苏州观前商业街项目策划案9168195763.doc
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1、壹、观前概述1、地理位置苏州是一座拥有2500多年历史的著名历史文化名城和世界遗产保护所在地,它处于中国两大经济带“东部沿海经济带和长江经济带”的交汇处,是久负盛名的“鱼米之乡、园林之城、文萃之帮和丝绸之府”。观前地区地处苏州古城中心位置,总占地面积52.4公顷,东起临顿路,南至干将路,北依旧学前、因果巷,西达人民路,是苏州商贸和文化的中心。2、商业中心成因一千七百多年前,观前地区建起了真庆道观,由于道观的兴盛而带来了大量人群,街市逐渐兴盛起来,并带来了商机,在道观内外,逐渐形成了商业市面。清末苏州遭受战乱,尤其是阊门一带繁华商市毁于兵乱,人们都到市中心谋求发展,这才促成了观前的兴起。同时由于
2、观前街道的改造,平门开通架桥连接苏州火车站,苏嘉铁路是清末当时中国为数不多的铁路之一,更使观前迅速地繁荣起来,城内大部分富户也都散居在临顿路附近的街巷中,购买力强,于是观东商市首先兴起。逐渐观前南市开始取代阊门、南浩街繁荣起来,并初步形成具有一定规模、行业较齐全的商业街。观前街是当年苏州最有气派的街道,也是沪宁线上最有特色的一条街道。3、今日概况在近百年的历史变化和大苏州概念下,观前地区成为了市中心的中心,商贸中的核心地区。1982年6月,观前被正式定为步行街; 1999年市政府启动了观前地区改造工程。从启动至今,苏州人跨世纪进行的观前地区整治更新这一浩大工程,业已走过一二期和三期共三个阶段,
3、累计完成工程投入8亿余元。苏州市民自豪地把观前工程评选为建国50年来“心目中的20件大事”之一,并列为近16年来“十大民心工程”排行榜的榜首。一个集商业、旅游、文化、宗教为一体的步行商业街已呈现在世人的面前,这就是苏州格调高雅的城市中心。待到华灯初上,观前街所有建筑上安装的轮廓灯将把新老店铺勾勒得秀美挺拔,如出水芙蓉,楚楚动人。在反射灯、霓虹灯、街灯的映照下,观前街越发显得亮丽繁华、绚丽多姿。4、观前客流量数据显示,观前地区的日平均人流量已由整治前的8万多人次增加到12万人次左右,节假高峰甚至超过了35万多人次,人流结构中市民与游客的比例则由改造前的17:3改写为2:1。通过问卷调查,人流量中
4、本市人口约占40%,外地人口约占60%;购物约占35%,旅游与休闲的约占65%;青年约占70%,中老年人约占30%;外宾约占总人数的0.2%。“游苏州不逛观前乃憾事”已成众多外地来苏游客的共识。而区内各大商场的销售额也翻起“跟斗”,平均增长25%左右,一些“老字号”的增幅更是高达50%至70%。5、规划方针苏州市政府按恢复特色、突出品牌、整体定位、功能互补的原则,对观前街商业布局作了较为严格的规定。观前街明确为名品、名店一条街,原则上不安排餐饮行业进入。宫巷碧凤坊和太监弄组成餐饮一条街。第七通道主营旅游工艺品,兰花街为妇女用品街。在主街道观前街上,各店铺外墙立面、材质、颜色、灯类,都作了整体规
5、划,要求给人以清淡素雅的感觉。规划整治老字号店招为黑底金字,配以射灯映照,其余店招则用霓虹灯勾勒。商家的广告灯箱、橱窗也在重新包装设计后统一使用各种灯光。规划整治后,观东形成了以小开间为主的店面,具有苏州传统清秀典雅的风格;中段以玄妙观为中心,恢复传统的道教文化色彩;观西以现代建筑为主,但又带有传统风格。道路改一般街道的拱形为更适合步行的平面道路。东西入口广场及玄妙观正山门广场以4060厘米的花岗石铺成,其余路面以各式广场砖为主,并设置导盲道和残疾人道,由此营造出观前浓厚的传统风貌及现代气息。 6、观前一期改造工程概况一期工程在继承和发扬传统文化的同时,让观前地区在更高水准,更高起点上带着现代
6、商业意识创造着现代的观前文明,并以海纳川百的宏伟气势迎接着八方商客和中外游客。1999年1月6日,观前整治更新首期工程开始,主要任务是整治观前街街景街貌,整治玄妙观周边和小公园地区环境。一期工程已于1999年9月25日顺利竣工。2000年3月,中宣部等六部门首批确定为江苏省唯一的全国“百城万店无假货”活动的示范街。观前街、玄妙观和小公园休闲广场以其优美舒适的购物、旅游环境,浓郁的地方特色和渐趋完善的基础设施迎接着中外游客。7、观前二期改造工程概况观前地区二期工程于2000年3月3日开始启动,历时近十个月。二期工程主要涉及的范围有:宫巷、碧凤坊、洙泗巷以东(沿街)和蔡汇河头以南颜家巷以北等区域。
