北京丰汇物业管理有限责任公司二次装修管理手册.doc
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1、二次装修管理手册目的:为确保大厦设备设施的完好,装修期间及日后系统的正常运行,协助客户办理好各种有关施工手续,物业公司根据北京市质监总站2001年第 6号文件北京市公用建筑工程实行初装修验收备案暂行办法规定的要求。1、二装总包负责如下工作内容1) 审核二装设计、施工、监理单位提交的相应的证明文件,如营业执照、设计资质、装修企业资质、监理资质、安全生产许可证和法人委托书等;2) 审核施工管理人员项目经理证、工长证、质量员证、安全员证;3) 审核施工人员“四证一表”(暂住证、做工证、健康证、安全生产上岗证和建委注册花名册)及电、气焊特殊人员上岗证等;4) 审核二装施工单位提交的项目管理机构、安全生
2、产文明施工措施、现场消防措施、成品保护措施是否符合大厦要求;5) 协助客户装修承包商办理北京市建筑质量监督总站(以下简称质监站)装修注册手续;6) 对施工人员进行入场教育、考核;7) 施工中的巡查工作,对临时水、电、消防器材使用的检查;8) 对二装施工单位在装修中使用的主要材料进行审查,对材料的环保、防火、品质等问题进行管理;9) 负责对装修中拆改结构、防火分区墙等影响结构安全的施工进行管理;10) 在装修中检查不按图纸施工、影响大厦机电系统、安全隐患等问题;11) 装修过程中相关施工资料的管理;12) 在收到竣工申请及相关竣工图纸资料后,总包负责资料审核并协助客户组 织竣工验收工作;13)
3、在竣工验收后,负责协助客户或客户承包商到质监站办理竣工备案手续。(1)设计公司、工程承包商为保证您租区工程施工的质量,使您在竣工入住后免于被频繁的维修所困扰,各位客户应聘用经验丰富,信誉良好的设计单位、装修公司为您进行装修设计和施工(须持有各类许可证,并具备二级以上资质)。(2)监理公司由于各位客户可能对工程施工方面的经验较少,所以客户应聘用经验丰富,信誉良好的监理公司进行二装工程监理,协助您对工程承包单位的施工进行管理。(3)指定工程承包商为保证大厦整个设备系统的功能,下列装修工程应聘用物业管理公司指定的工程承包商进行。由客户与其联系并签订施工/保修合同,具体手续请向二装管理部门咨询:a.原
4、有空调、给排水系统的更改b.原有消防装置的增减/更改,包括消防喷淋头,烟感,广播、警铃等c.燃气系统的更改d.电源增容2、装修程序概述大厦二次装修的基本程序如下:1) 客户向二装管理部门提出装修申请;2) 客户及其设计师/承建商/监理单位参加二次装修工程交底会,并领取相关表格、图纸等;3) 客户将装修设计图则等技术资料,设计、施工及监理公司资质等应提交文件及已填妥的相关表格交到物业公司二装管理部门(详见附件二);4) 办理二次装修保险及向物业公司缴纳相关装修费用。5) 二装管理部门负责图纸的审批,客户设计单位须将设计图纸修改直至符合要求,遇有对大厦原状进行重大改动的,应请原设计师审核认可,费用
5、自理;6) 客户将设计图则送消防局等部门审批备案(物业保安部负责协助办理);7) 到丰盛街道办事处办理施工安全注册手续;8) 客户办理二次装修总包监理的手续并交纳相关费用;(1)向物业公司交纳总包管理费;(2)在二装总包处填写工程质量监督注册表,开具注册介绍信;(3)携带注册介绍信、客户装修合同、装修监理合同到北京市质量监督总站办理装修工程质量监督注册;(4)向质监站交纳装修合同总价款5/10000(万分之五)的监督注册费;9) 客户到物业公司办理入场施工手续:(1)提交审批后的施工图纸四份;(2)与保安部签署消防安全协议,办理施工出入证;10) 二装管理部门确认完成上述所有内容后,发给客户开
6、工许可证。您的施工单位在取得该许可证后方可进场施工,装修工程施工开始;11) 隐蔽工程完工并经监理验收合格后,提前两天向二装管理部门申请验收;12) 装修工程完工后组织进行四方验收(客户、二装设计、施工、监理);13) 按消防局要求进行消防验收(进行电检、消检),费用自理;14) 报其他政府部门(若需要)验收,费用自理;15) 凭四方验收合格证、消防合格证及其他政府部门验收合格证通知物业公司验收;16) 到质监站办理工程竣工备案手续;17) 全部手续办理完成后办理入住及装修费用结算手续(一个月后); 装修流程图一请参阅附件3、装修申请客户及您的承建商在室内装修时必须遵守本大厦的装修手册,并在装
