房地产市场研究报告 北京某商业项目市调工作计划书.doc

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1、41号地商业项目工作计划书大厦项目市场调研计划书目 录一、项目背景3二、研究思路3三、研究内容5四、研究方案6五、项目流程图7六、研究成果7七、研究期限7八、费用预算7一、项目背景中海发展（北京）有限公司是香港上市公司中国海外集团有限公司旗下之全资子公司，成立于1997年6月，注册资本3000万美元。目前主要从事房地产开发经营、建筑工程总承包、物业管理等业务。中海发展（北京）有限公司作为中海地产开拓首都北京房地产市场的排头兵，致力于走专业化与规模化发展的道路，力争“开发一个，成功一个”。 “中海雅园”、“中海紫金苑”、“中海馥园”等项目已成为北京中高档精品楼盘的典范。目前正在建设和即将建设的项

2、目还有“中海凯旋”、“中海广场”、“中海枫涟山庄”、“中海天地”、 “中海高尔夫花园”、“中海海洋公园、海洋花园”等项目。小红门项目位于北京市朝阳区小红门地区，项目用地西至成寿寺路，北至关家坑街，东至龙爪树路，南至规划南四环绿化带。规划用地总面积为87.16公顷，其中建设用地64.38公顷。地上规划总建筑面积136万平方米，其中住宅110万平方米，公建26万平方米。其中一期已获批准规划建筑面积53万平方米。项目商业总面积24万平方米，其中一期12万平方米。目前规划为2-6层、沿街的独立商业楼。本次调研主要针对小红门项目一期12万平方米的商业。本次调研的主要内容包括：本项目辐射区域内商业项目研究

3、；本项目商业投资者、经营者、消费者研究；本项目商业目标客户群定位（包括投资者、经营者、最终消费者）；本项目商业总体市场定位（业态、档次、价格/租金等）；二、研究思路（一）、研究范围根据本项目所处位置以及地块特征，本次研究调研界定的四至范围如下：1 东至京津塘高速；2 南至南四环；3 西至南中轴延长线（木樨园桥至大红门桥及延长线）；4 北至南三环；（二）、研究思路商业项目根据分布和位置的不同主要分为以下类别：1 社区型商业：典型的是各类住宅区的底商，包括各种所谓“社区商业街”，其主导的消费群体是社区业主以及周边项目的业主；从建筑形式上看，有底商、独立的商业街等；其特点是强调便利性；单店的规模比较

4、小；业态的选择有一定的范围限制；2 商务型商业：主要是分布在商务中心区，或者说是写字楼比较密集的区域，主要的消费群体是在写字楼里面工作的office群体；主要包括购物中心、各类专业主题场所（如餐饮、休闲、娱乐等）；目前该类型商业向两个相反的方向演化：其一是向shoppingmall等巨无霸方向演化；另外是向更加专业的大规模单一主题商业演化；3 专业交易集散市场：专业交易集散市场包括农幅产品交易市场、服装批发市场、花卉交易市场、家具家居建材五金交易市场等；4 基于“产业价值链”的商业地产，该商业形态可以看成是“专业交易集散市场”的高级状态，其核心理念是构建“单一产业完整价值链的综合交易场所”；根

5、据本项目所处地块位置以及周边目前状况以及未来规划来看，不适宜定位成“商务型商业”，结合本次调研的要求，本次研究将分如下两个层次展开：第一层次：本项目辐射范围内商业项目研究，主要侧重了解相关项目的基本信息、运营模式、目前运营状况、存在的问题，为本项目提供可以借鉴意见与建议；针对相关项目的研究，主要采用深度访谈的方式，访问相关项目主管运营的负责人；第二层次：本项目辐射范围内相关产业的经营者、消费者，以及商铺投资者；针对投资者和经营商户的研究是重中之重，他们对本项目的判断基本上可以反映市场的真实需求，研究内容包括对本项目所处地段的认可程度、对摊位数量/面积的需求意向、对价格/租金的承受能力、经营业态

