【精品文档】XXX物业承接查验推荐文本手册(物业项目承接查验技术标准).doc

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1、舟房协201112号关于印发舟山市物业承接查验推荐文本的通知各房地产开发企业、物业服务企业：为规范物业承接查验行为，加强对前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据建设部物业承接查验办法、浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）等规定，我协会制订了舟山市物业承接查验推荐文本，现印发给你们，请贯彻执行。执行过程中出现的问题，请及时反馈我协会。附件：物业承接查验推荐文本 二一一年四月二十一日 主题词：物业 承接查验 通知抄送：县、区物业主管部门。舟山市房地产业协会 2011年4月21日印发物业承接查验步骤一、确定是否具备实施承接查验的条件实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工

2、程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的准许使用文件；（二）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，可正常使用，供水、供电、供气等已安装独立计量表具；（三）教育、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得相关部门出具的准许使用文件；（六）物业使用、维护和管理的相关资料已办理全部移交手续至物业服务企业；（七）法律、法规规定的其他条件。二、确定物业承

3、接查验方案物业服务企业已制订承接查验实施方案，确保承接查验工作按步骤有计划地实施，承接查验方案中应包括：(一)在承接查验前就应承接物业的类型、特点，确定参加承接查验的相关专业的技术人员名单。参加查验的人员可以提前到现场，了解、熟悉物业及设施设备相关情况；(二)根据实际情况做好相关准备工作，制订查验工作流程和各种查验记录表格；(三)根据具体情况提前确认并准备好所需要的检验设备和工具；(四)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。物业承接查验可以邀请房地产协会专业人员参加，也可以聘请相关专业机构协助进行。物业承接查验的过程和结果可以公证。三、移交有关图纸资料在物业项目交付使用2个月前，建设单位应向

4、物业服务企业移交下列资料：(一) 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料，规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;(二)设施设备的清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;(四)绿化竣工图及施工、养护合同;(五)分户质量验收资料;(六)电梯、电子监控等设施准许使用文件;(七)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(八)业主名册和物业清单;(九)有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册;(十)物业管

5、理所必需的其他资料;(十一)法律、法规所规定的其他应提供资料。若未能全部移交上述所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体时限。四、实地查验共用部位、共用设施设备办理移交图纸资料手续后20日，物业服务企业和建设单位应联合选派专业人员对物业项目共用部位、共用设施设备进行实地检查和验收。应查验的主要物业共用部位、共用设施设备有：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重结构、户外墙面、屋面以及公共门厅、楼梯间、走廊、楼道、管道井、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、避雷设施、消防设备、发电机、变配电设备、给排水管线、空调设备等；（三）共用设施：一般包括

6、道路、绿地、人造景观、围墙、区域围护设施、大门、信报箱、宣传栏、楼道照明设施、区内道路照明设施、地下停车场照明设施、水箱、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾箱（房）、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、文化体育设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。由相关专业单位负责的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等部分共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。五、解决查验中发现的问题对于承接查验中所发现的问题，一般

7、的处理程序如下所示：(一)收集整理存在问题;1、收集所有的物业承接查验记录表;2、对查验中发现的问题进行分类整理，提交给建设单位;(二)处理方法物业服务企业将承接查验中存在问题提交给建设单位后，由由双方协商约定具体的处理方法和时间。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位针对性进行整改。(三)跟踪验证和复查物业服务企业应安排专业技术人员分别负责各专业的工程质量问题，在整改过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行复查，办理复查手续。六、确认现场查验结果现场查验应当形成书面记录，包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验

8、结论等内容。建设单位应当派遣专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果。七、签订物业承接查验协议在物业交付使用前15日，建设单位应当与物业服务企业完成物业承接查验工作，签订承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议的基本格式和内容可以新建物业项目承接查验协议（推荐文本）作为参考，根据项目的实际情况编写。八、办理物业交接手续在签订承接查验协议后的10日内，建设单位应和物业服务企业办理物业交接手续，移交相关的物业用房及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面交接记录，其

9、中应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。未经查验或查验不合格的物业，物业服务企业有权拒绝接收，直至达到具备移交条件。对已接受委托符合移交条件的物业，物业服务企业无正当理由的不得拒绝接收。九、办理物业备案手续物业交接后30日内，物业服务企业应当持下列文件向物业所在地的房管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况告知业主。物业

10、承接查验资料资料汇总表一、物业承接查验工作人员名单项目名称： 移交日期： 年 月 日序号成 员 姓 名单 位职 务联 系 电 话移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：二、物业资料移交汇总表项目名称： 移交日期： 年 月 日序号物业资料名称数 量移 交 状 态备 注移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：三、共用设施移交汇总表项目名称： 移交日期： 年 月 日序号设施名称编号数量安装位置移 交 状 态备 注移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：四、共用设备移交汇总表项目名称： 移交日期： 年 月 日序号设备名称编号型号品牌数 量移交

