重庆豪庭华苑项目市场调研报告102P（上）.doc

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1、豪庭华苑项目市场调研报告 2010年08月17日目 录引 言：潼南概述1、“一圈两翼”发展战略对潼南县的影响2、潼南经济自身的发展2-1、综合情况2-2、城城市建设和环境保护2-3潼南经济未来走势预测3、人口与城市化发展3-1、潼南人口构成及发展3-2、人口转移特征3-3、城镇化进程对潼南发展的推动3-4、市政规划: 潼南县总体规划(2002-2020年)3-5、收入与支出4、宏观因素对项目影响总结分析4-1、 有利因素影响分析4-2、 不利因素影响分析5、 潼南房地产市场竞争态势分析5-1、潼南房地产市场发展现状5-2、房产供应市场的基本分析5-3、开发投资情况5-4、潼南房产开发产品品类情

2、况5-5、房产消费市场分析5-6、各年成交情况5-7、潼南房地产市场格局6、滨江片区房地产竞争态势分析6-1、 滨江片区（梓潼街道）基本情况6-2、 滨江片区房地产竞争格局6-3、典型竞争对手分析6-4、典型楼盘数据对比6-5、潼南物业发展6-6、滨江片区商业现状7、目标客户置业消费行为及购物消费形态研究7-1、综合分析结果7-2、置业消费行为及习惯研究7-3、关于老城滨江板块8、项目地块价值分析8-1、调研总结8-2、项目地块分析8-3、项目地块SWOT分析8-4、项目核心价值引 言：潼南概述潼南地处重庆西北部，距重庆主城区92公里，东邻重庆合川区、西靠四川安岳、南连重庆铜梁县、北接四川遂宁

3、县，幅员面积1594平方公里，辖2个街道、20个乡镇、283个行政村，总人口92万。境内以浅丘陵为主，海拔高度为300-450米，是重庆市规划建设“一小时经济圈”的重要板块，成渝经济圈的桥头堡。遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至重庆、成都均只需1小时。南接国道319线，西接国道205线，省道国道四通八达。办事处内村村通公路，社通公路率达到90%。以涪江河为主的水路上通绵阳，下达潼南、北碚、重庆。村级交通建设突飞猛进，形成了以主干道为依托、以社道路为基础、以高速公路为支撑，四通八达的交通网络，村道路通客车率80%。涪江二桥进一步拉通老城与新城的距离，促进县内发展。 1、“一圈两翼”发展战

4、略对潼南县的影响“一圈”是以主城为核心、1小时车程为半径的范围。“两翼”则是以万州为中心的渝东北地区和以黔江为中心的渝东南地区。 “一圈两翼”中，“一圈”做“加法”，用15年时间发展成为西部最大城市群，带动“两翼”发展；“两翼”做“减法”，将人口合理集中转移到“一圈”中，逐步缩小市域的城乡差距和区域差距，形成大城市带大农村的整体推进格局。 分析：潼南未来注重现代商业、教育、医疗、金融等区域性中心城市要素构建；统筹规划产业用地，为产业发展提供充足空间；同时，大力推进新型农村建设，促进农村土地流转和集约发展，科学引导产业布局和人口集中居住，系统规划新型农村社区，统筹农村社会服务设施和基础设施。 以

5、重庆主城为核心，在交通1小时可通达的范围内，共涵盖23区县的经济圈。“一小时经济圈”战略定位：中国西部地区重要增长极的核心区、长江上游地区经济中心的主要载体、重庆市统筹城乡发展的战略平台。分析：随着两高的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让潼南进入了重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼南未来的工作主要是带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机遇。2、潼南经济自身的发展2009年，潼南加快转变经济发展方式，加快西部绿色菜都、现代工业基地、生态文化名城的建设，各项工作顺利推进。现代农业发展加快，工业生产增势良好，消费品市场持续活跃，财政金融健康

6、运行，居民收入稳定增长，全县经济稳中回升、总体向好。2-1、综合情况2009年全县实现地区生产总值（GDP）95.59亿元，比上年增长14.5%。其中，第一产业增加值23.73亿元，增长6.3%；第二产业增加值30.40亿元，增长24.2%，第三产业增加值41.45亿元，增长13.0%。人均GDP达到13321元，比上年增加1218元，增长10.1%。产业结构得到优化。三次产业结构比由上年的25.4:34.2：40.4调整为24.8:31.8:43.4。第一产业下降0.6个百分点，第二产业下降下降2.4个百分点，第三产业上升3个百分点。分析：潼南在经济危机中所受的影响与发达地区相比较小，经济走

