北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告（83页）.doc

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1、北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告二九年九月目 录第一节 项目概况3一、项目区域位置3二、地块现状及周边情况5三、项目地处区域通州新城概况7四、经济技术指标7五、可行性分析初步结论8第二节 北京市通州区概况9一、通州区基础概况9二、北京市宏观经济概况13三、通州新城发展规划18第三节 通州区房地产发展概况24一、2009年通州区土地成交情况24二、北京通州区商品住宅市场分析26三、通州区商品住宅区域分析28第四节 项目分析与构想31一、项目SWOT分析31二、项目定位设想32第五节 项目经济测算34附件一：通州区重点项目调研38第一节 项目概况一、项目区域位置项目位于北京市通州区新

2、华大街与新华北路交叉口东北角，其中新华大街是“神州第一街”长安街的东延长线，现已成为通州区商业金融的核心地带。北京市行政区划图项目地块与城市各重要节点距离如下：地点距离车程（时速50公里）东三环（国贸）16.7公里约15分钟东四环（朝阳公园）14.3公里约20分钟东五环9.5公里约10分钟东六环4.3公里约10分钟京沈高速6.5公里约15分钟京哈高速1.6公里约5分钟2.4公里4.6公里9.7公里京通高速6.5公里1.6公里4.4公里通州区项目区域交通示意图项目四至为：东至通州体育场；西至新华北路；南至新华大街；北至天桥湾居住小区用地。项目地块位置示意图二、地块现状及周边情况1、四至范围：东至

3、通州体育场；西至新华北路；南至新华大街；北至天桥湾居住小区用地。2、地面现状：目前，该项目东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本项目部分建设用地，约2384666平方米；西南角为遮挡围墙，其余为围墙；南侧建设用地范围内有3个变电箱及部分现状绿化;东北角有一处临建,占地约100余平方米,宗地范围内西侧国土分局办公楼暂未拆除,树木若干。地块北侧现状照片（远处为天桥湾居住小区）地块东南角现状照片（远处为新华大街）3、地下情况与地质情况：尚未进行地质勘测，待勘测后补充地下情况。4、土地的完整性：项目地块完整，无市政道路穿越。三、项目地处区域通州新城概况早在2004年，通州新城的建设工作就已经提上政府工

4、作报告的日程，正式进入启动阶段，力争用10年左右的时间将通州建设成为现代化的国际新城，重要区域就是运河两岸。2009年国庆之后，北京市明确提出了“集中力量、聚焦通州”的发展方向，通州新城的建设已经被提到了前所未有的高度。 2004年到2008年的5年间，运河两岸建设第一阶段的目标已基本实现，共整治河道11.2公里，完成两岸景观绿化美化面积近万亩，新建改建桥梁6座，大大提升了运河两岸的综合环境水平。现在的运河已经由城市排污河道彻底变为市民观光旅游的首选区域。 从2009年起，运河两岸的建设进入了关键的第二阶段：即以运河源头为核心，深入推进运河水乡区、商务酒店区、运河源水岛等功能性项目区域的拆迁、

5、市政交通、地下空间的实施工作。力争在2015年前，使通州形成以总部形态为特征的高端文化商务中心和以时尚特色为主题的都市休闲消费中心。四、经济技术指标项目内容备注总占地面积3.97万平米 建设用地面积3.97万平米 其中，项目东侧现状体育场围墙及跑道、篮球场占用本项目部分建设用地，约2384.666平方米绿化用地面积0 道路用地面积0容积率4.5绿化率30%地上住宅建筑面积（可售）53,529平米 地上办公建筑面积（还建）24,000平米地上商业建筑面积（可售）44,552平米地上商业建筑面积（还建）13,000平米地上酒店式公寓建筑面积（可售）15,557平米地上酒店建筑面积（自持）27,79

6、3平米地上面积合计178,431平米地下经营性配套建筑面积（可售）25,448平米需补交政府土地收益地下车库建筑面积(可售)49,470平米需补交政府土地收益地下配套用房面积（不可售）26,682平米地下面积合计101,600平米总建筑面积合计280,031平米五、可行性分析初步结论 经测算，本项目开发完毕后，可售部分税前经营利润92718万元，税后经营利润75757万元，根据集团相关文件要求，经济上可行。具体测算见报告第五节。第二节 北京市通州区概况一、通州区基础概况1、历史沿革通州历史悠久，早在新石器时期，境域内就有人类活动。自西汉初建置以来，通州距今已有2000多年的历史。在金、元、明、

