河南平顶山商业市场市调分析报告(57页).doc
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1、平顶山市市场调研报告一、市场篇(一)平顶山宏观分析1、平顶山市概况平顶山又名鹰城,位于河南省中部,现辖汝州、舞钢两个市,宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县,新华、卫东、湛河、石龙四个区,总面积7882平方公里,总人口490万。市区面积70多平方公里,人口92万。平顶山以工业城市著称,不仅具有煤炭、铁矿等丰富的自然资源,而且拥有平煤集团、神马集团、舞钢公司、平高集团等知名的国内企业,在2003年被河南省确定为中原城市群9个中心城市之一。平顶山文化底蕴深厚。长城之祖楚长城遗址、千年古刹风穴寺、香山寺、三苏园等人文景观,闻名遐迩。一年一度的宝丰马街书会,绵延700余年不衰,是我国文化史上的一大奇观,由此宝
2、丰被中国曲协命名为“曲艺之乡”,平顶山被命名为“中国曲艺城”。平顶山人杰地灵,是春秋战国思想家墨子、唐代著名诗人元结、宋代名将牛皋、清代小说家李绿园等名家的故里,诺贝尔物理学奖获得者崔琦先生的家乡,世界刘姓和叶姓华人的祖地。近年来,平顶山市政府以“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路,城市面貌发生新变化。主要完成了宽广的建设路创建-迎宾大道,随后对光明路、开源路湛河桥进行了拓宽改造,对公园北街步行桥实施了拆旧建新,现正对和平路、体育路、联盟路进行拆迁改建。老城区改造力度在进一步加大,建成区面积由2000年的46平方公里拓展到56平方公里;新城区规划起步区7.6平方公里,现基
3、础设施已基本建成,近期规划面积40平方公里,远期规划100平方公里。2、平顶山宏观经济分析(1)平顶山市主要经济形势分析历年来房地产开发投资与GDP增长关系单位:亿元年份比重2003年2004年2005年2006年数值幅度数值幅度数值幅度数值幅度GDP364.710.6470.729.1%558.318.666519.1房地产开发投资3.45下降23.3%4.942%6.5433.5%11.7(1-11月)同期增长127.3%占GDP比重0.9%1%1.2%1.8%从上述表中分析可看出:u 20032004年,平顶山市的经济取得了飞速发展,经济增幅较高;20052006年增长幅度稳中有升,持续
4、保持在18以上,这表明平顶山市的经济正处于经济持续、稳定发展的时期;u 2003年GDP的绝对值只有364.7亿元,三年后已达到665亿元,增长了300.3亿元,增幅达82.3,说明平顶山城市实力增长很快;u 房地产投资也获得了非常大的发展。2003年的房地产投资额为3.45亿元,而2006年前11个月就达到11.7亿元,房地产投资额的增幅高达239;u 房地产开发投资额在2003年经历了一个回落之后,20042006年持续高位增长,增长幅度均在33以上,2006年前11个月同期增长幅度甚至达到了127.3%;u 20032006年房地产开发投资占GDP比重均在2%以下,但逐年持续增长;u 2
5、0032006年,房地产开发投资平均增长幅度为44.88,而GDP的平均增长幅度为19.35。房地产开发投资的平均增长幅度明显高于GDP的平均增长幅度。从发展规律来判断,短期出现这种现象将有利于促进房地产的发展,若长期(高于5年)保持这种高于GDP增长速度的增长,将会使房地产的发展趋向泡沫或过热的危险;u 虽然平顶山的GDP高速增长,但是2006年的人均GDP为1675美元,尚未突破2000美元,远低于东部沿海地区,处于发展的起步阶段,对房产需求还是处于“居者有其屋阶段”,历史规律表明此阶段经济发展中,市场对住宅的需求非常大。综上所述,假设2007年平顶山市的GDP的增长保持稳定,房地产开发投