6、的选择； 由于本项目周边基本上不存在商务写字楼，所以消费主要还是依赖项目辐射范围内的居民（包括已经入住的居民区和在建/新建的居民区）；针对消费者的研究主要探询的是本项目辐射商圈的问题，换而言之，本商业项目将辐射多大范围内的消费者，当然不同业态不同规模辐射的半径存在较大的差异，同时根据目前商圈范围内商品供给总量以及居民消费能力的对比，可以明确商业是否存在机会与空间，还是已经饱和；另外针对消费者的研究可以为今后经营者的商品经营提供一定的参考意义；从而指导项目的总体定位；（三）、调查对象本次调查的研究对象包括4类群体：1 本次研究范围内的主要商业项目具体运营者，或者相关负责人；2 本次研究范围内专业

7、商铺投资者（投资用户）；3 本次研究范围内各种商业项目具体经营者（租赁用户）；4 本次研究范围内各种商业的具体消费者（最终消费用户，包括单位用户和家庭人用户）；（四）、调查方法从研究方法上看，采针对第一类用户的研究主要采用定性深度访谈的方式；针对第二和第三类用户主要采用定性深度访谈和定量问卷面访相结合的方式进行；针对最终用户的，采用定量问卷面访的方式进行。三、研究内容针对上述不同研究对象，研究内容如下：针对研究区域内相关商业项目侧重了解“业态形式、建筑规模、经营状态、管理方式、租金水平”等内容a. 项目基本信息：具体位置（最终提交具体的位置分布图）、项目名称、建筑面积、内部总体布局及功能（业态

8、组合、业态分区）、总摊位数量、单位面积分布、开业时间、建筑档次、外立面材料及颜色、层高、装修情况、电梯、空调、物业管理服务；b. 经营模式：定制化开发、开发后持有经营、开发后整售 （最终用户、机构投资人）、开发并进入稳定经营期后带租约整售、进行物业证券化/引入信托基金、售后回租、专业运营商参股、融资租赁；c. 销售价格、租金、物业管理费；d. 项目客户结构分析：投资客户来源及结构；租赁客户来源及结构；e. 项目优势劣势分析，面临的压力，未来发展前景；针对商铺投资客户a. 投资客户投资价值模式：投资类型、投资方向、投资经验、投资能力、区域投资状况分析、对投资回报的要求、投资商铺的主要考虑因素：位

9、置、项目定位、价格、物业管理及服务、区域环境及潜力、项目品牌、项目特色等；b. 投资客户对商铺的具体需求：需求的商铺数量、楼层、单位面积大小、价格承受能力（单价/总价）、配套、物业管理、对层高/面宽的要求、电梯、车位需求；c. 对本项目的接受程度：对位置的接受程度、对拟开发产品的接受程度、对价格的接受程度、本项目的优势及劣势；d. 了解商业项目的信息途径；e. 投资用户特征分析：地域来源、年龄、投资能力、教育程度、商业投资经验；针对商铺租赁客户（经营者）a. 商铺租赁客户租赁决策模式：投资商铺的主要考虑因素：位置、项目定位、租金水平、配套、物业管理及服务、区域环境及潜力、项目品牌、项目特色等；

10、b. 商铺租赁客户对商铺的具体要求：需求的商铺数量、楼层、单位面积大小、租金承受能力、物业管理费承受能力、配套需求、对层高/面宽的要求、电梯、车位需求；c. 对目前商铺的不满意之处；d. 对本项目的接受程度：对位置的接受程度、对拟开发产品的接受程度、对租金的接受程度、本项目的优势及劣势；e. 了解和租赁商业项目的信息途径；f. 租赁用户特征分析：地域来源、年龄、租赁能力、教育程度、商业从业经验；针对各类型商业最终用户a. 客群来源（本区域、北京其他区域、异地）、不同类型客户的交通方式、交通时间及距离；b. 选择本区域的原因、选择相关项目的原因、主要购买的商品类别；c. 选择相关商品的购物场所标

