长租公寓专题分享课件.ppt

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1、长租公寓专题分享,01,市场现状与趋势,02,国外长租公寓模式,国内长租公寓模式,?,开发商模式,?品牌运营商模式,?高端服务式公寓模式,03,2,市场现状,3,中央层面：,长租公寓政策支持,15,年,1,月,住建部,要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进,REITS,试点,15,年,11,月,国务院,要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业,15,年,12,月,国务院,提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向,16,年,3,月,财政部,公寓业所在的生活服务业也纳入

2、营改增试点,16,年,4,月,发改委,分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场,16,年,5,月,国务院,培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求,16,年,6,月,国务院,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策,16,年,11,月,税务总局,纳税人以长,(,短,),租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税,17,年,2,月,住建部,国常会：,规范租赁市场,2018,:,年到,加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房租赁市场监管,2020,年再改造各

3、类棚户区,1500,万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持。,17,年,4,月,住建部,鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点,;,鼓励个人依法出租自有住房,17,年,7,月,九部委,在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合,肥、郑州、佛山、肇庆等,12,个城市为首批试点单位,明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。,具体来看，,2015,年，国务院和住建部先后出台了两个指导性,文件，,1,月份关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见,要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住

4、,房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出,租；计划用,3,年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、,服务规范、制度健全的住房租赁市场。,11,月出台的关于加,快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见则指出,要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将,公寓出租定性为生活性服务业。,2016,年,5,月，国务院常务会议,提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多,样化需求。,2016,年,6,月，国务院办公厅发布关于加快培育和,发展住房租赁市场的若干意见从“培育市场供给主题”、,“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租,赁住房建设”、“加大政策扶

5、持力度”、“加强住房监管租,赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。,而进入,2017,年，,7,月,20,日，住房城乡建设部、国家发展改革委、,公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商,总局、证监会共同发布关于在人口净流入的大中城市加快,发展住房租赁市场的通知，是多部委首次联合出台租赁支,持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统,一协调奠定基础。,3,省份,时间,2016.01,商改住,（限制条件）,(REITs),试点,税收优惠,金融支持,支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。,地方层面：,支持长租公寓政策地图,四川,甘肃,2016.08

6、,兰州开展,支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品，探索开展房屋租金受益权,质押贷款。,支持符合条件的住房租赁企业发行短期融资券、中期票据、非定甸债务融资工具以及,不动产证券化产品等。,支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业偾务融资工具，在证券交,易发行资产支持证券,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,无,探索开展住房租金受益权质押贷款业务。,支持符合条件的住房租赁企业上市融资，发行偾券、不动产证券化产品,搭建投融资及租赁业务经营平台。,探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品。,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，有条件的城

7、市可对住房,租赁企业融资实施财政贴息补助。,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益,权质押贷款业务。,支持金融机构为企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化,产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场,支持符合发行偾券条件的住房租赁企业发行偾券，持支持符合发行条件的住房租赁企,业发行不动产证券化产品,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,差别化信贷政策,支持符合

8、条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,河北,2016.09,辽宁,2016.09,山西,安徽,江西,宁夏,吉林,福建,2016.11,2016.11,2016.11,2016.11,2016.11,2016.11,无,否,否,无,湖南,2016.12,否,支持长租公寓、商改住并开展,REITs,试点,支持长租公寓、商改住未开展,REITs,试点,只支持长租公寓,暂无支持政策,河南,2016.12,郑州、,洛阳开展,内蒙古,2017.01,无,贵州,2017.01,广西,广东,云南,湖北,青海,天津,2017.01,2017.01,2017.02,2017.03,2017.04,2017

9、.06,武汉开展,无,无,3,长租公寓政策支持,具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延,续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加,快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、,合肥、郑州、佛山、肇庆,12,个城市作为试点。我们认为流动,人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城,市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的,住房自有率，租赁市场总体规模较低。,3,政策红利：,国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支持租购同权、租购并举,分类,时间,6,月,16,日,济南,地区,政策内容,

