绵阳项目房地产市场调研报告.doc
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1、前 言 为了向公司高层投资决策提供参考数据,同时为下一步的项目前期策划工作准备基础资料,投资公司项目投资部牟志刚、袁鹰于2001年9月1722日对绵阳市区目标地块开发所涉及到的自然环境、社会环境、开发环境、消费环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门,获得了大量的原始材料,并形成了初步的调查报告,供领导参阅。第一部分 目标地块环境分析第一节 目标地块(财贸校地块)环境分析一、地块位置及边界:地块位于绵阳市涪城区滨河南路136号。北临宽约12米的滨河南路及河宽约400米的涪江;东临建设中的青年广场,广场面积约150亩,河面宽约200米的安昌河在此与涪江汇合;距地块东北面1.2
2、公里,有芙蓉溪与涪江汇合,涪江、安昌河、芙蓉溪在距地块东北面500米处形成面积约7万平米的水面;南临一条规划中的道路,其后80米处建有龙坛寺雨污水提升泵站;西临一条宽12米的市政道路(原财贸校区道路),此路西边为财贸校保留不搬迁的学生宿舍、员工食堂及部分教师宿舍。(详见附图一)二、面积指标:该地块面积为47.647亩,其中代征地有4.04亩。地块东边边长130米,南边边长130米,西边边195米,北边边长220米。三、地块形状:地块外型类似于一个不规则的梯型。东边因紧临青年广场的环形道路而形成弧型边界。四、地表附着物:整个地块地面距周边的道路高差约3米,即低于0.00有3米,但此次绵阳发生洪涝
3、灾害时,地块上没有形成河水倒灌,且只有部分地面积水;地面土质较结实。东边距滨河南路7米处有座长100米、宽10米、高五层的教学楼;西南角处有一座高8层的综合楼,此楼正在拆迁;地块正中有一蓝球场及两个羽毛球场;其余地面均长着一些杂草。五、 现有街道状况目标地块周边现没有成型的商业街道,根据现场考察来看,此地块的商铺开发只能做滨河南路及青年广场的地边,以及原财贸校内道路。六、 地块权属及相关情况成都中盛实业发展公司在今年八月参加该地块招标,通过其特殊的关系渠道及总规划,获得了该地块的土地使用权(见绵国土函2001136号)。中标总地价为¥2900万元,63.6万元/亩。其中8月31日前支付了总地款
4、的30%(即¥870万元),按规定本月底前需支付总地款的40%(即¥1160万元),所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76万元/亩左右。中盛公司迫于资金压力,急需将该地块转让出来。据现场考察,此地块现应是绵阳市五桥内最好的地块。属二级土地,市场地价应为80万/亩。第二节 周边环境区位分析一、 自然环境(一)、自然景观:目标地块位于三江汇合处,三面环水,涪江、安昌河河面较宽、水质优良;东西面富乐山公园及远处跌落有致的群山形成较为壮观的自然景观;在建的青年广场及滨河南路两旁的树木将会形成一片漂亮的绿化景观,(广场计划今年11月份竣工)。(二)、环境污染状况 由于绵阳市定位为全国唯一的
5、一座“科技城“,市区所有污染企业均已拆迁,城市污水处理较好,地块所处位置自然景观优秀,所以该地块环境污染状况良好。二、 人文景观1、 紧临目标地块东侧的青年广场建成后将为目标地块开发带来一个较好卖点。2、 在目标地块东边有一座南山塔,为清代以前建筑;西北方100米处的涪江三桥造形奇特、色彩艳丽,正北方的富乐山塔,在夜间泛光照明下尤其显得晶莹剔透,这些人文景观使目标地块的周边环境大为增色。三、 社会环境(一)、人居环境该地块所处涪城区是绵阳市的经济、政治、文化中心,企事业单位众多,均在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、邮局、商场、宾馆、医院等单位。 各机关工
