沛县市场调研报告.doc

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1、目录：调研目的P7第一部分、项目市场调研P811宏观市场分析P8111沛县城市概况P8112沛县整体经济发展状况P8113沛县市政规划P10114沛县招商引资政策P11115沛县经济开发区概况P11116沛县经济开发区经济发展状况P13117沛县经济开发区招商引资政策P1412区域开发状况分析P15121沛县房地产开发状况P15122沛县经济开发区房地产开发状况P1613区域房地产市场分析P17131沛县房地产发展态势P17132沛县商业地产供需状况P20133沛县住宅供需状况P20134沛县经济开发区房地产供需状况P21第二部分、项目相关调研P2221区域商业市场总体状况P22211供应总量

2、P22212业态结构P22213销售价格结构P22214销售比率P22215租金水平结构P23216空置状况P2422临街商业总体状况P24221路段及业态结构P24222销售价格结构P24223租金水平结构P25224空置状况P2523住宅总体状况P25231供应总量P25232 面积需求P25233销售价格结构P25234销售比率P25第三部分、目标群体分析P2631商业市场消费群体分析P26311意向购房区域P26312购房用途P26313物业类型偏好P26314面积需求偏好P26315价格承受力P26316消费特征P26317信息渠道P2632住宅消费群体分析P27321意向购房区域P

3、27322购房用途P27323 物业类型偏好P27324外立面材料偏好P28325面积需求偏好P28326价格承受力P28327消费特征P28328信息渠道P28第四部分、本案各项具体分析及定位P2941地块分析P29411用地范围P29412用地现状P29413地块现状评价P2942本案定位分析P29421形象定位P29422功能定位P2943本案产品定位P30431 商业市场建设建议P30432 商业物业定位建议P31433商业业态定位建议P32434住宅建设建议 P32435住宅类型定位建议P3344本案SWOT分析P33441 STRENGTHS优势分析P33442 WEAKNESSE

4、S劣势分析P34443 OPPORTUNITIES机会分析P34444 THREATS威胁分析P35第五部分、竞争对手分析P3651现场踩点调查及深度访谈P3652抽样数据统计与分析(列表)P36第六部分、本案营销策略建议P4361各项经济指标分析P43611成本P43612目标效益P4362价位分析P43621商业定价思路P43622住宅定价思路P4463潜在消费群体分析P4564营销组合策略P46641销售前期准备P46642销售定位P47643促销手段P49第七部分、宣传推广建议P5171品牌的建立及维护P5172广告创意及诉求P5273广告宣传推广策略P53第八部分、风险预测及防范P5

5、681风险预测P56811同质性商业物业开发量增大带来的影响P56812市政规划带来的影响P56813其它商业因素带来的影响P56814房地产投资变现风险带来的影响P5682风险防范P57821加强综合品质的建设P57822进行认真细致的市场调查研究P57823对市场进行合理的功能分区P57824科学合理地制定推广策略P57第九部分、结论P58调研目的近10年来，中国的房地产市场从“短缺价值”到“竞争价值”再到“整合价值”，变化之迅速，是其它国家无法比拟的。10年来房地产市场的跌宕起伏也让业内人士或是投资者心跳不已，特别继去年底全球性金融危机的冲击导致房地产市场整体呈现疲软状况以来，更是让业界

6、对房地产市场的发展感到渺茫无措。近几个月，政府为了平和并促进房地产市场的健康运营，通过国家的宏观调控及一系列政策措施，使得当前全国房地产市场处于一种普遍复苏状态。古人说：“凡事预则立，不预则废”，越是规模宏大的项目，越是要通过周密的调研，准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。此次调研受集团委托，为沛县“汉源大市场”进行前期策划论证，我们必本着科学、务实的态度，进行认真研究、反复论证，以期望获得相关准确数据，为项目开发建设及实现营销目标打好基础。第一部分、项目市场调研11宏观市场分析111沛县城市概况沛县位于江苏省西北端，美丽富饶的微山湖畔，苏鲁豫皖四省交界处，为徐州