10、对市内五区,(,历下、市中、槐荫、天桥、历城,),以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所,(,含租赁,),、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险,满,2,年，本人及配偶、未成年子女,，,可在居住地申请落户,。,外来人员租住国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房，或者租住已在房管部门办理租赁登记备案的租赁房屋，只要拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社,会保险满,5,年，,本人及其配偶、未成年子女即可申请迁入市区,。,在县,(,市,),、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所,(,含租赁,),的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿,在当地申请登记常住户口

11、,。,在城镇以社区为单位，设立社区公共户口。对在本辖区实际居住但无本人合法房屋产权的人员，统一在社区公共户口落户。,“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，,保障租购同权,。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没,有自购房产；一类是符合市或区积分入学政策条件的，没有户籍的随迁人员子女按照积分高低统筹安排入学。”,浙江省公安厅印发浙江省居住出租房屋消防安全要求，明确了长租公寓行业的消防要求。,培育和发展住房租赁市场。建立健全购租并举的住房制度，,租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务,，落实提取住房公积金支付房租政策，鼓励新,市民通过

12、租房解决居住需求。,9,月起取消购房落户政策，凡在该市房产管理部门备案的合法租赁住宅，同时具备参加社保满五年的,，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户,。,8,月,3,日，北京住建委发布北京市共有产权住房管理暂行办法和北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则，办法规定，各区人民政府根据共有住房需,求等情况合理安排,共有产权住房用地,。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于,30%,。,8,月,3,日，成都市城乡房产管理局、市经信委、市人社局有关领导举办“成都产业新政,50,条”系列发布会的第六场发布会，在会上正式公布“成都市促进产业发展,的住房保障政策措施”，其中规定,，租住由

13、政府提供的人才公寓满,5,年后可申请按入住时的市场价格购买,，购房后,5,年内不得出售。,北京市住建委称，共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关,规定办理落户、入学,等事宜。,上海市住房发展“十三五”规划出台，预计,2020,年新增供应租赁住房,70,万套，,通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模,。,住建部等九部门联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场,，支持相关国有企业转,型为住房租赁企业。,6,月,27,日,扬州,7,月,5,日,郑州,7,月,17,日,广州,7,月,26,日,7,月,28,日,浙江,山东省,7,月,2

14、8,日,8,月,3,日,无锡,北京,8,月,3,日,租购同权、租售,并举,成都,8,月,14,日,7,月,7,日,7,月,20,日,北京,上海,广州、深圳、南京、,杭州、厦门等,12,个,城市,上海,扶持租赁企业,增加租赁用地,8,月,7,日,张江科学城建设规划经公众意见征求后，已由上海市政府正式批复，根据规划，科学城内部将通过增加住宅满足就业人口居住需求，新增住宅建筑面积约,920,万平方米，其中,890,万用于租赁住宅,。,上海市政协常委屠海鸣在关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议提案中表示，上海应尽快研究制定商业用,房改建为租赁住房的具体操作办

15、法。上海住建委回复中称“类住宅”整治中未销售项目可,考虑转为租赁住房,。,8,月,11,日,上海,土地市场：,土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展,时间,2016.11.16,2016.11.16,2016.11.16,位置,北京,北京,北京,自持情况,住宅,100%,自持,住宅,100%,自持,住宅,100%,自持,面积,83549,85584,51971,楼板价,元,/,36017,36220,27167,溢价率,30.21%,34.09%,48.19%,竞得企业,万科,万科住总,中铁房地产集团北方有限公司,上海于,7,月,24,日拍出的两块全,2017.04.26,2017.04.28

16、,2017.04.28,2017.06.09,2017.07.10,杭州,广州白云区,广州白云区,佛山,天津宝坻区,商业,100%,自持,住宅,50%,自持,住宅,55%,自持,住宅,100%,自持,自持住房建造面积,1.29,万平方米,20656,63928,41600,55000,21000,9418,29382,19862,15300,6097,70.01%,-,-,-,-,招商地产,万科,万科,万科,中交地产,2017.07.18,2017.07.24,北京丰台区西,铁营村,上海浦东新区,张江南区,自持商品住宅,54%,100%,自持，租赁住,房,65600,65007,62510,5