7、势平稳，但上半年拉动工业经济增长主要行业-水泥，涨价是去年5月份以后，由于价格翘尾因素影响，预计下半年其增长会大幅度放慢；另外，投资增长未达到重庆市（35.2%）平均水平。从经济走势来看，目前潼南房价有非理性上涨之势。 2-2、 城市建设和环境保护城市建设取得新成就。2008年，全面启动滨江路和围城路建设，加快旧城改造步伐，“一江两岸三大片”的城市建设初具规模。建成区绿地率达到31.7%，绿化覆盖率36.5%。分析：根据潼南的经济规划，潼南城市化进程的加快，将会涌入更多的城市人口，这将刺激房地产市场的需求；潼南经济增速的加快和人均GDP的提高，居民的收入将会得到增加，随着居民上收入、购买力的增

8、加，其对生活环境的要求也将提高，届时，对物业的要求自然会提高。2-3、 潼南经济未来走势预测根据对2009年经济运行情况分析，当前实体经济的各项指标持续回升、投资消费持续稳定，都起到了扎实触底反弹的作用。2010年社会经济发展的主要预期目标是：地区生产总值增长确保18%、力争20%，规模以上工业总产值增长30%，全社会固定资产投资增长40%，地方财政收入增长20%，社会消费品零售总额增长20%。外贸出口增长20%，实际利用外资和内资力争翻番。城镇居民可支配收入、农民人均纯收入分别增长13%和14%，城乡居民储蓄余额增长32%。人口自然增长率不超过4，城镇登记失业率控制在4.5%以内。实现上述目

9、标，我们必须谋定而动、躬身践行，扎扎实实抓好七个方面的工作：（一）建设品质工业园区，加速膨胀工业经济总量（二）坚持科学规划为先，高品质建设生态文化名城（三）大力发展旅游业，使第三产业成为重要经济板块（四）打造西部绿色菜都，努力构筑绿色经济高地（五）激活发展要素，切实增强赶超发展的驱动力坚持“大开放的潼南把您请上主宾席”的理念（六）加强公共事业建设，努力实现社会均衡化发展3、人口与城市化发展3-1、潼南人口构成及发展据公安户籍人口年报统计：2008年末，全县总人口932603人，其中：农业人口812705人，比上年下降0.7%；非农业人口119898人，比上年增长6.7%。全县总户数270082

10、户。在总人口中，人口性别比为52.97：47.03。人口密度589人每平方公里，全年人口出生率13.45，死亡率4.08，人口自然增长率9.37。乡镇名称总户数变动情况总人口中非农业人口绝对数占比迁入 迁出比例绝对数占比全县合计27008268018245119898桂林街道办事处178736.60%126331510.4:1109649.14%梓潼镇街道办事处4206615.58%234513041.8:16276552.34%（数据源自2008年潼南县统计年鉴）分析：从目前潼南县人口结构来看，潼南的非农业人口主要集中在老城区，而江北新城的非农业人口数量也在逐渐增加，据目前情况预估，潼南新城

11、区常住人口超过4.5万人，而到2020年，潼南县城建成区面积将达50平方公里、人口30万以上，成为环境优美、功能完善的生态之都、魅力之城。3-2、人口转移特征（1）“一小时经济圈”与“两翼”地区人口转移特征对比 受小城镇和县城发展水平差距的影响，“一圈”内农村人口转移积极性明显高于“两翼”地区； 镇驻地和县城人口转移比例“一圈”地区低于“两翼”地区； “两翼”地区流出市外人口比例高于“一圈”地区； 重庆市主城区对“一圈”地区转移人口吸引力远高于“两翼”地区； 转入区域性中心城市人口只占总转移人口很小比例。 （2）区域性中心城市与次区域性中心城市人口转移特征对比 次区域性中心城市村社转移人口比例