6、作人员在这里工作、生活、休闲娱乐,生活设施配套齐备,具备了居家的方便性、舒适性。(二)、社会治安环境绵阳市整体社会治安情况较好,目标地块位于城市中心,又临近公安局、派出所、军区等强力机关。地块所处位置相对僻静,紧邻地块西南侧的“南河花园”时有小偷入室行窃的现象,同时地块东侧的青年广场修建中,人员较杂,加之河边的绿树成荫,灯光较暗,存在一定的治安隐患,所以天一黑,河边道路人员较少,只是一些兜风车辆时有经过。(三)、商务状况由于绵阳市是一个副省级城市,商务较省内其它区市发达,加之目标地块所处区域为该市的商务中心,其中商务中心大楼“新益大厦”距目标地块1公里,区域内的宾馆如临园宾馆、新华饭店每天的住
7、房入住率达80%以上,是当地入住率最高的宾馆之一,为外来商务人员、旅游人员临时投宿的集中地。第三节 社区生活配套一、市政配套1、 道路与交通目标地块主要组织交通的干道是滨河南路及一环路南段经过“南河花园”的道路,目前经过“南河花园”的干道仅修至“南河花园”尚未通到目标地块,随着青年广场的竣工,此路也将连通。目前当地人均车辆数较多,街上过往的代步车主要是公交车、出租车、三轮车和自行车,公用轿车数量较多,副局级领导的车子均为广州雅阁。街上道路交阔、交通比较顺畅。据说该市的城市畅通工程居全国第二,(成都市居全国第七)。 经过地块周边的公交车线路有5条,其中5路公交车的起点站在距目标地块的150米处的
8、滨河南路。2、 管网设施 由于目标地块地处原财贸校的位置上,故而地块上水、电、气、光纤配套系统完善,相对而言,宽带网建设相对滞后,周边小区居民通常使用电信拨号方式上网。 目标地块及周边社区原有的城市排污管道系统比较健全,地块南边80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因设备初期使用,没有起到多大作用。但目标地块以后的雨污排放问题不大。根据我们实地考察,污水提升泵站满负荷工作时嘈声不大,不会对将来的小区造成影响。3、 市政单位 目标地块及周边主要的市政单位有雨污水提升泵站、市委、市政协、卫生局、民政局及涪城区各职能部门。居民在此生活将较为方便。4、 文化教育在目标地块的西边130米处有南街幼儿园
9、、警钟街小学,150米处有绵阳一中,该校近三年来初三毕业考试居全市第一,地块南侧安昌河对岸1500米处的南山公园旁有全省重点高级中学“南山中学”;在南街幼儿园周边有绵阳广播电视局,绵阳晚报、日报社、市教委、涪城区党校及新华书店。5、 体育设施 紧邻目标地块东侧有一大型休闲娱乐的“青年广场”;地块南侧1200米处有目前绵阳市体育设施最齐全,档次最高的“南河体育运动中心”,今年的“全国农运会”及即将举行的“全国少数民族运动会”都在此举行。6、 银行、邮政、电信系统 由于目标地块与传统的繁华商业地带较近,其周边的各商业、银行网点众多,附近中行、工商银行、建设银行、农业银行、邮局都在其1000米范围内