11、状态备 注移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：五、物业服务用房移交汇总表项目名称： 移交日期： 年 月 日序号物业服务用房座落建筑面积移 交 状 态备 注移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：六、水/电等计量表移交汇总表项目名称： 序号计量表编号坐 落 位 置读数记录日期备注移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：七、其他相关资料移交汇总表项目名称： 移交日期： 年 月 日序号资 料 名 称数 量交 接 状 态备 注移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：八、未移交资料汇总表项目名称： 日期： 年 月 日序号

12、资 料 名 称数 量约定移交时间备 注移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：九、未移交共用设施汇总表项目名称： 日期： 年 月 日序号设施名称数量安装位置约定移交时间备 注移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：十、未移交共用设备汇总表项目名称： 日期： 年 月 日序号设备名称型号品牌数 量约定移交时间备 注移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：十一、未移交物业服务用房汇总表项目名称： 日期： 年 月 日序号物业服务用房座落建筑面积约定移交时间备 注移交单位： 接收单位： 见证方：代表人： 代表人： 代表人：物业承接查验推荐文本共

13、用部位承接查验表（推荐文本1）项目名称： 编号：序号项目查验内容查验存在问题整改情况1建筑地面地面平整；无裂痕、脱皮、麻面和起砂；2外墙面外墙无渗水；表面清洁，无裂痕；3内墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷；面层无脱落，无裂缝，无污渍；块料面层黏贴牢固，无缺棱掉角； 面层无裂纹、损伤，色泽一致；4玻璃幕墙玻璃安装牢固，橡胶条和密封镶嵌密实，填充平整；钢化玻璃表面无伤痕；5吊顶工程罩面板与龙骨连接紧密；表面平整，无污染、折裂，缺棱掉角，锤伤等缺陷；接缝均匀一致，黏贴罩面无脱层；胶合板无刨透之处；搁置罩面板无漏、透、翘角现象；6隔断工程隔断骨架与基体结构连接牢固无松动；隔断罩面板安装牢固；接缝密

14、实，表面清洁平整；7饰面工程饰面安装牢固；无歪斜，缺棱掉角和裂缝；表面平整、洁净，色泽协调，无变色、泛碱、污痕；8天台天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好；9 楼梯、扶手钢木楼梯安装牢固；油漆完好，色泽均匀，表面平滑；混凝土楼梯无裂痕，无表皮剥落；10屋面排水畅通、无积水、不渗漏；檐沟、落水管安装牢固，无垃圾杂物；11饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角；对缝平直，表面干净，无脱落现象；12台阶、踏步砌筑平实； 牢固，无裂痕；物业企业查验人签字（章）： 建设单位查验人签字（章）：年 月 日共用设施承接查验表（推荐文本2）项目名称： 编号：序号项目查验内容查验存在问题整改情况1绿化花卉、

15、草坪无杂草、无枯黄枝叶，不缺株少苗，无死株；绿地整洁，表面平整；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装固定；2路灯、装饰灯安装牢靠，完好无损，工作正常；灯柱安装牢靠，油漆完好；3道路路面平整，无起砂、断裂；路牙石砌整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂痕、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好；4停车场地面平整；照明充足，布局合理，标识清楚；安全设施良好，排水设施良好；5自行车摩托车棚安装牢靠；照明充足，布局合理，标识清楚；安全防护和排水设施良好；6明沟、暗沟排水通畅，不积水，无断裂；沟盖板安装牢固、平稳；7沙井、检查井、化粪池排水通畅；池壁无裂痕，池内无杂物；8护坡、档土

16、墙泄水通畅；砌筑牢固；9水池、水箱卫生清洁，无渗漏；10招牌、广告牌安装牢固，安全； 表面平整光洁；11信报箱安装牢固，完好无损； 标识清楚，表面平整光洁；12楼宇、栋门牌号安装牢固；标识清楚；13避雷设施安装正确；物业企业查验人签字（章）： 建设单位查验人签字（章）：年 月 日配电系统承接查验表（推荐文本3）项目名称： 编号：主要项目分项内容查验内容(注：移交电力部门管理的不用检查)查验存在问题整改情况照明系统技术资料竣工图；变电设计证明文件；产品说明书；合格证； 安装技术记录；试验记录；照明配电箱安装牢固完好；用电编号清晰正确；绝缘电阻及灯具性能完好，接地可靠；大型、重型灯具固定牢靠；有防