7、、枣庄、济宁、商丘、淮北五市经济辐射交汇点，总面积1576平方公里，人口120万。沛县辖16个镇级单位：龙固镇、杨屯镇、大屯镇、经济开发区、沛城镇、湖西农场、胡寨镇、魏庙镇、五段镇、张庄镇、张寨镇、敬安镇、河口镇、栖山镇、鹿楼镇、朱寨镇、安国镇。京杭大运河穿境而过；徐沛铁路纵横南北，与陇海铁路和京广铁路、京九铁路、京沪铁路接轨；境内通车里程1300公里，距徐州观音机场90公里。沛县是汉高祖刘邦故里，有“千古龙飞地，帝王将相乡”之称，以汉文化发源地著称四海。汉代大风歌碑、汉代范氏井、秦代琉璃井、汉代吕母冢、栖山汉墓群、汉代泗水亭、汉代吕布射戟台、明代张贞观墓、明遗民阎古古墓、清代晓明寺中西合璧建

8、筑群等被列入省、市、县文物保护单位。112沛县整体经济发展状况近几年沛县经济发展迅速，2007年江苏省县级全面建设小康社会进程监测统计报告显示，沛县全面建设小康进程领先苏北，在全省64个县（市、区）中排第29位，在苏北24个县（市）中排第2位。（1）工业经济：发展迅速，已形成煤炭、电力、化工、机械、食品、纺织六大工业体系，矿产资源丰富，煤炭储量刑3.7亿吨，可均衡开采100年，目前八对矿井建成投产，年产原煤1000万吨，是全国优质煤生产基地。（2）农业经济：形成生态肉鸭、创汇特菜、优质稻米三大主导产业，2007年完成GDP173亿元，财政收入17.02亿元，其中一般预算收入8.25亿元，全社会

9、固定资产投资完成115亿元，社会消费品零售总额54.3亿元，城镇居民人均可支配收入8950元，农民人均纯收入5790元。（3）商业市场：体系初具规模，汉源宾馆、刘邦大酒店、燕山饭店、歌风宾馆等星级饭店、旅馆业日臻完善，主要商业市场有福太隆、维多利亚、人民市场、金贸广场、香港城、电子城、食品城、温州商贸广场、金凤凰装饰城、国美家具城。（4）09年上半年各项经济指标：类别总额同比增长六县排名生产总值124.23亿13.90%3工业增加值35.3亿20.90%3财政收入14.3亿29.20%3固定资产投资77.5亿36.40% 窗体底端社会消费品零售40.4亿窗体顶端18.50% 窗体底端1城镇居民

10、可支配收入窗体顶端6039元 窗体底端窗体顶端16% 窗体底端农民现金收入窗体顶端4227元 窗体底端窗体顶端12.80% 窗体底端1（5）经济发展的不均衡性：沛县北部龙固镇、杨屯镇、大屯镇依托煤炭资源和大型能源企业，工业较为发达，社会经济发展水平较高；而镇域西部、南部和东部的其余各镇农副业生产占国民经济的比重依然较大，二三产业发展水平较低，经济欠发达。（6）招商引资项目后续工作不够完善，新开工项目少，重大项目少，后续项目严重不足。50个重点工商项目尚有15个未开工，6个列入市考核的重点项目有1个尚未开工、3个未完成控制节点。113沛县市政规划根据沛县县城总体规划（2004-2020）制定：

11、城市规划性质：江苏省重要的能源基地，徐州市二级经济中心，区域性商贸、旅游、园林城市。城市总体规划的规划范围为城市规划区范围，包括沛城、大屯两个镇的镇域行政辖区范围以及上述范围以外的独立工矿区，面积250平方公里。具体地域范围界定如下：沛城中心城区：包括主城区、副城区和新城区三个部分，面积50平方公里。主城区：北至北环路，南至南环路，东至东环路，西至西环路，面积21平方公里，规划人口15.3万人。副城区：北至铁路专用线，南至天津路，东至东环路，西至徐沛运河，面积7平方公里，规划人口11.6万人。新城区：由南、北两片组成。南片南起北环路，北至深圳路，东至东环路，西至徐沛运河；北片南起重庆路，北至天