10、。二、生活配套设施1、 商业服务网点 目标地块距离较政府职能部门较近,但政府职能部门距绵阳市集中的商业中心尚有300米左右,所以目标地块周边300米范围内的商业氛围就没有中心地带浓,不过范围内的日常生活品购买还是较方便,在建设路有“双汇连锁超市”,“南河小区”内市政道路旁有一门诊部及其个体户经营的商业铺面。一旦与青年广场连接的市政道路建成,从地块到市中心繁华地带距离将大大缩短(500米以内)。2、 休闲娱乐设施 当地休闲娱乐较集中的街道在距目标地块西侧400米的红星街及南河街上,一环路南段上也有一些按摩、美容中心,茶坊等。经过目标地块的滨河南路西侧上有一少部分茶坊、美容室,但其经营状况不理想。
11、整体看来,这个区域内休闲娱乐设施不是很集中。3、 医疗卫生设施在目标地块西侧的一环路南段上有涪城区中医院及市中医院机关分院,绵阳市中心医院距地块只有600米左右,该医院是绵阳市医疗设施最先进,市民最信得过的医院。4、 农贸市场 在距目标地块西侧300米处有一建设路市场,为较大型的农贸市场。5、 住宿、餐饮设施较地块最近的宾馆、餐馆是位于警钟街的新华饭店、满香园、蒋记豆花庄及建设路上的军区招待所。但是全市的宾馆、餐馆主要集中在人民公园及市政府办公大楼之间。在这里需要特别注意的是,上述设施从文字上感觉与目标地块有一定的距离,但实际生活中,它们却处在人们日常生活中能够接受的活动范围之内。第四节 目标
12、地块分析一、 目标地块价值分析 综前所述,财贸校目标地块应是可供选择的地块中居住小区开发最好地地块,其优势可以用“闹中取静”来形容。无论从其环境、交通、服务配套等都较完善,根据周边规划建设的不断完善,住宅开发的价值较大。二、成本分析在目标地块距地面高差约3米的情况下,建地下车库,将会导致建安成本大大增加,同时目标地块周边的商气不足,商业铺面的开发风险较大,相对能作商铺的只有滨河南路及广场面的两面。这样也使项目投资风险进一步加大。不过经实际考察后,项目的实际建安成本没有我们最初预算的那样高,多层建安约500元/M2。因绵阳的开发商较多,整个绵阳市地价被炒得很高,据国土局的叶先生讲市区商品地产地价
13、(净地)大约为:地段临园路东段滨河南路荷花西路长虹大道北段(丝绸厂)山江花园地价(万元/亩)20030080604040备注:根据目标地块的周边情况及当地市民购房的习惯,该地块只适于进行多层或小高层住宅开发。高层电梯公寓很难被市民接受。第二部分 项目运作环境分析第一节、 自然历史环境绵阳位于四川盆地西北部,涪江、安昌河和芙蓉溪三条河流合抱城区,在绵阳市区东南面汇合。绵阳市区地势平坦,总体以平坝、浅丘为主。附近有富乐山等山脉。辖区内地势西北高,东南低。西北部为山地,山脉有摩天岭、岷山山脉和龙门山脉,包括市境内最高峰海拔5400米的雪宝顶;东南部为平原和丘陵地带。绵阳古名涪城,素有西川第一重镇之称
14、。自公元前201年(汉高祖六年)置涪县以来,已有2100多年历史。晋朝以后,历代都在此设置郡洲,其地理位置险要,是古剑门蜀道南段的起点,史称“控制西川”之“蜀道咽喉”。三国时期刘备入川后在此设立郡府,至今仍可以在三江汇合处看到古城遗迹。绵阳现已升格为副省级计划单列城市,下辖涪城区、游仙区、高新区以及安县、江油等十个区县,总面积2万多平方公里,人口520万人,“九五”期间人口平均增长率为0.46%。市区面积60平方公里,人口约66万。第二节、 经济环境绵阳是四川省第二大城市,2000年国内生产总值为317.88亿元,占全省的7.9%;全社会零售商品总额为101.6亿元,为全省的6.7%;城乡居民