7、二期工程规划总用地面积约14.52公顷;规划新建总面积约65350平方米。其中新增广场绿地面积约4600平方米,机动车停车场面积约5900平方米,非机动车停车场面积约4200平方米。二期工程建设将以完善观前地区的道路交通网络和优化宫巷、碧凤坊、玄妙观等区域的商业布局及功能为核心目标,从而逐步完成观前地区整体框架布局,以促进观前地区的经济发展和商业繁荣,巩固和发展观前地区商贸、文化中心地位。具体工程项目为:1、美食娱乐一条街-碧凤坊:全长300米,巷内汽车可进出交会,中央部位附近有大型停车场、绿化广场,融合现代餐饮、娱乐休闲等功能,同时适当错位经营其他商业品种,是二期工程中的重中之重。届时,苏州
8、碧凤坊将与香港的兰桂坊齐名媲美。 2、大成坊(乔司空巷)北口:共三层,总计约800多平方米面积,地理位置优越。3、家居式旅馆区:突破现代化住宿的理念!地处颜家巷以北蔡汇河头以南之间的区域,闹中取静,建造大片小体量外显传统风貌,内具现代设备的独门独户的小客栈,使游客宾至如归,完全有“居家”的那种方便、温馨的感觉。 4、洙泗巷沿街:洙泗巷的西边紧挨玄妙观,东边将沿街的民居拆建小体量的商业店铺,基本三层,局部四层,南接观前街,北通观后街(旧学前)。5、宫巷地块商业用房:观前地区南北向中轴线,全长430米,涉及六个地块,共新建约3万平方米商业用房,路幅14米,管线预埋地下。6、玄妙观小体量:玄妙观是江
9、南最大的道观,寓商于道,已初具规模。在东西脚门“街中街”有少量店铺。一般楼层1-2楼,建筑面积30平方米左右。7、兰花商厦、九鼎商厦、观前商城:观前街上新建的三座现代化大型集购物、休闲和娱乐为一体的商场。设施完备,配有物业管理。观前商城为三层,兰花、九鼎为4层,已有不少客商进驻,招租铺位大小可任选,租售灵活。 8、粤海新时代广场:粤海新时代广场位于观前街西北面,苏州粤海房地产开发有限公司从规划初期,便以“立足观前,完善观前”位主导思想,在配套设施、环境工程、灯光工程、物业管理等方面大做文章,力争成为观前街上一颗耀眼的明珠。8、观前三期改造工程概况三期工程在小公园以南,规划用地5.8公顷,新建建
10、筑1.55万平方米,翻建道路2.5万平方米,增加绿地8000多平方米增建停车场2万多平方米。三期工程投资约1.3亿元,目前包含本项目在内的商住两用房和观前公园已基本建成。9、商用房招商优势1、区位优势钻石级地段l 苏州已形成古城居中,东园(工业园区)、西区(苏州馨区)、南景(风景区)、北廊(交通走廊)的城市格局,市区392平方公里,其中已建成区82平方公里,古城区14平方公里。l 通过整治更新,观前地区已由传统商贸中心发展成为市区具有浓郁地方特色的商业、文化、旅游中心。l 观前地区汇集了采芝斋、稻香村、叶受和、陆稿荐、松鹤楼、得月楼等众多老店以及人民商场、工业品商场、购物中心等大型现代化商厦,
11、其厚重的商业氛围历久弥新,无可替代。l 商业用房位于或紧邻观前街(东西轴线)、宫巷(南北轴线)、玄妙观(核心区域)等最繁华闹市区,节假日高峰人流量超过30万人次。2、环境优势诗画般街景l 功能齐全。购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、旅游、商住、居民、小商品等九大功能区,布局合理,优势互补,构成完整的综合优势。l 交通便捷。道路按机动车、旅游专线、非机动车和步行4种形式翻建一新,构成整个地区的道路交通系统。四周4个机动车环路,贯穿南北的旅游专线,加上分布合理总计6.6万平方米,总容量为1200辆机动车和2.5万辆费机动车的停车场,即使进出观前街和玄妙观步行区也方便快捷。l 环境优美。建筑,粉墙黛瓦,