11、准（位置、交通、购物环境、产品类别、价格、服务、停车等）；按照此标准对相关项目进行评价；d. 不同类型及档次商业项目客户结构对比分析；e. 选择小红门项目的接受程度，妨碍接受的原因；f. 对本区域商业设施的评价及改进意见；四、研究方案针对研究区域内相关商业项目调查方法：深度访谈，具体由九力公司专业研究员持设计好的定性深度访谈提纲进行面对面访问；访问持续60-90分钟，访问结束后支付访问对象礼金1份；样 本 量：初步估计访问10家左右，具体访问项目由双方共同协商确定；针对商铺投资客户调查方法：定性深度访谈+定量问卷面访；样 本 量：定性访谈：6人，充分考虑每种业态的投资人；定量访问50人；访问对

12、象：本区域内相关商业地产项目投资客；针对商铺租赁客户（经营者）调查方法：定性深度访谈+定量问卷面访；样 本 量：定性访谈：8人，充分考虑每种业态的投资人；定量访问150家；访问对象：本区域内相关商业地产项目具体经营者（不包括同时是投资客又是经营者）；针对各类型商业最终用户调查方法：定量问卷拦截访问；样 本 量：成功样本量200人；访问对象：定量访问目前正在相关商业项目内进行购物的单位及个人用户；五、项目流程图整体工作方案设计征询客户意见访问提纲及问卷设计客户参与讨论实地访问执行资料整理及报告撰写报告移交/称述客户参与六、研究成果在所有研究结束后，九力公司将提交委托方41号地项目商业市场调研报告

13、中文版word或者ppt格式壹式贰份，并附电子拷贝1份。报告包括：项目方案设计、访问对象基本背景资料、主要调查发现、结论和建议、附件（问卷及深访提纲）。七、研究期限本项研究需要28个工作日，项目结束以最终报告移交为标志。乙方将随时向甲方汇报进程。项目的具体日程安排如下：工 作 内 容时间预算（工作日）提纲及问卷设计确认3具体访问执行15数据分析、资料整理4报告撰写6合计28八、费用预算本次研究共需要预算RMB16,0000元（壹拾陆万元整）。货到付款2010房地产营销策划大全QQ：1323556639更多优惠详情请登陆：http:/www.tuanyuan.tv 郑重承诺：如发现资料内容与本站

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16、页 中原地产周刊（2010.08.23-2010.08.29）-16页 鉴略咨询2010年8月23日新政视角下的长沙小户型投资分析-3页 2010年上半年深圳房地产商业物业市场分析-10页 2010年衡水房地产市场调研及别墅项目可行方案-24页 2010年第二季度安徽马鞍山房地产市场分析报告-5页 2010年6月20日玉溪市德安湖滨碧海园项目可行性研究报告-49页 2010年5月马鞍山房地产市场分析报告-14页 2010年5月杭州三墩区域市场透视-20页 2010年5月佛山房地产市场分析报告-38页 2010年5月鞍山房地产市场现状-49页 2010年3月运城项目一览表-3页 2010年1-4

17、月三亚房产情况-4页 博思堂2010年7月12日2010年7月18日长沙地产广告监控-78页 博思堂2010年5月10日2010年5月17日长沙地产广告监控-60页 博思堂2010年5月3日2010年5月9日长沙地产广告监控-56页 2010年重庆主城区潜在供应研究（别墅、洋房、高档高层）-125页 2010年宁波鄞州投资创业中心III-2-5地块项目市场分析报告-103页 2010年内蒙古赤峰项目可行性研究报告-91页 2010年阜阳易景国际项目市场调研报告-31页 2010年抚州市房地产市场调研报告-54页 2010年6月18日宿迁市市场分析报告-25页 2010年2月1日长春房地产市场调

