重庆市合川区3宗挂牌宗地+市场调研分析报告.doc

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1、重庆市合川区3宗挂牌宗地市场调研分析报告2010年11月26日目 录第一部分 重庆市合川区宏观市场调研分析2一、重庆市合川区社会现状及发展分析2二、重庆市合川区社会经济现状及发展分析4三、重庆市合川区城市地位解读和城市定位7四、小结10第二部分 重庆市合川区房地产市场调研分析11一、重庆市合川区近年房地产市场投资与运营分析11二、重庆市合川区近年商品房销售情况分析12三、重庆市合川区近年房地产市场总体分析12四、重庆市合川区房地产市场销售客户群体分析15五、重庆市合川区房地产市场展望与预测16六、重庆市合川区在售楼盘调查表19第三部分 合川区商业环境分析22一、合川区传统商业街22二、合川区新

2、兴的专业市场23三、商务旅游市场23第四部分 合川区土地市场分析24第五部分 重庆市合川区3宗挂牌宗地评估分析25一、HC10-003-27/28合阳城街道思睿路南侧AB宗地评估25二、HC10-001-29北环路延伸与环城大道交叉口东北侧宗地评估28三、HC10-003-45/46/47南津街街道白鹿山宗地评估30第一部分 重庆市合川区宏观市场调研分析一、重庆市合川区社会现状及发展分析（一）城市概况1、地理位置合川区重庆市区距市区56公里合川区是重庆的北大门，距重庆56公里，是规划中的重庆北部地区中心城市，属重庆“小时经济圈”。 合川区位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通咽喉，是重庆

3、与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的经济走廊。2、面积与人口合川区东西宽69公里，南北距58公里，全市幅员面积2356.21平方公里。辖23个镇、7个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，全区总人口为154万人，城市人口39.6万。 3、地势地貌合川区位于四川盆地东部，地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。全市地貌因受地质构造和岩性的制约，其特征是东、北、西三面地势较高，南面地势较低。最高点是三汇镇白岩头，海拔高度为1284.2米；次高点在西部龙多山，海拔高度619.7米；最低在南面的草街镇嘉陵江边

4、，海拔185米。全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型：东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形，分布面积359平方公里，占幅员面积的15.5%；西北部广大地区，属川中丘陵盆地，为平缓丘陵地型，分布面积1997.21平方公里，占幅员面积的84.5%。4、矿藏资源合川区境现探明的矿藏资源有煤、石灰石、盐、锶矿等26种。其中煤储量约18.2亿吨，分布在华蓥山周边地区的三汇、清平、土场、盐井、草街、双凤、狮滩、小沔等8个镇，位于盐井储量达2亿吨的沥鼻峡煤田正在建设；锶矿100万吨，分布于盐井镇干沟一带；铁矿6800万吨，分布在盐井、双凤、三汇地区；盐160亿吨，全市分布面积约1000平方公里，盐层厚度平

5、均为16米；石灰石55亿吨，分布在盐井、三汇地区；铝土矿7500万吨，分布在三汇、清平地区；重晶石40万吨，主要含矿层为三迭系下统飞仙关和嘉陵江组。5、交通网络合川区水陆交通四通八达，境内有渝武高速公路、110省道线、襄渝铁路、遂渝快速铁路和即将建设的兰渝铁路等，经渝武高速公路到重庆内环高速公路只需30多分钟，到重庆机场仅需50分钟；经遂渝快速铁路到重庆仅需15分钟，到成都仅需2小时。嘉陵江、涪江、渠江三江汇流于合川城区，千吨级客货轮可直航上海，已形成以铁路、公路为主体，港口、机场为依托的综合、立体、快捷的交通运输网络。二、重庆市合川区社会经济现状及发展分析1、国民生产总值（GPD）年份200

6、6年2007年2008年2009年GDP（亿元）142.1167.7203.4228.8增长（%）18%18%17%16%2009年，重庆市合川区实现生产总值228.75亿元，比上年增长16.3%；其中，第一产业增加值33.25亿元，增长5.5%；第二产业增加值102.32亿元，增长22.6%，其中工业增加值76.84亿元，增长24.0%；第三产业增加值93.18亿元，增长14.5%。按常住人口计算，人均地区生产总值17822元，按当年汇率折算达到2609美元。经济结构进一步优化，工业经济所占比重进一步提高，三次产业增加值比例调整为14.544.740.8。2、社会消费水平年份2006年200

