上实海上海项目提案报告.doc
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1、 上实海上海项目上实海上海项目 提案报告提案报告 策源商办事业部策源商办事业部 市场研究部市场研究部 二二 0000 四年六月四年六月 前言前言 市场篇市场篇 1 1、项目市场分析、项目市场分析 1.11.1 项目立地条件分析项目立地条件分析 1.1.1.1.1.1.项目概况项目概况 用地性质 本地块用地性质为综合用地,土地使用年限:70 年 规划指标:规划总用地面积:84787.7 平方米 总建筑面积:232797 平方米 住宅总建筑面积:89710 平方米 创意居(LOFT)总建筑面积:78081 平方米 商业街总建筑面积:16000 平方米 综合容积率:2.44,绿化率:35.2%地块现
2、状分析 办公和住宅用地处于场地平整阶段,商业地块正在打桩。飞虹路街景 辽源西路街景 大连路沿线住宅 大连路沿线商铺 1.1.2.1.1.2.项目周边环境分析项目周边环境分析 周边环境 项目南部飞虹路为一条小马路,周边聚集了一批代拆厂房及旧公房,路况有待改善。项目北部辽源西路为一条机动车单行道,两边的建筑以老式公房为主,沿街有小型的便利店等生活商业配套。项目西部大连西路为区域的主干道,路况良好,是通往虹口及浦东区域的必经之路。周边交通条件 从车行系统来看,项目依靠主干道大连路,车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。同时轨道交通 4 号线和 8 号线均在本
3、项目邻近区域设站,借助轨道交通体系,可大大提升本项目的交通条件,便于人流的疏导,扩大项目的影响。但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道,将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。周边商业生活配套 该项目距离控江路商业街较近,可以满足一般的购物需求。沿大连路有些规模尚可的餐饮店,如即将开业的苏浙汇等。其他的小马路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。同时,本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在 15 分钟以内,因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时,也将增大项目商业部分的市场竞争。小结小结 综
4、上而言,目前本项目的区域环境较为一般,虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用,但辽源西路和飞虹路为单行道,对本项目的办公和商业产品十分不利。随着北外滩、东外滩开发的相继启动以及“知识杨浦”的打造,未来仍将有效的改善项目的市场环境,同时鉴于项目产品在上海市场的开创性,报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项目周边的市政规划以及区域市场的依赖度较大,因此以下报告将立足于本案,着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素,分析项目未来所面临的经济环境。市场环境以及规划前景。1.21.2 项目宏观市场环境分析项目宏观市场环境分析 1.2.11.2.1 上海市
5、宏观经济指标向好,房产政策趋严。上海市宏观经济指标向好,房产政策趋严。房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一,具有很强的产业综合性和关联性,对宏观经济的敏感度极高。近几年上海宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。源源不断的需求动力源源不断的需求动力国民经济持续快速增长国民经济持续快速增长 90 年代以来,上海市 GDP 增长在稳定 11%13%之间,高于全国平均增长水平 23 个百分点。2003 年上海市实现国内生产总值(GDP)6250.81 亿元,按可比价格计算,比上年增长 11.8%,是上海市经济连续第 12 年保持两位数增长,也是自 1997 年以来 6 年中
6、增长最快的一年。2003 年上海市人均国内生产总值达到 46585 元,折合 5600 美元,较 2002 年增加 15%。区域经济呈现增速发展的趋势日益明显。历年上海国民生产总值(亿元)2462.574034.964551.154950.845408.766250.812000300040005000600070001995年1999年2000年2001年2002年2003年历年上海人均国民生产总值(元)1894234547373824052446585010000200003000040000500001995年2000年2001年2002年2003年 市民市民消费升级消费升级 全市居民收