18、查研究报告-23页 中原2010年8月新房市场周报（8月13日8月19日）-1页 兴业证券2010年1-5月全国房地产市场运行数据研究-10页 世邦魏理仕2010年第一季度中国物业市场指数-24页 2010年8月福州正荣润城市场周报-167页 2010年5月佛山市房地产市场月度报告-15页 中航国际2008年高铁周边物业发展模式的探讨-62页 同策经典合院别墅项目产品透析-22页 前线机构2009年福建南平延平区房地产市场进入可行研判-54页 北大纵横开发区运营模式研究报告-95页 2007年天津绿色能源产业基地项目可行性研究报告-101页 远洋地产2009年12月低碳技术与绿色建筑-178页

19、 中原2010年8月13日8月19日新房市场周报-1页 世联2010年7月无锡房地产市场月报-15页 世联2010年7月杭州房地产市场月报-10页 世联2010年7月北京房地产市场月报-42页 世联2010年6月国家调控政策对市场的影响-8页 世联2010年6月北京房地产市场月报-43页 世邦魏理仕2010年2季度中国物业市场指数简介-24页 瑞银不动产2010年郑州郑东新区市场简报-34页 恒达2010年1-5月苏州房地产运行状况-13页 合富辉煌2010年6月天津房地产市场月报-25页 光岳地产2010年北京之春房展会考察报告-33页 东北证券2010年8月24日房地产行业近期政策回顾及展

20、望-6页 成全机构2010年8月16日-8月22日中国房地产行业动态-28页 博思堂2010年7月19日2010年7月25日长沙地产广告监控-75页 2010年中国房地产上市公司测评研究报告-39页 2010年唐山住宅市场动态分析-46页 2010年上半年郑州房地产市场运行分析及下半年展望-9页 2010年上半年岳阳房地产市场分析报告-8页 2010年上半年兰州房地产市场发展研究报告-31页 2010年宁波城市综合体研究及国内外案例分析-47页 2010年海南国际旅游岛旅游地产发展报告-54页 2010年度青岛市房地产市场蓝皮书-135页 2010年7月内蒙古锡盟市太仆寺旗县房地产市场调研报告

21、-57页 2010年7月江阴房地产市场成交分析-9页 2010年7月广西玉林房地产市场广告监测分析-5页 2010年7月安徽房地产报告-130页 2010年7月31日广西凤岭日用品批发市场建设可行性报告-45页 2010年7月3日成都商业市场调查情况-11页 2010年6-7月宜昌房地产市场形势分析-5页 2010年5月房地产政策解读与点评-9页 2010年2季度中国购房者消费调查分析报告-38页 2007-2009年初有关房地产政策专辑-609页 新聚仁2010年5月21日政策调控综合研究-100页 苏宁置业2010年6月沪宁城际沿线掘金机遇-59页 2010年05月10日新政解读及市场放映

22、-12页 中原2010年7月成都房地产市场简报-17页 /新景祥2010年5月1日-5月31日岳阳市房地产市场月报-26页 同致行2010年6月漳州房地产市场调研报告-53页 世联2010年7月苏州房地产市场月报-17页 世联2010年7月全国房地产市场月报-26页 世联2010年6月天津房地产市场发展概况-19页 世联2010年5月佛山房地产市场分析报告-41页 克而瑞2010年01月长沙房地产市场研究报告-61页 创典全程2010年5月西安市房地产市场信息月度简报-108页 长城地产2010年6月天津土地市场研究报告-11页 2010年重庆市永川区房地产市场调查报告-26页 2010年徐州

23、商业地产市场调研-56页 2010年上半年浙江房地产市场发展分析报告-16页 2010年上半年厦门房地产市场回顾与展望-19页 2010年上半年泸州市城区房地产市场分析-6页 2010年淮北房地产市场研究-114页 2010年滨海中洲新城12-14片区5、6号商住地块研判-5页 2010年北京各商圈写字楼盘点及行业选址-22页 2010年8月滕州房地产市场调研报告-47页 2010年8月13日哈尔滨土地交易公示-10页 2010年7月淄博市沂源县地块市场及可行性报告-24页 2010年6月衡水市房地产市场调研报告-36页 2010年5月武汉房地产内参-20页 2010年5月成都大邑县房地产市场