12、都低于区域性中心城市，且更多的选择外出到市外打工； 区域性中心城市转移入主城区人口比例高于次区域性中心城市； 区域性中心城市小城镇转移入人口远高于次区域性中心城市。3-3、 城镇化进程对潼南发展的推动潼南是“一小时经济圈”里城市化率较低的城市之一，目前全县城市常住人口不到18万，城市化率不足20%，根据重庆市城乡总体规划（2007-2020年）将潼南定位为中等城市，到2015年城市人口应达35万人，城市化率应达37%，七年时间每年的城市化率必须提高2.4%，按全县总人口95万人计算，每年进城人口必须达2.2万人，每人按标准居住面积27?評计算，每年全县必须竣工住宅面积达59.4 万平方米才能满

13、足需求分析：从潼南的城市化率和城市化进程来看，是“一小时经济圈”里比较差的，由于城市化进程势不可挡，因此，潼南的房地产市场有很大的潜力和巨大的商机。3-4、 市政规划: 潼南县总体规划(2002-2020年)分析：从潼南的现状和未来规划看，潼南的地理位置得天独厚，内外交通衔接通畅，江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。新增的交通为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通。3-5、 收入与支出三是人均财产性收入大幅增长，成为增收亮点。分析：从潼南县居民收入支付的对比来看，潼南居民消费潜力巨大，“有钱人”逐渐增多。另外，潼南外出打工人员较多，劳动力转移及工价的双重增长带动了劳务经济的快速增长，使

14、得很多农村居民的消费能力得到提升，潼南近年经济消费显示，主要拉动经济增长的主要还是为批发和零售业，其房地产的领军业尚未显现，这对潼南房地产业的发展极为有利，随着城市一小时经济圈的落实建设，潼南以其特的自身优势，房地产业发展空间仍然巨大，其房地产业的领军效应将会逐步显现。4、 宏观因素对项目影响总结分析通过以上对潼南县经济发展、城市规划、房地产市场发展等方面的深入研究，结合本案项目的实际情况，同世信业公司认为对项目有利以及不利的因素主要体现为以下几个方面:4-3、 有利因素影响分析4-1-1、 在重庆经济快速增长的大环境带动下，潼南县经济也搭上了高速发展的列车，潼南县经济的发展直接影响到房地产市

15、场的兴旺，因此，可以说潼南县经济的高速发展成为本项目的首要有利因素。4-1-2、 重庆整体规划以及潼南县整体规划为潼南县的城市化建设起到了至关重要的作用，潼南县的城市规划政策为本项目提供了非常有利的发展条件。4-1-3、 潼南县逐渐成为房地产市场又一开发热点，随着宝田地产等较有实力的开发商进驻潼南县，潼南县的房地产市场又成为一大焦点，因此，潼南县房地产市场的火爆成为本项目的又一有利因素。4-1-4、 在经济、城市规划、房地产市场等宏观环境的影响下，潼南县日新月异的城市面貌为本项目提供了极大的利好，其表现为：1) 交通的改善，与主城区域以及周边区域的联系更加紧密。2) 人口数量尤其是非农业人口的

16、增加，使得潼南县的城市化率逐渐提高。3) 环境的改变，随着各项行政法规的出台和深入执行，潼南县的自然环境得到了很大的改变，以往的旧城交通逐渐改变。4) 人均收入的增加极大的刺激了潼南居民的消费。5) 消费环境的逐步改善为潼南县居民提供了良好的消费环境。6) 生活配套逐渐完善为置业消费者提供了良好的生活后备。4-2、不利因素影响分析4-2-1、潼南县相对滞后的商业设施和商业氛围是一个不利因素，虽然潼南县政府大力打造滨江商业带，但相对较长的建设周期将成为限制消费者选择本项目的又一不利因素。4-2-2、 随着潼南县房地产市场成为新开发热点，一些非常具有实力的开发商进驻潼南县，在丰富潼南县房地产市场的

17、同时，竞争态势也日趋激烈，激烈的市场竞争和潼南县相对较弱的消费能力将成为本项目的又一不利5、 潼南房地产市场竞争态势分析5-1、 潼南房地产市场发展现状潼南的房地产总体情况可概括为供给与需求两旺，市场交易活跃，呈现出健康均衡发展的态势。潼南楼市总体现状，2010年4月份潼南房地产指标项 目单位2010年4月月止累计同比%房屋施工面积万平方米11078.3新开工面积万平方米27.42.4倍房屋竣工面积万平方米18.7161.5销售商品房屋面积合计万平方米17.550.9本年商品房销售额合计万元40352148.9（资料来源：潼南统计局）5-2、 房产供应市场的基本分析土地出让情况5-3、 开发投