12、津路，东西以东环路和徐沛运河为界，面积22平方公里，规划人口21.1万人。旧城区：分布于主、副城区，具体范围包括主城区红光路以西，沿河以南，徐沛铁路以东，新沛路以北的地段以及副城区正阳路以西，景园路、天津路以北，更新北路以东，北京路以南的地段。沛县将老城区以北的经济开发区定位为产业新城区，建成淮海经济区腹地的现代制造业中心、区域物流中心和科教文化中心。新城区主要发展为高新产业、商贸流通、文化教育、生活、服务等区域。114沛县招商引资政策根据项目的不同情况出让土地，确保用地费用在苏北地区省级开发区中最低；重大优秀项目给予一事一议、特事特办的个案优惠，确保政策支持力度在苏北地区省级开发区中最大。1

13、15沛县经济开发区概况江苏沛县经济开发区成立于2001年12月， 2006年4月被江苏省人民政府批准为省级开发区。开发区位于沛县县城西北角至西南角的徐沛铁路沿线，规划面积61平方公里，为“一区四园”结构。其中煤化工产业园规划面积12平方公里；新型铝材产业园规划面积3.93平方公里；循环经济（盐化工）产业园规划面积10平方公里。2006年10月在上海举办的首届“长三角投资发展论坛”暨首届“长三角最具投资价值开发区”评选活动中，被评为长三角地区最具投资价值最具投资潜力开发区。交通地理：公路：距连接京福高速、连霍高速的徐州西北绕城高速30公里机场：距徐州观音机场90公里港口：距连云港辟有国际集装箱航

14、线20余条铁路：徐沛铁路纵贯南北，可方便企业接入铁路专用线（特别适合原料和产品大进大出的企业。目前，开发区内的大屯铝业有限公司建有2600米的铁路专用线，徐州芭田生态有限公司建有350米的铁路专用线）水路：京杭大运河穿境而过，北通京津，南达沪杭，可通2000吨位驳船，可方便企业建设货运码头硬件设施：供电：拥有35KV变电站1座，规划建设110kv变电设施，香港协鑫电厂、大屯电厂、龙固坑口电厂、天成氧碱电厂四座，装机方量60万千瓦，年发电量50亿度，每小时供热300余吨供水：日供水能力20万吨供气：天然气站已建成投产，贯穿开发区南北，总长9公里的天然气管道已经投入使用通讯：电信、网通、移动等线路

15、随路建设，开发区现有各种通讯线路总长30余公里，移动发射塔6座，小灵通发射塔8座排污：建成5万吨/日污水处理厂2座，排水工程采用雨水、污水分流制。雨水管网基本配套到位，总长达20余公里生活配套教育：全县共有中小学171所，在校生29.81万人，普通中学46所，在校生10.7万人住宅：先后建设了鑫达园、明珠园、西苑小区、汉街小区、城市花园、开发了紫荆花园、江南山水、江南绿洲、香颂雅苑、五洲逸景等一批高档住宅小区医疗：共有各类卫生机构35个，其中医院、卫生院29个，卫生防疫和防治机构3个，妇幼卫生保健机构1个。116沛县经济开发区经济发展状况（1）招商引资成效显著在招商引资工作中，围绕铝加工、农产

16、品加工等重点产业招商，以基地型重大项目招商为主。09年一季度，经济开发区通过招商引资，共引进大项目17个，投资总额25亿元，仅新型铝材产业园工业燃气站和芭田控释肥两个项目，合同投资额达5.2亿元；目前在建项目21个，计划投资额62亿元，其中新开工项目7个，计划投资额15亿元。（2）工、农产业发展迅速大屯镇、龙固镇、杨屯镇的煤化工、煤发电、铝加工、盐化工是开发区也是沛县的主要产业支柱，在全县的经济收入中占主导地位。其次，园区内大部分的企业厂区主要以纺织为主。规划面积10平方公里的外向型农产品加工园是江苏省批准的外向型农产品加工示范区，正在申报国家级农产品加工创业基地，已汇集70余家企业，初步形成

17、了生态肉鸭加工、果品罐头加工、蔬菜食品加工、板材加工等四大产业链。（3）科技研发力度加大电子加工、铝化工等高新技术产业有较快的增长，占全部工业增加值的比重达到40%，形成一批拥有自主知识产权和知名品牌的优势企业。R&D（自主研发）投入占GDP比重提高到1.5%，科技对经济的贡献率提高到60%，创省级以上名牌产品20个。（4）开发区荣誉江苏省特色产业园 长三角最具投资潜力开发区 江浙企业家投资中国首选开发区 长三角最具投资价值开发区 中国十大诚信开发区 中国县域产业集群竞争力100强（5）开发区中的农业经济发展还没有成为拉动开发区以至沛县经济增长点的主要产业，外向型经济总量偏小，名优品牌尚需加快