17、569,50%,-,世茂,/,金茂,/,国瑞联合体,上海张江,(,集团,),有限公司,2017.07.24,2017.07.26,上海嘉定区嘉,定新城,上海青浦区徐,泾镇,100%,自持，租赁住,房,商业物业自持,80%,28513,33807,5950,8075,-,0.97%,上海嘉定新城发展有限公司,正荣,/,杉杉控股,/,宏臻农业科技,/,世,纪,新晨,/,蚪三实业,2017.07.26,上海闵行区浦,江镇,杭州转塘,杭州之江,自持商办物业,100%,10300,16000,0%,中骏置业,2017.08.14,2017.08.14,40%,住宅,43%,住宅,53264,40884,

18、18203,19695,70%,70%,杭州世腾,德信,自持用地是上海租赁市场的,一个重大转折点，,这两块地,明确的表明用于租赁住房，,按“只租不售”的模式进行,管理,，预计为实现上海“十,三五”规划中的,2020,年新增,租赁住房供应,70,万套，后续,在近郊区域这类全自持的纯,租赁土地供应会继续出现，,这为上海长租公寓的发展提,供了充足的土地供应。,5,市场份额：,租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达,1.8,亿，全国住房租,赁市场规模已超万亿,2013,年末全国流动人口居住方式,超过,2/3,源于租住私房,0.30%,廉租房和公租房,23.80%,租住私房,8.60%

19、,在现居住地购房,67.30%,其他（宿舍、工地工,棚、生产经营场所）,租房人口预测方法一：,2015,年底全国流动人口,2.47,亿，租房人口约,1.66,亿，加上常住人,口，比如高校毕业生等租房群体，假设有,50%,租房，则约有,0.17,亿人口，总计达,1.83,亿。,方法二：,第六次人口普查获取,285,个地级市家庭户租房总人数月,1.26,亿人，,集体户约,0.89,亿人，参考全国流动人口租房比例,60%,，则这部分,租房人口约,0.53,亿，合计,1.79,亿。,全国住宅租赁市场规模测算：,城市本地户籍人口,租房市场测算：,长租公寓主要面向市场：,本地户籍人口租房,全国近,5,年普

20、,非本地生源且落户,需求主要来自落户,通高校毕业,于就读城市的租房,生数合计：,=,人均租房指,非农人口,0.33,亿人,的大学毕业生,占比：,50%,，即,落户大学生,0.17,亿人,出,900,元,/,月,租房市场,规模约,1800,亿,/,年,流动人口租房市场,非农人口占,非农人口中租房占,租房市场总,测算：,比：,15%,，,比：,52.3%,，即,即,0.37,亿人,0.19,亿人,非农人口人,均租房支出,900,元,/,=,非农人口,月,租房是场,规模约,规模近,2100,亿,/,年,11000,亿,/,年,2015,年末全国流,动人口：,2.47,亿人,农业人口占,农业人口中租房

21、占,农业人口人,比：,85%,，,比：,即,2.10,亿人,69.8%,，即,1.47,亿人,=,农业人口,均租房支出,400,元,/,月,租房市场,总规模约,7000,亿,/,年,6,行业现状：,行业整体活跃，长租公寓是目前房企最活跃的创新方式,政策红利,1.,租购同权、租售并举类政策：,涉,及济南、扬州、郑州、广州、无锡、,北京、成都等城市，同时包括浙江,和山东省。,2.,扶持租赁企业政策：,九部委联合,释放租赁红利，首批试点广州、南,京、深圳等,12,个城市，另上海也发,布了相关政策。,3.,增加租赁用地：,上海率先实施土,拍两块租赁用地。,土地限制,从去年年底北京开始推出竞拍自持,比例

22、开始到今年上海率先推出两块,全租赁用地，土地出让的限制推动,长租公寓发展。,目前全自持住宅或商业的涉及城市,有北京、杭州、佛山、上海，建面,已达,40,万方,，未来自持比例增加将,进一步加剧，房企也将目光转向租,赁市场。,市场容量大,?租赁人口大，市场超万亿,租房是满足“新城市人”居住需求,的主要手段，租房人口总量达,1.8,亿，全国住房租赁市场规模已超万,亿。,?房源供给总量不足,在租赁需求不断增长的一线城市，,租赁房屋供给严重不足。,举例：以北京为例，北京总人口约,2250,万，租,赁人口占比约,30%,，按照户均,3,人测算，租赁房,屋大约需要,225,万套。但目前北京租赁房屋数量,仅为