7、清四朝定都北京，京杭大运河为漕运命脉的800年间，通州是京城门户、仓储重地，政治、军事、经济地位十分突出。通州自西汉设县建治，名称屡经更迭，西汉称路县。东汉、三国、两晋、南北朝、唐、五代称潞县，辽时分为潞县和漷县。金天德三年（公元1151年），海陵王取京杭大运河“漕运通济”之意在此设州，正式称通州。此后虽通州所辖地域多有变化，但一直称通州。民国称通州为通县，属河北省。1948年12月通县解放。1949年-1950年称通县，1954年分设通县和通州市，1958年3月通县、通州市由河北省划归北京市后，合并称为北京市通州区。1960年复称通县。1997年4月撤销通县设立通州区。2、自然地理通州区位于

8、北京市东南部，京杭大运河北端。区域地理坐标北纬39364002，东经1163211656，东西宽36.5km，南北长48km，面积907k。面临朝阳区、大兴县，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、人大回族自治县、香河县相连，南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。紧邻北京市中央商务区（CBD）西距国贸中心13km，北距首都机场16km，东距塘沽港100km，素有“一京二卫三通州”之称。据已有资料，通州区基岩包括震旦亚界、下故生界及新生界地层，缺失上古生界和中生界地层。表明通州区在上古生代和整个中古生代，处于隆起上升受剥蚀的地质历史时期。在燕山运动以后的新生代第三纪晚期，底壳逐步下降，才再次接

9、受沉积物，形成第四系盖尼，覆盖厚度一般在150m500m之间，但马驹桥及台湖镇东石村一带只有80m，差异较大，基地不平。辖域内大部分地区处于大兴隆起与大厂凹陷的中间地带，地质条件比较稳定，中生代以来基岩升降幅度不明显，境内基岩埋深500m以内，变化较周边地区小，且无明显岩浆侵入及火山活动迹象，明确显示通州地区的地下基岩岩层完整性好，地质构造简单。区内有两条主要的活动断裂，并有多条隐状性断裂存在，单在第四纪末显示有活动迹象。通州区辖域为燕山运动以后的下降地区。东南距渤海100KM，西北距燕山山脉70km。全境属华北平原的一部分，整个平原主要有永定河、潮白河冲击而成，地势由西北向东南倾斜。全区平均

10、海拔20m，坡降0.3%0.6%。全区地势平坦而略有起伏，境内地貌可分为阶地地貌、泛滥平原地貌、河漫滩地貌、沙丘地貌、人为地貌等。境域北部，由张家湾东北经通州镇至宋庄一线西北部地区，地面高程均在20m以上，地形较为复杂，今仍有明显陡坎、冲沟，呈缓坡状态遗迹和沙丘等阶地地貌特征；东部北运河与潮白河之间地区，由于近代河流泛滥堆积作用，其地势表现为近河高、远河床低的态势，形成顺河床延伸的条形洼地；西部与南部为永定河作用地域，地势除总的形态外，在马驹桥、台湖至北运河区间，呈现东高西低或西南高东北低之势；由于古河改道和流水冲刷等原因，北部徐辛庄、永顺地区有坡岗地；风蚀和风力搬运作用造成北运河、潮白河沿岸

11、有沙丘存在；南部低洼易涝地区还有盐碱土分布。通州地处京杭大运河北起点，境内河渠纵横，多河富水。共有大小河流13条，分别属于潮白河、北运河两大河系。主要河道多为西北、东南走向。通州区地下水贮存条件好，地下水位受区域地质和水文地质条件所制约。潜水水位一般年初开始缓慢下降；3月中旬，大地解冻，潜水埋深较浅的地区，水位略有回升；4、5月份，抽取地下水面积灌溉，水位迅速下降；5、6月，出现潜水最低水位值；7月至9月，雨水渗入补给，农业停采地下水，水位回升，夏末秋初出现最高水位值：10月后缓慢下降。除100m一下保持自然动态特征外，100m以上浅层承压水严重超采区，在5、6月份，形成常年或季节性水位降落漏

