和试验基地，拥有14种国家一类、二类珍稀灵长类动物。突出了灵长类动物展示和历史文化景观两大特色。该处因而得名猴山。猴山周围山岭谷间水热条件充足，为典型的盆地边缘丘陵地带，西

33、接勐泐公园，南侧临接澜沧江，北、东面为山体坡谷，因周边水面周围空气湿度大，又形成了南亚热带低热丘陵气候，夏无酷暑、冬无严寒、多雨多湿，环境优美、空气清新，成为人们休闲度假、避暑疗养的首选之所。西双版纳某高端旅游度假项目地块周围目前开发条件已经十分成熟。从周围环境看，周边有傣王宫文化园（又称勐泐文化园）景区公园、澜沧江新建江段桥梁和澜沧江二级公路改扩建工程，隔江是世纪金源西双版纳滨江果园避寒度假山庄，项目地背靠山体、面临澜沧江、既能弥补提升傣王宫文化园休闲度假配套设施，又能完善目前澜沧江东下段两岸发展均衡，因此，项目地正是一个生态优美、人文荟萃的休闲度假宝地，非常适宜进行休闲度假旅游地产的开发。

34、第四章 行业市场分析4.1西双版纳旅游市场分析4.1 .1、西双版纳“十二五”旅游发展规划指导 西双版纳“十二五”旅游发展规划纲要指出：版纳将进一步落实“旅游强州”战略，争取到2015年，接待国内游客达1500万人次，海外游客50万人次，年均分别增长13%和18%；旅游总收入达到160亿元以上，年均增长15%。 围绕旅游“二次创业、转型升级、再创辉煌”奋斗目标，坚持“提升中心，做优东线，做大西线，开发澜湄，联动内外，辐射周边”的发展思路：1）、突出“热带雨林，避寒胜地，神秘风情，和谐家园”独特品牌；2）、做好“热、傣、水、边”和“北方人避寒过冬的好地方，东南亚傣民族寻根访源的好地方，国内外游客

35、回归自然享受天然氧吧、追求健康的好地方”“三个好地方”；3）、推进旅游小镇建设和特色旅游村建设；4）、加快实施热带雨林国家公园建设，改造提升重点景区；5）、加快旅游项目建设，实现产业升级转型；6）、构建“西双版纳国际旅游经济合作区”，把西双版纳建设成中国乃至世界的旅游胜地。2、旅游资源现状分析 西双版纳澜沧江沿岸的现状旅游资源及其开发程度和质量，对其综合评价如下：自然旅游资源突出，具有良好的开发前景澜沧江水面宽敞，沿岸风景秀丽，有民族风情园、傣族村寨等，形成了美丽的田园风光景色，适于进行沿江的旅游观光、休闲度假。龙得湖宁静秀美，澜沧江热情奔放，两岸的傣族村落与湖水、江水相互辉映，项目规划范围内

36、还有保存完整的原生态傣族村寨4个，民族文化和民族风情浓郁，攀枝花林景色旖旎。文化旅游资源品味高。但开发力度不够文化旅游资源主要是傣族民俗文化和村寨，特别是西双版纳坝坝区的几个主要傣族村寨，傣式竹楼，寨旁的缅寺、寨心都保存较为完整，对外地游客具有较强吸引力，但目前开发力度不够。地方特产旅游资源多样 西双版纳是以傣族为主体的少数民族聚居地，民族特色鲜明，以傣菜、傣药、竹制品、热带水果为代表的地方特产比较丰富。休闲娱乐资源有待进一步开发利用 目前以观光度假型旅游产品为主，具有巨大开发潜力的商务会议、休闲度假的旅游产品有待进一步开发。旅游资源分布集中，交通联系欠便捷西双版纳坝自然人文旅游资源星罗棋布于

37、澜沧江沿线两侧和龙得湖沿岸，空间上较为集中，但现状交通尚不太便捷，对于旅游资源的整合与开发有一定的影响。4.1 .2客源市场现状分析1、西双版纳景洪市场现状规模 自然、人文、民俗风情园观光游作为西双版纳坝旅游业的关键支撑和核心景点，休闲度假、商务旅游出于正在发展阶段，因此版纳必须加快旅游产品的结构调整，尽快建成以休闲度假、商务会议等为主的旅游产品开发。2、客源市场地域结构 1）国内市场经济发达地区游客和本省经济发达地洲游客是国内最大的客源市场国内游客主要集中在距离西双版纳相对较近的地区，如云南、四川；或者经济状况相对比较发达的地区，如华东地区和华北地区（北京、江苏、浙江、上海等），两者占到内地

38、游客数的50%多。2）入境市场 海外游客在游客接待重量中所占比例较小，只占到20%不到。 主要海外客源市场集中在亚洲，占到50%多，并且以中国台湾、日本和中国港澳为主。虽然海外总游客量在近年有所下降，但亚洲市场在海外客源的比重却呈现出上升的态势。 北美洲的美国、欧洲的法国、荷兰、德国，大洋洲的澳大利亚以及亚洲的泰国和韩国将是未来的潜在客源市场。3、游客旅游目的的构成 根据走访调查、分析和规划相关经验数据，粗略得出了勐罕镇（西双版纳坝）游客的旅游目的比例结构。以观光游览为主要目的的游客所占比例最高，占到80%以上，其次是文化交流活动和商务会议，而探亲、健康疗养和商务活动则基本没有。在当前已具备开