12、透出苏州园林小、雅、秀的韵味;广场,形式多样,凸现传统和现代交相辉映的魅力;小品,锦上添花,享受观光逛街时实用和休闲的情趣;绿化,因地制宜,增添都市洁净的绿茵气息;灯光,通明灿烂,勾勒夜观前令人陶醉的的画景;广告,别具匠心,烘托独步姑苏的商业繁华。l 基础设施完善。水、电、气等按留有发展余量全部改造更新,所有管线均埋入地下,还配套建成苏州电台观前直播室以及电脑保安系统、公共广播系统、灯光弱电控制系统等先进社会服务设施。3、政策优势投资者之家l 对知名企业、外商投资企业、港澳台同胞投资企业、纳税贡献大企业以及购买房产2000平方米以上的投资者可享受购房优惠政策。l 投资者可享受当地政府扶持区域经
13、济发展的有关政策,感受宽松经营环境带来的实惠。l 观前地区招商服务中心投资者提供从工商登记、纳税办照、商务咨询到联系按揭一条龙服务,实行“一门式”登记、“一卡式”收费。4、发展优势盈利增值宝地l 苏州经济的跨越式发展和城市规模的大幅度扩展,更加突出了古城的母体地位和居中作用,观前地区的含金量随之大为提高,成为投资者规避风险、保值增值的首选之地。l 历史的渊源造就了苏州市民浓浓的“观前情结”,整治更新后的新观前更是苏州人倍感自豪,“逛观前”的传统习俗赋予了全新内涵,观前始终是苏州人心中的最爱。兴旺的旅游经济为观前的发展注入了巨大的活力。既古朴又新颖、既秀雅又繁华的新观前,以其独特的旅游资源优势和
14、强劲的旅游功能,吸引着越来越多的国内外游客。贰、苏州市区其余商业街状况分析1、嘉余坊概况嘉余坊为旧城改造房,当初建筑格局类似别墅。从九四年开始销售,当初销售价格为4800元/m2-5000元/m2不等,面积250 m2左右。业主大多数作为投资出租。九六年、九七年形成鼎盛时期,租金价格10万-30万元左右不等,成为苏州市中心区域有名的美食街。后来学士街的开发以及凤凰街餐饮业的兴起,对他们造成了极大的冲击。现在一些业主的希望的租金已下滑到5-13万元。但嘉余坊一些大型的饭店,如:“春天的故事”、“同济酒楼”等还是打开了市场,至今门庭若市。他们的租金一般都在80元/ m2,租金为27万元/年,人均消
15、费为50元/次/人。因为没有物业管理,嘉余坊的业主对物管意识比较淡泊。店招大都是租下店面以后自己规划设计,故对外在统一灯光等抱无所谓态度,甚至反对统一规划。这些店主普遍认为300m2以上的店面较适宜。2、学士街概况学士街为南北走向,横穿干将路中段,北临景德路(已开发),九五年开始销售,面积从40m2-400m2不等。销售价格在4000元/m2到5000元/ m2左右。业主大多出租,租金价格在2万元/年-10万元/年。人均消费在30元/次/人,由于面积分布不均,学士街大型的酒楼都集中在学士街的北段。南段(靠干将路)是一些服装、保健商店、小型面馆、旅行社及一些公司等等。目前学士街人气不旺,无论是小
16、型的面馆还是酒楼,生意都不是很好,晚上九点以后,基本上没有人了。整条街的酒楼晚上没有大型醒目的店招,所以他们人流量最多的时间段是下午五点到七点左右。学士街不能聚人气,除了以上的原因以外还有一个重要的因素,他们店里的灯光大都是冷色调,气势不够。但学士街干将路以南,目前正在修建,若可以形成大型商业街,加上有“大世界大型休闲浴场”助阵,可能会带来更多的商机。3、十全街概况十全街位于古城区东南隅,东起葑门桥西块,西至人民路,与凤凰街、相王弄、带城桥路相交。十全街是传统工艺的特色街,在一九八九年达到鼎盛,连绵数里店家数百家。一九九四年重新翻建。风格为粉墙黛瓦之传统江南风格,北临十全河,小桥流水人家风貌独
17、特。十全街之店面分布,东端为小型餐饮,零售店家为主,中段至凤凰街口以传统工艺,服装店为主。西段以大型餐饮店为主。十全街两侧有大型宾馆四家,分别为东吴饭店、姑苏饭店、南林饭店、南园宾馆是外地及国外游客的主要居住地。大型特点餐饮店有北疆饭店、钱塘茶人、十全人家、汉阳馆韩国料理,宝辰饭店等;公交车为4路通过。租金行情60元(1-2F),自有店面售价在7000元以上,未必愿意转售。4、凤凰街概况凤凰街,为南北走向四车道之交通要道之一北起干将路、凤凰广场,南至十全街。美食店是此街之特色,有许多大型餐饮店座落其间。较有特色之大饭店有,万家灯火、天龙、百盛、要德、东来顺、鸡鸡蛙蛙、润记广东食街、月润湘菜馆、