12、斗状，水位逐年下降。3、辖区与人口现辖4个街道（北苑街道、中仓街道、新华街道、玉桥街道）、2个地区（永顺地区、梨园地区）、10个镇（永顺镇、宋庄镇、潞城镇、梨园镇、张家湾镇、台湖镇、马驹桥镇、西集镇、漷县镇、永乐店镇）、1个民族乡（于家务回族乡）。共有44个社区、480个村委会。通州辖区东西宽36.5公里，南北长48公里，面积907平方公里，其中新城规划面积为155平方公里。 根据2000年第五次人口普查数据，全区总人口67.4万人。近年来通州发展提速，常住人口也逐年提升，根据十一五规划，通州2010年末全区常住人口达到90万。4、地域文化通州是京杭大运河北端的水陆都会，文人墨客多流连于此，文

13、化积淀丰厚，明清时期建有州学、书院、会馆多所，潞河书院（现今的潞河中学校址）为东路厅所辖10州县最高学府，至今已有139年的建校史。通州境内有众多名胜古迹，现存的燃灯佛舍利塔、永通桥及石道碑、李卓吾墓、潞河中学红楼、通州清真寺、张家湾城址及通运桥等多处市级文物。“云光水色潞河秋，满径槐花感旧游，无恙蒲帆新雨后，一枝塔影认通州”，这是清代文人对当时通州的描述，燃灯佛塔更是以“一枝塔影认通州”而成为通州城及京杭运河北端的标志。通州是一座历史文化名城。在这块古老的土地上，向来是文脉蔚然、古韵萦绕。千年底蕴，形成通州特有的运河历史地域文化。燃灯佛舍利塔 通州清真寺 通州的皇家文化 通州的皇家文化始于辽

14、代。辽时，通州称潞县，辖区（今漷县镇）有一片湖泊，名延芳淀。辽主每值春季来这里打猎游乐。金代，路县始称通州。金正隆四年海陵王完颜亮亲临通州视察造千艘战舰情况。元代，元世祖忽必烈于元十八年正月至通州，二月驻足通州的柳林。元成宗铁木耳也游猎柳林并发兵1500人于今通州漷县镇筑呼鹰台，用于射猎。元英宗硕德八刺时代，不仅游猎柳林而且在此敕建行宫。明朝，通州的漕运已经比较发达，明武宗朱厚照曾于正德十五年十月由江南乘舟至通州，驻扎多日。朱载厚的贵妃，明神宗的生母李太后生于通州永乐店村，据传李太后出生时曾有奇香，故生李太后的胡同取名为香儿胡同，今此胡同仍存，分为上香胡同和下香胡同两段。到了清代，顺治元年五月

15、，多尔衮率兵攻破通州，八月，清世祖福临就驻扎通州。康熙年间，康熙帝巡视通州很多次。雍正帝去东陵谒陵时，驻在通州的任庄。乾隆三年八月乾隆帝奉太后游通州的马驹桥围猎。历代帝王及皇室在通州所留下的足迹，构成了通州皇家文化的主体，而在各层面社会生活中，通州也与皇家文化发生着千丝万缕的联系。如贡院小学、司空小学等都与皇家文化有关。 通州的漕运文化 通州自金代开始至以后的800多年间，护卫与管理漕务成为其基本职能，居民生业也多因漕运所需而兴废。因此元代以后，通州逐渐形成了以漕运为代表的特定文化氛围。而这种特定文化中，漕运、仓储文化是其本源，其它文化多源于此。通州在全国独具的三座庙宇中的仓神庙、铁锚寺正是通

16、州漕运仓储文化的显著特征。明清两代仓储衙署官员责任重大，为祈祷保佑无事，故建有仓神庙。明朝在张家湾码头还建有铁锚寺，无论何船经此寺，舵手均要上岸入寺，恭拜祭锚，以祷安航。每年农历三月初一，春暖花开之际，通州还在土坝码头举行开漕典礼，祭祀坝神。漕粮的收纳和支放场景可以说是蔚为壮观，构成的是一幅幅特殊的仓储文化画卷。依托漕运文化而衍生的民俗文化如花会、庙会、旱船、高跷、拉洋片等更融合了各地民间活动特点。 通州的地名、胡同、古迹文化 通州的地名及胡同文化，把千百年来漕运的历史以地名的形式永久的积淀下来，给通州人民留下了一份宝贵的文化遗产，也给通州的文学艺术创作提供了丰富的场景空间。如皇木厂、中仓、西

