物业设施设备管理指南.doc

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1、第七部分 弱电系统第27章 楼宇自动化系统27.1 系统概述智能建筑（Intelligent Building）是建筑技术与计算机信息技术相结合的产物，是信息社会和经济国际化的需要。智能建筑是一种复杂的多目标、多学科、多技术的大系统。智能建筑内部有大量的机电设备，如：环境舒适所需要的空调机组、冷冻机组、照明设备、送排风及给排水的设备等，这些设备多而散。多，即数量多，被控制、监视、测量的对象多，多达几千个点甚至上万点；散，即这些设备分散在大厦中的各个楼层和角落。如果采用分散管理、就地控制，测量就会难以想象。为了合理使用设备，节约能源，节省人力，确保设备的安全，加强楼宇中机电设备的管理是个重要的问

2、题。27.1.1 智能建筑的特点智能建筑就是以建筑为平台，兼备通信、办公、建筑设备自动化，集系统、结构、服务、管理及它们之间的最优化组合，可提供一个高效、舒适、便利环境的建筑。因此，智能建筑具有以下特点：（1）度建筑物内机电设备进行自动控制、程序控制及综合管理，实现建筑物自动化；（2）具有多种内部及外部信息交换手段，以及装备性能良好的通信设备。可以实现信息共享；（3）能够提高工作效率并提供舒适的工作环境。27.1.2 智能建筑的功能（1）能对建筑物内照明、电力、暖通、空调、给排水、防火、防盗等设备进行综合的自动控制；（2）应具有信息处理功能；（3）信息通信的范围不局限于建筑物内部，应有可能在城

3、市、地区或国家间进行；（4）能实现各种设备运行状态监视和统计记录，并实现以安全状态监视为中心的自动化管理；（5）建筑物应具有充分的适应性和可扩展性。它的所有功能，应能随技术进步和社会需要而发展。37.1.3 智能建筑的组成 现代智能建筑主要有三大系统组成：楼宇自控系统（Building Automation System，简称BAS）、通讯自动化系统（Communication Automation System，简称CAS）、办公自动化系统（Office Automation System，简称OAS），通常称为“3A”。在我国，由于安全因素，消防部门规定建筑物中的消防系统必须独立组网，不得

4、与其他控制系统进行集成。另外在系统设备和实施中，安保系统在从楼宇自控系统中划出来独立组网，但留有和楼宇自控系统的接口，所以也称之为“5A”。各子系统以综合布线、计算机、网络技术和控制技术为基础组合在一起，成为一个有机的整体，构成了现在建筑智能化服务和管理的神经系统。其相互关系如图27-1所示。图27-1 智能建筑系统构成图楼宇自控系统是智能建筑必不可少的组成部分。它是一种采用现代传感技术、计算机技术和通信技术，将于建筑物有关的空调通风、冷热源、变配电、给排水、消防、保安、运输等设备集中监视、控制和管理为目的而构成的综合系统。它提供了舒适宜人的环境，改善提高设备系统的运行效率，达到节约能源的效果

5、。从智能建筑的运行管理的层次来看，如何确保环境控制的高效率与经济性的运行管理，及对人、对物管理的安全性，是楼宇自控系统的特点。楼宇自控系统为上述问题提供了一条良好的解决途径。它依靠现代计算机、控制和通讯技术，通过新型的集散型控制方式，对大楼内空调、给排水、通风、环境监测、电力、电梯、消防等系统进行集中监控与优化管理，使操作者及时发现异常情况，并迅速进行处理。它可以实现：1.保证建筑物内办公和生活环境舒适满意；2.进行科学管理，使楼宇内的设备达到最佳运行状态；3.节约能源，确保系统能耗保持最低；4.提高维护水平，优化设备使用性能和寿命；5.减少运行和巡视人员，降低劳动强度。27.1.1 自动化控

6、制系统的结构楼宇自动化控制系统由四层结构组成：工作站层、网络控制器层、现场控制层和末端设备。27.1.1.1 工作站层该层设备主要由计算机主机、显示器、打印机组成，实时监督大厦中各种设备的运行状况，是管理整个大厦设备设施及实时操作的工作平台。操作者通过计算机显示的各种信息以及打印机所记录的信息，及时了解之前或现在大厦机电设备的运行状况，同时可以通过计算机来控制和/或调整机电设备的运行状态，从而达到预先设定的各种技术指标要求。27.1.1.2 网络控制器层网络控制器层根据现场设备的布置情况分别安装在楼宇自控系统控制室及现场弱电竖井中。除了进行信息的传递和网络的匹配以外，还可脱离网络独立工作，担负