7、7年2008年2009年社会消费品零售总额 (亿元)46.054.668.884.01地方财政收入(亿元)7.110.9查无数据31.46城乡居民储蓄存款余额（亿元）112.4129.9查无数据191.52城镇居民人均可支配收入（元）913910755查无数据14878重庆市合川区2009年全年实现社会消费品零售总额84.01亿元，比上年增长21.8%，全年实现辖区内财政收入31.46亿元，增长39.3%。城乡居民储蓄存款191.52亿元，比年初增加35.36亿元，同比增长22.7%；全年城镇居民人均可支配收入达到14878元，比上年增长11.2%，城乡居民收入稳步提高，消费品市场平稳较快增长

8、。3、全社会固定资产投资年份2006年2007年2008年2009年全社会固定资产投资（亿元）88.5 111.3 152.9 200.37增长（%）24.57%25.81%37.40%31.0%重庆市合川区2009年全年完成全社会固定资产投资 200.37亿元，增长31.0%，固定资产投资增速较快，2009年合川区积极贯彻落实中央扩内需保增长的政策，着力扩大有效投入，规划展览中心、文化艺术中心、客运中心基本建成，涪江一桥改建、南屏嘉陵江大桥建设进展顺利，完成凉亭、文峰塔“两片”60万平方米旧城拆迁并引进业主开发。完成南城干道“白改黑”二期工程，襄渝铁路二线合川段投入试运行，遂渝铁路二线、兰渝

9、铁路启动建设，重点项目推进力度加大。4、招商引资发展状况2009年以来，重庆市合川区进一步优化投资环境，创新招商引资激励机制，招商引资工作取得了显著的成绩。全年新签招商引资项目达到190个，同比增长93.9%。新签招商引资项目协议投资555亿元，同比增长80.2%，新签和续扩建项目实际到位资金73.1亿元，增长122.3%。从上海引进的资金量最大，达到22亿元。其次是四川和北京，分别为15亿元和14亿元。引进的主要项目是凉亭片区排危改造和昌兴水泥项目，当年投资分别达到22亿元和6亿元。4、工业园区发展状况合川工业园区是2003年3月经重庆市人民政府批准的重庆市级特色工业园区，园区控制性规划面积

10、22.3平方公里，现建成面积3平方公里。212国道南北横贯园区，园区内建有遂渝快速铁路客运站、货运站，距渝合高速公路进出口2公里、合川中心港（拟建）2公里，交通方便快捷。工业园区是一方投资的热土，已落户一大批工业企业，包括全国知名企业华西希望集团，上市公司重庆华邦制药，知名品牌上海金考拉服饰，国家级农业产业化龙头企业重庆德佳食品集团等一批知名度高、成长性强、发展潜力较大的工业企业均选择入驻园区。随着园区的快速发展，必将成为合川工业发展的基地、对外开放的前沿和新的经济增长级。城北拓展区：总体规划用地1800公顷，地处草街航电枢纽上游区域，重点发展汽车摩托车、电器、纺织服装、仓储物流等产业。草街拓

11、展区：总体规划用地约250公顷，紧邻草街航电枢纽，争取直供电政策，重点发展用电量较大的机械加工、装备制造、建材等产业。三汇拓展区：总体规划用地350公顷，矿产资源丰富，可利用丰富的煤层气资源，重点发展能源、建材、机械加工等产业。三、重庆市合川区城市地位解读和城市定位（一）合川区域定位 根据重庆总体规划，合川区属于渝西经济走廊精华地区。根据重庆市委二届八次全委会决定，按照建设“一个中心、多组团、城镇群集合的现代化大都市”的总体定位，合川区为区域中心城市。 合川区属于重庆市“1小时经济圈”和成渝城镇群中的战略高地，重庆市“1小时经济圈”的北部增长极和水陆交通枢纽；重庆市的能源生产基地、建材基地；辐