17、仓等仓储地名，粮食市、瓷器口、鱼市口、斗子营、江米店、北果子市、牛市口等交易地名，都是运河漕运遗址标志的域名文化。当然还有一些历史遗迹演变出来的景观文化，如八里桥、燃灯塔、三教庙等。以及以御道碑等为代表的碑刻文化。 通州的饮食文化 京杭大运河不仅给古代通州的相关行业提供了广阔的发展空间，而且由它带来的饮食文化可以说是源远流长，经过长时间的积淀，形成精品。特别是被称为通州三宝的“小楼烧鲇鱼”、“大顺斋糖火烧”、“万通酱豆腐”至今仍为京津地区人民津津乐道。小楼烧鲇鱼 大顺斋糖火烧 民间工艺文化 晚清时期，朝廷为了保证漕运通畅，严禁在运河沿岸兴修农田水利，通州农业发展受到限制，所以手工业相对比较发达

18、。因通州城市繁华，逐渐成为消费城市，所以手工艺术品制售就更为突出，产生了许多代表人物及作品。如剪纸艺术家杨本逵、陶器制作家杨梦臣，面塑艺术家面人汤等。二、北京市宏观经济概况1、北京宏观经济分析2005-2007年北京的经济保持着高速增长，但2008年面对复杂多变的国际及国内经济形势，北京市整体经济增速放缓，投资呈现负增长，出口增势明显回落，消费市场成为拉动经济增长的主力。房地产开发企业资金来源呈下行趋势，自筹资金成为开发企业“自救”的重要途径。城镇居民可支配收入稳步增加，但生活压力进一步加大。2009年二季度开始，国内的经济形势开始回暖，北京的各项经济指标也有转好的趋势。GDP：2009年全市

19、实现地区生产总值约为11346亿元，比2008年预计增长9.6%。投资：2009年1-11月，全市完成社会固定资产投资（含土地一级开发投资）4362.7亿元，同比增长43%，增幅比1-10月回落5.2个百分点。其中完成房地产开发投资2230.9亿元，增长47.7%，增幅回落3.1个百分点；完成基础设施投资1236.6亿元，增长33.3%，增幅回落6.1个百分点。进出口：2009年1-11月，全市进出口总值1906.3亿美元，同比去年减少了643.4亿元。其中，出口433.5亿美元，同比去年减少了94.4亿元；进口1472.8亿美元，同比去年减少549亿元。消费：2009年1-11月，全市实现社

20、会消费品零售额4793.7亿元，同比增长15.2%，扣除价格因素后，实际增长17.8%，实际增幅比1-10月提高0.3个百分点。分商品类别看，吃、穿、用类分别实现零售额1148.8亿元、445.8亿元和2878.8亿元，同比分别增长10.3%、14.8%和20%。CPI和PPI： 2009年1-11月，居民消费价格比上年同期下降1.6%，降幅比1-10月缩小0.1个百分点。1-11月，工业品出厂价格比上年同期下降6.1%，降幅比1-10月缩小0.2个百分点；原材料、燃料及动力购进价格比上年同期下降13.1%，降幅比1-10月缩小0.9个百分点。居民生活水平：2009年底北京市常住人口超过170

21、0万人，比上年末增加40-50万人。其中，外来人口约占常住人口的比重为30%。2009年1-11月，城镇居民人均可支配收入24566元，同比增长8.3%，增幅高于1-10月0.2个百分点。人均工资性收入、转移性收入同比分别增长9.2%和12.5%，是拉动居民收入增长的主要因素。2009年1-11月，农村居民人均现金收入12879元，同比增长12.5%，增幅与1-10月持平。其中，人均工资性收入增长15.4%，转移性收入增长36.3%，两者合计拉动现金收入增长11.5个百分点。2、人口发展根据北京市2009年度统计年鉴，截止到2008年底，北京市常住人口为1695万人，户籍人口1229.9万人。