7、着复杂的、高性能的控制任务。其随机记忆存储器可达10MB以上，带有自诊断功能，并有72小时断电保护。当失电后，可保护数据在72小时之内不被丢失。27.1.1.3 现场控制器层直接数字控制器（DDC）是楼宇自控系统中主要的现场控制装置，它分布于建筑物内各处的设备现场，如空调机房、水泵房、冷冻站等。它连接于楼宇自控系统现场总线，网络控制器及楼宇总控系统工作站均可对它们实现上位机的超越控制。DDC控制器是系统实现控制功能的关键部件。它的工作过程是通过模拟量输入通道（AI）和开关量输入通道（DI）采集实时数据，并将模拟量信号转变成计算机可接受的数字信号（A/D转换），然后按照一定的控制规律进行运算，最

8、后发出控制信号，并将数字量信号转变成模拟量信号（D/A转换），并通过模拟量输出通道（AO）和开关量输出信号（DO）直接控制执行器的动作。图27-227.1.1.4 末端设备 楼宇自控系统的末端设备由各种控制器、传感器、执行器等组成，例如传感器有：温度传感器、湿度传感器、压差传感器、低温报警开关；执行器有：阀门执行器、热水阀执行器、冷水阀执行器等。27.1.2 自动化系统软件 楼宇自控系统通过软件控制可以完成大厦内设备管理作用的全部工作，给用户提供一个安全、高效、便捷、节能、环保、健康的工作或居住环境，更好地发挥大厦内各种设备的潜能。软件功能包括：27.1.2.1 现场控制功能使用编程软件对直接

9、数字控制器（DDC）编写应用程序，同时生成参数模型文件，加入到系统的参数模型文件MODELS中。使用系统编译工具DDL对各个系统程序文件进行编译后，下载到网络控制器中。在工作站网络界面中，增加相应的参数选项，则可以通过工作站直接调整现场直接数字控制器的P、PI、PID等控制参数。停电时，控制软件对大负荷装置提供一个延迟开启的功能，用以防止瞬时用电量过大而造成的损失。供电恢复正常后，控制软件将根据每一个受控设备的独立的启/停时间表，对受控设备发出启/停的指令恢复其正常状态。27.1.2.2 节能管理功能在操作系统网络界面中，选择需要的控制点，通过下拉式菜单，选择时间表条目后，可以制定如下的时间表

10、，实现由工作站控制设备的运行状态，减少人为不确定因素。1. 每日的预定时间表；2. 每年的预定时间表；3. 假日的安排表；4. 临时操控安排表。27.1.2.3 历史记录及动态趋势的监控功能监控历史记录：METASYS楼宇自控系统内所有监控点的历史资料都自动存放在相应的网络控制器内。模拟量输入点每半小时取样本一次，而过去24小时的记录随时可以被用户提出来分析研究。至于二态输出及输入点的过去十次的改变亦记录在网络控制器内以便随时用作参考之用。动态趋势记录：在网络界面中选择需要的监测点，通过下拉式菜单，选择趋势条目，设置监测点的抽样间隔，采样点数等详细参数后保存。用户可以随时通过菜单选择，查看该点

11、的历史记录和未来趋势数据。27.1.2.4 密码保护功能多级别的密码将为业主及管理人员提供一个有效的保护工具，管理及限制不同部门人员使用监控系统，防止无关人员使用。同一密码系统同时应用在所有操作装置上，包括操作站和手提检测器。当密码需要改变时，所有操作装置需要自动改变，而不需要在每个操作装置作出更改。当操作人员离开前忘记将系统锁上，系统提供一个可调校，从一分钟至一小时的时间开关，自动将系统锁上，使系统回复受密码保护状态。系统提供不少于五十个密码以提供有关人员使用。27.1.2.5 控制点操作功能选择需要控制的设备，通过菜单或者直接点击右键后，选择开、关或者超越控制、释放等选项，可实现如下指令：