15、储蓄存款余额为179.5亿元,人均可支配收入为6223元,在岗职工平均工资为7745元;房地产投资为14.6亿元。绵阳是三线建设的老工业基地,科研机构云集,科研力量很强,共有8万科研人员和20名两院院士。绵阳国营厂矿,特别是军工企业较多。近年很多国营工厂由于经营不善、不适应市场竞争而破产倒闭,很多职工下岗,绵阳市的利税大户长虹厂也面临很大困难。由于国有经济不景气,绵阳去年国内生产总值比上年上升5.9个百分点,落后于四川省平均水平。第三产业的发展速度远高于一、二产业,但整个经济结构仍属于“二、三、一”结构。市场物价总水平稳中略有回升,在上年物价水平下降的基础上全年商品零售价格总水平比上年再次下降
16、2.5%,居民消费价格总水平下降1%,农业生产资料价格总水平下降1.8%。企业景气状况以及企业家信心指数处于景气区间,出现了逐步向好的迹象。绵阳市2000年消费品市场实现零售总额101.57亿元,比上年增长8.1%。已经有多家外资投资的商业企业在绵阳开业,包括家乐福、沃尔玛、麦当劳和KFC快餐等。全市城镇人均消费支出为4844元,市区平均每户彩色电视机保有量134台、空调25台、自行车115辆,摩托车5辆。全市私人汽车共2.57万辆。2000年绵阳市职工人均工资收入7267元,事业单位人均工资收入8119元,农村人均收入9250元,城镇居民人均可支配收入6223元,城乡居民人均储蓄存款余额34
17、55.8元。总体而言,绵阳经济在国家发展国有企业的政策扶持下,努力发展多种经济成分,积极吸引外资,已经开始逐步摆脱国企效益下滑的不利影响,在国家批准建设中国科技城的大背景下,绵阳正面临“千载难逢”的机遇,将迎来一个发展的新时期。但目前绵阳市民总体收入不高,购买力有限。部分私营企业老板、个体经营者和拥有灰色收入的政府官员收入较高。第三节、 基础配套绵阳市近年来投入巨资进行市政设施建设,整修了涪江、安昌河、芙蓉溪两岸的河堤,使其达到了抵御百年一遇洪水的标准,也使河堤成为市民散步、休闲和纳凉的好去处;修建了一环路和二环路的部分路段,修建了涪江三桥等近十座桥梁;整治了三江上游的污染企业,通过旧城拆迁改
18、造使市区面貌焕然一新,修建了大型市政广场、公园,大力进行新机场的建设,建设三江水利枢纽等。通过上述努力,绵阳现在已经成为一个交通便利,环境优美的国家级卫生城市,现在正在积极申报成为国家级环境模范城市。绵阳交通便利。成绵高速公路通车以后,由成都至绵阳仅需1个小时;宝成复线贯穿绵阳;新建的飞机场已经开通了至北京、广州等地的七条航线;修建中的至广元的高速公路一旦通车,可以连通广元-九寨沟旅游黄金线路和通达陕西,成为绵阳经济发展的又一助推器。市区公交线路较多,收车时间大都在22时以后,市区内交通通畅,很少有堵车现象。乘公共汽车和骑自行车是市民主要的出行方式。绵阳市共有出租车1500余辆,都以红黄色油漆
19、作为标识。由于绵阳今年来对出租车进行总量控制,顶灯被炒到了30多万元,但出租车司机普遍反映生意“还行”,其收入在绵阳属于中上水平。(驾驶员2000元/月左右,车主6000元/月左右)市区有星级宾馆饭店31家,包括四星级绵州酒店等,客房入住率普遍较高,经营状况较好。绵阳有西南科技大学等大中专院校21座,南山中学是国家级重点中学,绵阳财贸学校是全国重点中专。全市教育水平较高,高考成绩在四川省内名列前茅。绵阳市长黄学玖明确提出“搞好绵阳教育,吸引周边地区的生源,带动绵阳房地产的销售,促进本地经济发展”的政策,广开多种渠道、引入多种力量办学。近年已有东辰国际学校、绵阳外国语学校等股份制学校陆续开始招生