12、射重庆市北部和四川东北部的桥头堡和重要节点。（二）合川区城市定位重庆市北部的区域性中心城市，重庆市北部、四川省东北部的商贸中心、教育基地；国家级文物钓鱼城所在地；川渝嘉陵江流域文化生态旅游区的重要目的地；国家级历史文化名城；以发展制造业、加工业和第三产业为主；重庆市的风景旅游城市。（三）合川区总体规划1、总规的城市结构目标城市发展总体上形成“北上南拓，西扩东控”的战略构想，城区由城市核心区和五个城市功能片区构成组团式城市。 城市结构为“一心五片”。“一心”是指中心城片，以合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心，扩容提质。“五片”：即五尊大石片区、思居云门片区、大学城片区、南溪片区和草街滩子片区，其

13、中草街滩子片区包含合川区工业园草街拓展区。东渡片区南屏片区2、核心区城市功能规划合阳：金融信息、商业服务、居住。南屏：政治、物流、居住。东渡：文化、旅游、休闲服务。（四）合川区人口与城市化分析1、现状中心城区人口 合川区主城建成区主要由合阳、南屏、东渡组成，其中合阳城镇人口88976人，城镇化水平78%。 南屏城镇人口64779人，城镇化水平54%，东渡城镇人口13769 人 城镇化水平28%。 从现状可以看出，合川主城内，核心区城镇人口大概有16.8万。2、中心城区规划目标 人口规模：至2012年，合川区中心城区城市人口发展到60万人；至2020年，合川区中心城区城市人口发展到80万人；远景

14、到2050年，合川区中心城区城市人口按100万人控制。 核心区远期城镇人口41万，其中合阳：22万，南屏：17万，东渡：2万。合川区人口规划分区示意图四、小结 重庆市是中西部地区唯一的直辖市，是全国统筹城乡综合配套改革试验区，在促进区域协调发展和推进改革开放大局中具有重要的战略地位，政治意义重大。 合川区是重庆的北大门，距重庆56公里，是规划中的重庆北部地区中心城市，属重庆“小时经济圈”，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的“经济走廊”。 合川区依托水、煤等资源优势，2010年合川成为重庆市的能源工业大基地，随

15、着合川工业园区、城北拓展区、草街拓展区、三汇拓展区园区的积极招商引资和快速发展，重点发展汽车摩托车、电器、纺织服装、仓储物流、机械加工、装备制造、建材、发展能源等多个领域的发展，未来经济发展突出。 在重庆市城镇体系规划中，将合川、江津、主城9区划入中西部城镇发展区，而规划的6大卫星城市也包括合川，这将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济发展产生巨大的带动作用。 合川区在2020年远期中，合川规划将建100平方公里100万人口的城市，城镇化率都有了大幅度的提高，随着重庆城市进程的不断发展，给合川区房地产发展带来很好的发展机遇。第二部分 重庆市合川区房地产市场调研分析一、重庆市合川区近年房地

16、产市场投资与运营分析年份2006年2007年2008年2009年2010年1-7月房地产开发投资8.111.112.8616.38增长5.19%37.01%15.88%27.37%商品房销售面积(万平方米)86.8106.394.8109.594.25商品房销售额（亿元）10.917.8无数据27.527.34近年，合川区房地产投资连续增长，商品房销售面积、销售额连续累创新高，后市非常看好。二、重庆市合川区近年商品房销售情况分析年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-7月商品房销售面积(万平方米)84.386.8106.394.8109.594.25增长3%22%-

17、11%16%住宅销售面积(万平方米)76.577.497.791.5103增长1%26%-6%13%商品房销售额（亿元）8.9 10.9 17.8 无数据27.527.34增长7.0 8.3 15.6 无数据无数据98.26%商品房平均销售价格（元平方米）105012511671无数据25152900增长19.1%33.6%无数据26.30%住宅平均销售价格（元平方米）91810791594无数据2500增长17.5%47.7%无数据.30.40% 2009年，重庆市合川区商品房销售面积109.5万平方米，增长15.5%，其中住宅销售面积103.0万平方米，增长12.6%。商品房平均销售价格为