12、 1. 启停有关的设施或装置；2. 调校设定点；3. 增加、取消或修正时间控制程序；4. 上锁/解锁有关监控点的报警状态；5. 执行或暂停执行有关监控点的运行时间累积记录；6. 执行或停止执行有关监控点的动向趋势记录；7. 操作有关微积分控制回路的设定点；8. 设定假期表；9. 修改系统内的日期、时间；10. 输入或更改模拟量输入点的报警上下限数值；11. 输入或更改模拟量输入点的提示危险上下限数值；12. 观察监测点上下限数值；13. 执行或停止执行每个电表的最大用电量控制；14. 执行或停止执行每个负荷的“工作次序”。27.1.3 自动化系统的硬件配置 自动系统的硬件配置包括：冷冻机子系统

13、、空调子系统、送排风子系统、照明子系统、变配电子系统等。27.1.3.1 冷冻机子系统，如图27-3所示。 在启动冷冻机组之前，系统将自动检查与冷水机组配套的设备（冷冻水泵、冷却水、冷却塔等）的状态，并按照固定的顺序一一启动，如果所有的配套设施都正常启动，系统将启动冷水机组；如果有一台设备启动失败（如冷冻水泵或冷却水泵），控制系统将自动启动备用的配套设备。关机时的顺序正好相反，先关闭冷水机组，再关闭辅助配套设备。1.加机/减机的控制图27-3 冷冻机系统监控原理图控制系统将根据楼宇的冷量符合来确定冷水机组及相关设备的运行台数。当1#机组启动后，随着楼宇冷负荷的不断变化，机组本身可根据冷冻水供回

14、水温差的变化来调节运行功率。当1#机组满负荷运行，而冷却水的回水温度不断升高时，说明1#机组的制冷能力已无法满足楼宇的冷量符合，系统通过延时计算后，自动选择2#机组及其相关的配套设备投入运行。当1#和2#机组同时运行于部分负荷时，此时系统将通过计算分析，确定机组是否进行卸载。当负荷降低时，系统将根据冷冻水回水温度的变化趋势，及冷水机组的实际运行负荷，通过延时计算来关闭机组。系统将自动记录单台冷水机组的累计运行时间，根据机组的累计运行状况来采取超前和滞后控制，尽量使各冷水机组均摊负载时间，便于用户进行统一的维护和保养。控制系统将对冷水机组参数和状态全部进行检测，并及时的向用户提供机组当前的最新状

15、况。当机组出现故障时，系统将显示故障的具体位置和具体原因，帮助用户尽快解决问题。2. 泵的控制1） 冷却水泵：冷却水泵将以冷水机组的控制顺序开启/关闭。当泵运行在远程模式下时，楼宇自控系统将对之进行远程控制及持续检测泵的状态，由水泵的控制柜引出的故障及状态接点将向控制系统及时反馈水泵的运行状态，以及设备的使用情况。同时楼宇自控系统将持续检测电源状态并及时采取相应的控制措施，保证冷水机组的正常运行。当泵进行就地操作时，楼宇自控系统就不再对泵起控制作用，泵将通过现场控制柜上的开/停键开启和关闭。3. 冷却塔的控制冷却塔风机将随冷却塔风机的设定的顺序开启关闭。当冷却塔风机运行在远程模式下时，系统对冷

16、却塔风机进行远程控制及运行状态的检测。楼宇自控系统将在冷却塔风机运行故障的情况下启动备用的冷却塔。同时楼宇自控系统将持续检测风机电源状态。当冷却塔风机进行就地操作时，楼宇自控系统就不再对冷却塔风机起控制作用，冷却塔风机能通过现场控制柜上的开/停键开启和关闭。4. 冷冻机子系统主要监控范围1）冷冻机组启停、故障以及水流开关状态；2）冷冻水泵启停、故障报警；3）冷冻水泵启停、故障报警；4）冷却塔风机启停、故障报警；5）膨胀水箱高/低水位报警；6）冷却水供回水温度遥测；7）冷冻水总管供回水温度遥测、流量遥测、压差遥测；8）电动阀门的调节控制。27.1.3.2 空调子系统如图27-4所示。空调子系统是