39、拓观光旅游以外的旅游市场环境和条件，西双版纳应该利用这种发展的策略来实现自身的旅游升级，旅游二次创业，突破目前局限，开拓旅游市场的新格局和极大的潜在价值。旅游资源是旅游发展的基础，旅游市场需求是旅游开发的导向，纵观前文对西双版纳旅游资源和旅游市场现状的分析，可以对西双版纳下一步的市场开拓与产品策划提供一些有益启示，并做出有针对性的决策。项目市场拓展战略1、消费市场开拓目标 以文化旅游、商务会议旅游、休闲度假旅游以及自驾车旅游为主题，提高游客的停留时间和消费水平，提高重游率；消费群体面对中国东北和西北地区、云南省内、临近省份以及东南亚傣族地区以及西双版纳的知识青年。2、客源市场拓展战略 立足国内

40、市场，开拓国际市场，立足云南省内市场，开拓中远程客源市场；巩固观光旅游市场，拓展文化、商务会议、休闲度假等非观光类旅游市场。3、国内市场战略 我国地域幅员辽阔，不同区域的人文风情和自然气候差异性比较大，全国大部分地区处于温带和亚热带中，仅有海南和版纳地区处于热带边缘。这一先天优势为处于西南边境地区的西双版纳坝发展旅游带来了极其有利的条件。4、扩张国际市场客源 抓住东南亚桥头堡主城市作用、黄金口岸建设提升，昆曼通道开通，加强与澜湄次区域国家的旅游合作，并注意深化自身环境与特色产品的建设，强调在“原始森林、植物集锦、民族风貌和气候”方面的比较优势，来分享东南亚、南亚以及世界的巨大市场份额。4.2西

41、双版纳房地产市场调查 4.2.1西双版纳地产开发市场状况2010年, 房地产开发投资继续保持了增长的势头，全年各项主要经济指标同比均有显著幅度增长。1、房地产开发完成投资持续快速增长。2010年，全州房地产开发完成投资21.68亿元，超额完成年初既定的20亿元的目标任务，同比增长13.4%。其中，商品住宅完成投资11.77亿元，占房地产开发完成投资的54.3%，同比增长6.7%。对全社会固定资产投资增长的贡献率达11.5%，对全州固定资产投资增长拉动率为2.9个百分点。2、商品房开发面积持续较快增长，竣工面积有所下降。2010年，全州房地产开发施工面积305.75万平方米，同比增长23.9%，

42、其中,新开工面积122.28万平方米，同比增长19.5%。商品房竣工面积51.47万平方米，同比下降10.5%，其中,商品住宅竣工面积41.98万平方米、4039套，分别同比下降19.1%，19.0%。3、是商品房销售面积及销售额持续增长。2010年，全州共批准商品房预售面积213.87万平方米，同比上升37.6%。商品房销售面积96.54万平方米，同比增长21.1%。其中,现房销售面积5.79万平方米，同比增长4倍，期房销售面积90.75万平方米，同比增长15.5%。，全州商品房销售收入30.05亿元，同比增长61.5%。4、商品房价格稳中有升。随着国家一系列的宏观调控政策的实施，遏制房价过

43、快增长，调控效果已初步显现。从今年房地产销售情况来看，房价与上年同期相比仍然保持了增长态势。从全州新开楼盘预售价格分析，全州一般商品住宅的预售均价达3200元/M2,同比上涨14.3%,其中小户型预售均价为3700元/M2，同比上涨率27.6%；别墅及高档住宅预售均价为4200元/M2，同比上涨35.2%。5、房地产信贷保持快速增长，居民个人住房贷款需求旺盛。2010年全州金融机构房地产贷款余额28.86亿元(不含公积金住房贷款)，同比增长29.8%，高于全州各项贷款平均增幅8.9个百分点,全年新增房地产贷款6.63亿元,占全州贷款增量的26.4%;房地产贷款占金融机构各项贷款的19.9%,比

44、上年末提高1.4个百分点。其中，住房开发贷款余额3.85亿元,比上年末增加0.49亿元,同比增长14.6%,个人购房贷款余额25.01亿元,比上年末增加6.13亿元,同比增长32.5%,个人购房贷款拉动全州房地产贷款快速增长的主要动力。6、房地产税收继续保持增长。全州全年共完成房地产地方税收1.96亿元,同比增长25.6%，占全州地方税收收入的17.4%.。房地产业已成为地税收入的主要税源之一。7、2010年西双版纳州房地产开发投资规模居全省第10位，房地产开发投资增速列全省第13位。我州房地产开发规模和增速居全省中下水平。 4.2.2西双版纳房地产市场存在的问题从目前房地产开发形势分析，西双

45、版纳房地产市场保持了健康稳定的运行态势，其中也存一些问题：1、 商品房开发结构矛盾：市场上大户型房屋多，中小户型少，新开工项目大部分还是期房销售，供应量明显不足，2、 部分房地产开发企业所实施的项目迟迟不能开工,新区部分项目虽是净地出让，但是周边基础配套设施还不完善，开发进度受到影响，部分项目实施缓慢。3、 家对房地产市场宏观调控政策的深入落实，在推动市场日趋规范、健康，价格日趋稳定，结构日趋改善的同时，也推动了房地产开发企业的生存和发展方式发生转变。全州具有房地产开发资质的各类开发企业137家，但具有较高知名度、资金雄厚、实力强的企业并不多。 总体来看，西双版纳房地产开发活跃主要有几个原因：一是住房销售逐步进入商品房交易，个人购房占到商品房销售的90%以上，二是外来客群逐步成为房地产消费的重要力量。随着西双版纳再次升级发展，城市综合力和知名度与日俱增，边境口岸、国际贸易、旅游二次创业发展和新型工业的振兴，外地企业、国际商业、商务活动的增加，国际化客群在西双版纳寻求发展和投资机会，一些新型、品质、设施齐备、环境优美、质量优、管理好的品牌住房越来越