18、资情况1) 近3年房地产开发投资（单位：万元） （资料来源：潼南县房管局）潼南商品房投资呈上升的趋势。2008年房地产开发投资略减，但是从2009年开始，房地产开发投资报复性增长，而2010年开始潼南的房地产开发投资更上了一个台阶。2) 近三年商品房施工面积（单位：平方米）（资料来源：潼南县房管局）从近三年的施工面积走势来看，潼南的房地产市场呈现了一个稳定的发展阶段，潼南房地产市场尚不成熟，开发商开发资质良莠不齐。5-4、潼南房产开发产品品类情况项目名称用地面积建筑面积开发或销售进度四方花园7#、5#楼13902.8545990.44面积为4-7#楼学府雅园898130810.8已售80%福康

19、新村3643892208.38已售90%东安机械商住楼1#楼54895215.76已竣工并交房东亭华轩631515052.5华厦金都三期4471798641富华阳光27185.77 68360.03景天丽城（金科苑）13219.6710903.22地面积为总面积南方名厦45608848已修建完成蓝垭金都41946.4114530 天然居370011123.3立业林云江山88640104500现代庄园87060136987佳城天下47383.2105192.5今典.视界2800164037北城龙珠80425.37172318.85加新。新华花园紫金苑637116706.8北方花园6669.291

20、8400.82懿心园19362.1754584.94云海蓝湾三期30980.670236.38月份开售北城丽都49332171391景田小区1240031868已修建完成华泰明珠22911.556304.9铜新花园54881.07159341.12北城天骄豪庭华苑760787244.4平地，收取诚意定金名爵康都1472973620.97电力新村二期7070.8294845.8598%已售完5-5、房产消费市场分析5-6、各年成交情况5-7、 潼南房地产市场格局目前潼南的房地产主要分三大块：第一块是江北新城，现县政府所在地；第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一中地块；第三块是规划中的滨江片区，原潼南老街

21、；由于老城区目前的配套设施比较齐全（医院、学校、购物），所以现在老城区还是比较热闹。江北是县府行政中心，可能是潼南人比较恋旧的缘故吧，政府部门工作人员在江北工作，居住却在老城。凉风垭须然有一中和比较好的楼盘作引领，但是项目自身配套设施却跟不上，虽然规划汽车站，但是医院、银行等相关生活配套不够完善。而且这三地块的交通道路规划还是显的不够合理。5-7-1、 滨江片区滨江片区是潼南的老城板块，其发展比其他区域成熟，购物、学校、商场都其他区域显得成熟，但是狭窄的正兴街成为其发展的主要障碍。5-7-2、 江北新城片区江北是潼南的新城区，现目前从区域成熟度、人气等来看，还没有老城旺，但是其前景非常可观，其

22、被规划为“政治中心、物流中心和居住聚集地”。5-7-3、 凉风垭片区凉风垭片区虽然有一中和比较好的楼盘作引领，但是项目自身配套设施却跟不上，虽然规划汽车站，但是医院、银行等相关生活配套不够完善。建筑形态：该片区主要以多层为主，户型偏重70-90平米。6、 滨江片区房地产竞争态势分析6-3、 滨江片区（梓潼街道）基本情况6-1-1、历史沿革1701年重建庙宇，装修帝像，兴建场镇。因镇内有梓潼宫而定名梓潼镇。1722年，清廷分遂宁县丞驻镇兼盐业批验。民国元年（1912）为东安县治。1914年为潼南县治。1915年改名城区镇。1951年建城关乡。1953年建城关镇。1981年恢复梓潼镇。1993年，

23、拆区并乡时，将大佛区、东升乡、东风乡、哨楼乡、四方乡、东安办事处合并为新的梓潼镇，2006年建制调整改为潼南县梓潼街道办事处。6-1-2、地理位置梓潼办事处位于东经105度31分44秒106度00分20秒，北纬29度47分33秒30度26分28秒。海拔250450米。是渝西边陲的商贸重地。自然环境，梓潼办事处以丘陵为主，是川中丘陵的一部分。属亚热带季风气候，年均气温17.8摄氏度，年均降水量980.5毫米，年无霜期329天。土壤以灰棕紫色土为主。融入县“一江两岸三大主团”的生态环境建设，梓潼自然环境优美。6-1-3、区位优势梓潼街道办事处是潼南县经济、文化中心，是潼南县扩大对外开放和进一步深化