22、近5年北京市常住人口的增长比率平均为3.23%，略高于上海的平均增长率。3、地区国民生产总值，包含人均GDP对比地区国民生产总值代表一定时期内，地区所生产出的全部最终产品和劳务的价值，反映一个地区的经济表现。从上面的图表可以看出，北京市近几年的地区国民生产总值保持着10%以上的高速增长，但总值与上海相比还有一定的差距。 人均国民生产总值是衡量人民生活水平的指标。从图表中可以看出，北京、上海、杭州三个城市的人均GDP水平比较接近，均属房地产发展的一线城市。4、产业结构比较2008年北京市第三产业比重达73.2%，与改革开放初期的23.7%相比发生了显著变化，目前北京第三产业的比重在全国稳居第一，

23、实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。 改革开放之后，随着城市规划修编和首都功能定位的逐步明确，北京开始加快产业结构的升级和调整。1994年服务业比重超过第二产业，形成“三、二、一”的产业格局，1995年服务业比重超过50%，标志着北京市从全国重要的工业基地逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。此后，北京市第三产业比重节节攀升。1998年超过60%，2006年超过70%，2008年达到73.2%。 北京已经初步形成具有首都特色的服务业主导型产业结构，这样的产业结构不仅提高了城市承载力，提升了服务功能，也熨平了经济波动，特别是在应对国际金融危机和世界经济减速中发挥了稳定器的作用。

24、5、固定资产投资近几年北京的固定资产投资保持了快速的增势，从05年-07年的年均投入增长均保持在17%以上。根据北京市“十一五”时期的预测，“十一五”期间北京的固定资产投入预计在11800亿元以上，目前北京的城市化已进入高速发展时期。在奥运会后，比如新城市的建设、北京轨道交通建设、城市基础设施建设以及产业领域的高新产业功能区，现代制造业、现代服务业都会有重大项目实施等等，北京市仍然会保持相当的规模和比较快的水平。6、人均可支配收入人均可支配收入指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。该指标被认为是消费开支的最重要的决定性

25、因素，常被用来衡量一个地区生活水平的变化情况。从上图看以看出，北京市的人均可支配收入略低于上海，与杭州基本持平，说明北京居民与杭州居民的消费能力和水平相当。三、通州新城发展规划1、功能定位通州是北京东部门户，环渤海多条发展走廊的节点，京杭大运河的源头，百里长安街的东端，地理位置优越，生态环境良好，土地资源丰富，交通方便快捷，文化底蕴深厚，区域战略地位突出，区位优势明显。国家战略的实施，将使环渤海区域形成跨越式发展，为通州的发展奠定良好的市场基础。北京空间结构调整，北京城市总体规划赋予通州新城承接中心城人口疏解、聚集新增功能的重要使命，为通州的发展注入新的动力。通州新城功能定位：通州新城是一个面

26、向区域的可持续发展的综合性服务新城。2、发展目标通州新城产业发展以聚集科研院所为手段，高端现代服务业为目标，积极发展和提升区域商贸、康体、休闲、娱乐等消费性服务业；大力拓展和延伸金融、商务、技术服务等生产性服务业；着力培育和壮大专业会展、出版交易、影视制作、文化创意等新兴服务业。构建立足东部发展带、服务首都、面向环渤海经济圈的区域服务中心；打造为首都文化中心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地；建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居新城。因此，通州新城的发展目标是：区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。3、规划范围本次规划的研究范围为京津第二通道以北地区，总面积为

27、677平方公里。新城建设用地的范围为北京城市总体规划2004年2020年确定的用地范围，总面积155平方公里。4、发展规模人口规模2020年，通州规划人口为119.1万人。其中通州新城规划人口规模为90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间。用地规模2020年，新城建设用地规模控制在85平方公里，人均建设用地控制在95平方米以下；中心城区外的城镇建设用地17.2平方公里，人均建设用地控制在120平方米以下；村建设用地22.2平方公里，人均建设用地控制在150平方米以下。5、功能布局在通州新城范围内，构建“一河两翼，南拓东进，组团发展”的空间结构。一河两翼：通州新城以运河为魂，水绿相映，绿廊镶