17、楼宇系统的监控对象。对受控区域的温度、湿度等参数进行自动监控，使工作区域内的空气保持新鲜，温、湿度适宜，给工作人员提供一个健康、舒适的工作环境。在满足使用要求的前提下，尽可能使用自然光和大气来调节室内环境，减少能源消耗。程序设定适宜的控制标准，分为“工作”和“非工作”时间，调整设备的启停时间，可以达到节能的目的。图27-4 空调机组监控原理图1. 空调子系统的工作原理直接数字控制器按照楼宇自控系统工作站管理人员预先设定的时间表程序，启动或者停止相应空调机系统。当空调机系统启动后，直接数字控制器按照内部预先编写的程序来监控该空调机组的各项参数，控制流程如下：当系统启动时，执行机构DA-1控制新风

18、阀全部打开。系统也可以通过现场直接控制器面板或者楼宇自控系统工作站直接启停空调机组。回风温度传感器通过直接数字控制器控制二通调节阀TV-2，把送风温度维持在预先设定的温度值范围内。一个只可由手动复位的低温报警开关TS-1在感应温度低于4C时，则停止系统运行，同时向楼宇自控系统工作站发出警报信息。当系统停止运行时，新风阀DA-1完全关闭，热水阀TV-1打开15%，冷冻水阀TV-2完全关闭。2. 空调子系统的监控范围大厦楼宇自控系统通过空调机房内的直接数字控制器监控送风温度、送风湿度、回风温度、回风湿度以及控制新风风阀的开度；通过比较送风湿度和设定值，调节加湿阀的开关，实现对受控区域的适度控制；同

19、时还有以下功能：手/自动状态检测检测过滤器淤塞报警状态送风机压差检测低温报警保护控制风机的启动检测风机运行状态检测风机过载报警状态3. 空调子系统的监控设备空调子系统的监控设备有：控制器、传感器、执行器。其中控制器有直接数字控制器及其相应的扩展模块；传感器有：风管式温/湿度传感器、压差传感器、低温报警开关；执行器有：风门执行器、热水阀执行器、冷水阀执行器等。在整个楼宇自控系统中，控制器起到了至关重要的作用。分散控制主要是指现场直接控制器的控制。集中管理主要是通过楼宇自控系统工作站的管理来实现。27.2 楼宇系统的接管验收27.2.1 接管验收的依据1. 智能建筑设计标准（GB/T50314-2

20、000）2. 智能建筑工程检测程序(CECS182:2005)3. 智能建筑工程质量验收规范(GB50339-2003)4. 民用建筑电气设计规范(JGJ/T16-92)5. 电气装置安装工程施工及验收规范(GBJ/T232-82)6. 建筑设计防火规范(GBJ116-88)7. 建筑电气工程施工质量验收规范(GB50303-2002)8. 电子计算机场地通用规范(GB/T2887-2000)9. 计算机场地安全要求(GB/T9361-1988)27.2.2 接管验收的范围27.2.2.1 技术资料1.工程合同及相关技术文件；2.竣工图纸；设计说明；系统结构图；各子系统控制原理图；设备布置及管

21、线平面图；控制系统配电箱电气原理图；相关监控设备电气接线图；中央控制室设备布置图；设备清单；监控点（I/O）表等。3. 系统设备产品说明书，系统操作和维护手册；4. 设备及系统测试记录，系统功能检查及测试记录，系统联动功能测试记录；5. 生产厂家好安装单位的保修合同书；6. 厂家提供的机配件和专用工具。27.2.2.2 设备设施1.机房设备控制主机、网络控制器、现场控制器、主机密码及设定、系统软件、打印机、时间表设定及周期、历史记录及故障记录等。2. 监测和执行机构的清点项目温度、湿度、室外温度、流量、压力、气体浓度、光照度、液位、冷媒等传感器；水阀执行器、风阀执行器、防冻开关、压差开关、旁通

22、阀、切断阀等执行机构；风机、空调、新风机、冷却塔、冷却泵、配电室设备、冷水机组、水箱、污水泵、照明系统、电梯控制接口等末端设备。3. 监测和执行机构的外观检查1）盘箱密封防水、防尘、端子接线及紧固情况；2）水阀和风阀执行器的开度、连线及防水情况；3）压差开关的软管连接及防水情况；4）室外温度传感器的连接及防水情况；5）温湿度传感器的连接及防水情况；6）防冻开关的实验、复位连接及防水情况；7）冷却泵的连接及防水情况；8）水箱的连接及防水器情况；9）供电控制开关容量及集中供电情况；10）污水泵控制状态、漂子球、连接及防水情况。27.2.3 接管验收的程序1.工程部进行现场技术摸底，制定接管验收计划