24、改革的重要窗口，位于潼南融入“重庆1小时经济圈”和川渝经济带的重要结点上，龙头带动优势突出，有良好的生态环境，有丰富的旅游资源和人力资源，有充沛的天燃气和电力资源，地处全国无公害蔬菜示范县和无规定动物疫病检测区域内。6-1-4、人口民族 梓潼街道办事处辖20个行政村、7个社区居委会，幅员面积127.9平方公里，已建城区12平方公里，2008年总人口12.58万人，大多数为汉族，还有回族、满族等少数民族。其中城镇人口6.30万人,占总人口的50%，农业人口6.28万人，占总人口的50%。勤劳聪慧的梓潼人民在全面建设小康社会的伟大征程中，与时俱进，开拓创新，经济建设创造了一个又一个亮点。好客的梓潼

25、人热情欢迎各位有识之士落户梓潼，携手并进，共谋发展，谱写梓潼发展新的篇章。6-1-5、对外交通 遂渝高速公路穿境而过，紧邻渝遂快速铁路，至重庆、成都均只需1小时。南接国道319线，西接国道205线，省道国道四通八达。办事处内村村通公路，社通公路率达到90%。以涪江河为主的水路上通绵阳，下达潼南、北碚、重庆。村级交通建设突飞猛进，形成了以主干道为依托、以社道路为基础、以高速公路为支撑，四通八达的交通网络，村道路通客车率80%。6-1-6、经济状况 梓潼街道办事处自成立以来，不断在树立和落实科学发展观的实践中，选准突破口和切入点，整合资源优势，精心打造优美环境，持续开展平安创建，全办事处和谐发展势

26、头强劲。经济建设异军突起，成为潼南经济发展的“排头兵”、“领头羊”。2008年，全办事处国内生产总产值完成17亿元；财政总收入实现1679.8万元；社会固定资产投入实现5.84亿元，农民人均纯收入达到4683元。通过大力发展“三精”农业，广泛应用“三新”科技，培植无公害蔬菜业、观光旅游业、万亩茶叶业、经果业、笋竹业五大特色产业，农业产业结构更加合理，已初步建成无公害蔬菜、茶业、笋竹业三大现代化农业园区，农村经济快速发展。依托三鑫林业有限公司加快笋竹产业发展，助农增收。笋竹种植面积2500亩。图为前进村农民在收割笋竹。 东升茶山景区位于县城之东8公里李台村的藏粮湖畔，附近有6万亩长江水土保持生态

27、林区，山青水碧，风景秀丽。通过大力实施新型工业化战略，梓潼工业已形成了机械加工、建筑建材、能源、化工、纸业、铸塑、农副产品加工等七大支柱产业。现有工业企业1564家。工业经济快速发展，2006年，工业总产值实现11.46亿元。 三产业蓬勃发展，形成了交通运输、通讯信息、金融保险、科技教育、文化卫生、饮食服务、休闲娱乐、观光旅游等多元化产业结构。6-1-7、基础设施 基础设施健全，充分发挥效力。现有中学10所、小学56所、幼儿园17所，适龄儿童入学率为98%。有体育馆1座，影剧院2座，公园1个，休闲广场3个。有国家二级医院2家。城镇道路全部硬化。有日供水能力20000吨以上的供水站1座，220千

28、伏变电站1个，110千伏变电站2个，汽车站3个，航运码头1个。交通运输、通讯信息、市政公用等服务设施配套齐全。6-1-8、发展前景 未来几年梓潼全办事处加快建设成潼南的一极（第一经济增长极）五地（工业发展的制高地、生态旅游休闲胜地、农副产品加工工业原料基地、现代仓储物流基地和现代宜居地），把梓潼加快建设成城乡统筹发展的街道，五年跻身全市一流街道行列。力争2013年，区域生产总值达到41.35亿元, 年均增长25%以上；其中工业总产值实现34.12亿元，年均增长25%以上；全社会固定资产投资达到17.64亿元，年均增长25%以上；本级财政收入达到3090万元,年均增长13以上；农民人均纯收入达到