7、入继续增加,房产等高档消费品支出明显增加。2003 年,全市职工年平均工资为 22160 元,比上年增长 13.8%。年末,全市城乡居民储蓄存款余额 6054.6 亿元,当年新增 1139.02 亿元。吃、穿、用等商品消费分别比上年增长 7.5%、7%和 11.1%,汽车、房产等高档消费品支出明显增加,消费升级趋势日益明显。市场需求动力呈多元化市场需求动力呈多元化外向型经济快速发展,间接推动外资消费外向型经济快速发展,间接推动外资消费 历年职工平均工资12 05914 14715 42017 76419 4732216017.3%15.2%9.0%9.6%13.8%5.6%10 00014 0
8、0018 00022 00026 0001998199920002001200220034.0%8.0%12.0%16.0%20.0%平均工资增幅2003 年上海市积极实施促进外贸出口的政策措施,推进出口加工区建设,外贸出口实现了高速增长。全年外贸进出口总额1123.97 亿美元,比上年增长 54.7%。其中外商投资企业出口 308.13 亿美元,比上年增长 60.8%,占全市出口总额的 63.6%。随着上海城市投资环境的优化,对外商的吸引力不断上升。2003全年批准外商直接投资合同项目4321项,比上年增长43.5%;吸收外资合同金额 110.64 亿美元,增长 23.5%;实际到位金额 5
9、8.5 亿美元,增长 30.1%。居住环境的不断升级、改善居住环境的不断升级、改善重大工程建设硕果累累重大工程建设硕果累累 2003 年,本市重大工程建设全面丰收,完成投资 621.52 亿元,占全社会固定资产投资的比重超过四分之一。功能性、枢纽型、网络化的城市基础设施建设大规模开展。上半年“一桥两隧”开通将中心城区过黄浦江的车道由 26 条迅速增加到44 条;年内新开工的 A30 郊区环线和 A5 嘉金、A7 亭枫高速公路等项目将继续优化本市骨干道路网、高速公路网的布局,增强对外交通的整体功能。继续全面推进城市绿化建设,城市生态环境继续改善。“一号重大工程”硕果累累,徐家汇公园三期、外环线
10、400 米绿带一期工程、上海广场公园项目、虹桥河滨公园等绿化项目相继完工,新增绿地超过 2100 公顷,为进一步改善城市形象和环境奠定了基础。1.2.21.2.2 保持惯性前进的上海地产市场保持惯性前进的上海地产市场 2003 年,上海市房地产市场继续保持快速发展,呈现出投资总量扩张,市场供需两旺,市场结构总体合理的态势。4665666307499010200400600800100019952000200120022003房地产开发投资额(亿元)随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长,自 2003 年以来政府宏观调控力度也不断加大,一系列金融、土地、房产政策相继出台,为房地产业的长期稳定发
11、展提供政策护航。房地产市场投资规模不断扩大。房地产业的支柱产业地位不断提高,开发投资规模创历史新高。2003 年全年房地产业实现增加值 461.88 亿元,比上年增长 13.7,占当年全市增加值的 7.4%。房地产投资增长加快,全年投资总额突破 900 亿元,共完成 901.24 亿元,比上年增长 20.3%,增幅同比增加 1.6 个百分点;对全社会固定资产投资增长贡献率达 57.5%,成为扩大投资需求的重要推动力。其中,外商(包括港澳台地区)投资增速强劲,共完成投资 147.12 亿元,比上年增长 43.1%,增速高于其他各类投资主体。上海住宅市场总体情况上海住宅市场总体情况 房地产市场供需
12、总体均衡房地产市场供需总体均衡 2003 年,本市商品房竣工面积 2139.99 万,比上年增长 25.3%;销售面积 2224.47 万,增长 20.5%,市场供需两旺,达到高位均衡。如图所示,自 2000 年以来,上海房地产市场整体供求平衡。市场消费能力巨大,市场价格快速增长市场消费能力巨大,市场价格快速增长 在销售价格和销售面积的双重拉动下,2003 年本市全年商品房销售额达到 1216.34 亿元,同比增长 49.2%,同年商品房平均销售价格达到 5,118 元/,预售成交均价为 5717.4 元/,首次超过北京成为全国房价最高的省份城市,并分别以 24.2%5681558179719