28、嵌，突出以北运河为纽带的城市形象及文化内涵运河西岸改造提升旧城，运河东岸聚集城市新增功能，新城旧城比翼互动、协同发展。南拓东进：南部以外环线、京塘公路为界，东部以六环路为界，向外拓展。与亦庄新城、国际空港联动，形成新的发展空间。组团发展：以六环路、京哈高速路、外环线及京塘公路为分界线，在空间上形成六大功能组团：西北部形成与功能互补的商务园、教育产业园及新型住宅区；东北部形成首都科技创新转化的聚集地；西部旧城形成商务、商贸、文化制造的中心区；东部形成承接北京中心城新增功能的板块；西南部形成主题公园、专业会展等服务区域乃至东北亚地区的功能区；东南部形成生态环境良好、土地集约利用的新型产业示范园。6

29、、区域空间结构一城两轴三点四镇一城：承接中心城功能疏解与新增职能的通州新城。两轴：沿长安街延长线连接北京主城和通州新城的城市空间拓展轴，以运河为纽带向东南方向延伸的城市经济发展轴。三点：宋庄、潞城、张家湾三个地区是通州新城发展的重要组成部分，通州新城新增功能的重要区域和城乡一体化的重要节点。要建设成为三大城市功能聚集区。四镇：台湖、漷县、西集、永乐店四镇与通州新城相互呼应，是通州新城发展的重要经济支撑，是承接农村人口向城镇转移、解决劳动力就业及资源节约的重要区域。要集聚形成四大产业发展组团。 7、新城对外道路系统强化通州新城与中心城的交通联系，构建与中心城紧密衔接的交通走廊，其中包括：条高速公

30、路：京沈高速公路；条快速路：京通快速路、通朝大街；条主干路：朝阳路、朝阳北路、潞苑北大街。合理安排通州新城道路与区域公路网的衔接关系，设置顺畅、相对独立的过境交通走廊：东西方向：京哈高速公路、京沈高速公路；南北方向：六环路、东部发展带联络线。加强与东部发展带干道网络的联系，增强辐射能力：与顺义新城联系的交通走廊：条高速公路：六环路；条一级公路：通顺路、东部发展带联络线；条二级公路：张采路延长线。与亦庄新城联系的交通走廊：条高速公路：六环路；条一级公路：通马路、东部发展带联络线。与河北（廊坊市北三县）联系的通道：条高速公路：京哈高速路、京沈高速公路；条一级公路：京榆旧线、运河大街、通香路。8、轨

31、道交通通州新城轨道交通由两条联系中心城的地铁线路线和线（含支线），一条联系东部发展带各新城的市郊铁路线共同组成。根据轨道交通线网规划和运营组织需要，在通州新城内安排处轨道交通车辆段，一处位于土桥，用地规模为公顷；第二处位于新城东部组团的城市备用地内，用地规模为公顷；第三处位于宋庄，用地规模为公顷。每个轨道交通车站都需安排接驳的公交线，公交线的站台应安排在轨道交通的进出口处，实现公交轨道交通的“无缝”衔接。每个地铁站点周边都要安排一定规模的自行车停车场和出租车候车区。在位于城市边缘的轨道交通车站周边应安排机动车驻车换乘（）设施。9、通州新城产业功能区规划在通州新城155平方公里范围内以运河为中心

32、，启动五大功能区建设，突出运河开发，建成具有滨水宜居特色的标志性城市核心区，优化提升旧城区，引导城市功能，着力推进一批重大基础设施和符合功能定位的项目建设，全面带动重点区域加快发展。 商务总部功能区：在新城西北部地区，依托便利的交通条件和良好的生态环境，引进一批企业总部，发展与CBD功能互补的商务总部区。在温榆河沿岸开发建设低密度、园林式、高科技、总部型商务园。 医疗康体功能区：在六环路以东地区，建成综合医疗康体功能区。规划建设高水平的医疗城，建设疾病预防控制中心，引进大型医疗康体、三级甲等医院等项目。 运河核心功能区：位于北运河两岸，北起京哈高速路，南至六环辅路，全线总长4.6公里，占地面积