23、,150,万套左右，供给仅占需求的,2/3,，供需,缺口巨大。,7,客群分析：,不同的公寓企业的目标客群也不同，目前中低端竞争最为激烈，但市场空间巨大，,而中高端进军企业虽然不多，但公寓续租率非常高,?,高端市场（含中高端、,12000,元,/,月以上）,?占比,10%-20%,?与国外品牌竞争,?中端市场（,3500-10000,元,/,月）,?占比,20%-30%,?目前竞争较小,?中低端市场（,3500,元,/,月以下）,?占比,50%-70%,?目前竞争较大,对比三类市场,?,目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈；,?,中高端金领和蓝领市场进军的企业不多，但,中高端的金领公寓续租率非常高

24、，中低端的白,领公寓仅有,8-9,个月的租房周期；,?,在规模和品牌未形成前，获客单位成本高，,因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。,8,主力客群：,目前主力租房人群为白领和,90,后，对租房需求提升，使得品牌公寓更受其青睐,租房年龄分布,45%,40%,35%,30%,25%,20%,15%,10%,5%,0%,42%,目前租房市场租房者八成是,85,后，超,45%,为,90,后。,35%,新一代的白领和,90,后都更倾向于小资生活。,另一方面，,90,后相对没有购房压力，呈现出更多对财,12%,0%,15,岁以下,3%,15-19,岁,20-24,岁,25-29,岁,7%,1%,30

25、-34,岁,35-49,岁,50,岁以上,富增值或者对更好的生活体验的需求，因此他们也是,未来长租公寓的主力消费人群。,数据来源：赶集网租房市场报告,90,后租房态度青睐品牌公寓,90,后个性,租房态度,偏爱社交、喜欢新鲜事物,注重生活品质和个人享受,希望社区年轻化，青睐品牌化公寓,追,求个性,“懒人”、依赖生活服务,对互联网依赖性较强,土地观念淡化、婚恋观淡化,对小区环境要求较高,需要公共空间和社交氛围,对配套服务要求较高,乐于尝试租房金融产品,对室友类型要求较高,9,流动人口及占比,中国农民工人口数量和比重,100%,90%,80%,70%,60%,50%,40%,30%,20%,10%,

26、0%,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,外出农民工（亿人）,外出农民工占总人口比重,本地农民工（亿人）,12%,12%,12%,12%,12%,11%,11%,11%,11%,11%,10%,中国外出农民工居住情况,100%,90%,80%,70%,60%,50%,40%,30%,20%,10%,0%,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,外出农民工（亿人）,本地农民工（亿人）,12%,12%,12%,12%,12%,11%,11%,11%,11%,11%,10%,流动人口及占比,900,800,700,6

27、00,500,400,300,200,100,2,0,0,1,2,0,0,2,0,外出农民工占总人口比重,中国外出农民工租房人数,7000,6000,5000,中国高校毕业生人数（万人）,4000,3000,2000,1000,0,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2,0,0,3,2,0,0,4,2,0,0,5,2,0,0,6,2,0,0,7,2,0,0,8,2,0,0,9,2,0,1,0,2,0,1,1,2,0,1,2,2,0,1,3,2,0,1,4,2,0,1,5,2,0,1,6,合租住房（万人）,独立租赁住房（万人）,数据来源：统计局,2,0

28、,1,7,未来趋势,10,未来市场规模：,受益住房自有率的下降和租金开支占比提升，长期空间达,5,万亿。,经济越发达住房自有率越低,100,住房自有率（,%,）,83.5,72.9 73.5 76.4,75,67,63.6 63.5 64.1 66.5,51.9,43.4,30000,20000,10000,60000,50000,40000,租金,GMV,预测（亿元）,49781,80,60,40,20,22695,0,10210,数据来源：各国家统计局,0,2017,2022,2027,数据来源：规模估算，,GMV,：总成交额,中国居民租金开支仍有提升空间,50%,40%,30%,20%,