29、9280元，年均增长15以上；三次产业结构排序达到“二三一”；年均转移农村富余劳动力500人以上；年均新引进县外资金4000万元以上；外贸出口创汇2000万美元以上；人口自然增长率控制在3.5以内。分析：作为县城街道发展经济有着得天独厚的优势，梓潼街道继续保持领先优势，为本区域的房地产市场发展提供良好的社会环境。6-4、 滨江片区房地产竞争格局6-2-1、 现状老城片区的土地资源十分紧缺，可开发利用的房地产开发投资逐步减少，商品房的销售逐渐增长，但是供应市场看，商品房的竣工面积却逐月减少，商品房空置面积也逐月减少，而商品房价格则呈上升态势，从而可以看到老城片区楼市供不应求的态势逐渐增大。6-2

30、-1、 未来两年内区域房地产放量分析楼盘名称区域楼宇布局物业类别开发情况华城名都滨江点式塔楼商住已开始预订电力二村体育馆围合式小区住宅房子已基本售完，后期无开发四方花园凉风垭围合式小区住宅房子已销售90%。分析：从本区域竞争楼盘现存房源以及近三年的规划来看，未来1-3年市场依然持续“供不应求”的局面，未来1-2年内，除华城名都有较大量的房源之外，其他竞争楼盘均无后期规划。因此，从区域竞争市场来看，未来1-2年本区域房地产市场竞争压力较小，拆迁户无法在短期内被市场消化。6-5、 典型竞争对手分析我司在潼南进行了较为深入的调研，通过开发量、产品品类、配套、定位等因素的综合比较分析，最终选取了新华花

31、园、共谊北都、江南山庄、今典视界4个代表楼盘。6-3-1新华花园开发商：重庆宝田地产有限公司占地面积：105亩容积率：1.58 户数：700户户型：60-110平米产品类型：高层、多层、花园洋房销售均价：2900周边配套：紧邻县政府、奋进广场和松林坡公园，小区配套商业步行街点评：该楼盘位于潼南江北新城行政区，周边配套成熟，占地面积较广，是潼南为数不多的优质楼盘。其小区的设置、小区景观的打造、产品的设计是潼南房产市场的标杆产品，因此，一经推出就获得了市场的追捧，开盘不到半月，190套房源仅剩下不到50套。但是，相对其他区县的楼盘而言，新华花园仍有一定的差距，这表明了潼南的楼盘品质还有较多的提升空

32、间。 商业布局：（如下页所示） 分析：新华花园通过其合理的商业规划为自己的销售又增添了不少砝码，未来一年北城将改变没有大型超市的格局，变的更加宜居。 户型分析： 分析：在一、二期销售火爆的情况下，新华花园又推出了五栋高层，户型均以中小面积为主，剑指潼南的中端收入群体。6-3-2华城名都华城名都基地总用地面积为13389，总建筑面积135351.66平米，设地下停车场，安装电梯。地上建筑面积为：120516.80,地下建筑面积为：14834.85 ，约30000主题商业配套。建筑类别为:一类高层商业住宅综合楼，按一类高层建筑进行防火设计，建筑耐火等级为一级，建筑合理使用年限 50 年。开发商：重

33、庆鹏达建筑房地产开发有限公司区域特征：座落城市商业核心区域，生活便利，社区配套完备6-3-3共谊北都开发商：重庆共谊地产开发有限公司占地面积：32亩容积率：2.87户数：435户户型：83-137平米 产品类型：高层、多层销售均价：2550周边配套：与奋进广场相隔一个街区，与江北购物中心和江北车站相邻点评：该楼盘位于江北新城，地理位置较为中心，商圈成熟，交通便利。户型设计是该盘的一大亮点，其面积的设置符合了潼南中等阶层的消费需求，房型方正，空间布局流畅。6-3-4江南山庄占地面积：150亩建筑面积：9.6万平方米户数：600户以上户型：80-280平方米产品类型：一期多层、二期联排和花园洋房及