20、。绵阳通讯设施良好,中国电信、中国移动和联通公司在绵阳展开了激烈的竞争,推动了绵阳通讯事业的发展。2000年城市固定电话用户为25.08万户,比上年增长了47.35%;城区移动电话用户为24.91万户,比上年增长了134.96%;Internet用户达2.45万户,增长469.57%。电信服务商的竞争也使消费者得到了实惠。联通在绵阳的业务发展的很好,其固定电话装机率远高于成都。最近联通推出了话费优惠计划,中国移动则在大绵阳的范围内推出了单向收费、市话标准的“小灵通”业务,很受市民欢迎。第四节 城市发展规划与政策环境绵阳市由于其在科研力量方面得天独厚的优势,最近被国务院确立为中国科技城,这是全国
21、唯一的国家定位的科技产业开发中心城市。国家将在资金、税收和城市规划等方面给予绵阳特殊的优惠政策,把绵阳建设成为西部乃至全国的科技产业中心之一。绵阳计划充分利用建设中国科技城的机遇,实现城市的跨越式发展。计划到2010年将市区面积由现在的60平方公里扩大到80平方公里,市区人口由52万增加到80万,继而增加到100万人,将绵阳建设成为一座具备中等发达国家水平的山水园林城市。在此过程中,国家和地方将投资百亿元进行建设,提供大量投资机会。绵阳市区地域狭小,主要繁华地带集中在涪城区的小片城区,城市的进一步发展需要更大的空间。绵阳市计划将市政府各机关搬到西山二环路边的科技创业园侧,以此带动整个城市重心向
22、北向外迁移。现在市政府已经征地2000余亩用于新市政府办公区及宿舍区的建设。另外绵阳市计划把科创园建设成为另一个高新区, 在科创园修建西南科技大学新校区,规划用地1000亩。成都倍特股份公司已经以“工程换土地”的方式介入了绵阳科创园的开发。绵阳现有已高新技术开发区,各区县也在建设自己的开发区、实验区和加工区等,总数超过十个。各地借此圈了大量土地,大都开而不发,闲置现象严重。为了吸引内外投资、促进绵阳经济发展,市政府制定了多种鼓励投资的优惠政策。据市招商局经济技术协作办公室张主任介绍,除了各项优惠政策外,对于投资项目和投资额满足一定条件的投资,采用“一事一议,特事特办”的特殊政策。可以由经济协作
23、办公室等部门出面,召集相关单位协商,从快从简地办理相关手续。各项税费可比照省上的政策,“省里有的我们有,省里没有的我们经过协商,也可以给”,“该减的减,该免的免”。为了加快办事的速度,提高工作效率,绵阳市政府在市中心嘉益大厦设立了行政管理中心,各职能部门在这里设立了办事办证机构,在一起统一办公,为企业提供了不少方便。绵阳的城市发展规划很有气魄,但仅依靠市政府的力量和本地的财政收入,要将这个图纸上的蓝图变成现实是很困难的。在实践中绵阳市政府采用了“工程换土地,材料换土地”等政策,体现了较大的灵活性。这其中也有许多灰色地带,许多开发商、建筑商也由此获得了廉价的土地,成为一夜暴富。绵阳当地的实力开发
24、商如汉龙集团、富临集团都采取了这种运作模式。在建设新区的问题上市政府下了很大决心,尽管如此,许多政府官员认为,要启动新城区建设至少需要两年时间。在和政府部门的接洽中我们感到,绵阳市的高层领导在于吸引外资,为企业提供帮助中表现出很大的诚意,但中层干部工作推委、拖沓和效率低下等情况较为普遍。其对外来企业的优惠政策能否落到实处还有待检验。第五节 营销宣传支持系统一、 报纸广告当地报纸主要绵阳晚报、绵阳日报、绵阳广播电视报;其中绵阳晚报的发行量约3万份,主要销售渠道是零售,是市民最喜爱的报纸,每周四有一个“建设与房产周刊”,该报社的体制与成都商报类似。报版广告收取标准:头版头条5000元/则,A版整幅
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