13、71222470019852140179116440500100015002000250019952000200120022003销售面积(万)竣工面积(万)和 16.8%的增长速度成为全国房价增长最快的省市之一。今年第一季度上海房价同比上涨 28.3%,土地交易价格上涨 22.6%,仍远远超过同期 GDP 和人均收入的增长幅度。供求关系的转变供求关系的转变 2003 年,上海市商品房供应与成交情况都达到了一个新的高峰,批准预售面积达到 3385.5 万,其中,住宅批准预售面积为 3150.7 万,占到了 93%;商品房预售登记面积相比 2002 年也有近 200 万的增加,达到 2869.4
14、 万,其中,住宅预售登记面积为 2711 万。两者的增幅分别为 29.7%和 6.8%,市场供应增长速度明显。2004 年一季度,上海市商品房批准预售面积为 475.2 万;商品房预售登记面积为 617.1 万。经过 2003 年的供应热潮后,市场供应有所减少,但市场需求仍与 2003 年同期基本保持相同水平。1997 年至 2004 年一季度,上海市商品房的交易量增速始终超过供应量,在此作用下,市场由供大于求的总态势过渡到供求平衡,至 2001 年开始供不应求。2002 年,商品房的供应和交易双双攀升到 2500 万以上的高位,当年供求比保持在 1:1.08,供应缺口为 75.83 万,市场
15、处于求略大于供、适度紧张的状态。在 2003 年供求关系再度发生变化.日益攀升的房价日益攀升的房价 2002 年,上海市区 12 个行政区商品房预售登记总面积为 2261.70 万,成交总金额为 1121.6 亿元,商品房平均成交单价为 4960 元;2003 年,上海商品房平均销售价格达到 5118 元/,预售成交均价为 5717.4 元/,首次超过北京成为全国房价最高的省份城市。上海办公市场总体情况上海办公市场总体情况 据权威机构统计,随着国内外资本源源不断的汇集,上海国际化大都市的地位已逐步确立,加之 2010 年世博会的拉动效应,自从去年以来,上海办公楼租金一路走高,涨幅已达亚洲第一、
16、全球第三。据有关数据显示,靠着甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅,上海市办公楼空置率已降至六年来的最低点。戴德梁行第一季度统计也表明,今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的 3.9 万平方米上升到 7.5 万平方米,其中绝大部分需求来自浦西地区。空置率也从上季度的 11.5%降低为 11.1%,面积仅 40.6 万平方米。自 1997 年以来,办公用房的销售状况一直保持在较为稳定的状况,基本在 40 万-50 万平方米/年,办公用房的租赁状况受到需求变化影响较大,变化也较大,总体来说呈逐年增长的态势。近年来,办公用房的租赁和销售比例保持在 4:1 的状态,1997年200
17、4年一季度上海市商品房供应量与成交量对比图单位:万平方米1899.021559.871445.821549.173385.50475.101075.161452.872869.42609.541659.15617817.742685.37445.571831.83050010001500200025003000350040001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年-1供应:批准预售成交:预售登记2002-2003 年以来甲级办公楼市场租金一直保持上涨,随着各板块写字楼入住率的不断提高,可供应面积不断减少,小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域的甲级办公楼出现
18、供不应求的局面。办公楼市场以其强劲的租金走势,稳定的租户来源,使一些实力雄厚的公司对购买办公楼表现出浓厚兴趣,以基金为主的投资客也看准其中的稳健回报,积极介入,办公楼市场从而受到了投资客的追捧。上海各类企业(上海上海各类企业(上海/外地外地/外资)数量比例分析外资)数量比例分析 比例47%35%18%上海外资/合资外地 不同办公不同办公面积段的比例分析面积段的比例分析 比例15%45%19%9%4%3%5%0%100M2以下100-299M2300-599M2600-899M2900-1199M21200-1499M21500M2以上 办公楼入驻企业行业分析办公楼入驻企业行业分析 贸易,高科技