34、高层电梯、三期多层、价格：多层2650元/平方米、联排3200元/平方米、花园洋房2900元/平方米、电梯房2600元/平方米点评：该楼盘是凉风垭经济开发区的高端楼盘代表，整个楼盘开发量大，产品较为高端，物业管理和景观绿化在消费者中形成了较高的口碑。2007年8月开盘，电梯房、多层均已售罄，但联排和花园洋房销售不理想，别墅仅售出2套。三期多层住宅尚未开盘。6-3-5今典视界开发商：重庆市晨旭物业发展有限公司占地面积：42亩建筑面积：6.5万平方米户型面积：80-40平方米产品类型：多层商住产品价格：住宅2680元/平方米、店面3000-10000元/平方米项目配套：景观商业步行街、地下停车库周

35、边配套：紧邻休闲绿化广场，潼南一中、农贸市场、民俗风情街均在500米步行范围之内点评：该楼盘位于凉风垭地区，配套成熟，交通便利，区位优势明显。但是该楼盘商业面积太大，步行街将小区分为四块，使得整个小区无法封闭，小区的私密性无法得到保障。6-3-6云海蓝湾云海蓝湾位于重庆市潼南县江北新城梅园路89号，依山面江，地里位置十分优越。南邻涪江与老城隔江向望，北靠新城中心，占地面积90428平方米，总建筑面积约12万平方米，它集居住、休闲、娱乐为一体的高档次、高品质山水园林生态别墅区。它由高层公寓、花园洋房，双拼别墅、独立别墅组成。建成后的社区将容纳2000余人。云海蓝湾基地大体为一台之地，呈不规则葫芦

36、形，家门口200亩的原生态公园，原始植被生长良好，四季葱郁，其自然绿化覆盖率超过50%。社区内四季常开的花朵五颜六色，四季花香飘向每个角落。其次水景、草坪、灌木布局合理，健身步道、凉亭美景、为儿童订做的运动器材等又增添了一道靓丽的风景线。云海蓝湾 交通便捷，近临涪江大桥、奋进大道、金佛大道、桃源路、梅园路等四面畅通，距离老城、火车站、高速公路仅几分钟车程，小区周遍的医院、学校、农贸市场、中心广场、各行政单位近在咫尺。社区完善的设施配套：观景台、儿童游乐场、老年活动中心、健身中心、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场、休闲茶楼、超市一切尽在云海蓝湾。云海蓝湾对整个小区实行全封闭式管理。小区内配备先进

37、的可视对讲系统，红外线防翻越监控系统，有线电视监控系统，保安 24小时巡逻管理，整个社区构成一道道坚固的防御“城墙”。云海蓝湾一期由花园洋房、双拼别墅组成；二期由花园洋房、双拼别墅、独立别墅构成；三期由双拼别墅、小高层、高层公寓及商业步行街组成，在这片独特的风水宝地上即体现了完美的水岸生活，与山水恋爱，滋味别具一格；又体现了人与自然的和楷，呼吸原生态云海蓝湾户型设计既体现了现代、时尚感又体现了人性化关怀，宽大的主卧室、客厅、双阳台（多阳台），宽敞的室内空间，充分享受尊贵的生活的品味；音乐厅、康乐室、储存室，为您考虑多元的选择 精心、合理布置各功能房的面积，为您营造舒适的生活空间；屋顶花园、私家

38、大花园、独有的观景台、功能会所，前庭后院大片葱郁的植被、花木，给你舒展生活的场地。 分析：本次云海蓝湾推出的三栋18层中高层，主要面向中高收入群体，价格在3000左右，户型面积以中小户型为主，最小户型76平米，最大户型130平米。6-3-7北城丽都北城丽都位于潼南县江北新城巴渝大道（县政府对面），据试验幼儿园200米，试验小学600米，周边配套设施齐全。随着莲花大桥、涪江二桥的开通，巴渝大道绿化景观工程的完善，北城丽都的价值将得到很大提升。北城丽都总规模18万平方米，可入住1500户约5000人，均价2600元。6-3-8昌海北城龙珠昌海北城龙珠位于潼南涪江北岸，北临南四路（金佛路），东接西十