18、培育等。117沛县经济开发区招商引资政策企业类型固定资产享受优惠政策土地费用企业所得税个人所得税其它费用固定资产投资额不低于5000万元，投资强度每亩不低于150万元，建设密度不低于60%1亿元以下土地出让金标准的60给予奖励；自经营之日起，前两年所征企业所得税地方留成部分全额奖励给企业，后三年减半奖励。1亿元以上前两年所征企业所得税地方留成部分全额奖励给企业，后三年减半奖励5000万元以上5年内所缴个人所得税地方留成部分全额奖励给纳税人1.建筑工程质量监督费按土建工程造价的1以内收取2.免收土地登记费、建设工程抗震设计审查费、新型墙体材料发展基金、房屋拆迁管理费、散装水泥专项基金、工程定额测

19、定费、城市道路占用挖掘费、城市垃圾处理费、利用城建档案资料服务费、产权登记费、环境监测服务费、绿化费、治安管理费。 一次性建筑面积超过5万平方米免收城市基础设施配套费综合市场15万平方米以上 专业市场10万平方米以上行政规费全免综合市场10万15万平方米 专业市场5万10万平方米行政规费收取50%12区域开发状况分析121沛县房地产开发状况（1）企业个数迅速增加。至2004年末全县房地产开发企业共有12家。到2006年底，全县在工商部门注册的房地产开发企业已经达到了26 家，截止至2008年8月全县工商注册房地产开发企业达到了29家。（2）投资总量快速扩张。2008年18月份，全县房地产开发企

20、业累计完成开发投资85150万元，同比增长50.4%，增速比一季度上升了12.5个百分点，比去年同期上升了8.5个百分点。从投资用途来看，房地产投资中的住宅投资是主要的增长点。18月份住宅投资累计完成71543万元，占全部投资的84.0%，其中经济适用房完成投资2140万元；商业营业用房完成投资13462万元,占全部投资的15.8%。（3）竣工面积不断增加。2008年18月份，全县商品房施工面积63.43万平方米，同比增长25.2%。其中新开工面积35.4万平方米,竣工面积22.5万平方米，同比增长19.3%。其中商品住宅竣工面积为19.10万平方米，增长21.4%；商业营业用房竣工面积3.3

21、2万平方米，增长28.6%。（4）房市有所回暖。今年一季度，江南名都城二期、清逸花园二期、汉城国际花苑一期、新华小区等住宅小区开工建设，全县开发在建面积达76万平方米，其中新开工面积25.8万平方米，竣工12万平方米，销售商品房约10万平方米，其中房管局备案8.25万平方米，开发量占去年总量的46%，销售量占去年总量的40.6%，全县房地产投资总量回升，房地产发展势头回暖，特别是进入3月份以来，房地产销售行情明显好转。122沛县经济开发区房地产开发状况整个沛县的地产项目主要集中在新城区和新老结合的交汇处，而且主要以住宅和经济适用房为主，专业市场及商业办公用房较少。目前沛县经济开发区的房地产开发

22、尚处于初级阶段，整个园区主要以工矿、纺织、食品企业厂房为主，无论是住宅还是商业项目都较少。13区域房地产市场分析131沛县房地产发展态势08年沛县房地产市场保持较快的发展速度，住房总量供应有较快增加，新开发与已进入销售期的新楼盘近16家，房源种类丰富，结构趋于合理。各项数据显示，商品住房供应持续增加，住房销售同步放大，住房价格小幅上扬，消费者购房行为与房地产开发商的售房定价均趋于理性，房地产市场呈平稳、健康发展。（1）市场供给分析从沛县国土、规划、建设等部门了解的信息来看，2008年的土地供应比较充足，在2007年推出地块的基础上，2008年继续推出10大地块，加上新城区建设步伐加快，建设用地

