常州南大街商圈分析.doc

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1、常州市南大街商圈分析 常州市市区的第一商圈主要汇集在南大街及其附近。主要包括已经成型的南大街商业步行街和今年11月8日开业的“莱蒙都会”。 南大街 南大街为常州市第一商圈！同时也是常州市商业项目一号工程，体量6万平米以上。南大街从立项开始就一度成为业内焦点话题，引起了长三角经济社会的广泛关注。该项目身处原常州市最繁华的商业老城区，项目位置具有得天独厚的条件，左携泰富百货和新世纪两大本地商业巨头，后期规划又有莱蒙都会大型商业CBD，右临人民公园休闲区、文化宫闹市区，前靠常州市政府，后对兰园休闲区、九州服装城、紫阳花园高档小区、中天体育广场等诸多人居活动及购物要所。 历史上老常州人都知道，南大街、

2、西瀛里商脉源远流长，历史上就是做生意很旺的地方。据清康熙常州府志载，此处明清时称大街，即为常州最早的商业区。南接广化街、西瀛里、青果巷，东西方与双桂坊、青云坊、孙府弄等相交接，北通府直街。民国初年，府直街改北大街，此街即称南大街，这里云集了常州的百年老店数十家，几百年来，这里始终为商贾云集的繁华城区。随着常州建设特大型城市框架的大幕拉开，辅以莱蒙都会的强势入驻，南大街的商圈积聚效应将最大限度的体现。 南大街商业步行街由常州之江置业有限公司投资建造，东起公园路，西至南大街，南自青果巷，北临延陵西路，东西方向宽120米，南北方向长600米。总建筑面积达24万平方米，其中商业面积12万平方米，商务办

3、公面积4万平方米，住宅面积4.5万平方米，地下停车场面积4万平方米，可同时停放机动车600辆。步行街共设置了30台自动扶梯和35台垂直电梯。南大街由一条“S”型步行街将3个地块串联起来，一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，地下一层为2万平方米的大型卖场乐购超市，功能设计趋向欧美。南大街有各类大小商家630余家，主力品牌店除了乐购还有五星电器、麦当劳、泰富百货等十余家。日常客流量约为10万，节假日可达30万。 莱蒙都会 “莱蒙都会国际商业街区”，是华东首个58万平方米超大国际商业街区。建成后将成为集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、居住等多功能于一体的常州市最大的商业街区，莱蒙都会的建成不但会覆盖

4、整个常州辖区，同时将辐射周边城市，成为长三角、沪宁线上一颗璀璨的商业明珠。 “莱蒙都会国际商业街区”是常州市重点旧城改造工程，占地面积10.2万平米，总建筑面积达58万平米，由香港莱蒙鹏源集团投资20亿元兴建，是目前华东地区最大的商业项目。它东起西大街、西至早科坊、南至西瀛里、北靠延陵西路，雄居常州经济、地理、交通的黄金坐标点。项目将分A、B、C三个区域分期开发，已动工东侧为总建筑面积达20多万平米的大型商业建筑群，以“人”字型曲线主街贯穿了8个商业单体建筑，在两端主入口处及中轴处分别建有三个大型商业广场；西侧以住宅、商业、办公、酒店等为主，总建筑面积达30多万平米，规划包括四幢33层、二幢1

5、1层的高层景观住宅、高达50层的5星级酒店、写字楼、购物中心等。拥有地下机动车位约2200部、非机动车停车位约2400部、自动扶梯上百部。 楼层分布情况如下： 地下一层：个性精品廊，沃尔玛超市。 一层：旅游用品，生活配套，男装及男装配饰，品牌女装专卖，时尚女装，新常州购物中心，品牌专卖，风情街，运动品牌服饰，潮流前线，超市商店街，西式快速餐饮。 二层：名点民俗街，时尚品牌，童装，时代华纳，早教中心，新常州购物中心，商务休闲馆，青春淑女馆，特色中式快餐，西式快速餐饮。 三层：休闲小站，冠军溜冰场(华东地区继上海后，地级市中第一家）电子游艺，中影影院，新常州购物中心，夜色酒吧，牙科医院，特色中式快