33、约78.3万平米。景观工程共计划分为8个景观区，依次为春江晚泊、槐香满径、潞河帆影，庆典广场、层梅分峙、枫林秋露、风行芦荡、平林烟树。运河沿岸已建成的重要景观节点由北至南依次为运河仿古船、一号码头、运河文化广场、运河城市亲水平台、奥体公园、二号码头、生态公园。 主题休闲功能区：位于新城西南部地区。将规划建设高科技与娱乐相结合、服务于东北亚区域、具有国际现代水平的主题休闲区。前一阶段，国家级文化娱乐主题公园项目在此选址，该项目位于通州规划新城的主题休闲功能区核心地带，是一个集娱乐、休闲、旅游于一体的大型文化主题公园。主题公园的建设要突出中国元素、中国原创、中国风格、中国气派；要吸引高级文化创意人

34、才参与主题公园设计和管理，深入挖掘优秀的中国文化资源，不断创新中国元素表现形式；借鉴国外优秀的文化创意，融合中西文化的优长，运用高新技术，努力培育叫得响的北京主题公园品牌。完善周边基础设施及配套服务设施，适时启动专业会展、专业服务、住宅博览等功能性项目建设。 行政服务功能区：在运河东大街两侧地区规划行政办公、综合服务功能区。建设行政服务中心、标志性市民休闲文化设施，合理布局学校、档案馆等公共服务及商业配套等现代城市功能设施。 北苑商务区：位于北苑地区。将规划建设新城标志性建筑，打造集传统风貌与现代城市特色景观于一体的滨水传统旅游休闲、商贸金融和文化创意为主体的功能区。今年，将启动北苑商务区建设

35、工程。 医疗康体功能区：位于六环路以东地区。将规划建设高水平的医疗城，建设一座高水准的三甲医院，建成综合医疗康体功能区。 创意产业功能区：位于新城西北部地区。将充分挖掘弘扬运河深厚的文化底蕴，利用现有的宋庄画家村、台湖国画院、韩美林艺术馆等资源，打造北京东部大型艺术与卡通产业集聚区，形成集动漫制作、画廊、美术馆、艺术中心等为一体的综合型创意产业功能区。通州新城规划（2005年-2020年） 运河规划总平面图第三节 通州区房地产发展概况一、2009年通州区土地成交情况2005年以来，北京市土地供应逐渐向新城倾斜，到2007年，新城土地供应量已达到全市土地供应总量的70%，到2009年新城的土地供

36、应量已达到全市土地供应总量的80%以上，其中通州、顺义、亦庄三个重点新城的土地供应约占全市供应总量的40%以上，三个重点新城的可储备土地资源总量约占新城可储备土地资源总量的54%。 目前通州新城已完成了北运河河道治理、两岸景观改造、运河大桥改扩建工程，运河核心区规划建设正有序推进，通州商务园将建成金融产业后台服务区，随着朝阳区CBD的东扩，通州区的未来发展价值正被大众所接受。2009年，北京通州区住宅土地成交共计9宗，合计土地成交面积约113万平米，规划建筑面积约181万平米，成交总额约76亿元。分别占到北京整体市场的8.22%、7.68%、8.16%。附表：北京通州区住宅可比地块成交情况统计

37、表No.宗地名称规划用途宗地位置建设用地(万 )楼面价(元/平米)成交金额(万元)发布日期1通州区马驹桥亦庄新城V街区A-4-1、A-4-2、A-2用地居住及公共服务设施、商业金融亦庄新城V街区2.178650470002010-2-112通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地居住及居住区配套教育通州区梨园镇半壁店村13.66106352820002010-1-123北京市亦庄新城V街区B-3-1、B-3-2、B-3-3用地公共服务设施、商业金融亦庄新城V街区1.197462222002010-1-124通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目住宅及居住公共服务设施通州区台

38、湖镇光机电一体化产业基地内10.867461530002009-8-285北京市通州区九棵树大街居住项目挂牌出让公告住宅可兼容商业服务业北京市通州区九棵树大街9.2662651740002009-5-226北京市通州区永顺镇杨庄路（非常1+1）住宅项目挂牌出让公告居住及公共服务设施用地通州区永顺镇1.125986188002009-5-227北京市通州区通胡大街70号居住、商业项目国有建设用地使用权出让居住及公共服务设施用地、商业金融用地北京市通州区通胡大街70号6.344569624002009-4-158通州区永顺镇居住项目用地居住用地，商业金融用地通州区永顺镇乔庄村11.64520717