7、修入场前向二装管理部门办理申请手续:1) 客户填写装修工程申请/委托书,明确客户本身及所聘请的设计公司、装修公司、监理公司及各单位负责监督装修工程的代表姓名和联系电话;2) 客户及所选择的装修公司填写二次装修工程承诺书; 3) 提交有关文件,以备在质监站注册及存档,包括:各有关单位的营业执照副本;资质证书;装修图则一式四份等,详见附件二;4) 办理二次装修保险。4、二次装修工程交底会为便于装修工作开展,在装修工作开始前,物业管理公司二装管理部门组织二装总包、客户、设计、监理及装修承包商共同召开二次装修工程交底会,以确保各单位清楚以下要求:1) 提交图则、资料的要求 2) 对设备设施改动的要求3
8、) 临时水电使用4) 允许施工的时间5) 材料的运输6) 垃圾清运方法7) 物业管理公司与贵户的联络方法8) 装修手册重要条款说明9) 缴付一切应交纳的费用10) 物业管理公司关于二次装修过程中的其它要求由于物业管理公司是依靠保险来抵御可能遭受的损失,因此为保护大厦及您自身免受因意外事件而遭受的损失,客户及您的装修承包商在装修工程开始前,应为您承租区域内的装修工程购买保险。保险范围应包括建筑工程一切险、第三者责任险及雇主责任险,保额根据工程造价、装修面积及施工人员数量而定。但工程一切险保额写字楼应不少于人民币( )万元,裙楼部分应不少于人民币( )万元。第三者风险保额根据面积而定:写字楼部分半
9、层以上(含半层)保额( )万元,半层以下保额( )万元,裙楼部分保额为( )万元。雇主责任险根据施工人员数量而交纳。装修商在装修工程开始前向物业管理公司提交保险单副本。保险期限应截止至质监站备案手续办理完成的日期,若因工程延期造成保险失效,客户及其装修承包商必须在保险公司续保至工程竣工手续结束。物业公司将不允许无保险公司承保的工程施工进行。5、装修图纸审批物业公司二装管理部门负责装修图纸审批工作,我们将于收到全部图纸资料的七个工作日内(遇有重大变动须经原设计院审批的,设计院审批时间不包括在内)以书面通知是否同意贵户的装修改造计划,贵户应根据物业管理公司的审核结果改进该设计直至符合物业管理公司的
10、要求。请您特别注意:物业管理公司之任何审批仅考察您的设计方案是否会影响大厦公共区域或其他客户,而并不代表对方案中的技术参数的认可。物业管理公司不保证方案中所选的设备、材料、规格、性能及效果,因此倘若方案、设备与材料发生问题而引致任何后果,物业管理公司将不负任何责任。应由您所聘请的二装设计单位对该改造方案负责。6、消防报审客户的装修方案在得到物业管理公司认可后应送至区防火监督处进行消防报审工作,该处将在收到客户报审文件后的20个工作日内对装修方案进行审核并给出书面通知,告知该装修方案是否得到批准。客户须依据区防火监督处的审核结果对装修方案进行整改直至符合要求,物业公司会依据该审核结果决定是否发给
11、开工许可证。7、政府和有关部门的批准和许可客户有责任确保其全部装修工程须遵守政府部门的有关法律法规和条例。您须将装修方案送交北京市有关政府部门审批并按其要求改进(如市建委注册、消防报批等),以符合政府部门及国家条例所规定的要求。此项工作可由施工承包商代客户进行,在以上过程中,物业管理公司将提供一切可能的帮助,以加快装修过程。8、装修保证金为确保您的装修承包商遵守物业管理公司有关装修过程中的要求,督促施工单位保证工程质量,物业管理公司要求您聘请的二装施工单位交纳装修保证金。装修工程完成后,如物业管理公司验收合格,装修保证金将在办理完成质监站备案手续满一个月后无息退返,但需扣留装修保证金的15%作