17、松、防震措施；开关、插座安装牢固； 外观美观，功能良好；电气装置安装工程技术资料竣工图；变电设计证明文件；安装技术资料（包括隐蔽工程记录）； 各种试验记录；主要器材、设备合格证；配管线工程各种支持件固定牢；导线连接和绝缘电阻良好，非带电金属部分接地可靠；低压电器技术资料变更设计证明文件；产品说明书；合格证件及竣工图样；安装技术记录；调整试验记录；根据合同提供备品、备件清单；电器安装及性能电器安装牢固、平整；外观完好，绝缘器件无裂纹，连接线排列整齐、美观；接零、接地可靠，活动部件动作灵活、可靠、联锁传动装置动作正确，标志齐全完好、字迹清晰；电器通电后性能操作时动作灵活、可靠；电磁器件无异常响声；

18、触头压力及接触良好；高压电器技术资料变更设计文件证明；产品说明书；试验记录；合格证件及安装图样；安装技术记录；调整试验记录；备品、备件齐全；真空断路器固定牢靠，外表清洁完整；电气连接可靠且接触良好；真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻；分、合闸指示正确；辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损；绝缘部分、瓷件完整无损；油漆完整；相色标志正确，接地良好；断路器操作机构操作机构固定牢固，外表清洁完整；电气连接可靠且接触良好；液压系统应无渗油，油位正常；空气系统应无漏气；安全阀、减压阀等应动作可靠；压力表指示正常；操动机构与断路器的联动应正常，无卡阻现象；分、合闸指示正确；压力开关、辅助开关动作

19、应准确可靠，接点无电弧烧损；操作机构箱的密封垫完整，电缆管口、洞口予封闭；油漆应完整，接地良好；开关及高压熔断器操动机构、传动装置、辅助开关及闭锁装置安装牢固，动作灵活可靠；位置指示正确，无渗漏；触头应接触紧密良好油漆完整、色相标志正确，接地良好；避雷器避雷器外部完整无缺损，封口处密封良好，避雷器应安装牢固；阀式避雷器接紧绝缘子紧固可靠，受力均匀； 放电记数器密封良好，绝缘垫及接地良好、牢靠； 油漆完整，相色正确；电容器电容器组的布置和接线正确，电容组的保护回路完整；外壳应无凹凸或渗油现象；引出端子连接牢固，垫圈、螺母齐全； 放电回路完整且操作灵活；电容器外壳及构架的接地可靠；油漆完整；变压器

20、油漆完整；相色标志正确；变压器冷却装置及附件无缺陷，不渗油；接地引下线及其与主接地网接地可靠；母线装置所有螺柱、垫圈、闭口销、弹簧垫圈、锁紧螺母等齐全、可靠；母线配制及安装架设连接正确，螺柱紧固，接触可靠； 瓷件完整、清洁；铁件和瓷件胶合处均完整无损，冲油套管无渗油，油位正常；油漆完整；相色正确，接地良好；电缆电线排列整齐，无机械损伤；标志牌装设齐全；电缆沟内无杂物，盖板齐全；盘柜及二次回路接线盘柜的固定及接地可靠、盘柜漆层完好、清洁整齐；盘、柜内所装电器元件齐全完好，安装位置正确，固定牢固；所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰；手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时灵活，机械闭锁可靠，照

21、明装置齐全；物业企业查验人签字（章）： 建设单位查验人签字（章）：年 月 日电梯接管承接查验表（推荐文本4）项目名称： 编号：序号项目查验内容查验存在问题整改情况1技术资料专业部门检查合格证； 电梯土建图； 使用维护说明书； 控制电气图； 产品说明书；2机房要求地面平整，卫生良好； 机房通风良好，环境温度适宜； 备有消防设施，能够正常运用； 电梯电源单独铺设专用； 机房内照明满足使用条件； 电源与电梯电源分开； 开闸扳手放置合理，标有标志； 控制柜的柜体、锁、器件完好，无伤痕；盘车配备工具齐全，控制柜清洁及导线联接正常有序；制动器、限速器、电动机运行正常；机房内对讲机可正常通话；3配电柜安装布

22、局合理；固定牢固；4机械选层器安装位置合理、牢固，便于维修检查，； 触头动作和接触可靠；5井道和桥顶传感器安装紧固、垂直、平整； 偏差不大于1mm，支架螺栓固定，不得焊接；井道清洁，无杂物；安全回路及轿顶各开关工作正常；各线、缆、管、槽、箱的接线正常；6曳引机运行平稳，无异常噪声； 曳引机润滑油在标定位置；曳引绳磨损和绳头正常；电梯升降标志和轿厢所在楼层的位置标志；制动器手动开闸扳手栓在指定墙面位置；7轿厢要求厅门、轿厢门地坎清洁，轿厢内无划痕或明显伤痕； 照明、风机、对讲机、应急灯完好正常； 轿厢在运行时无机械碰撞和振动声； 操纵按钮动作灵活，对讲信号清晰，超载信号准确、可靠； 运行时无异常