39、40002008-1-99通州区西小马居住项目a-1住宅、商业服务业通州区梨园镇刘老公庄村5.545740700002007-12-610北京市通州区玉桥西里住宅小区（二期）项目用地招标出让公告居住用地通州区永顺镇南关村、梨园镇三间房村4.625051700002007-9-21二、北京通州区商品住宅市场分析通州区自2008年来住宅销售价格迅速上扬，并达到19594元/平米的高点；成交量在2008年受供应量限制，可售项目急剧减少，2009年全国房地产形势回暖，通州区住宅项目再次大量放盘，并形成火爆销售的态势，2009年，通州住宅成交量接近过去两年的1.5倍。2008-2010年通州商品房成交走

40、势图注：纵观自2008年1月至2010年8月共计32个月商品房成交面积309.31万平方米，占北京总成交面积的7.57%。总体成交均价：10972元/平方米。2008年-2009年通州商品房成交同比走势图附表：2008-2009年度北京通州区成交情况时间2008年2009年2010年面积(万)均价(元)面积(万)同比率(%)均价(元)同比率(%)面积(万)同比率(%)均价(元)同比率(%)1月4.0974641.49-63.57%78765.52%9.49536.91%1343770.61%2月1.5182024.54200.66%7017-14.45%5.7927.53%15763124.6

41、4%3月3.9482567.6594.16%86564.84%20.17163.66%1455368.13%4月2.77809214.74432.13%7580-6.33%20.3337.92%18307141.52%5月5.38897918.74248.33%8083-9.98%4.83-74.23%17459116.00%6月6.87905813.3594.32%8725-3.68%3.12-76.63%1573480.33%7月4.43863930.68592.55%87010.72%2.98-90.29%19594125.19%8月2.13888118.97790.61%95487.5

42、1%0.71-96.26%16961 窗体底端77.64%9月2.85848818.63553.68%1048323.50%10月3.13830121.49586.58%1098832.37%11月3.57863023.51558.54%1084225.63%12月2.711905 窗体底端24.73815.93%12238 窗体底端2.80%附表：通州区商品住宅年度成交情况统计日期面积(万)成交均价(元)月成交面积(万)2008年43.3687323.61 2009年198.52970516.54 2010年67.4316143 窗体底端5.62 注：从成交价格上讲，2009年成交均价与08

43、年同比增加11.14%，截止2010年8月12日成交均价与09年相比增加66.34%；从成交数量上讲，09年成交面积与08年同比增加357.84%，2010年8月12日成交面积与09年相比减少66.03%。附表：北京市与通州区商品住宅年度成交对比统计日期北京通州北京通州所占比(%)成交面积(万)成交面积(万)成交均价(元)成交均价(元)2008年1054.7343.361403787324.11%2009年2222.34198.521497997058.93%2010年806.5967.4320459窗体底端16143 窗体底端8.36%分析：总体显示，通州成交均价系上行走势，并且上涨幅度略高

44、于北京整体市场。其中2008年度均价涨幅明显，显示出通州房产价值被严重低估，由于受到供应量的限制，其间金融危机并未对通州区域的成交价格产生影响，但成交量却出现了明显的萎缩，商品住宅成交出现了价涨量跌，有价无市的局面。2009年度随着危机的消退，通州房地产成交量随之放大，成交量迅速攀升，进入2010年受通州新城规划政策利好影响，1-4月成交量均有明显放量，但进入5月后受北京整体楼市调控影响，成交量迅速萎缩，但成交价格并未出现明显下跌。三、通州区商品住宅区域分析1、通州商品住宅板块划分：通州区目前住宅成交区域主要分布在三个板块区域l 运河生态板块：依托潮白减河和运河 的景观优势，主要满足的是主动郊区化以及通州本地升级置业客户的需求；l 中心城区板块：依托成熟配套，主要满足通州地缘客户以及东部首次置业客户的居住需求，生活便利度高，满足自住需求，老城区内土地基本已经开发完毕，目前区域的开发方向继续向东；l 轻轨沿线板块：主要是轨道交通带来的被动郊区化人口，主要是城市核心区首次置业年轻白领，刚性的自住需求，依赖公共交通，板块后续供应逐渐向东、向南延伸；中心城区板块轻轨沿线板块运河生态板块附表：通州区各版块房产属性示意板块/属性运河生态板块中心城区板块轻轨沿线板块范围运河文化广场东北片区以新华大街为核心的商业中心区分布