19、,咨询,金融保险类公司数量明显较多,约占到所有外来企业的 50%。这无疑和上海的整个城市定位相符合。随着发展,此种趋势会得到进一步加强。另 外,随着外资的大量进入,外资的驻沪机构和代表处的数量会大幅增加。比例1%13%11%7%16%7%4%1%2%7%13%18%自动化控制/机械制造贸易/销售咨询/广告/规划设计金融/保险/投资高科技产业物流/船务电子产品石油化工/能源房产/物管/写字楼租赁医疗/药品外资驻沪机构/代表处其他从客户结构分析看 目前上海入驻办公楼的企业有超过 50%的外来企业,其中近 20%为外地企业,35%为外资(或合资)企业。在行业构成上,比例从高到底依次为:高科技 17%
20、;贸易 13%;广告 11%;金融/保险 7%;物流 7%;外资驻沪机构 7%。以上各类行业占外来企业总量超过 60%。从发展的趋势来看:上述各类企业的比例仍将呈上升势头,特别是金融/保险,外资机构的数量会大幅度增加。从面积选择分析看 在入驻的外来企业中,超过 50%的企业选择 300M2 以下的小面积写字楼;超过 30%的企业选择 300900M2 的中等面积写字楼,其中的 21%选择的是 300600M2 的面积。基本上 600M以下构成了目前外来企业的主流需求。同时,对大面积的需求,外来企业亦超过了上海本土企业,有 7%的外来企业选择超过 1500M2 的办公楼,随着许多企业把总部搬来上
21、海,这一趋势将得到进一步加强。上海商业地产市场总体情况上海商业地产市场总体情况 上海人口增长上海人口增长 12.612.712.812.91313.113.213.31990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 资料来源:上海市统计局 WTOWTO 对商业的影响对商业的影响 商业是中国加入 WTO 或最先向外开放的行业,根据入世协议与承诺,35 年内商业零售市场将全面放开。外资早已开始大举进入商业零售事业,到 2002 年为止,世界 50 家最大的零售巨头已有 40 家进入中国,资金约为 40 亿,商场超过 600家。上
22、海市外资商业占社会商品零售总额的比例已达 10%。3 年内这一比例将扩大至 30%。中国进入 WTO 的前景和现实已经为国际性公司在上海的投资创造了巨大的机会。很大程度上,这将对房地产市场产生长期和持续的推动。商业行业的政府导向商业行业的政府导向 上海仍然是一个有明显政府导向影响力的市场,虽然很大程度上市场模式具有最终的决定权。有关部门的政策性判断不失为一个参考指标。“十五”上海商业发展的主要预测经济指标是,到 2005 年,1)商业增加值 750 亿元,年均增长 10%;2)社会消费品零售总额 2500 亿元,年均增长 8%;3)批发贸易总额 6700 亿元,年均增长 10%;4)连锁商业销
23、售额 1000 亿元,占社会消费零售总额的 40%;5)商业平均利润率提高 0。30。5 个百分点,国有大中型商业企业亏损面控制在 20%以下.上海商业市场的规模还将继续扩大上海商业市场的规模还将继续扩大 上海经济发展的速度决定了商业市场的扩容。上海连续 8 年呈两位数高速发展的势头,是很难因诸如 SARS 这些突发因素而嘎然而止的。今后几年,上海大规模市政建设速度不减。据不完全统计,全市已形成了 114 个大型居住区,新建居住区的社区商业中心需求将迅速增长,待开发的社区商业营业面积将达到 250 万平方米,销售额可达 600 亿元。按市政府居住区商业服务设施占 5。5%的规定保守计算,到 2
24、005 年商业市场的增量约在 412。5440 万平方米,5 年间将增长 30。8%-32。86%。在完成大规模住宅建设之后,商业市场将逐步成熟,商业市场的增量将趋于平缓。外资入驻对商业市场需求和价格上升形成支撑外资入驻对商业市场需求和价格上升形成支撑 如上所述,世界前 50 名大型零售商已有 40 家在中国“抢滩登陆”,美国沃尔玛、法国家乐福、德国的麦德龙、欧倍德等著名零售巨头在上海纷纷立足,并且都制定了进一步拓展市场的计划。其零售额已占社会零售总额的 10%,今后 3 年将达到 30%。由此可见其对于商铺的需求仍会增加。投资商业市场的外资除一些中小投资者外,基本上是跨国零售巨头。他们进入中
25、国投资十分慎重,但一旦进入通常很难是一种短期行为。可见建设中的国际化大都市的商业市场其潜在投资价值正被逐步认可。在 20 世纪 80、90 年代,香港房地产市场的持续“三高”,已表明了外资源源不断地进入所具有的重要作用。因此,着眼于长期发展的外资进驻将对上海市的商业市场上升构成有力支撑。上海商业物业供应量变化上海商业物业供应量变化 上海商业物业供应010203040506070pre199319931994199519961997199819992000200120022003200420052006 由于供应量激增,致使商业企业间竞争激烈,同时,国内出现通货紧缩,有效需求不足,兼之受到东南亚
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