23、不断推出，根据市场分析，今年我县将有大量新房上市，在住房种类方面也将比往年更加丰富。由于 “70/90政策”的逐步实施，中小面积住房将主导市场，住房结构更趋向科学化、合理化。同时，建筑形式、产品特色也各有独到，高层住宅、复式洋房、经济适用住房、廉租住房及普通商品房均有供应，供应区域也是遍地开花，各区均有新房显现。（2）市场需求预测全县经济持续快速发展，城市扩张、城镇人口增加，使商品住房需求量随之增加，面向中低收入家庭，面向刚性需求的有效供给将有所增强，因此，今后购房者消费趋向多元化发展，新增各种类型的商品住宅供应量也相对变化，以满足不同层次购房者的需求。需求方面，由于住房保障措施的实施，加上在

24、高企的房价和房价增幅放缓的形势下，投机投资需求在一定程度上被抑制，住房消费由投资向自住回归，房地产市场基本保持供需平衡，将由需求竞争转向产品竞争。（3）价格走势与前两年快速增长的房地产市场走势相比，房地产市场价格整体趋于平稳，增幅较缓。经济的快速发展，物价上涨，开发成本增加等诸多因素推动，使新房价格保持自然性的缓慢走高，优质地段、优质房源还依然保持紧俏、价格涨幅相对较高。由于新城区建设步伐的加快，使沛县城市轮廓向四面八方同步外延，使得城市的热点区域增多，购房者不再局限于小范围选房，因此，沛县房地产区域性差价将会大大缩小，价格走向平稳，预期逐渐理性。（4）沛县房产指数A、沛县2007年城区各区域

25、商品房（住宅）平均单价参考价格（含辅城区）区域商品房（住宅）平均单价参考价格（元/）中心区1783东区1623南区1675西区1169北区1516辅城区1641 B、沛县2008年城区各区域商品房（住宅）平均单价参考价格（含副城区） 区域商品房（住宅）平均单价参考价格（元/）中心区2544东区2186南区2134西区1667北区1757新城区1835副城区（煤电公司）2171（5）2007年第二、三、四季度、2008年一季度房产销售情况：类型08年一季度07年四季度07年三季度07年二季度同比交易套数46353255071936%交易面积（平方米）53950.1264499.2464911.9

26、82992.235%交易金额（万元）10516.1211623.2510906.313335.521%均价（元）194918021680162020%132沛县商业地产供需状况沛县商业地产施工面积在地产开发比例中明显小于住宅，一方面与政府的大力推进经济适用住房的政策有关，另一方面，沛县重点发展第一产业和第三产业，对于商业地产，主要分布在县城中心地带及主要住宅小区的沿街商铺，传统的购物商场及沿街的店面还是当地居民的主要消费场所。目前在售商业项目不多，加上经济走势不明朗、商用物业的投资性比较强，现阶段商业地产的成交非常有限。133沛县住宅供需状况2008年一季度沛县商品房均价为1949元/平方米，

27、比2007年四季度住房均价1802元/平方米上涨了8.2%。其主要运行特征为：全县土地供应充足，房地产投资稳健增加，新开工建设小区较多，选择空间较大。从销售情况来看，由于大多小区尚处开工阶段，可售期房较少，因此成交量与2007年四季度同比有所下降，但住房均价小幅上涨，沛县房地产市场总体保持了较为稳定的发展态势。134沛县经济开发区房地产供需状况开发区大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。第二部分、项目相关调研21区域商业市场总体状况211供应总量目前沛县于今年推出和即将推出的商业地产只有温州商贸广场二期和金凤凰装饰城二期。其

28、中温州商贸广场二期一层商铺面积24000平米，二、三层及局部四层商业配套用房53000平米；金凤凰装饰城二期130000平米，具体数据还未能确定。212业态结构（1）温州商贸广场一期为轻纺服装市场，二期业态分布拟有小商品、五金机电、汽、摩配等；（2）金凤凰装饰城业态为建材家居、陶瓷卫浴、板材石材、五金工具、灯具油漆等。213销售价格结构（1）温州商贸广场二期销售模式为商铺（主力面积40）搭配楼上套房（主力面积90）销售，目前均价在2380/左右，实行一房一价；（2）金凤凰装饰城为一、二层连卖，目前均价在27002800元/。214销售比率由于沛县缺乏商业投资项目，目前商铺销售率达到80%以上。