23、。2.准备接管验收记录表格，主要表格有：1）图纸、资料移交清单；2）机电设备移交清单；3）钥匙移交清单；4）机电设备接管验收表；5）验收交接记录；6）接管验收资料遗留问题登记表；7）接管验收设施设备遗留问题登记表；3.进行接管验收，接管验收包括三个方面的内容：1）图纸、资料的移交；2）设备外观、工作环境检查和设备数量的清点；3）设备使用功能检测。4.遗留问题的处理1）遗留问题的登记确认。对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，应当将问题逐项纪录在接管验收资料遗留问题登记表中，交开发商相关人员签字确认，对设施设备接管验收中发现的不合格等问题，应当将问题逐项纪录在接管验收设施设备问题遗留

24、问题登记表中，交开发商相关人员签字确认。2） 对资料遗留问题。应积极协调开发商要求施工单位补齐相关资料。3） 设施、设备遗留问题。一般问题要求开发商在限期解决。重大问题要求开发商在一个月内解决。长期解决不了的问题，以备忘录的形式将问题登记后交开发商进行备录。27.2.4 设备使用功能检测27.2.4.1 空调与通风系统功能检测楼宇自控系统应对变配电系统的电气参数进行温湿度及信新风量自动控制、预定时间表自动启停、节能优化控制等控制功能进行检测。应着重监测系统测控点（温度、相对湿度、压差和压力等）与被控设备（风机、风阀、加湿器及电动阀门等）的控制稳定性、响应时间和控制效果，并检测设备连锁控制和故障

25、报警的正确性。检测数量为每类机组按总数的20%抽检，且不得少于5台，每类机组不足5台时全部监测。被检测机组全部符合设计要求为检测合格。27.2.4.2 变配电子系统功能检测楼宇自控系统应对变配电系统的电气参数和电气设备工作状态进行监测，检测时应利用工作站数据读取和现场测量的方法对电压、电流、有功（无功）功率、功率因数、用电量等各项参数的测量和记录进行准确性和真实性检查，显示的电力负荷及上述各参数的动态图形能比较准确地反映参数变化情况，并对报警信号进行验证。检测方法为抽检，抽检数量按每类参数抽20%，且数量不得小于20点，某类参数数量小于20点时全部检测。被检参数合格率在100%时为检测合格。对

26、高低压配电柜的运行状态、电力变压器的温度、应急发电机组的工作状态、储油罐的液位、蓄电池组及充电设备的工作状态、不间断电源的工作状态等参数进行检测时，应全部检测，合格率为100%时为检测合格。27.2.4.3 公共照明子系统功能检测楼宇自控系统应对公共照明设备（公共区域、过道、园区和景观）进行监控，应以光照度、时间表等为控制依据，设置程序控制灯组的开关，检测时应检查控制动作的正确性；并检查其手动开关功能。检测方式为抽检，按照明回路总数的20%抽检，数量不得少于10路，总数小于10时应全部检测。抽检数量合格率100%时为检测合格。27.2.4.4 给排水子系统功能检测楼宇自控系统应对给水系统、排水

27、系统和中水系统进行液位、压力等参数检测及水泵运行状态的监控和报警进行验证。检测时应通过工作站参数设置或人为改变现场测控点状态，监视设备的运行状态，包括自动调节水泵转速、水泵切换及故障状态报警和保护等项是否满足设计要求。检测方式为抽检，抽检数量按每类系统的50%，且不得小于5套，总数小于5套时全部监测。被检系统合格率100%时为检测合格。27.2.4.5 热源和热交换子系统功能检测楼宇自控系统应对热源和热交换系统进行系统负荷调节、预定时间表自动启停和节能优化控制。检测时应通过工作站或现场控制器对热源和热交换系统的设备运行状态、故障等的监视、记录与报警进行检测，并检测对设备的控制功能。核实热源和热

28、交换系统能耗计量与统计资料。检测方式为全部监测，被检系统合格率100%时为检测合格。27.2.4.6 冷冻和冷却水子系统功能检测楼宇自控系统应对冷水机组、冷冻冷却水系统进行系统负荷调节、预定时间表自动启停和节能优化控制。检测时应通过工作站对冷水机组、冷冻冷却水系统设备控制和运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警情况进行检查，并检查设备运行的联动情况。核实冷冻水系统能耗计量与统计资料。检测方式为全部检测，满足设计要求时为检测合格。27.2.4.7 电梯和自动扶梯子系统功能检测楼宇自控系统应对建筑物内电梯和自动扶梯系统进行监测。检测时应通过工作站对系统的运行状态与故障进行监视，并与电梯和自动扶梯