18、巴比锅、以及筹办中的金碧辉煌食府。许多小型特色餐饮店有:鸡鸭血汤、无锡小笼、一品香卤菜、梅燕鸭等。又有许多酒吧茶馆经营较成功,如千禧嘉年,五频道、名典咖啡茶语、上岛咖啡、红茶馆等。整个街道之商业营运情况良好,开业率极高,只有两至三家店面无人经营,每天的人流量为2万人。凤凰街东侧有定慧寺巷及双塔公园,以及平江河古河道游览区,西侧有大公园,为市民公园。公交车有4路、41路、8路通过,交通极为便利。5、石路概况石路为苏州传统之商业中心,地处城西,是苏州人传统概念上仅次于观前街的商业中心。东至阊门、金门,南至金门商城,北至上塘街,西至鸭蛋桥一线,外围人口密布,交通拥挤,成环型布列,有石路绿化广场。大型
19、商局场有石路国际商城、八面风商场、亚细亚商场、威尼斯商场、石路商业街、金门商城、汇丰商场等。其中金门商城中饭店云集,计有40余家较有特色之饭店,风格涵盖五大菜系,各有特色。还有南浩街古街,万人码头、七里山塘是清代姑苏繁华图之主要景点,许多人文故事发生于此,故而此街为苏州人4月14日赶庙会之聚会处,街道风格为明清建筑,店家多以小吃、品茗、工艺品为主。在石路集中了自行车大卖场,文化用品大厦、汇丰计算机宏图三胞大卖场、汇丰手机大卖场,石路国际商场装饰广场等大型专业市场。一些大型快餐店座落其间,如肯德基、麦当劳等。外围有三香、彩香等苏州最大之居民新村,又地处古城区与新区之要道,故而人流极大,至深夜而不
20、息。整个石路地区多种商业店家应有尽有,极尽繁华热闹之能事。但在中心地区有烂尾楼2栋,建成后因债务而闲置之高层建筑2栋,甚为遗憾。6、园区商业区概述园区邻里中心个案比较案名项目 第一邻里中心新城大厦 第二邻里中心贵都大厦 第三邻里中心师惠坊 嘉怡苑位 置 苏春西路星海街 中新路 星都街 金鸡湖路开发商 园区综合事业局 新馨置地,园区综合事业局 园区建兴 新加坡永泰亚洲集团物业管理 邻里中心管理 邻里中心管理 万亚物业 嘉馨房产租售方式 分割租赁面积可调 分割租赁或卖断 卖断 租赁建筑面积 18000m2 10000 m2 17535.4 m2 4000m2营业时间 08:30-20:30部份07
21、:30-24:00 08:30-20:30 待订 08:30-20:30停车位 124个 53个 约300个 无农贸市场 有 无 有 无银行 有 有 有 有邮局 有 有 待订 有客 源 新城、新加、都市、星海泳馆、万扬、 香樟、东港、管委会、临近工业区、新城中学 贵都、韶山、新馨、嘉宝、中信证券、海关大楼、中央公园、东港 师惠乐章、四季家园、白领公寓、苏都、嘉怡苑、加城、CBD、国际学校、管委会、星海中学、临近工业区 国际学校、嘉怡苑、嘉湖阁、加城、润韵苑、临近工业区租 金 1F:40-45元/ m22F:35-40元/ m23F:公益事业4F:办公室20-25元/ m2 1F:45元/ m2
22、2F:40元/ m23F:35元/ m2 待订 1F:30元/m2含物管费0.75美金/m2客流量 约6500人 约900人 未知 约350人售 价 只租不售 1F:5500元/ m22F:4500元/ m23F:3500元/ m2 待订 待订备 注 租金含物管费及水电费 成交价:1F:5000-5300元/ m22F:4000-4300元/ m23F:3000-3200元/ m2 第一邻里中心客流量 单位:人日 期时 间 3/24周日(雨天) 3/25周一(雨天) 3/27周三(雨天)11:30-12:00 528 468 32212:00-12:30 472 414 29612:30-13
23、:00 343 303 27513:00-13:30 387 335 20617:00-17:30 233 175 27017:30-1800 288 230 38518:00-18:30 232 186 38518:30-19:00 286 226 25319:00-19:30 185 120 239合 计 3054 2457 2631 1. 园区现居住人口25000人,2002年底居住人口可达30000人。 2. 第一邻里中心平日客流量约6000-7000人次; 假日客流量约8000-9000人次; 聚客力广场办活动时可达12000人次以上。百润发概况百润发地处东环路,三星路交接处,为苏州
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