29、215租金水平结构（1）温州商贸广场内铺（40）年租金约在2500元左右；沿街（把头）商铺年租金在30004000元不等。（2）金凤凰装饰城内铺（36）年租金约在7000元左右；沿街（把头）商铺年租金在10000左右。216空置状况（1）温州商贸广场空置率达到80%。（2）金凤凰装饰城空置率为15%。22临街商业总体状况221路段及业态结构（1）城关路与东风路交汇处主要业态为餐饮连锁店，项目于09年5月开工建设，2010年6月交付使用。规划为临街商业住宅，1-2层500至1000平米，将引进国内外知名品牌连锁快餐店，位于城市的中心，周边分布有居民区、工业、学校、邮电、农贸市场、医院，是商业餐饮

30、业的黄金地带。（2）汉城北路与东风路交汇路段该地段是主城区繁华的商业中心区，主要分布有农贸市场、苏北家具城、百货购物中心、超市等，主要以农贸、五金百货、服饰、家具、家电、餐饮等业态为主。（3）汉街十字交叉，南北长600米，东西宽440米，主要分布有文物古迹、餐饮、娱乐、服饰、旅馆等业态，是全国最大的仿汉商业步行街，经营户200余个。（4）火车站往北、城关路西侧沿街，零散分布有较多汽、摩配门市。222销售价格结构以地段好坏划分，价格在500013000元/不等。223租金水平结构以地段好坏划分，月租金在2050元/不等。224空置状况无空置。23住宅总体状况231供应总量2009第一季度约76万

31、平米。232面积需求主力需求面积为90120。233销售价格结构以城市中心向周边辐射，价格在23002800元/不等。234销售比率约34%。第三部分、目标群体分析31商业市场消费群体分析311意向购房区域由于可投资的商业地产较少，选择面不广，所以无法分析。312购房用途投资通常希望所购置的物业能够具备相当的升值潜力，兼具一定的投资价值，同时能获得相对稳定的回报率。自营看好市场前景，希望能在以后的经营交易中获得相对稳定的利益比。313物业类型偏好市区临街商铺占39%；综合市场占27%；专业市场占21%；其它占13%。314面积需求偏好 40左右占主导，一、二层连体6080。315价格承受力 2

32、0002500元/占53%；25003000/占22%；其余忽略。316消费特征以银行按揭为主317信息渠道在报纸、电视、网络等众多的信息渠道中，“朋友的介绍”是客户最为普遍接受的方式。一般客户普遍持有一定程度的“炫富”心理，并且有着较强的朋友、社交圈概念，圈内朋友的购买将从一定程度上成为他们置业的引导因素。 因此，圈层营销的方式，将是面对此类消费群体的较为直接有效的推广。其次，在对朋友介绍信息的关注外，市中心户外，其它媒体的高调推广等广告方式也是客户较为关注的焦点，同时也是他们认可品牌的渠道之一。32住宅消费群体分析321意向购房区域以城市副中心或城市中心向外围辐射的区域为主要购买导向，对城

33、郊或城乡接合区域的住宅普遍不感兴趣。322购房用途居住以适婚青年或事业已步入正轨的无房已婚夫妇为主，拥有一处私人的空间是他们所追求的第一目标。改善居住环境 对于一些高端客户而言，在拥有了事业、金钱、一定的社会地位之后，将更加希望能够在符合自身身份、地位，彰显品质的环境下拥有一处属于他们的生活居所。因此，改善居住环境，提升生活品质，将是他们所追求的第一目标。投资对地段相对看好，兼具对房地产市场发展充满信心，认为将来所购物业能不断升值并能获取较高租金。因此，稳定的收益是他们追求的第一目标。323物业类型偏好多层 除极少数高端客户对别墅及小高层等物业类型有所追求，普遍客户还是选择多层这一类型的物业。

34、客户主要关注点集中在社区规模、配套设施、小区整体环境、高品质的物业管理，对于公共部位装修档次的高低，也是高端客户关注的要点。324外立面材料偏好石材、砂岩石材、砂岩等较高档次的建筑材料的使用，在外观的视觉效果上一定程度的满足了消费者对于产品价值体现的认可。因此，在外立面材料的选择上， 将主要以提升产品整体格调、档次为主要目的。325面积需求偏好90120占46%；120150占31%；150以上占13%；90以下占4%；其余忽略。326价格承受力1800元/以下占37%；18002100元/占34%；21002400元/占19%；其余忽略。327消费特征以银行按揭为主328信息渠道电视、报纸、