6、餐，高级会所。 四层：美食广场，中影影院，新常州购物中心 。 其中常州人念念不忘的义隆素火腿、酒酿元宵、四喜汤团、常州萝卜干等老常州著名的十大名点小吃，也将在相关部门的支持下进驻莱蒙都会。 从以上的分析可以基本得出，南大街和“莱蒙都会”形成的商圈将会变得更加强大和完善，因为从常州市的整体远景规划来看，主城区的五个区将会逐渐连接成片，在一个趋于整体的未来结构中，南大街商圈将更加奠定其常州第一商圈的地位，通过不断的敛聚效应，最终会形成华东超强商圈的地位。 下边就通过诸多细节的分析，来体现我们安踏品牌在此商圈的未来发展。 (1)人口规模及特征：常州市现有市区人口约为150万人，市区形状狭长，面积偏小

7、，市区人口密度偏大，适合商业CBD中心的人口消费扩张。年龄分布及平均教育水平一般，虽然大学不少，但是大学毕业后留在常州的不多，而拥有住房的人也基本是常州本地人，有购买力的年轻人不多。职业分布上来看，有购买力的职业人口多位于工矿及其他大型企业。常州的商圈比较单一，仅南大街商圈为市级，积聚效应明显，邻近的辐射效应最远可达十公里外。 (2)劳动力保障：从劳动力的角度来说，常州市属于超额完成的城市。同其他苏南城市一样，每天涌入常州的人数都在不停的增加。而这些人群中，已经有超过30%的人具有大学学历。其中90%的人员年龄低于40岁,愿意从事终端零售行业的人也越来越多。 (3)供货来源及物流：从物流的角度

8、来说，因为南大街已经有了近200家专卖店，因此如果新增店面的话，可以大大降低运输成本。店面越多，运输成本越低。 (4)媒体及促销：常州是个媒体曝光率不高的城市，可能正处于一个高速发展的前期阶段。但由于市区规模不大，品牌的推广也处于有利局面，加上南大街商圈专卖店的数量集群优势，反而有利于专卖的扩张。 (5)经济情况：前3个季度常州市的GDP增长较快，控制在15%16%之间。从这个角度来说，特别适合消费的进一步拉动。上海前几年在经济增长率维持在15%的时候，消费增长率竟然将近20%。常州市人均GDP已经超过了2000美元，达到中等发达国家水平，而且现在常州市的经济发展也愈发均衡了，在抓紧重工业的同

9、时，也针对第三产业出台了一些必要的刺激措施。尤其是在旅游业上的规划上，城市商务旅游和观光度假旅游将成为未来主导方向，也将会进一步刺激消费性质的旅游。 (6)竞争情况：在南大街上，竞争品牌较多，基本上都是国产品牌。特步有两家，百事有两家，李宁有一家，海谰之家有2家大店，安踏竟然有4家。亚礼得、鸿星尔克、乔丹、沃特、361各有一家，以纯有三家大店，唐狮、森马、班尼路、佐丹奴等休闲品牌也都占据了不错的地理位置，耐克和美津浓各一家，位置和面积都不算很好,。以他们现在的营业额预估来看，地理位置较好的品牌，创造的价值最高。其中以安踏和以纯的竞争力最为强大。在南大街的主街道上，以纯有三家大的店面（每家都在1

10、00平方米以上，其中位于街南的以纯旗舰店，上、下两层超过了1200平方米）。而安踏有4家店面，位置也都相当不错。虽然面积相对以纯偏小，但是良好的地理位置及集群效应，使得安踏的销售一直不错。就象麦当劳的总裁曾经在1974年说过：“我不是卖汉堡包的，我是做房地产生意的！”土地是稀缺资源，同样，强势商圈的门面也属于稀缺资源。 (7)商店区位的可获得性：南大街商圈的历史非常浑厚，自古以来就是商家的集中地。所以从交通区位的角度来看，没有什么瑕疵。在常州市区，有三十多条公交线路停靠南大街商圈及莱蒙都会，交通非常便利。美中不足的就是上、下班的高峰期会遇到堵车现象，但时间不是很长。从城市规划的角度来说，常州市