6、资比重由于宏观调控趋于下降,短期市场将进入盘整期,长期市场还会健康发展。若房地产开发投资比重继续上升,市场需求又不是刚性的,则相信房产过热现象将会在一、二年之后就会出现。因此,对开发商而言,在目前的宏观形势下,迅速准确切入市场间隙,依据市场演变,及时结合产品调整策略,以“快速回笼开发所需资金,通过专业经营最终实现利润最大化”是最理性的策略选择。(2)商业发展主要经济指标分析年份比例2003年2004年2005年2006年数值幅度数值幅度数值幅度数值幅度社会消费品总额(亿元)113.5210.8%131.615.9%14610.9%168.615.4%在职职工年平均工资(元)1024312.9%
7、1208918.2%1408316.5%1644516.8%城镇居民人均可支配收入(元)66939.8%763114%872314.3%9897.513.5%城镇居民人均消费性支出(元)50439.4%5391.936.9%624315.8%7055.513%消费支出占可支配收入比例75.3%70.7%71.6%71.3%由上述表中分析可看出:u 20032006年,平顶山的社会消费品总额在平稳增长。全年社会消费品总额由2003年的113.52亿元增加到2006年的168.6亿元,增长了48.5;u 社会消费品总额的增长幅度有升有落,基本保持在10-16%之间,这和平顶山GDP的增长幅度变化是
8、相统一的;u 在职职工的年平均工资也在持续增长,2003年的年平均工资为10243元,而2006年的年平均工资为16445元,增加幅度为60.5,平均增幅为15.1%,略低于GDP的平均增长幅度;u 城市居民的可支配收入的绝对值也在逐年增加,人均可支配收入由2003年的6693元增加到2006年的9897.5元,绝对值增加了3204.5元,增幅为47.9,每年的增长幅度波动不大;u 消费性支出的绝对值也在逐年增加,人均消费性支出由2003年的5043元增加到2006年的7055.5元,绝对值增加了2012.5元,增加幅度达到39.9;u 就增长幅度来看,社会消费品、在岗职工人均年工资、人均可支
9、配收入和消费性支出的平均年增长幅度均保持两位数的增长,分别是13.25%、15.1%、12.9%和11.28%,这样的年平均增长幅度与GDP的年平均增长幅度比较来看,均低于GDP年平均增幅19.35的水平,这和GDP的增长速度是不相称的;u 就消费性支出占可支配收入的比重来看,自2003年以来略有下降,但均保持在70%以上,这说明平顶山市民的实际购买力有所减弱。综上所述,虽然平顶山市近几年的经济获得比较大的发展,市民的经济实力也获得了增长,购买力有所增强,但市民的实际购买力相对减弱。数据表明此阶段平顶山市民消费将是以满足生活需求为主,对房地产的需求还是以居住为主,还没太多的资金用于房地产投资中
10、,若没有外来资金的推动,将大大限制了平顶山房地产的购买力。3、平顶山房地产发展现状:(1)商品房住宅A、2006年112月份商品房成交数量(单位:套) 月份类型1-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月多层住宅761294869313413189649335高层住宅7087513969793115共计76129415618018517015871186150总计2311B、2006年112月平顶山多层商品住宅交易均价走势图C、2006年112月高层商品住宅交易均价走势图(单位:元/)注:以上数据由平顶山市房地产交易管理所发布分析:u 从2006年商品房成交数量上看,第一季度成交761套