35、网络、户外广告、单页发放、口碑传播等。第四部分、本案各项具体分析及定位41地块分析411用地范围项目位于江苏沛县经济开发区徐沛铁路以西、丰沛路以南；占地面积820亩，规划建筑面积逾100万平米。412用地现状空地（现被周边农民用于水稻种植），少许需拆迁房屋。413地块现状评价该地块位于沛县经济开发区南段，东向一公里左右建有汤沐小区、新沛小区、五洲新天地等6个住宅小区；北向一公里左右有政府拟兴建的西郊公园；西向距高速出口（未通）500米，沿路两侧有几家工业生产企业。目前地块周边环境较萧条，没有任何市政配套设施，除车流量较大外（由于丰沛公路的原因），人流稀少，对将来的市场成市会造成一定的影响。42

36、本案定位分析421形象定位由高扬投资控股有限公司斥亿元巨资开发建设的，苏鲁豫皖黄金交界点的，集农贸博览、建材家居、购物休闲、人文居住为一体的超大型商业市场集群。422功能定位科学的规划布局、便捷的交通组织、合理的业态分区、适用的商铺面积、优质的物业管理、优惠的政策措施、适合的销售价格等等都是本案功能定位必须考虑的重要因素。43本案产品定位431 商业市场建设建议（1）外立面设计及建筑风格通过对沛县商业物业的调查分析，以及本案的区位特征，我们建议：本案的沿街外立面（商业部分）采用白色中空玻璃幕墙，让消费者能看到市场的经营空间层次，也增加室内的采光和通透感。色彩以象牙白为主色调，底层点缀成咖啡色的

37、大方块变色块，形成清新的现代色调和商业集群的整体性和可识别性。建筑物形体要求挺拔清秀；建筑物外立面要求直线与弧形造型结合，水平方向与垂直方向上的凸出与凹进要简洁；无论是平面轮廓线、立面天际线、细部装饰线条，还是大面积玻璃门窗、玻璃幕墙等建筑造型尽量体现建筑材料及构件本身的逻辑美、材料美，均需富有时代气息的现代化风格。（2）门梯安装入户门外门为不锈钢卷帘门，内门为中空玻璃拉伸门。卖场内部可设电动扶梯，达成垂直交通体系。（3）休闲设施在市场内以及各楼层设立若干休闲椅，同时在广场区域设计休闲长廊，便于顾客的休憩、有效增加顾客的停留时间，同时也有利于积聚人气。（4）铺位划分和铺位间隔注重建筑空间要适应

38、经营需要。根据我们对沛县投资者的调查，我们建议将铺位面积划分为4070平方米，这种面积既可满足中小投资者的投资，也可以引进专业的品牌店入驻。（5）通道设定及人车动线设计人车动线设计不仅仅是市场的内部人流交通与疏散问题，它更为重要的是市场内部人流与外部街区的人流沟通关系和商场平面、立体人流的自然顺畅、平均分配关系，其根本目的就是要最大限度地避免市场内的商业盲区和商业死角问题，同时考虑到消费者在市场内游览的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。通过综合分析和计算，我们建议市场内的主要通道宽度规划为18米左右，次要通道宽度为10米左右。这样的通道宽度有利于车辆的畅行及消费者在市场内自然舒适、轻松愉悦

39、地游览消费。432商业物业定位建议（1）必须符合市场定位，符合业态功能需要；（2）产品属性要符合消费者的心理需求，产品风格要具有视觉冲击力；（3）要求建成高品质的一流商业集群，形成沛县新的核心商圈，建立竞争优势；（4）引入SHOPPING MALL概念，贯穿情景式互动的商业理念，形成吸纳人流的保障；（5）要能弱化项目劣势，强化项目优势。433商业业态定位建议本案的业态定位的根据在于沛县其它商业市场的空白点上，首先着力于市场业态空白，再适当的进行多组合业态的补充，是本案定位的关键。这样不仅可以更快的融入沛县市场需求，而且新型业态更容易在市场上获得品牌认知，同时能够最大限度的提高物业销售价值。通过