18、2515元/平方米，增长26.3%，其中住宅2500元/平方米，增长30.4%。 2010年1-7月，合川区商品房预售合同面积94.25万平方米,成交额27.34亿元，同比增长98.26%，办理二手房交易登记4432件，面积44.65万平方米,成交额7.08亿元元，同比增长21.26%， 从近年历史数据看，合川区的住宅销售面积、住宅平均销售价格连续5年出现大幅度的增长，表明合川区房地产市场发展迅速，未来潜力巨大。三、重庆市合川区近年房地产市场总体分析（一）房地产发展起步较早 市场发展迅速 价格提升快在2003年，合川区就启动南城的开发建设，首先是区政府办公大楼的搬迁进驻，国土局、社报大楼、文化

19、中心的落成，区域目前开发已是合川的政治、文化、经济中心商务区。那时，房地产开发就有多个小区在开发，其中有世纪花园、弘运小区、南城华庭、湖畔佳园等。2005-2008年，合川区地产开发形成多个区域板块，其中有瑞山西路板块、涪滨路北岸及嘉滨路西岸板块、涪滨路南岸板块、南城板块。2003年，住宅价格在800-1000元/平方米，2005-2008年住宅价格在1800-2500元/平方米，2009年住宅价格普遍在3000-3800元/平方米。2010年9月市场调研究数据看：住宅价格普通在3300-3800元/平方米，一线江景价格在4000-4300元/平方米，一些低密度花园洋房价格更是在4800-58

20、00元/平方米，从2010年1-7月商品房销售面积94.25万平方米、商品房销售额27.34亿元、商品房平均销售价格2900元平方米的销售市场数据看，合川区市场发展迅速，价格提升快。（二）三大居住区 四大开发热点北城为老城居住区东城未来居住区南城发展成熟的居住区大学城板块嘉滨路西岸板块南城板块东城板块在重庆市合川区，政府规划和打造“一心、三片”，居住形成三大区域。其中：北城及高职教城北城是繁华的老城区，发展以商业、金融、科技教育的居住功能为主，特别是重庆师范大学的工商学院、邮电大学的落成，形成了高职教城。南城南城是新发展起来的城区，以行政、工业、物流、会展、居住功能为主，是合川的政治文化中心和

21、产业支撑基地。东城半岛是规划打造中的旅游度假区，规划定位为文化、旅游、休闲服务功能为主。在重庆市合川区，目前已形成四大开发热点区域： 大学城板块以重庆师范大学的工商学院、邮电大学为依托，已经开发项目有学府中央、假日之城等，在售项目为卓然翡翠城、丽景水岸、黄金海岸等。嘉滨路西岸板块依托繁华的老城区，城市北扩，也是房地产开发热点区域，目前在售楼盘有阳光华庭、东海滨江城、江润地中海岸、龙庭盛世等南城板块已是合川的政治、文化、经济中心商务区，目前在售楼盘有安蓝滨1号、华地领域、世纪金马生态城、希望玫瑰园等高档住宅区，也是售价最贵的区域。（三）多为占地20-100亩花园高层社区 花园洋房和别墅类产品逐步

22、出现 从在售及潜在楼盘体量分布表来分析，由于受到区域土地供应、开发商资金实力及购房需求力的影响，合川区目前开发的小区多为20-100亩花园高层社区，从产品类型看，目前有三个楼盘推出6层花园洋房，但是低密度的别墅类产品只有南景豪爵在前几年开发了20套联排别墅，此外就是地中海岸未来规划有别墅组团。因此，合川区目前的中低端项目供应为主，高端项目稀缺是合川楼盘开发的重要特征。（四）市场销售速度火爆从市场调研数据看，市场销售速度非常火爆，一些尚未封顶的楼盘一推出市场马上销售清空，从销售速度，一些楼盘月售50-80套单位。（五）产品结构和主力户型为中小套型 总价控制在80万元以下 从市场调研究结果看：合川