29、系统的实际工作情况进行核实。检测方式为全部检测，合格率为100%时为检测合格。27.2.4.8 建筑设备监控系统与子系统（设备）间的数据通信接口功能检测楼宇自控系统与带有通信接口的各子系统以数据通信的方式相联时，应在工作站检测子系统的运行参数（含工作状态参数和报警信息），并和实际状态核实，确保准确性和响应时间符合设计要求；对可控的子系统，应检测系统对控制命令的响应情况。数据通信接口应规范对接口进行全部监测，检测合格率100%时为检测合格。27.2.4.9 中央工作站与操作分站功能检测楼宇自控系统中央工作站与现场工作站功能进行检测时，应主要检测其监控和管理功能，检测时应以中央工作站为主，对现场工

30、作站主要检测其监控和管理权限以及数据与中央工作站的一致性。应该测中央工作站显示和记录的各种测量数据、运行状态、故障报警等信息的实时性和准确性，以及对设备进行控制和管理的功能，并检测中央站控制命令的有效性和参数设定的功能，保证中央工作站的控制命令被无冲突地执行。应检测中央工作站数据的存储和统计（包括测验数据、运行数据）、历史数据趋势图显示、报警存储统计（包括各类参数报警、通讯报警和设备报警）情况，中央工作站存储的历史数据时间应大于三个月。应检测中央工作站数据报表生成及打印功能，故障报警信息的打印功能。应检测中央工作站操作的方便性，人机界面应符合友好、汉化、图形化要求，图形切换流程清楚易懂，便于操

31、作。对报警信息的显示和处理应直观有效。应检测操作权限，确保系统操作的安全性。以上功能全部满足设计要求时为检测合格。27.3 镂空系统的运行管理27.3.1 运行管理的内容岗位设置：1. 组织架构楼宇自动化系统的运行管理涉及内容多，技术范围广，要做好各项管理工作，必须根据其规模、复杂程度和管理工作量的大小情况，配备建立相应的管理组织架构，定员定岗，建立一支由弱电工程师（主管）和专业操作人员组成的精干的专职管理团队。2. 人员配备：弱电工程师、主管、维修工构成3.班次设置根据设备运行情况，一般安排8小时运行，即设置一个班次，因特殊需要可以安排早晚两班运行。27.3.2 运行岗位职责1.负责监视楼宇

32、系统重要机电设备运行的状态及检测运行参数的变化值；2.负责设备运行状态及变化的历史信息的统计查询和报表打印；3.负责监视楼宇环境方面的监测点参数值；4.负责监视与楼宇自控系统联网的各系统（综合保安报警系统、消防报警系统等）的工作状态及报警情况；5.收集分析设备运行参数和打印的统计报表，总结规律，不断修改调整设备的运行参数，使楼宇自控系统发挥最大的节能效应。27.3.4 运行管理制度1.值班人员每天通过中央站界面对空调参数设定，运行时间进行监控，并对各末端传感器及执行机构的工作状态检查；2.值班人员每天监控DDC模块运行状态，并通过图形界面方式检索设备运行状况，发现设备故障报警或运行状态过限报警

33、，确认报警点后，应立即通知相关工程工作人员赴现场进行检修，并将该设备报警点的有关报警内容填入值班日志；3.每天使用相应软件工具扫描上位管理机硬盘；4.值班人员每周对中央站系统及数据库软件备份；5.值班人员每月对现场DDC盘运行状态检查；对水阀、风阀执行器运行状态检查；6.弱点主管应每周收集设备运行参数和打印的统计报表，总结规律，不断修改调整设备的运行参数，使楼宇设备自控系统发挥最大的节能效应；7.冬季应定期对防冻开关状态及风阀动作工作情况检查；8.系统运行参数需要调整时，要与相关专业人员协商确定参数值，上报工程部经理，经批准后方可调整；9.设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，零星维修