40、此次调研，我们客观分析了沛县商业的产业现状和发展趋势，根据对沛县商业业态分布格局的分析（这具体包括：商圈内的人口密度、人口流量；商圈的辐射范围及发展方向；商圈内消费者的收入水平及消费特征；营业范围及时间是否受到某种限制；商圈内的商业繁华程度，商圈级别、店铺数量、营业类型及竞争情况、商业经营者的资历及开拓精神等），发现缺少高档次的商业旗舰。所以利用本案的规模优势、便利的交通环境和将来的发展态势，为最大程度的发挥项目具有的优势条件，以比较先进的商业业态和良好的购物环境营造商业气氛，增加物业的附加值，以主力店、特色餐饮带动人气、商气，拉动商铺销售，争取最大投资收益。我们建议将本物业的商业业态定位为：

41、以若干个现代情景主题市场为主的集购物、观光、餐饮、娱乐为一体的一站式市场集群。434住宅建设建议（1）标准之一必须拥有便利的交通和周边完善的生活配套。如果以本案为圆心，两公里为半径画一个圆，我们姑且称之为“住宅辅助线”，那么这个圆内必须拥有生活所需的一切配套。鉴于本案周边缺少各类配套设施，需在市场招商时着重考虑这些因素。（2）标准之二是要具备超前的规划，无论是建筑排列、立面，还是景观、 道路，都要以先进的规划理念来设计，能引领潮流，走在沛县住宅的前列。（3）标准之三是区内配套要合适，不能多也不能少。太多会使社区显得嘈杂、凌乱；太少则难以满足居者的生活需求。（4）标准之四是户型方面一定要创新。除

42、了要考虑健康、舒畅等功能性因素外，还要兼顾生活品位以及身份彰显的问题。（5）标准之五是优质的物业管理，良好的物业服务也是必不可少的，在星级物业服务标准的基础上还要有更多针对具体情况的人性化服务。435住宅类型定位建议建议以多层为主，配以少数小高层。44本案SWOT分析441 STRENGTHS优势分析（1）地处苏鲁豫皖四省交界，有一定发展潜力。（2）本项目落成后将是城南唯一规模大、分类全的超大型专业性市场，也是全县最大的商贸流通项目，政府鼎力支持。（3）项目位于经济开发区中的外向型农产品加工示范区，是沛县农业经济发展的主要区域，是项目发展的基础，在农机、农资经营方面有得天独厚的优势，尽享区内优

43、惠政策。（4）项目紧挨城郊主干道南环路，徐沛铁路火车站尽在咫尺，毗邻公交公司，距即将同车的高速公路出口仅500米，交通便利。442 WEAKNESSES劣势分析（1）城市规划整体向北，城市大部分建筑群都在向北扩建，对建材装饰有需求的消费群体会选择到北区的金凤凰装饰城。（2）项目离市中心商业圈偏远，缺乏商业气氛，周边配套不成熟，初期可能出现市场孤立的局面。 （3）本项目基本处于城区的最南端，无论是城区规划还是经济开发区的发展重心都不在此片区域，难以聚集强大的人流、物流。（4）当地居民的消费观念还是传统的商场及零散的店面式购物方式，对专业集群化的市场消费模式还不能完全接受。443 OPPORTUN

44、ITIES机会分析（1）整个县城缺乏一个规模化、集群化的专业市场，县中心食品城、家具城、汉城商都普遍存在业态较乱，市场空间狭小缺陷。（2）城南六个新落成小区与项目仅相距千米之遥，将是今后市场的消费群之一。（3）随着开发区外向型农产品加工的发展，市场将成为集农产品加工、中转、包装、存储、物流多功能为一体的商贸流通中心。（4）沛县高档别墅稀缺，住宅小区如能规划部分别墅，对于树立项目品牌形象是个不错的机会。（5）消费者对项目的认知程度不高，如何引导消费，让更多的消费者了解本案，还要诉诸于新闻媒介、广告推广媒体。444 THREATS威胁分析（1）金凤凰装饰城是目前沛县规模最大的装饰装潢类建材市场，市场经营状况较好，在当地居民心目中已经树立了一定口碑。、（2）温州商贸广场是目前沛县最大的纺织服装市场及小商品批发、五金机电、汽摩配市场，虽招商暂时不尽如人意，但对本案依然存在威胁。（3）县中心的苏北家具城、苏果超市楼下的服装街、纺织城周边吸引了大部分商家，对项目今后的招商运营有所影响。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的特定机会，同时将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。第五部分、竞争对手分析51现场踩点调查及深度访谈