23、区的房地产市场以60-80平方米的二房和90-120平米的三房为主力供应户型，从市场销售总价看，市场承接的总价在80万以下。（六）本地开发为主 产品创新不足 园林 绿化 立面设计亮点不多在重庆市合川区的房地产市场中，由于经济落后，外来人口不多，房地产开发仍是以本土开发商为主，少有外来地产商进驻，产品研发一直比较落后，产品结构大多是平层单位，个别楼盘布置了的复式、跃式单位。产品同质化严重，产品缺少创新，特别是小区的园林、绿化、立面等设计亮点不多。（七）重庆主城区1小时范围内 吸引力明显不足 难以大量吸纳主城区客户 合川区虽然是重庆主城区1小时范围内，但城市四面环山，面积不大，城市经济落后，从目前

24、市场销售情况看，城市中心区对重庆主城区购房客户吸引力明显不足，难以大量吸纳主城区客户，合川区购房客户仍然集中在本地为主。四、重庆市合川区房地产市场销售客户群体分析市场调研过程中，重庆市合川区房地产市场销售客户群体主要是集中如下：合川区的进城农民，外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、政府官员、公务员、生意私人老板等，并有少量外地投资客户，但是重庆市区的客户并不多。购买目的主要是自住。五、重庆市合川区房地产市场展望与预测（一）城市镇化进程催生持续置业需求目前，合川区主城区32.8平方公里，城区人口约39万人，按照规划，力争到2020年城市化建成区达到100平方公里，城镇人口达到100万人，达到

25、大中城市规模。按照每年约有1.8-2万农村人口转为主城区城镇人口，同时，主城区固有购房人数约为0.2万左右，按照每人30平方米建筑面积计算，主城区商品房正常需求量应为60-70万平方米，随着大众置业观念的升级，城市（镇）化进程的加快,农村移居城市的趋势越发明显，这一趋势将会给房地产业带来庞大的持续的置业需求。（二）旧城改造大举推进 住房继续保持旺盛刚性需求2010年，加快推进凉亭、文峰塔、太平门“三大片区”旧城改造，3年内完成旧城改造120万平方米，城镇人均居住面积达33.5平方米，旧城改造力度空前，目前已动工开发项目有合阳新城、城尚城、书香尚第等楼盘。旧城改造大举推进和随着重庆市“千万农民进

26、城”计划的不断深化，合川区住房继续保持旺盛刚性需求，为区内商品房开发提供了充足的刚性需求客户群体。（三）开发趋势由主城向周边区县扩散的转变 外来投资商增多随着消费市场置业需求和心理的变化，重庆主城区开发门槛的提高，以及从城市化到城镇化的政策调整，越来越多的开发企业看中二、三线城市所释放出来的强大需求，重庆市的地产开发从主城向周边区县扩散的趋势也十分明显，目前就有来自重庆住城区的和外来的开发商大举进入合川，其中有重庆市著名餐饮品牌企业重庆小天鹅控股集团、重庆市房地产企业50强之一的锦天地产集团、上海宝龙地产、四川省希望集团等等。（五）东城启动开发 旅游休闲地产奋起 高端物业看好东城半岛是规划打造

27、中的旅游度假区，目前正在建设的嘉陵江南屏大桥和滨江大桥将东城半岛连成一体，东城目前约6000亩的可开发用地尚未开发，特别区域有钓渔城旅游景区，规划定位为文化、旅游、休闲服务功能为主，未来区域旅游休闲地产奋起，高端物业看好。（五）低密度别墅类和高档产品增多 楼价突破4000大关在重庆市合川区，政府努力在打造城区南部区域，东城半岛是规划打造中的旅游度假区，随着城市建设的不断完善，经济持续增长，房地产市场逐步的成熟，商品房价格将有一定程度的上涨。从目前的产品供应看，未来合川区的低密度别墅类和高档产品增多，相信城区房地产价格继续上涨。例如希望玫瑰园、卓然翡翠城、江润地中海岸等中高端楼盘预计高层洋房售价