11、,第二季度成交630套,第三季度成交513套,第四季度成交407套,呈现逐季度下降的趋势,这说明房价的不断上升给平顶山居民生活带来了压力;u 从多层住宅成交均价走势上看,多层住宅整体价格趋势平稳,全年平均均价为1334.75元/;u 从高层住宅成交均价走势上看,高层住宅整体价格趋势平稳,全年平均均价为2053.75元/,仅2006年11月涨幅较高,相对于全年平均水平增长了34.8%;综上所述,平顶山商品房整体价格水平相对于郑州、洛阳等地较低,房地产还处于发展阶段,这一方面说明了平顶山市民整体实际购买力不足,对于居住水平要求不高,仅局限于“居者有其屋”的水平;另一方面也说明了商品房销售价格还存在
12、一定的发展空间。(2)2004年2006年商业地产发展分析(数据需补充)年份2004年增幅2005年增幅2006年增幅商业投资(亿元)供应体量(万)销售面积(万)空置面积(万)空置率销售金额(亿元)(06年鹰城营业用房实际销售51989平方(不含预售),包括商铺的一楼二楼,及很少量的办公房,按全市计均价4253元,实际成交价比上述数字高出10%,因为为逃避税收往往开票时下浮。目前没有听说商业营用房有空置的,基本满足市场需求;但如果同时集中推出10多万平米就难说了。)4、平顶山房地产发展趋势依据平顶山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和平顶山市城市总体规划20052020中2010年城市规
13、划区人口为88万人,根据河南省国民经济和社会发展“十一五”规划的要求,2010年年底,城镇人均住房建筑面积要达到30平方米,预测规划期内平顶山市住房总需求为1000万平方米,商品住房760万平方米,政策性住房240万平方米,其中,建设经济适用住房216万平方米,建设公共租赁住房(含廉租住房、职工公寓和临时周转房)24万平方米近期新建住宅需求一览表(单位:万平方米)年 份 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 政策性住房4346505348商品房137144210167152每年住宅建设总量 180 190 210 220 200 (此数据来自平顶山2006-2010年住房
14、规划)根据平顶山市统计部门的资料,结合现状基本情况,预测平顶山市的住房需求来自四个方面:1、城市非农业人口的自然增长需求;2、人均住房面积增长的需求;3、因旧房的拆迁改造,由拆迁户换房而引起的住房需求;4、流动人口在城市的购房需求。由此可见,一方面,随着平顶山城市规划的不断扩大和人口的不断增长,商品房的需求量也在逐年增加,这对于商品房的销售带来了巨大的动力。但其销售也面临着经济适用房和公共租赁住房的竞争压力,由于平顶山外来人口不多,外地来此投资和炒房的几乎没有,再加上本地市民消费能力的局限性,商品房价格的提升将进入一个低迷的时期。另一方面,商品房需求量的提高和住宅区的逐渐形成,给商业区的发展提
15、供了有力的保障和契机。(二)平顶山商业市场宏观情况1. 平顶山市商业业态组成(1)星罗棋布的业态沿街门面(2)批零兼营的业态大市场(3)规模较小的社区型商业业态超市、连锁便利店(4)目前发展势头最猛的业态商业主题步行街(5)最具有主题的商业家电、家具市场(6)综合性商场百货商场2. 平顶山市商业业态及分布情况(1)沿街门面房遍布平顶山市大街小巷,主要集中在新华区内体育路、中兴路、开源路、优越路、建设路等商业街区中,经营面积大小不等,在4260之间,其中以15-45的店面居多,约占80%左右;自营所占比例最小,在2%左右,其余全部为租赁,以经营服饰、日常百货为多。(2)大市场分布较为集中,主要位
16、于开源路上,以开源商贸城和昕开源市场为例,单间经营面积较大,在30150之间,自营所占比例最小,在1%左右,其余全部为租赁,以批零兼营厨具用品、电器、文具、针织和电动车居多。(3)超市、 连锁便利店平顶山几乎没有大型的综合性超市,且分布较为分散,位于平顶山市的各主要干道,单层面积在1001500之间,全部为租赁,经营日常生活用品。九头崖连锁超市作为当地一大品牌超市,是鹰城的主要超市,但多以面积较小的便利店的形势存在,在核心商圈及其附近存在几家约8001500左右的大店。(4)商业主题步行街主要位于新华区和平路、繁荣街中,经营面积在8200米之间,1560的居多,以经营服饰为主。(5)大型商业主