29、10%,0%,46%,31%,住房自有率：经济越发达的国家住房自有率越低。我们国家目前的住,房自有率行业内各种抽样调查的数据大约在,75%,。从国际经验来推,测长期趋势，,整体住房自有率预计还有,10,个点以上的下降空间,。,租金开支,/,收入,31%,35%,19%,租金开支比：,2016,年我国的比重为,19%,，而从美国的经验看，全国,平均为,35%,，我国租赁人群在,租金上的开支都有,10,个点以上的提升,空间,。,在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计,2027,年我国租赁,美国一线城市,美国二线城市,美国三线城市,美国平均,中国,数据来源：各国家统计局,市场将达到,5,万亿。

30、,11,长租公寓市场逐步走向品牌化、集中化，城市分化成为趋势，资本运作将提速，融资成本降低,目前中国长租公寓品牌超过,500,家,：消费大升级背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房,业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。,多方涌入，加速推动行业发展,：,2012,年，大量“互联网,+,资本”平台进入长租公寓领域，如,You+,公寓、优客逸家等；地产服务商和开发商,也快速加入竞争格局，中介如链家等、优势在于广大的房源和客源基础，开发商如万科、金地等，优势在于资金及装修改造成本。,行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低,：目前主流长租公寓品牌中，规模最大的

31、是自如品牌，拥有,20,万间自如友家和,7,栋自如寓，其,余规模较大品牌规模在,2-3,万间，行业规模集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。,城市分化即将出现，未来聚焦一线和核心二线城市,：在,2016,年，房价快速上涨而居民收入增速平稳的背景下，刚需购买力受抑制，租房居,住周期被进一步拉长；以房价收入比、,25-35,岁人口数量绝对值和,2015,年末,25-35,岁人口未购房比例计算，上海、北京、深圳、广州、天,津、武汉、南京、杭州、厦门、济南这,10,个城市为租房潜力市场，以此判断购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市将成,为租房潜力市场。,资本运作提速，融资成本降低,：近

32、两年，长租公寓受到资本市场追捧，多个优质公寓品牌已获得了,B,轮、甚至,C,轮融资，规模企业的融资成,本也从,2014,年的,18-20%,下降到,12-15%,。,12,01,市场现状与趋势,02,国外长租公寓模式,国内长租公寓模式,?,开发商模式,?品牌运营商模式,?高端服务式公寓模式,03,13,国外长租公寓市场：,长租市场容纳众多参与者，日本市场集中度较美国高出许多,美日两个品牌公寓集中度情况,美国,存量可租赁套数（亿）,日本,0.23,美国品牌公寓市场占比情况,国家,2017,年排名,1,公司,Daito group,Sekisui House,2016,年管理数量,（万间）,97.

33、8,56.6,56.2,46.3,43.7,41.5,18.4,0.43,1.4%,3.3%,2,日本,3,4,5,1,TOP2,占比,TOP10,占比,6.4%,16.6%,Leopalace21,Daiwa Living,Starts Group,2,美国,3,4,5,TOP50,占比,7.5%,30.0%,Greystar Real Estate Partners,LLC,Lincoln Property Company,Pinnacle Property Management Services LLC,17.2,10.3,10.0,FPI Management,Inc,WinnComp

34、anies,数据来源：美国公寓协会、,Zenkoku Newspaper,，日本,TOP50,为推算数,数据来源：美国公寓协会、,Zenkoku Newspaper,根据美国全国公寓协会的数据，,2017,年美国前,50,家品牌公寓管理公司合计管理了,320.5,万间房屋，占整个存量租赁市场房源的比重,为,7.5%,，占公寓租赁房源的比重为,12%,。长租公寓这个市场整体的分散度很高，可以容纳众多的市场玩家。,在另一个以托管模式为主的日本市场，由于托管的模式更容易提升房源管理的数量，并且日本整体的人口和资源更为集中在东京一个,大都市，我们可以看到市场集中度比美国有较大的提高。,Top10,的公