11、政府对南大街的定位就是“常州的城市名片”，在很长的一段时间内，这样的定位及扶持不会改变。对于专卖来说，南大街仍然有一部分店铺不适合。南大街共分三楼，只有一楼的临街店铺才是考虑的首选，其他方位的店铺（包括二楼或者三楼），都不适合专卖的经营。而在一楼的临街店铺中，拿取的可能性已经非常小了，因为这样的店铺基本是供不应求的，价格也会随着时间的推移而节节攀高，只有在南大街南，有部分店面处于出租状态。因为南大街的整体象个“S”型，位于步行北街是人群集中地，无论是人流量还是实际成交率，都非常高；而步行街南则属于人流量非常小的地段（这有点类似苏州观前街。观东的客流量明显弱于观西的客流量。但南大街的两极分化更为

12、明显更为巨大）。 (8)法规：相关的税收及营业执照的办理，都在国家的规定范围之内。 (9)其它：租金可能是拿取店面的一个主要因素。南大街相关的店面普遍租金偏高，拿常州4店来说，相比两年前，租金涨幅超过了40%。而且趋势还在看涨。停车条件来说，应该是足够使用了。莱蒙都会加上南大街的地下停车场，停车位将近3000个。 以上只是针对宏观的一些因素做一些分析和对策，终端的诸多细节还是体现在微观上。 一、 商圈的整体规划 莱蒙都会今年底建成之后，南大街商圈将成为常州市的超级商圈，该商圈将是常州市人民购物、休闲、娱乐的首选场所。同时这个商圈的号召力将进一步加强，对于辐射边远的乡镇及县域经济，都是一个不小的

13、推动。 二、 竞争品牌的分析 上文也曾说过，在我们抢夺市场的时候，其他品牌也都没有闲着。以纯的咄咄逼人、李宁的蓄势待发、安踏的虎视眈眈及国外品牌的大举入侵，都极大的挤压了专卖的生存和发展空间。在这样的情形下，思想和行动领先，是对付他们最好的办法。在莱蒙都会，虽然尚未开张，但是竞争的几个国际品牌已经先行入驻，给专卖造成了不小的压力。阿迪和耐克的店面都在400平方米左右，而茵宝、森马、美特斯邦威、以纯都已经适时进驻。加上沃尔马超市的巨大号召力，尤其是几个休闲品牌，例如李宁、安踏、以纯、班尼路、森马等，10月份的销售完成率也都超过了40%。 三、 未来店面的综合评定 未来店面的拓展主要有两个方向：南

14、大街和莱蒙都会。 1、 从南大街来看，一楼临街的铺面基本属于固定街面，插足的机会非常少。尤其是北街，属于南大街的黄金地段。而南街的客流量相对来说就比较小一点，基本上只相当于北街的1/31/4。但是南街的部分店面还是蛮有竞争力的，比如位于双桂坊路口的“动感仓库”和“林中鸟”，位于以纯旗舰店对面的“恩东”、“帷耳幔”，都是不错的店面。同时以纯旗舰店（1200）、三福标准店（450）也积聚了不少人气。从南街的分析来看，由于商界一致的认定，该街段属于人流量不足段，因此绝大部分的竞争品牌没有把主力店放在这一段，大多数的竞争品牌甚至都没有考虑在这个地段拿店，从这个角度来说，南街属于一线品牌真空带（真正的一

15、线品牌只有以纯一家）。虽然人流量较少，但是对比一下品牌林立的北街，其实最终的购买率相差不是很大。再加上南街的入口处也发生了不小的变化，入口对面的莱蒙在年底将正式亮相，像麦当劳、沃尔玛等世界超级企业的加盟，将会极大刺激南街入口处的销售气候。南街的店铺也基本没有什么空缺了，在临近入口处有几间不起眼的店铺，直接面对马路对面的麦当劳，处于转让阶段（位置不是很好，门头有点深。转让价约为7500元/，铺面较小，都是20平方米左右的连铺）。 2、 从莱蒙都会来看，今后的走势应呈上升趋势。世界零售之王美国沃尔玛购物广场、全球传媒巨头时代华纳、世界健身连锁三强宝力豪、冠军真冰溜冰场、新常州购物中心、新华书店、麦