39、路（东风大道）。小区规划总建筑面积约17.26万，占据周边地块中最高的位置，俯瞰整个潼南城。整个项目以花园洋房为主，少量小高层和高层产品。在配套上7000方小区商业，1个无边际游泳池，1个篮球场和4个羽毛球场，为当地配套最完善的小区。综合来看，昌海北城龙珠最显著的三个靓点是：地理优势、景观优势、规划建筑优势。地理优势项目位于潼南重点打造的新城区江北，政府机构陆续全部迁至新城，市政配套相较老城区更完善，也是潼南新的行政、居住新区。该项目亦高居涪江之上，紧邻人行桥（即莲花大桥）头，自然景观资源十分丰富，为了让业主享受更多的自然资源，小区特别为业主在江岸线上设计了一条观景平台，为业主增加一个与自然与

40、城市亲近的活动场所。景观优势景观是该项目的另一大核心卖点，目前潼南很多项目的景观都是以绿化堆叠而成，没有设计感和品质感。北城龙珠首推组团式特色景观的设计：在小区内部拥有三重阔景、四季庭园和五色大道，每一道风景都针对组团的名字种植相应的树木和花草，不但让景观具有观赏性而且还具有可参与性！规划建筑小区建筑顺江而建，呈正南北朝向分布，纯板式结构的设计，保证每户房间的采光和通风效果，把徐徐江风引入小区，让每家每户开窗即可享受清凉；南北朝向的户型不但让每家每户都有景观，而且不会受到西晒的困扰。作为潼南目前市场上为数不多的大型洋房社区，绝佳的地理位置、稀缺的花园洋房、组团式特色景观、人性化的规划建筑，使得

41、昌海北城龙珠在未做任何宣传的情况下，外展场开放日便接待了60多组客户，创下当地之最，足以说明大众对其的喜爱和推崇，无畏于“领跑潼南新生活”的称号。住宅均价3000元左右。 6-3-9北城天骄开发商：重庆亿润地产开发有限公司占地面积：50亩建筑面积：16万平方米户型面积：80-110平方米产品类型：多层、 高层商住产品价格：住宅2600元/平方米、店面3000-10000元/平方米项目配套：景观商业街、地下停车库周边配套：江北新城东西大道和南北大道的交汇处，地处江北新城核心，与潼中分校、中医院、幼儿园为邻，城市交通、商业、教育、文化体育卫生配套设施完善。点评：该楼盘位于江北新城地区，配套成熟，交

42、通便利，区位优势明显。6-4典型楼盘数据对比 以下将潼南在售的其他代表楼盘的相关情况进行了汇总，以期对本项目提供有益参考。楼盘富华阳光云海蓝湾三期华泰明珠巨圣花园四方花园南方名厦林云江山开盘时间2007年10年8月07年08年07年08年06年占地面积40亩140亩60亩80亩4560方147亩建筑面积7万方12万方10580方9.4万方容积率2.380.96户数600户500户8000户10096套未定657户户型面积70-13080-14080-14080-11090-130110-15080-140产品类型电梯、普通小高层高层多层多层商住多层、别墅花园洋房、别墅销售价格259930002

43、4802500260024002500-35000商铺价格45008000600050005000-80006000-8000无小区配套商业步行街游泳池、会所无无无商业街会所客户来源商业用户政商客户本地居民政商客户本区域住户商户政商客户6-5潼南物业发展通过调查了解，我们发现，潼南的物业管理还处于起步阶段，大部分小区尚未形成物业管理的意识，只有新开发的物业中有物业服务，而他们的物业服务意识还停留在低级的水平，尚未意识到物业管理对销售的推动作用，潼南的物业管理企业资质较低，还有较大的发展空间。潼南的物业管理收费多层在5角至7角之间，而电梯房则一般多加3角左右。以下为物业管理企业明细表，续后证书编

44、号企业名称注册资金职工人数法人代表所管项目名称管理面积多层住宅高层住宅别墅办公、厂房等资质等级企业地址邮编渝物1001号重庆市潼南县小康物业管理有限公司317万元152人陈昌明重庆市万利来化工股份有限公司16.9711厂房二级重庆市潼南县江北新城民业街支路光辉小区B栋二楼402660潼南县规划局1.17办公楼潼南县财政局1.5办公楼潼南县建设委员会2.4办公楼潼南县水务局2.5办公楼重庆新华化工厂3.9756工业厂房潼南县移动通信公司0.8677办公楼潼南县新城开发公司15.90广场潼南县司法局35.00潼南县新城开发公司商住小区潼南县水务局21.00渝物001号重庆市金龙物业管理有限公司50万元10人廖扬荣金应龙农贸市场0.18