35、司合计管理了,385,万套品牌公寓，占存量租赁房源的,16.6%,。,预计中国未来整体品牌公寓的市场占有率将会介于美国和日本之间，分布在,10-15%,的范围内。,14,美国,EQR,概况：截至,2016,年，美国长租公寓运营商,EQR,在全美,10,个洲拥有,302,处物业、,77458,套公寓，市值规模接近,230,亿美元，定位于收购、开发和管理高品质公寓。,EQR,逐渐转向核心业务区,1993-2001,年,1993,年,69,处物业、,2.2,万套公寓；通过增发股票、债券等大规模进,大规模融资扩张,行并购，迅速扩大房租拥有量；,1998,年以,13.9,万套公寓的规模成,为最大的公寓拥

36、有者,2000,年,1104,处物业、,23,万套公寓，规模扩大了,10,倍，布局美国十个洲，,规模达到顶峰,覆盖白领、蓝领、学生以及老人等多样化消费群体,2002-2007,年,累计卖出超过,100,亿美元的二线城市资产，出售的公寓数量达到,15,战略调整,万套；同时购进,90,亿美元的一线城市资产，公寓数量达,6.2,万套,2008,年至今,2008,年卖掉,54,处物业，获得,9,亿美元；以,1.45,亿美元新增两处物,业；,2009-2010,年迈入,16,处物业及,6,幅土地；,2011,年完成,21,处物,继续战略精简,业、,6200,套公寓收购；,2013,年核心区域收购月,22

37、000,套公寓,借鉴,EQR,从早期的规模扩张发展到现在注重自持资产质量，,对于我国长租公寓的其实在于,行业发展初期,，,企业可,以通过快速扩张和跑马圈地占据更多市场份额,，当行,业进入成熟期后，区域布局和客群细分则更有助于长,远发展。,15,美国,EQR,美国,EQR,完全自持的占全部资产的,93%,，公司通过物业的摊销降低成本及物业的处置，提升盈利能力。,EQR,资产结构,ERQ,公司,2016,年利润拆分,6%1%,120%,100%,100%,80%,64.60%,60%,93%,40%,20%,17.30%,自己持有,部分持有,租赁,17.70%,35.40%,0%,营业利润,利息费

38、用,息税前营业利润,营业支出,营业收入,EQR,公司营业成本拆分,房产交易收益,/,租赁营业利润,35%,1500%,30%,29.20%,960%,25%,1000%,20%,16.90%,15%,13.20%,500%,10%,0%,0%,0%,50%,60%,5%,3.30%,2.50%,2012,2013,2014,2015,2016,0%,房产交易收益,/,租赁营业利润,物业及维护,房产税及保险,物业管理,折旧,人员成本,数据来源：企业年报,根据,EQR,的年报，其在物,业成本上的开支较小，因,此它的盈利能力比传统,“二房东”的租赁模式要,强。,EQR,实现平均,IRR,21.9%,

39、，同时物业处置也极,大地提升了公司利润。,16,商业模式和盈利模式：,EQR,强调公寓租赁的租赁属性，采取“资产增值,+,租金收益”盈利模式,商业模式,EQR,商业模式的核心在于低价收购公寓、优化资产组合,，从而获得做大的资产增值收益，同时通过运营提升租金收益及续租,率。可见,EQR,属于资产管理模式，采取“收购,-,持有,-,运营”的策略。,盈利模式,EQR,主要采取“资产增值,+,租金收益”模式,。一部分是资产增值，主要依赖于其自身持有房源发展情况良好，同时在市场上,寻找低价收购的机会，通过资产置换提升资产质量。另一部分为租金收益。,中美长租公寓商业模式与盈利模式对比,EQR,商业模式,自