28、都突破4000元/平方米大关，低密度花园洋房售价在5500元/平方米以上。（六）区域未来放量巨大 竞争愈发激烈 09年的疯狂让不少的开发商钱包大鼓，在需求旺盛，现金流充裕，市场前景看好的前提下，开发企业加大了拿地步伐，开发进程明显加大。且随着合川开始进入大盘时代，区域内不论是已经面世的兆甲合阳新城，东海滨江城，江润地中海岸，希望玫瑰园还是未来会成现的花滩新城等都是大体量项目，未来市场放量巨大，竞争也将越来越激烈。（七）区域公租房建设对开发界的影响不容小视2010年8月7日随着合川第一个公租房建设工程的启动，拉开了合川三年建设150万方公租房的序幕。其中，2010年建设35万平方米，2011年建

29、设61万平方米，2012年建设54万平方米。公租房建设作为政府立足长远让房地产行业平衡健康发展而颁布的房地产综合调控措施中的一部分，作用巨大，意义深远。这一政策从颁布到落实，规模庞大，执行迅速，这会让公租房对商品房的产生冲击及影响，应引起开发界的足够重视。六、重庆市合川区在售楼盘调查表（一）南城南屏板块楼盘名称开发商规模主力产品（）销售均价（元/）（毛坯）工程进度销售速度客户群体安成美地亚安成地产规划3栋25层高层，7栋6层多层无电梯花园洋房，约600户二房：58-89三房：99-114高层：3300多层花园洋房：3400多层：即将封顶，高层：地面3楼10年2月开盘，已售280套，月售35套合

30、川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等华地领域华川置业规划3栋31层高层，1栋酒店二房：90三房：105-126未开盘未开盘土地平整未开盘蓝滨1号绿港地产规划3栋32层高层，6栋6层多层花园洋房，约700户高层：75-117花园洋房：128-200高层：3800多层花园洋房：4800-5800多层已出立面，高层封顶10年1月开盘，已售280套，月售50套教职工、医生、公务员，生意人等等世纪金马生态城世纪金马占地60亩，规划8栋33层高层，目前推出4栋，约700套一房：46二房：70-85三房：90-108高层：3800即将封顶10年2月开盘，700套单位已售80%，月

31、售70套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等希望玫瑰园希望地产占地150难以，总建27万，规划18栋28-33层高层，约2500户二房和三房：70-120未开盘，预计超4000地基处理未开盘未开盘江城丽景华润物业规划6栋23-28层高层组成，约900户二房：70-85三房：90-1173800即将封顶09年7月开盘，900套已售80%，月售50套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等（二）老城区瑞山西路大学城板块楼盘名称开发商规模主力产品（）销售均价（元/）（毛坯）工程进度销售速度客户群体黄金海岸弛华地产规划2栋28-32层高层，约40

32、0户二房：65-81三房：90-1153800即将封顶09年底推出，已售60%，月售20套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等狮王华府弛华地产规划4栋28层高层，约户二房：65-81三房：90-1153600即将封顶09年底推出，已售60%，月售50套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等丽景水岸红鹰地产规划4栋28层高层和11栋6层花园洋房组成，约900户高层：80-136花园洋房：145-244高层：3800花园洋房：4200即将封顶09年底推出，已售80%，月售60套附近大学城的教职工、医生、公务员等学府中央世纪金马一二期已开发入

33、住，目前即将推出三期，为1栋29层未开盘未开盘未开盘未开盘附近大学城的教职工、医生、公务员等卓然翡翠城卓然地产规划有高层和花园洋房组成9月18日开盘，销售火爆附近大学城的教职工、医生、公务员等（三）老城区嘉滨路板块楼盘名称开发商规模主力产品（）销售均价（元/）（毛坯）工程进度销售速度客户群体东海滨江城东海集团规划4大临江高层组团，目前开发1-3期，为28-32层高层一房：56二房：80三房：90-161四房：181非江景：3800一线江景：4300一期现楼，二期三期即将封顶08年底推出，销售2年，已售约2800套单位，月售80套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等

34、江润地中海岸江润实业占地378亩，规划有高层、花园洋房、别墅，近期即将推出高层和花园洋房高层：76-140花园洋房：130-190未开盘地基处理未开盘未开盘龙庭盛世东霄地产规划10多栋12-25层，约1000套二房：80-86三房：95-1183200-3600即将封顶09年推出，已售800套，月售50套单位合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等北城好望角晟正地产规划1栋25层高层和商业广场组成二房：65-85三房：115住宅：3300商铺8000-20000地基处理10年推出，住宅售罄合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员，有一定的投资客