34、合格率100%；10.暂时不能处理的故障应采取有效应急措施，并在24小时内排除故障。27.3.5 运行管理要求27.3.5.1 运行值班要求1.严格按照操作规程进行操作，及时处理楼自控系统运行中发生的情况；2.遵守各项规章制度，坚守工作岗位，不得擅离职守，不做与值班无关的任何事情，非经批准不得调换班次；3.认真填写设备运行值班记录，字迹清楚、记录完整，汇报设备故障记录要详细；4.对机房设备实行不定期巡查，巡查内容包括：机房温湿度、空调运行状态、机房内有无异常声音和异常气味等，发现异常情况应及时向主管汇报，并认真作好处理记录；5.保持机房卫生，物品摆放整齐，每天交班前进行清扫干净；6.机房内不得

35、存放易燃易爆物品和危险品；7.严禁将与工作无关人员在值班室和机房逗留。27.3.5.2 设备管理要求1.楼与自动化设备的使用、维修保养和修理、改造都要制定严格的专业管理制度，并认真执行；2.操作人员必须经专业培训合格后方可上岗作业；3.制定严格的设备安全操作规程，并认真执行；4.操作人员要有严格的岗位责任制，保证各项责任落实到人；5.设备的专项修理和改造必须由具备相应专业资质的单位承担。27.3.5.3 交接班管理制度1.接班人员应提前十分钟到岗。若接班人员因故未能准时接班或接班人有酗酒、神志异常等情况，交班人员不得进行交班，更不能离开工作岗位，应及时向上级主管汇报，直至有人接班后，方可离开。

36、2.按职责范围，交接班双方共同巡视检查设备运行情况，核实当班的运行记录数据。3.交班人员应如实向接班人员说明自控系统运行情况和内容，如：各系统的运行参数、各种调机器、执行器、各仪器仪表的运行情况，当班所产生的异常情况和处理结果，运行中遗留的问题，需下一班次处理的事项。4.交接班双方要认真填写交接班记录表并签字。接班人员发现交班人员未认真完成有关工作或在交接检查有不同意见，可当场向交班人员询问，如交班人员不能给予明确回答或可能造成不良后果，可拒绝接班，并立即报告上级主管，听候处理意见，如果接班人员没有进行认真的检查和询问了解情况而盲自的接班后，发现上一班次出现的所有问题（包括事故）均应由接班者负

37、全部责任。5.交接班前未处理完的故障不能进行交接班，并由交班人员负责继续处理，接班人员配合，处理完后方可进行交接班。交接班过程中发现问题或故障，双方应共同处理，待处理完后再办理交接办手续。6.交接班要现场、记录、口头三结合，保证设备、机房、卫生、物料、工具、记录交接清楚，并做好记录双方签字。27.3.5.4 机房管理制度1.除主管领导，公司、管理处领导和机房操作人员外，其他任何人员不经允许不得进入。外部人员因公需进入机房者，应经管理上级同意后由内部人员陪同，并进行登记后方可入内。2.机房除适当位置放置工具、用具和材料外，严禁存放易燃易爆等危险品。3.机房管理实行岗位责任制，值班人员对所管设施设

38、备的运行负全部责任，并按照要求认真贯彻巡检制度，对设备运行进行监测，按规定填写运行日志、维保记录和值班记录。4.系统、设备实行定人、定岗责任制，按安全操作规程进行操作，按维护保养手册进行维保，保证维保质量，确保设施设备经常处于良好状态，并记录存档。5.设备的开关机必须由机组操作人员按操作规程进行操作，其他人员不得乱动。27.3.6 运行管理表格如表27-1表27-3所示：表27-1 自动化系统控制室交接班记录交接班时间年 月 日 时 分天气情况室外温度板换/冷冻机组开启时间：板换/冷冻机组关闭时间：备注：BAS情况：AHU机组情况备注：VAVFPE情况备注：调光光控系统情况备注：给排水系统情况

39、热交换系统情况备注：新风机组情况排风系统情况备注：送回风系统情况冷冻机组系统情况备注：变配电相同情况燃油系统情况备注：报修情况：专业数量完成/反馈专业数量完成/反馈专业数量完成/反馈强电BA程控给排水空调综合维修电梯消防安保服务其他交班人接班人中控室领班确认中控室负责人确认请中控室值班人员认真填写，不得漏项，字迹清晰，内容准确。表27-2 自控系统故障报修记录表序号电话报修时间工位号保修问题处理情况联系电话处理人123456789101112131415161718表27-3 自控系统（BA）终端运行记录管理部名称： 记录周期：每两小时时间报警总数设备故障及报警维修及反馈维修人员值班人00:0