23、声响、气味，速度和方向有无异常单层精确度不大于15mm；8轿门要求开门、关门灵活，平稳，可靠，无撞击声；安全触板，光眼工作正常；9层门要求层门手动开锁装置灵活可靠； 层门自动关闭装置工作可靠； 层门开启、关闭过程平稳； 层门锁动作灵活，接触可靠； 关门时无撞击声；10底坑要求底坑清洁； 无积水； 各种开关、缓冲器工作可靠；补偿链悬挂正常；11运行功能电梯持续运行30min无故障； 指令、召唤、选层定向、程序运转、起动运行、截车减速、平层等装置功能正确可靠； 声光信号显示清晰正确；12钥匙要求机房门、控制柜门、厅门基层锁梯、轿内操纵箱、厅门手动开门钥匙齐全完好；物业企业查验人签字（章）： 建设单

24、位查验人签字（章）：年 月 日给、排水系统承接查验表（推荐文本5）项目名称： 编号：序号项目查验内容查验存在问题整改情1技术资料产品合格证；测试报告；产品保修卡及联系电话；管道安装图、施工图、竣工图；管道闭水压力试验记录；系统冲洗记录；地下及隐蔽工程记录；设备运行操作及维护保养规程；设备备件及工具清单；设备试车记录；2水箱管道生活水箱、水池内外清洁完好，无渗漏； 溢水管道通畅，箱底排污功能良好； 控制阀、浮球阀手动、自动启闭灵活可靠； 各水位控制器、信号传感器、程序控制器运行正常； 管道中所有的减压阀门、压力表、过滤器、旁通阀等附件齐全有效；各管道设备设施无锈蚀，无渗漏； 压力表读数准确；3供

25、排水泵各水泵运行平稳，无振动，无异常声响； 机械轴封无漏水，盘根轴封滴水不成线； 避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏； 阀门启闭灵活； 电气控制箱各器件齐全，标识清晰、准确，控制运行功能正常可靠，电机接地可靠；4给排水管道管口接头整洁、牢固、密封性好，无渗漏； 固定和活动支架、吊架、管托等支承件安装位置正确牢固； 各阀门、水表进出口方向位置正确，连接牢固、紧密； 伸顶通气管管径不得小于立管管径，伸出屋顶高度适宜；5排水系统各排水管道通畅，无渗漏、堵塞； 明沟排水畅通，无积水； 各检查口标记清楚，操作方便； 各排水横管坡度规范，排水畅通，无倒返水现象；各化粪池、污(雨)水井、集水井建筑规

26、范，盖板牢固； 各排水泵运行与控制正常；6楼层设备盥洗室各冷、热水龙头齐全有效，无渗漏； 坐便器水位箱各零件齐全，能自动控制水位，无渗漏；小便池冲洗阀完好，可调，出水正常，无渗漏；各地漏安装平稳，下水畅通，地面无积水；物业企业查验人签字（章）： 建设单位查验人签字（章）：年 月 日空调设施设备承接查验表（推荐文本6）项目名称： 编号：序号项目查验内容查验存在问题整改情况1技术资料设备使用说明书； 产品合格证；测试报告； 设备保修卡及联系电话；设备运行操作及维护保养规程；设备安装图、施工图、竣工图；设备备件及工具清单；设备试车运行及系统调试记录；设备及管道闭水压力试验记录；系统冲洗记录；隐蔽工程

27、验收记录；2空调设施设备总则空调设备型号、数量和移交清单相符；工作性能达到设计指标；配置齐全，标识清楚；机房通风、采光、降温良好；设备表面油漆完好，无损伤；各检修口等设施符合规定；3空调主机温度控制正确； 运转平稳，无冲击、碰撞声；油位正常，无漏油；管路清洁，保温良好，无渗漏；电气控制部分可靠，程序正常；各标识准确清晰；4水泵水泵运行平稳，无振动，无渗漏；电机接地可靠；电气控制箱标识准确清晰；控制功能正常；5管道管道设施无锈蚀、渗漏，保温设施完好；管道上阀门、避震接头、压力表、上回阀齐全有效无泄漏；阀门闭合灵活，压力、温度表显示正确；二管制切换阀门灵活，无渗漏；6变风量机组风机运行平稳，无振动； 电机接地可靠；风管道安装密封，管路畅通；风盘管运行正常，无异常声响；盘管滤网完好；冷水盘给水排通畅，保温良好；电气控制标识正确清晰，控制正确有效，接地保护良好；7冷却塔补水阀、喷嘴工作正常；风机运行平稳，无异常声响；电机绝缘电阻和接地良好；水管无锈蚀，散热片无积尘；阀门开闭灵活，无漏水；