煤矿物业管理方案.doc
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1、 前 言首先,十分荣幸受到贵方邀请参与煤矿的物业管理策划洽谈,贵方此次就物业管理服务推向社会,是社会化改革的首次尝试,是高屋建瓴之举措。我公司将依托自身的专业管理实力,结合项目的现状,对物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。为确保煤矿的顺利接管,并提供国内一流的物业管理服务,使业主对我们的工作满意放心,我们成立投标小组,公司总经理担任组长,以市公司及分公司技术骨干为组员,对现场进行了详细的勘查,跟贵方领导进行仔细的沟通。作为临矿集团的骨干企业,属国家统配煤矿;另外,高效的物业管理能为煤矿创造和谐洁净的环境。本着合理、实用、科学、高效的原则和提供一流服务水平的要求,我们制
2、定了本服务方案和工作计划,就服务标准和服务规程进行详细阐述并提出了相应的应对措施。作为物业母公司的集团是以服务起家,05年入围全国服务行业500强,十佳汽车经销商,物业继承和发扬了公司的服务理念和优良传统,物业公司一直秉承以人性化服务为核心的服务模式,旨在为广大业主提供贴心的服务项目,为业主提供省心省钱的服务模式,有效的降低能耗,提供高标准物业服务。作为省内的品牌物业,我们有着先进的管理理念和丰富的管理经验。物业成立之初即接管世纪酒店,曾聘请香港新世纪酒店和深圳莲花物业先后做咨询顾问,吸纳二者专长于我一身,有着强硬的技术势力,提供一流的物管服务是我们矢志不移的追求目标;物业成立近10年,多年来
3、一直从事着多种多样的物业管理工作,积累丰富的管理经验。选择物业您将拥有四星级宾馆服务标准的享受,选择物业将拥有强大后盾支持的团队作战军,选择物业即选择了专业的管理队伍,选择物业即选择了国内一流的服务标准再次感谢煤矿给予我们这次参与的机会。公司名称:0物业管理有限公司公司地址:8888888联系电话:0000传真电话:0000邮政编码:00000第一章 企业基本情况一、物业简介集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团,注册资金1.2亿,经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业,是全国服务行业500强企业及全国十佳经销商。集团山东物业管理有限责任公司是集团旗下的国家
4、二级资质物业管理企业,成立于一九九六年。成立之初,通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念,结合自身优势,形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式;并顺利通过了ISO9001(2000)质量标准体系认证。公司现有员工600余人,管理人员全部具有大专以上学历,其中,硕士生、本科生占85%,高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师30多人,其他各类技术人员也都100%持证上岗。物业公司除承接集团各分公司商业物业管理工作外,外拓业务已由济南延伸至青岛、济宁、潍坊、莱芜等地区,承接了济南车管所、济宁医科院附属医院、济宁交警、中国重汽销售大厦、济南铁路局办公大院、
5、济南工商局办公楼及住宅楼、济南火车站、华通国际商务大厦、市建设银行办公楼、济宁市车管所、山东省立医院高层住宅区、山东省委党校宿舍、泰安海普凤栖湾小区等各类物业,委托管理面积100多万平米,积累了丰富的各类高档物业、园林设计等物业管理经验。物业膳食服务公司现有专业营养师、特一级、特二级厨师、面点师数名,拥有一批经验丰富的管理、培训骨干。我公司现已成为集酒店经营、快餐连锁、企事业单位职工餐厅托管的综合性服务公司,除集团总部外,现在运营托管的有:济南市一机床集团、济南市二机床集团、济南市人才交流中心、新华社山东分社等,并且得到了合作单位的一致认可和好评。公司秉承“偕齐鲁淳朴之风,用真心服务;融国际时
6、尚理念,为业主当家”的服务理念,回报社会,不断追求服务的更高境界。公司管理的槐荫区政务中心大厦和济宁汽车园被评为2005年山东省物业管理优秀项目,省立医院高层住宅被评为济南市物业管理优秀项目;物业在齐鲁晚报、生活日报联合主办及济南时报主办的房地产调查活动中,被评为 “济南市十大物业管理品牌企业”;在济南市物业管理行业技能比武中,多次获得一等奖;保安连续三年被济南市委、市公安局誉为“济南市青年文明号”;公司总经理000先生在全国百佳物业经理人被评选活动中被授予“全国百佳物业经理人”的称号,同时被山东省家庭服务业协会评为“诚信服务十佳先进工作者”。二、物业管理优势根据煤矿的物业特点,明确物业管理的
7、难点、重点及管理思路,实行体现物业管理特色、管理水平,志做省心、放心管家的服务理念。制定具有针对性、差异化管理的服务模式。我们对此具有突出优势: 经验优势 公司目前已管理着包括汽车工业园、济宁医学院附属医院、济宁车管所、济南市人事局、济南市工商局、省立医院宿舍、省委党校宿舍、泰安海普凤栖湾等多个项目,在煤矿项目的物业管理中,我们将进一步融会提炼物业的管理经验,铸就煤矿物业管理的“品牌”。理念优势 作为发展多年的专业化物业公司,公司以 “物业,超越业主期望”为自己的企业使命,秉承“偕齐鲁淳朴之风用真心服务,融国际时尚理念为业主当家”的服务理念,着力为煤矿创造一个高效文明和谐的工作、生活居住环境,