40、如,魔方,盈利模式,纯粹的租赁生意,“持有,+,运营”资产管理模式,资产增值收益,+,租金,多板块业务协同,长租,+,短租,+,共享经济住宿平台,公寓生意,“公寓+”下的增值服务生态平台,租金差,+,服务费；,交易佣金,+,金融服务费,租金差；平台加盟费；,增值服务收入,17,美国与中国公寓行业对比：,美国公寓运营商侧重资本运作，大量自持物业，租金回报率是中国,的,3-4,倍,美国,中国,房地产运营操作手段,，利用包租方式来控制房源，,简接持有。谈判收购时话语权不强，还牵涉到与实,际业主利益合同的关系,操作手段,发展阶段,平均物业质量,融资成本,租金回报率,互联网改善,物业分布,金融类操作手段

41、,，侧重资本运作，兼并收购，大量,直接持有物业，也可自建公寓和运营,高级阶段，,利用,REITS,等金融手段,，品牌型公寓已,经发展到持有几十万套高品质房源,较高,金,融工具丰富，,REITS,退出渠道通畅,8-12%,美国最大的公寓,REITS,公司，,65%,租约由网上完成，,大大减少了带看次数,物业较为集中，多为集中式分布,初级阶段，,凭借租赁的现金流包租模式,较低,金融杠杆有限，资金成本高,2-4%,中国公寓行业的出房渠道扔靠中介公司，但目前品,牌公寓企业网络端成交比例正在提升,公寓类市场太分散，标准化难度较大，管理难度大,18,日本模式：,土地私有制是日本土地制度的基本特征，这使得日

42、本出租市场主要以私人住房出租,为主,2013,年日本租房市场构成,5%,6%,10%,79%,社会保障性住房,私人出租房,归属于政府的出租房,归属于,UR,或企业的出租房,日本大东建托租金收入（亿日元）,900,800,724,775,700,630,678,600,500,465,484,545,590,400,300,200,171,100,0,2008.3,2009.3,2010.3,2011.3,2012.3,2013.3,2014.3,2015.3,2016.3,数据来源：企业年报,日本大东建托作为房屋出租企业的代表，于,2006,年结合自,身发展优势提出“承租,+,代租”的产业模式

43、成为集建筑与资,产管理公司的多元化企业。,19,大东建托：,“承建,+,代租”模式,大东建托的“承建,+,代租”模式使得自己架起了租客与土地所有者之间的桥梁。以较低价完成房屋的改建、装修以及其他设,施安装。此后大东建设与土地所有者签署代租协议，通过定期给土地所有者支付现金的方式来获得房屋出租权。在整个“承,租,+,代租”闭环中，大东建托将供给端和需求端相结合，也使得自身租金收入持续增长。,大东建托,?,签订长期租约,?,定期租赁报告,?,租金交付,?,签署建筑合同,?,签订租赁合同,?,租金收款,?,租客招商以及其他服务,土地所有者,租客,20,大东建托：,托管式需要产业链上下游强整合才能获取

44、规模利润,大东建托业务收入占比,大东建托各业务利润占比,3%,5%,42%,20%,55%,75%,建造业务,租赁业务,其他业务,建造业务,租赁业务,其他业务,大东建托各业务利润率情况,35.0%,31.8%,31.4%,30.0%,25.0%,20.0%,18.0%,19.1%,15.4%,15.0%,9.8%,10.0%,8.9%,5.0%,3.6%,0.0%,建造业务,租赁业务,其他业务,毛利率,营业利润率,总共,数据来源：企业年报,托管型的租赁业务作为一种争取客户的渠道，在返租利,率上做到最大限度让利客户以获取资产管理权。从操作,上看实际上前十年租赁业务仍然是返租模式，十年之后,才是托

45、管模式，因此尽管托管租赁业务贡献了,55%,的业,务收入，但毛利净利都比较低。,租赁业务越来越成为一,个平台和入口业务，起到带动产业链发展和协同盈利的,作用，而非单独作为利润中心存在。,21,从文化生活看国内外市场的区别,租房可以说是大多数人生活的一部分，牵扯到很多文化角度的问题,。因此从租客角度看市场，即使,90,后逐渐进入社会，对租,住的概念有所更新，但国内外租房的观点还是不太一样。,国外,欧美人观念不同，很多服务式公寓一住可能是,10,年以上，并不会受到结婚、生子等因素影响。就美国而言，它的城市交通,非常发达，对物业的位置反而就不像国内那么高。,国内,国内公寓在选择物业时，地理位置是一个