17、题商场位于新华区中兴路、和平路上的家具、家电商场,单层经营面积在8002000之间,经营中高档品牌家具、家电产品。(6)综合性百货商场主要集中在新华区内中兴路、开源路、和平路上,单层经营面积在7004200之间,经营各个档次的百货。如万家、鹰城名品百货、商业大楼、中心商城等。业态名称或位置面积()经营种类沿街门面房体育路、中兴路、开源路、优越路单间面积4260服饰、日常百货为主大市场开源商贸城占地10000针织、服装、鞋帽、床上用品、婚庆用品、文教用品、儿童玩具、厨房用品等昕开源市场单铺面积30150针织、文具用品、食品批发、电器、电动车为主超市、 连锁便利店分布较为分散单层面积1001500
18、日常百货商业主题步行街和平路步行街(东段)单铺面积8200主要经营服饰、日常百货繁荣街步行街单铺面积1550大型商业主题商场豪凯迪国际家居广场单层面积约1000(三五楼)中高档家具博智家居广场单层面积约3000(三六楼)中低档家具永乐家用电器总面积约5650手机、家用电器综合性百货商场万家(中兴路)总面积26000男装、女装、珠宝、休闲运动服鹰城名品百货(开源路)总面积约21020男装、女装、珠宝、休闲运动服中心商城(和平路东段)总面积约9600家电、服饰广汇商场(和平路东段)总面积约6278服装、鞋、玩具九方圆商城(和平路东段)总面积约4536服饰、手机、图书音像金三角(和平路东段)总面积约
19、4200服饰、手机平顶山商场总面积约2100服饰、珠宝商业大楼总面积6800服饰、家具、珠宝分析:u 从商业网点分布来看,平顶山商业网点分布比较集中,主要集中在新华区的主要商业街道上:从东至西依次为开源路、中兴路和体育路,和平路作为发展势头最为火爆的主商业街,贯穿东西,连接开源路和体育路,与中兴路垂直交叉。四条商业街自然形成一个“王”字;u 从商业业态来看,商业业态比较单一,而且分布比较集中,错位经营不够明显,致使商业区域比较狭窄,不利于平顶山商业领域的发展和扩展,从而会对经济发展造成一定的阻碍;u 平顶山经营业种主要以服饰为主,其次是日常百货用品,而且体育路、和平路和开源路等主要路段店铺的经
20、营效益良好,这说明平顶山市民消费观念还停留在温饱的阶段;u 从周边配套设施来看,除了鹰城名品百货有停车场之外,其他大型百货商场基本没有相应的配套停车设施;u 从铺位面积来看,临街门面多以1545的面积居多,且经营状况良好,特别是体育路和开源路,铺面不大,但生意火爆;u 从商场中品牌档次来看,除了万家和鹰城名品百货高档品牌居多之外,其它商场品牌多处于中低档;u 平顶山老商场特别多,比例占到了80%以上,其中多数经营中低档百货,以服装居多,集休闲、娱乐、购物、餐饮于一体的大型综合性购物中心几乎没有;综上所述,平顶山市一方面商业业态比较单一,服装、日常百货市场已趋饱和,而且错位经营不明显,休闲、娱乐
21、场所暂时成为市场的空白点,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的购物中心成为平顶山商业发展的方向,这无疑对开发商来说是一个有利的契机;另一方面,准确定位并引入适合当地商业发展的业态种类,修建商业相应的配套设施,逐步扭转消费者的消费观念,成为开发商建设新项目首当其冲的问题。(三)竞争个案分析1、竞争个案一览表对象内容和平西路联盟鑫城华府广场春光金世纪佳田国际大酒店0375首府森林半岛项目地址体育路与中兴路中间地段体育路与联盟路交汇处中兴路与矿工路交汇处联盟路与朝阳路交叉口建设路与中兴路交叉口新城区经二路南段新城区经二路南段所属区域.新华区新华区新华区新华区新华区新城区新城区项目类型社区型商业住宅底商住
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