35、中央商业广场规划1栋高层、1栋写字楼和商业街组成住宅和写字楼未推出，主推商业商业：7500-13000地基处理10年推出，商业售30%合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员，有一定的投资客丽景水岸花园洋房和高层销售火爆卓然翡翠城花园洋房和高层销售火爆第三部分 合川区商业环境分析一、合川区传统商业街在多年来，合川区的商业区就集中苏家街是金久时代广场和久长步行街一带，区域凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次稍微较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引全市及周边县的中消费群体前来购物消费，是目前合川消费接受度和知名度最高的城市核心商圈。金久时代广场的重庆百货经营以

36、中档为主，虽然有金利来、皮尔卡丹、耐克、阿迪达斯、苏宁家电等国内一线品牌，但是销售货物价格一般不贵，例如男女套装，商务、运动等系列的服装价格也是在500-2000元左右。久长步行街的临街商铺的租金一般在300元/平方米，店面的开间约3.3米，进深约12米，并且如租赁也需转手费在10万元不等。二、合川区新兴的专业市场随着“富强合川”战略，强力建设大市场、培育大企业、发展大商贸，有力推动了城乡商贸统筹协调、快速发展。合川区合理布局商贸流通产业，结合重庆市合川区专业市场发展规划其中，引进了总投资30亿元的重庆义乌小商品批发市场、总投资5亿元的茂田国际家具装饰建材城等项目。重庆义乌小商品批发市场的首层

37、租金在50元/月左右，首层售价在13000元/平方米，二楼售价在6000元/平方米。由于是新开业，商场的整体较为平淡，并有一年的免租期。而在新汽车站的两边目前也有商业项目在售，北城好望角的商铺为8000-20000元/平方米，中央商业广场规划由1栋高层、1栋写字楼和商业街组成，目前推出商铺约7500-13000元/平方米。该两个项目目前仍在地基处理阶段，距离开业时间和经营成功还需走一段路程。三、商务旅游市场目前，合川区仍未有甲级写字楼和高级的酒店，在酒店业中，最好的酒店是锦城宾馆，标间也只在268元/间。随着城市化进程加快，第二、三产业的发展兴起，合川区政府扶持私营企业发展，越来越多的私营企业

38、会成为写字楼租售市场的主力军。政府在招商引资过程中，成功引进希望集团、小天鹅集团，未来开发有高档写字楼项目、文峰塔古街、钓鱼城旅游项目等等。因此，合川区的商务旅游市场存在着市场的空白点。小结： 随着合川经济的全面发展，城区人口的极速扩大，大学城的如期建设，商贸城的持续影响，旅游项目的深度开发，人们的消费结构将会进一步升级，消费升级将会引领行业升级，地产开发在满足了原始的居住功能之外，将会更多地满足休闲，商务的用途，商业地产的前景值得期待。第四部分 合川区土地市场分析2010年合川区成交多块宗地，其中： 2010年10月28日，白鹿山首期供地经过现场竞价，由重庆恒春置业有限公司、重庆国桦森安全产

39、业投资有限公司以230.67万元/亩竞得。白鹿山首期供地面积为192.27亩，建筑面积不大于47万平方米，用途为商业金融兼容二类居住，挂牌出让起始价为110万元/亩，通过现场竞价比起始价成交额净增收入2.32亿元，增长110%。 2010年9月28日来自上海的中国十大商业地产开发商第一家上市公司宝龙地产(HK.1238) 以1.62亿竞得重庆市合川区合阳城街道地块，该地块位于合化路与环城大道交叉口，占地面积约18万平方米，总建筑面积达60万平方米，土地用途为商业金融兼容二类居住用地。 2010年9月30日，我司参加合川区汽车客运站东侧61亩、南津街道南津路北侧80亩、南津街道南津路北侧77亩三