40、0-02:0002:00-04:0004:00-06:0006:00-08:0008:00-10:0010:00-12:0012:00-14:0014:00-16：0016:00-18:0018:00-20:0020:00-22:0022:00-24:00执行标准：ZJBS/BZ-GC201 年 月 日27.4 镂空系统的维修保养镂空系统维修保养服务是一个系统工程，不能等同于其他机电设备维修，有着自身的独特性。设备维护保养的认识大致经历了如图27-5所示的阶段：图27-5 才维修保养的发展阶段27.4.1 自控系统维修保养的内容维护保养工作主要分为三个层次：网络管理层、现场控制器层、末端传感器

41、执行器层。具体内容包括：设备连接是否完整，电源是否稳定，传感器反馈是否准确，执行器动作是否到位等；现场控制器是否能正确显示各个参数，通讯是否正常等；网络管理层是否能管理相关设备，是否能统计设备数据，能否及时弹出报警信息等。当然，具体情况要根据管理公司要求，做出适当调整，以满足双方要求。27.4.2 维护保养工作职责1.弱电主管根据设备实际状况编制设备年度维修保养计划上报工程部，并监督维修操作人员对系统的维修保养。2.工程部经理审核弱电主观上报的自控系统年度维修保养计划，并负责监督实施。3.弱电班按批准的自控系统维护保养计划做好设备保养工作。4.设备保养过程所要更换的零件，必须做详细记录。5.维

42、护保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。6.维护保养工作结束后应进行质量验收，填写维护保养记录表，签字后交档案室存档。27.4.3 维护保养工作原则1.建立设备管理台账，制定设备维护保养标准。2.根据国家法规、产品技术要求，结合设备的实际情况编制自控系统的维护保养计划。3.月度计划，应根据年度计划规定在当月应做的项目和实际设备情况及任务情况，编制月度保养计划并落实到个人。27.4.4 维护保养计划的执行1.维修计划编制后，应严格执行，保质、保量按期完成。2.维修计划执行情况应认真记录，按月小结。3.系统管理员每月末对作业计划的执

43、行情况进行检查和评审。27.4.5 保养卡片及表格不同的建筑，楼宇自控系统控制设备内容、数量略有不同，下面是某个大厦设备保养卡片，如表27-4至表27-8所示。表27-4 楼宇自控系统保养记录卡（1）设备编号： 设备位置： 维修频次：2次/年序号内容及要求是/否1机组运行状态校对：在中央工作站上检查机组运行状态、自控设备运行状态，再到现场核准机组各设备状态是否和中央相符合。2冷热水阀执行器的校对、保养：A. 用手操器分别给冷、热水阀50%的开度信号，现场检查动作准确；B. 用手操器对水阀进行0100%和100%0两个行程的操作，确保动作准确；C. 对水阀电动执行器开盖保养，校核24V动作电源，

44、010V信号电源，紧固端子，除尘，传动机机构加油，封盖。3风阀执行器校对、保养：A. 紧固安装螺丝、顶丝；B.用手操器分别给各风阀执行器开度信号，开关阀应进行两个开度行程的操作。调节阀先给50%的开读信号，监视其动作状态，然后进行0100%和100%0两个开度行程的操作，确保动作准确；4压力传感器的校对、保养：对于高压传感器，低压传感器，过滤网传感器要开盖保养，紧固端子，除尘。用短接线模拟报警，用手操器校对结果正确。5温湿度传感器的校对、保养：要开盖保养，紧固端子，除尘。用万用表检测其阻值应在1K欧左右。6DDC控制箱的保养：用万用表测量总电源电压及各变压器输出值；用万用表检测直流电源模块24VAC输入值和DC24V输出值；查看DDC工作指示灯的状态，使用手操器检查与中央的通讯状态；箱内除尘，紧固接线端子。维护保养人员（签字）保养日期主管（签字）日期经清洁、检查、润滑、调整、更换零部件等保养工作后功能正常的项目，在是/否一栏内划：；有不正常项目但不影响正常安全使用而要求另外安全处理的划“”；无此项目划“/”，有数据要求的填写实测数据；更换零部件或不正常项目说明填写在备注栏目。