8、并通过持续的改进和提升,使物业能够保值及不断增值,塑造同类物业管理优质服务之典范。 品牌优势 物业立足自身优势,博采众家之长,吸纳合作伙伴和竞争对手的优点,形成了独有的“酒店式服务”、“星级化管理”模式,已成为济南市物业管理品牌企业。公司所管理的槐荫区政务中心大厦和济宁汽车园被评为2005年度物业管理省优项目,省立医院高层住宅等被评为市优项目,充分证明了公司的实力。独有的大型花木公司 通过对自身优势资源的最佳整合,我们可为各类业主提供“一站式”的物业管理整体解决方案。除物业管理主业外,公司下属的花木公司是济南市最大的综合性花木公司之一,拥有自己专业的大型综合性花木公司是物业公司的又一特色。占地
9、100余亩,温室面积3000余平方的花木公司,有着一流的硬件设施和技术队伍,集花卉销售、花木租摆、绿化园林工程等业务于一体;精湛的技术、丰富的经验,必将会为煤矿绿化的建设与管理带来可靠的保证。人员优势 在多年的物业管理过程中,培养了一批优秀的物业管理人才。物业现有高级经济师、工程师、物管师、高级园艺师数名,拥有一批高学历的管理骨干,一支高素质的管理团队是我们提供高效服务的基础和前提。同时,公司在济南市物业管理行业技能比武中,多次获得一等奖,受到业内的广泛好评,为公司能够提供良好的服务打下坚实的基础。质量优势 物业管理公司建立了ISO9001(2000)质量保证体系,通过实际运作和持续改进,质量
10、保证体系已日趋完善和稳定,并具有较强的可操作性,物业拥有严格规范的物业管理制度同高效的设备管理方案相结合,将全面保障煤矿物业管理工作的正常运行。在物业高品质物业管理服务理念的指导下,必将为煤矿提供强有力的保障和细致入微的服务。三物业业绩序号项目名称类型建筑面积接管日期获奖情况1.住宅2.5万m22006.12.住宅5.5万m22005.12005年度市优大厦3.写字楼1万m22004.34.办公楼6.3万m22005.105.商业1.2万m22005.106.办公楼2.8万m22006.17.办公楼0.7 万m22006.58.办公宿舍5万m22006.79.办公楼4万m22003.10200
11、5年度省优大厦10.写字楼8万m22005.311.写字楼3万m22005.1012.写字楼1.2万m22005.113.医院10万m22006.314.住宅10.5万m22006.215.小区3万m22006.416.住宅9万 m22002.1017.超市3万m22006.818.商业/办公6万m21996.219.商业1.5万m22002.320.商业/办公8.5万m22003.72005年度省优园区21.商业/办公1.5万 m22003.1122.商业/办公5万 m22004.323.商业/办公1.1万 m22005.224.商业/办公1.5万 m22005.3企业主要业绩2002-20
12、04连续”四、物业资质荣誉五、物业管理撷英年轻的管理团队丰富多彩的社区文化活动训练有素的保安队伍技术精良的园林护理专业化保洁作业精心的设备运行记录第二章 对本项目物业管理的整体设想及策划一、物业管理特点分析煤矿是矿业集团公司骨干企业,属国家统配煤矿,位于古九州之一的兖州市,矿北11公里处是日东高速公路,距京沪铁路兖州站仅15公里,济曲公路从工业广场西侧穿过,地理位置十分优越。年生产原煤100万吨,配套建设年入洗原煤40万吨的现代化洗煤厂和年产6000万块标准砖的煤矸石砖厂。主要产品有:原煤、洗精煤、环保型煤矸石砖。煤矿物业管理委托范围主要包括3个部分,办公生产区、新宿舍楼砖场、兖州宿舍区。既有
13、生产区也有办公和住宅区,是一个具有多种物业的复杂的物业管理项目。1、 具有鲜明的工矿企业特点,生产安全和秩序安全是项目管理的重点和难点,作为生产企业,对人员、物品、车辆的出入控制要求较高。2、 煤炭对环境的污染较重,增加保洁服务的难度和强度。3、 所瞎范围内楼宇分散,厂区面积大,要求工作重充分利用资源共享提高工作效率。4、 作为煤矿企业,园区内堆放大量煤炭,对消防要求和控制严格,控制好火源,杜绝火灾的发生。5、 为了改善环境,厂区进行了种植了大面积的绿地,以减轻环境的污染,绿化品种多,如何管好绿化,起到美化环境净化空气的作用。6、 矿区偏离城市,对物资及精神生活保障要求高。7、 食堂是职工就餐
14、的主要地方,确保饭菜质量和供应,保证职工日常就餐和班中餐。8、 洗衣房和澡堂是工作生产必须的配套设施,做好服务保障生产的顺利进行。9、 作为重点工矿企业,经常接待上级部门视察,招待所做好接待服务工作。二、物业管理范围1、办公区区域、新宿舍、兖州宿舍房屋建筑共用部位的维修、养护和管理;2、办公区区域、新宿舍、兖州宿舍,共用设施设备(泵房、配电室、消防设备、照明)的日常养护、管理;3、共用绿地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常养护、管理;4、办公区区域、新宿舍、兖州宿舍公共环境、房屋共用部位的卫生清洁、消杀及生活垃圾收集、清运;5、公共秩序维持、车辆疏导、停放管理;消防、安全监控、24小时社区巡逻
15、。6、物业与物业管理档案的建立与管理。7、采取形式多样的便民服务措施,为业主提供多层次的服务。8、针对辖区特点安排社区文化活动,对小区的娱乐休闲场地、设施设备进行有效管理。三、物业管理定位煤矿作为临矿集团的骨干企业,其高效率、高水准的生产建设追求必将使他成为临矿集团的典范。物业秉承“偕齐鲁淳朴之风,用真心服务;融国际时尚理念,为业主当家”的服务理念,着力为煤矿创造一个安全、高效、舒适的工作和生活环境,并通过持续的改进和提升,使物业能够保值及不断增值,塑造同类物业管理优质服务之典范,打造旗舰物业。四、管理服务目标与服务承诺物业公司在管理合同期内将进行全方位管理,通过各种服务,保持物业保值增值,为