12、为质量押金,满一年后若未发现工程设计、施工质量问题则无息返还。如因装修施工原因而造成大厦公共区域的损失,有关赔偿费用将从装修保证金中扣除。9、装修费用您在进行装修工程前须向物业管理公司缴付装修有关费用,包括但不限于装修保证金、审图费、二装总包费、垃圾清运费、施工人员出入证费用、临时水电押金、泄水费等。上述费用将用于消防安全、设备保护、电梯保护和施工监管等方面的支出。装修期间所发生的水、电等费用由您或施工单位支付。10、防火责任人客户应指定装修施工单位的负责人为二装期间的防火责任人,并在消防安全协议书上签字及承担相关责任。11、装修开工许可证在您按有关规定办理完毕相关手续(包括交费、保险、注册等
13、)并获得区防火处对装修方案正式批准后,物业管理公司将向客户发出装修开工许可证。施工时,承包商必须将开工许可证贴在施工现场大门上以便物业管理公司及相关监管单位进行监督及检查。12、装修施工开始客户及您所聘请的施工单位领取装修开工许可证后即可办理货物进场手续等,装修工程便可开始。13、装修进行期间客户及您委托的装修承包商必须遵守物业公司所有装修工程期间规定和装修施工安全管理规定,加强对自身员工及施工现场的管理,并服从物业管理公司、二装总包及监理公司对二装期间的巡查及管理。14、验收1)所有隐蔽工程,在封闭前必须申请隐检验收。二装管理部门、二装总包将于收到监理确认的隐检文件两个工作日后开始进行检查,
14、隐检验收不合格的必须按要求改进。2) 工程结束后由客户、设计单位、监理单位、施工单位联合组织四方验收。3) 四方验收合格后由客户或施工单位报区防火处进行消防验收,物业公司将协助您进行此项工作。4) 向其它有关政府部门申报验收; 5) 完成上述验收后,客户及您的装修承包商需提前72小时以书面形式通知二装管理部门,并携带有关竣工资料到物业管理公司申请进行竣工验收检查。二装管理部门将于3个工作日内完成竣工资料的审核,并对资料审核合格的工程联合二装总包进行竣工验收检查,有关各单位应准时参加检查。6) 经物业管理公司验收合格后,客户或施工单位应办理质监站备案手续,二装总包将协助您进行此项工作。7) 在办
15、理完成质监站备案手续后竣工手续完成,物业公司正式接收管理该工程,并将客户资料由二装管理部门转移至客户服务中心开始提供正常的各种服务。8) 请您务必注意:未完成竣工手续的工程,根据政府有关规定不能正式使用,物业管理公司为不影响其他客户及大厦的整体办公环境,将不为未完成竣工手续的客户正式送电。并且物业管理公司一律视所发生的任何服务为有偿服务,按“大厦有偿服务收费标准”收费。15、恢复原则各位客户,在您与开发商签定的租用合同到期已不考虑再延续租约时,对于您所租用之单元内已进行的装修,您应聘请大厦指定的施工单位,将所租用之单无恢复成开发商/物业管理公司所交付时之状态。若您未按要求恢复,物业管理公司将有
16、权自行进行恢复工作,并向您收取所需之相关费用。16、违反规则的处理客户在施工期间内应对自身单元内的安全负责,同时也必须对您的所有员工或工程承包商所雇用的施工人员的行为负责并加以约束。每位客户均应该明白,本手册是为了维护整个大厦及业主的公共利益而制定的,若您违反了本手册的前述规定,就会对大厦及其他客户的利益造成损害,这种损害不仅包括物质上的,也包括精神上的。因此,物业管理公司会代表业主及全体客户要求违反规则者立即停止违规行为,并对已产生的后果做出相应补救及赔偿并需承担全部责任。1)客户之工程承包单位在未经物业管理公司许可之情况下,私自在大厦内承包其他客户之工程时,物业管理公司有权在不通知的情况下
17、,要求该工程承包单位立即停工,并追究其所引起之一切责任及经济损失。2) 在未取得物业管理公司所开具的开工许可证或其它之书面批准前,客户及所聘用之工程承包单位均不得进行未经批准之工程项目,如发现此问题,物业管理公司将要求该工程贵司立即停工,并补办相应手续,处理善后事宜及承担全部责任。3)所有违反北京市消防规则之行为,客户及所委托之工程承包单位一律不得进行。4)所有违反物业管理公司所确定装潢方案或未经物业管理公司许可擅自对承租单元或公共区域内大厦原有结构或装饰进行更改之行为,物业管理公司有权根据具体情况要求客户及所委托之工程承包商支付违规之赔偿并依原状进行恢复。5) 若因客户及工程承包商之行为而造