46、非常重要的因素。,为了让物业能有更高的租金回报，公寓商不得不在地铁周围选址。,这样会导致优质物业争夺非常激烈,，使得国家视角下，市场扩张速度受影响。,22,从资产形式看中国与美、日市场的区别,美国,对比美国，中国目前算是包租模式，为重资产，有很大的不确定性。而美国是自持，属于重资产，因此即便城市的租金起伏,明显，也不会导致很高的违约比例。,日本,日本采用完全托管的模式，属于轻资产，保证租金再收,10%,的佣金，完全基于系统能力和交易能力，这种模式在中国很难做,到普遍的推广。,鉴于中国市场的现状来看，目前运营上的组织能力、系统能力，交易能力等，国内的长租公寓运营商都有所欠缺。因此，未,来长租公寓

47、,需要介于“重”与“轻”之间，通过资本来持有重资产，通过轻资产运营来加强专业化资产管理能力,。,23,从美国和日本两种比较成功的商业模式可以看到，长租公寓领域要成就可持续的盈利模式要通,过大量的自持物业或者上下游产业链,资本做自持,通过物业的增值获益,（核心：资本运作能力和对周期的深度理解能力）,产业链将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润,（核心：平台管理和协同能力）,长租公寓的可持续盈利模式包括资本自持及通过产业链业务，产业链主要包括建筑、租赁、金融及服务。长租公寓行业进入,不难，但要做大并且持续盈利、以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。未来的中国市场大部分运营商会先从产业链入手

48、，,随后发展成大规模资本的自持。,24,01,市场现状与趋势,02,国外长租公寓模式,国内长租公寓模式,?,开发商模式,?品牌运营商模式,?高端服务式公寓模式,03,25,长租公寓品牌分类：,运营主体,模式,竞争优势,主要品牌,万科,-,泊寓、龙湖冠寓、旭,辉,-,领,寓、金地,-,草莓社区、招商蛇,口,-,壹栈、壹间、壹棠，佳兆业,-,寓,享空间等,世联行,-,红璞公寓，链家,-,自,如，,我爱我家,-,相寓等,You+,公寓、优客逸家、青客,公,寓、魔方公寓、蘑菇公寓等,房地产开发商,以集中式为主,资金优势、集中式获取房源,优,势、装修改造成本优势,品牌运营商,地产服务商,集中式和分散式均

49、有,分散式获取房源优势、获取,客,源优势、客户定位更加精准,其他领域,以分散式为主,运营灵活，模式新颖,品牌酒店,（高端服务式公寓）,以集中式为主,品质、产品、高端服务,雅诗阁、辉盛阁、优帕克等,26,01,市场现状与趋势,02,国外长租公寓模式,国内长租公寓模式,?,开发商模式,?,品牌运营商模式,?,高端服务式公寓模式,03,27,开发商模式：,目前，万科、龙湖和旭辉三家房企战略性进入长租公寓行业，已经形成一定的规模和,品牌，其他房企多为点状分布,房企自主开发公寓品牌列表：,房企,品牌,涉及城市,现有门店,体量,战略目标,万科,泊寓,涉及上海、广州、东,约,200,家,50000,间,20

50、17,年,10,万间,莞等,18,个城市,2018,年,45,万间,旭辉,旭派、领寓、,重庆、上海,6,家,年内实现,20000,5,年,20,万间,柚米国际社区,间,龙湖,冠寓,12,月在重庆起步,5,家,截至,3,月，,500,3,年内,300,栋集中式公寓,间,金地,草莓社区、荣,深圳、杭州、武汉、,6,家,草莓社区：未对,2020,年内,30000,间,尚荟,苏州,外公布,招商,壹栈、壹间、,深圳,4,家,12000,间,未公开,壹棠,上坤,极客,上海,2,家,预估,900,间,未公开,德信,随寓,杭州,1,家,预估,300,间,扩展区域杭州到长三角，体量目,标未公布,北京、上海、深圳