16、业主营造一个“安全、高效、舒适”的工作、生活环境,让业主安心、放心。(一)管理服务目标根据委托管理事项和全国城市物业管理优秀工业区标准全国城市物业管理优秀小区标准一级标准执行,对煤矿的房屋设备、公用设施、绿化卫生、交通、治安、环境容貌,食堂招待所、澡堂、洗衣房等项目进行维护、修缮和管理。在达到硬件指标后争创“优秀示范工业区”。在合同期内,全身心为业主服务,成为业主的好保姆、好管家。在管理过程中。一年内通过“市物业管理优秀工业区”的考评;二年内通过“山东省物业管理示范工业区”的考评;(二)服务承诺两项承诺第一年内,物业管理服务实现客户满意率90%以上二年内成为全省城市物业管理优秀示范工业区1、
17、总体承诺指标1) 满意度指数90以上;2) 管理服务范围内不发生重大安全责任事故,管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;3) 第一年度导入ISO9000体系管理,2、 分类承诺指标1) 管理处设专线24小时受理报修,2) 业主接待时间:365天8:30-18:30;1、 各类服务人员上岗培训率达到100%;4) 档案归档率达到100%,档案完整率达到100;5) 维修及时率达到100%;6) 维修质量合格率达到95%以上;7) 实行维修服务回访制度,回访率达到100%;8) 有效投诉处理率95,投诉人签字满意率95以上;9) 公共设备、设施完好率达到9
18、8以上;10)房屋建筑完好率达到98%以上;11)绿化存活率达到98%以上;12)清洁管理无盲点,管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;13)道路、停车场完好率达到98%以上;14)管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务第三章:拟采取的工作计划和物资装备情况一、拟采取的工作计划为了使物业保值、增值,管理处在认真做好物业的接管工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强管理,增强业主和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,达到“双赢”的目的。进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,主要开展以下工作(但不限于):l 房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;l
19、设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;l 清洁管理:加强清洁员工的管理,维护物业范围内的清洁卫生;l 绿化管理:物业范围内的绿化建设和养护;l 消防管理:建立消防队伍,对物业范围内消防器材、消防设施等管理;l 安全管理;加强保安队伍的建设管理,确保物业内安全、舒适;l 车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序,以及车辆停放秩序;l 食堂管理:加强食堂管理,为职工提供可口的饭菜。l 招待所管理:接待上级领导视察,承担矿领导接待任务。l 澡堂管理:为职工提供服务,对澡堂进行管理。l 洗衣房管理:为职工提供洗衣服务,对洗衣房进行管理。二、物资装备情况1、物业管理用房为创造一个良好
20、的工作和生活环境,依据建设部物业管理条例的规定,以及结合项目的特点,除各类设施设备机房外,物业管理用房还包括:管理服务用房:管理处接待、办公用房;员工宿舍;保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库;2、物业管理用房的配置要求管理处办公用房场所面积按国家、省市相关文件执行。工程维修作业工作室需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。保安、保洁人员休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保洁工具等。员工宿舍保安队员及工程维修人员宿舍。以上配置除管理用房外,其他用房可利用车库等多余房间,以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是,给业主及租户带来方便,提高我方人员工作效率。3、管
21、理设施的配置以下物品是开展日常服务所必须配备的物资,甲方已有的物品可直接向物业公司移交使用,没有的物品需甲方调剂或添置,此部分物品归甲方所有,我公司只有使用权和负责看管。分类名称单位数量单价合计办公用品电脑打印机套150005000办公桌椅套3300900资料柜组2400800治安用品对讲机部128009600橡胶警棍根1540600双层床张301504500被褥套501005000强光手电个101001000清洁工具清洁车辆34501350高压水枪台112001200洗地机台130003000吸水机台112001200绿化工具剪草机台140004000割灌机台130003000高压喷雾器个1
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