18、成大厦及其他客户重大损失的,物业管理公司将根据所造成的损害要求该客户进行相应的赔偿,并承担相关责任。贵司及所委托之工程承包单位,在接到物业管理公司的违规通知后,必须立即停止违规行为。若不听劝阻,物业管理公司将采取包括停工、禁止施工人员进入大厦等一切措施,其所造成的相关损失及责任一律由客户负责。17、二次装修管理流程适用范围 从二次装修施工单位审批施工图纸至二次装修结束验收的监督、管理过程。(不包 括收楼过程)二次装修管理流程 为了客户能清楚地了解客户二次装修管理内容,顺利优质地为客户办理装修事项, 制定二次装修管理流程如下: 1) 客户服务部与工程部受理客户的二次装修申请 (1)客户(业主)向
19、客服中心提交二次装修申请表,客户(业主)出示房屋租(售)合同及协议 。(2)客服中心、客户(业主)及二装承包商会面,客服中心对房屋的使用功能进行了解,并介绍物业公司的装修程序。 (3)二装承包商提交客户(业主)二装委托(合同)协议、施工方营业执照复印件、资质证书复印件、二次装修图纸。 2)二装管理中心与二装承包商签订相关安全协议,发放施工管理手册违规处罚条例及施工注意事项。如二装房屋建筑面积大于200平方米时,需通过市消防局的消防审批。如审批不合格,工程部对二装图纸提出整改意见,承包商按照整改意见进行修改,直至审批合格。 二装管理中心协助客户(业主)或二装承包商办理(到财务交付装修押金)进场手
20、续,施工许可证。3)、客户(业主)或二装承包商需到二装管理中心(工程管理部)办理的手续。 ()办理施工许可证。()办理装修期间施工人员临时出入证。()如金属焊接需办理动火证、现场配备监督人、灭火器。 (保安部监管)()办理临时用电手续。(强电专业配合)()施工图纸的审核。(各专业主管工程师审核)()设备、设施移位、变更相关手续的审批。( 设计院及开发商审批)()施工进行中隐蔽工程的检验申请。()货梯使用申请。()送电申请。()竣工验收申请。4)客户装修完结手续。 ()提交竣工图,二装管理中心(转各专业)审核。 ()工程部各专业提交审核意见。 ()工程部验收客户装修安装完成的设施、设备。()对于
21、损坏的公共设施将按价从装修押金中扣除。()工程部验收完毕将填写竣工验收单,并签署意见、盖章。()二装承包商将临时出入证、工程部签署的意见书送财务部,财务验明,按章归 还出入证押金()二装管理中心(二装承包商办理正式电临时使用申请表)通知工程部送电。()客户开业后,工程部将落实遗漏工程通知客户整改完毕后,三个部门意见书,总经理审批后方可到财务部退还装修押金。 5)物业表格: (1) 二装申请表 (2) 二次装修许可证 (3) 二装施工应缴纳相关费用一览表 (4) 二次装修收费通知书 (5) 施工人员临时出入证办理登记表(6) 二次装修临时用电申请表(7) 货梯使用申请表(8)二次装修日常巡检表(
22、9) 施工延期申请登记表(10) 二装验收(空、水、电)申请表(11) 二次装修正式电临时使用申请表(12) 二装违章施工整改通知书(13) 二装违章施工罚款单(14) 二次装修工程承诺书(15) 二装押金结算审批表物业存档收存施工单位营业执照复印件、施工资质复印件,并审核资质(二级以上,含二级)对二次装修施工单位的施工图纸交工程部进行审核、存档,施工过程监理、缴费文件管理留存、进行二装竣工验收及对二装施工人员施工作业及进出大厦的文件管理。 物业公司对施工方管理内容及标准 1) 施工图纸符合有关二次装修的规定 2) 二装工人全部持证上岗(动火岗位需办理动火证)3)无违章施工(如有违章作业应立即
23、制止,并通知施工方停工,等待处理)4)灭火器的摆放位置、数量符合消防规范有求 5)施工垃圾做到随时清理 清运施工垃圾时按物业指定的路线,做好成品保护,完工后清理路线卫生。6)严格按照大厦规定时段使用强噪音施工工具7)无打架斗殴事件及其它不文明行为8)无偷盗、纵火、抢劫、破坏公物等违法犯罪9)如施工方原因造成大厦物品损坏原价赔偿。物业职责二装管理中心及工程部 客户进入装修阶段,工程部各专业定期检查装修情况,保安部经常性检查安全事项,二装管理中心陪同上述两部门共同执行检查工作,侧重点在二装垃圾管理方面,经常督导装修卫生情况并协调客户与各部门的关系,如发现问题随时向施工单位提出并向物业主管领导汇报。
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