16、当劳、肯德基、必胜客、塔可钟、ADIDAS、NIKE、茵宝、唐狮、以纯、森马、美特斯邦威等近十几家国际国内品牌的入驻，也彰显了莱蒙都会的地段优势。对于连锁来说，入驻莱蒙从小的意义上来说，是提高销售增加知名度；从大的方面来说，更应该是一种实力的象征，是一种对主导商圈的深度把握！如同南大街一样，当莱蒙步入正轨时，商铺文化就成为了一种稀缺资源，是一种无与伦比的财富。再加上沃尔玛、麦当劳的安定因素存在，莱蒙的商铺就非常值得去争取了。阿迪、耐克、茵宝已经先行入驻了，其他部分休闲品牌也选好了铺面，留给自己选择的空间不是很大。 四、 日人流量及分时客流分析 南大街的客流量一向比较稳定，国庆期间的销售成绩也证

17、实了这一点。但是随着沃尔玛落户莱蒙都会及莱蒙都会的自我进一步发展和完善，会分流一部分客流至莱蒙，但是一旦这个大商圈形成一个整体，也就是说，南大街和莱蒙都会形成了一个统一的商圈，则南大街的客流量不减反增。现在南大街的日人流量约为3万人，周末及节假日会达到10万人/天，黄金周期间甚至会突破20万人/天。上午10点后、下午3点4点及晚上6点后为客流高峰期，每天的大多数销售来自于这几个时段。 莱蒙尚未开张，但造势工作一直在进行。以几个强势品牌的入驻为基础，辅以享誉的饮食业及娱乐业，初步估计日人流量约在1万以上。随着时间的推移及媒介的深度推广，人流量的增加将会更加明显。 五、 投入与产出的分析 以莱蒙都

18、会的走势来看，预计第一年属于磨合期，依靠沃尔玛、麦当劳及其他品牌、餐饮服务业的笼聚效应，依靠一定的广告效应及口碑效应，依托南大街的金字招牌，到明年底后年初就会有一个快速的发展时期。以莱蒙138的店面初步预计第一年的销售额约在200万250万，除去房租、税费、员工成本、装修费用分摊、水电物管及其他相关费用，第一年基本能够做到收支平衡。通过2-3年的努力，最终使年销售额稳定在400万左右。如果能够达到这个标准的话，最终每年的盈利应至少在70万左右。 总结 通过实地走访和数据分析，常州区域的商圈容量及扩展方向有了初步的意向，现简介如下： 1、 人流量：莱蒙都会建成后，将和南大街形成一个整体，相互依存

19、并互相促进。人流量将会达到一个前所未有的高度，本身南大街的人流量就呈上升趋势（这个可以从国庆7天的销售数据就可以看出来），日平均人流超过3万，周末达到20万/天。 2、 整体规划：莱蒙都会紧邻南大街，占地58万平方米，号称华东地区最大的商业旗舰。先期入驻的沃尔玛、麦当劳更是人气的保证，辅以知名的饮食及娱乐支持，购物环境一味俱佳。南大街、莱蒙都会合二为一，将极大的改变常州市的商业结构，并将这种改变辐射到更远的乡镇及县域，成为华东地区的超级商圈。 3、 店铺选择：初步评估后，针对南大街及莱蒙的大商圈，拿店方向如下：南大街的北街人流量较大，可以考虑拿一家店铺（佐丹奴/狄邦高/安踏/大台北鞋城/生活秀

20、/卡丹路/伊望奇/安超，这几个店面的租金都在80万元以上），南街的人流量虽然弱一点，但是南街入口紧连莱蒙的麦当劳，前景相当诱人，加上以纯旗舰店（1200）和三福标准店（500）在南街形成的人气，拿下几个潜力店也是可以考虑的（恩东/菲特裤行/动感仓库/波特/BEFORE，这几个店面的租金约在7000左右）。莱蒙都会将于11月8日正式开张，沃尔玛也在同日开张，位于沃尔玛扶梯出入口的店铺值得考虑！ 4、 安全提醒：南大街的店面已经趋于饱和，尤其北街的店面，属于每年租金都增长的强势店面，拿的越早就越好。再加上今后如果形成大商圈的话，店面拿取的难度将会更大，而租金也可能会增长较快。因此建议可以采用麦当劳的拓展模式，即一次性拿大规模店铺，并签下一个较为长期的租赁合约，这样的话可以在今后数年内大力降低成本，维持品牌的连续性和稳定性。 5、 其他地段：文化宫附近是一个老商业区，以购物中心、泰富广场和文化宫广场形成的购物圈，最近也在加大力度进行翻新和扩容，如果能够在此考虑店面的话，那常州市区的单店布局结构将更合理。