40、宗土地竞买的，最后由本土公司益价成交，楼面地价在1700-2100元/平方米。从合川区的土地成交市场看，单幅土地价格在60-300万元/亩，从成交的土地位置看，都是处于主城区范围内，综合条件优越的地块还是吸引了众多开发商前来拿地，开发商拿地热情依旧不减。我们从合川区的合川区BT融资建设项目工作规范和合川区BT融资建设项目管理试行办法中，发现合川区在土地一级开发过程中，都是通过BT融资方式引进开发商进行土地开发整理，待土地开发成熟后就进行出让。此外，我们在国土局了解到，合川区政府在土地开发过程中，采用集约、循序暂进的方式，有力的操控土地，例如东城区域约6000亩的土地已在政府的掌控之中，并且也有

41、公司在进行前期的土地整理工作。第五部分 重庆市合川区3宗挂牌宗地评估分析一、HC10-003-27/28合阳城街道思睿路南侧AB宗地评估（一）地块位置地块建设中的思睿路宗地位于重庆市合川区合阳城街道思睿路南侧，地块东面2公里是合川高校区，地块北面临近思睿路，靠近民生职业学院，距离城区繁华中心较远，地块周边处于开发初期，思睿路和各项基础设施建设都在进行中，目前居住范围较缺乏，位置较偏远。（二）宗地的经济技术指标序 号主要经济技术指标参数HC10-003-27HC10-003-281总用地面积38042平方米（57亩）35143平方米（53亩）2土地用途二类居住用地二类居住用地3容积率334挂牌起

42、始价7419（万元）6853（万元）5挂牌起始地价130万元/亩，楼面地价650元/平方米130万元/亩，楼面地价650元/平方米（三）宗地现状地块现状思睿路项目地块由二块宗地相连组成，宗地北面是山体，地块地势高低起伏，部分高差大，主要为山体。目前，政府正在对土地进行平整工作，地块北面是建设中的思睿路，对面为民生职业学院，开发条件已成熟。（四）宗地S.W.O.T.分析1、项目优势和机会分析 处于城市未来发展的高职教城片区，是地块最大价值的体现。 项目地块起始楼面地价大约650元/平方米，地价便宜，远期升值潜力较大。 随着思睿建设开通后，地块前往城区中心区、高校区交通便利，地块东面2公里是合川发

43、展的高校区，随着高校区区域发展日益成熟，地块未来发展较为看好。2、项目劣势和威胁分析 地块东面临近渝武高速，有噪音，地块距离城区繁华中心较远，地块周边处于开发初期，思睿路和各项基础设施建设都在进行中，目前居住范围较缺乏，位置较偏远。 地块区域的市政设施较差，区域1公里内，还没有地产开发项目，区域要发展仍需一定时间。 从项目地块的规划条件和容积率看，地块总占地是110亩，容积率3.0，难以打造低密度的高端产品，如开发低档次产品，从合川市场看，未来低档次产品竞争压力较大，地块开发售价难以提高。 地块目前仍是生地，政府正在进行土地平整，估计交地时间在半年后，我们竞买后，未能立马开工建设，难以实施我司

44、短、平、快的竞争策略。（五）评估结论建议公司不参加摘牌和开发！二、HC10-001-29北环路延伸与环城大道交叉口东北侧宗地评估（一）地块位置地块北环路延伸环城大道已出让270亩地块，估计是宝龙公司项目宗地位于重庆市合川区北环路延伸与环城大道交叉口东北侧，地块东面距离新汽车站约1公里，地块距离城区中心区约5公里，通过地块的北环路延伸段和环城大道正在建设中，地块是生地状态，开发条件不成熟。（二）宗地的经济技术指标序 号主要经济技术指标参 数1总用地面积74878平方米（112亩）2土地用途二类居住用地兼容商业金融3容积率2.54挂牌起始价13478（万元）5挂牌起始地价120万元/亩，楼面地价720元/平方米（三）宗地现状地块现状北环路延伸段地块现状项目地块主要是小山腰，地块地势高低起伏，部分高差大，目前政府正在建设北环路延伸段和环城大道，估计是明年3月才通车，宗地南面为已出让的270亩地块（估计是宝龙地