24、调研报告-12页 2010年4月中旬成都牧马山片区别墅市调报告-31页 2010年1季度娄底市房地产市场分析-10页 2010年1-7月合肥政务区楼市运行情况简报-6页 2010年1-5月宁波江东房地产市场简报-20页 德思勤中国知名会所案例介绍-55页 CBD专题及芝加哥、纽约、北京CBD案例研究-71页 2009年六安市舒城枫丹欧洲华城市场研究报告-60页 置业国际2010年6月10日长沙精装修房（小户型）调查报告-17页 华润置地2010年5月上海商业规划及租务部市场月报-69页 中银国际2010年6月17日商务地产行业研究报告-54页 真观堂2010年05月哈尔滨房地产市场月报-18页

25、 新景祥2010年5月长沙房地产市场月报-29页 克而瑞2010年02月长沙房地产市场研究报告-51页 华星2010年5月宁波房地产市场研究报告-24页 合富辉煌2010年7月长沙房地产市场月报-80页 豪斯中国2010年5月份淮南楼市分析-21页 2010年上半年肇庆市城区房地产市场分析-10页 2010年上半年大连房地产市场分析报告-22页 2010年泉州房价TOP14楼盘个案调研-44页 2010年清远市房地产市场走势分析（住宅）-19页 2010年8月16日-22日中国主要城市土地市场交易周报-25页 2010年7月贵阳未来房地产市场月报-45页 2010年7月份沈阳市房地产市场研究报

26、告-67页 2010年5月沈阳市和平区市场分析报告-28页 2010年5月绵阳房地产市场月报-39页 2010年5月哈尔滨房地产市场月报-20页 2010年5月份郑州市房地产市场监控报告-41页 2010年5月份西安开盘项目盘点-48页 2010年4月乌鲁木齐房地产市场分析报告-100页 2010年03月长沙房地产市场研究报告-56页 2010年7月咸宁住宅竞争项目动向监测-5页 2010年04月长沙房地产市场研究报告-57页 2010年5月昆明房地产市场研究报告-60页 阳光100：2010年4月政策出台背景与市场现实环境-63页 博思堂2010年4.14系列政策分析-29页 2010年6月

27、天津响锣湾商务区全部项目调研专题-51页 2010年上半年呼和浩特市房地产市场分析及下半年走势-19页 绿城2010年1月宁波写字楼市场分析报告-37页 2010年6月11日南京别墅市场报告-42页 2010年上半年房地产政策分析及走势展望-20页 迪森2010年6月23日沈阳皇姑区市场调查报告-21页 戴德梁行2010年第一季度大连房地产市场报告-9页 高通智库2010年7月25日房企竞争情报周报-33页 2010年6月珠海金碧丽江媒体监测报告-5页 2010年7月洛阳房地产市场调查报告-13页 2010年上半年阜阳市房地产市场监测报告-8页 2010年3月望都县市场调研报告-43页 200

28、9年慈溪房地产市场报告-45页 2009年1-10月北京千万级别墅成交分析-51页 2010年8月丹阳市滨江国际新城A、B地块项目可行性研究报告-105页 中原2010年5月刊杭州地产研究-49页 中瑞2010年4月海口西海岸项目市场研究报告-28页 中金2010年4月26日房地产行业投资策略报告-15页 世联2010年7月北京住宅市场月报-41页 博思堂2010年5月17日5月21日长沙地产广告监控-80页 Wind资讯2010年8月16日-8月22日房地产行业情报汇编-12页 2010年武汉全市拆迁地图-5页 2010年8月合肥政务文化新区商业项目一览-49页 2010年8月16日-8月2

29、2日成都房地产市场一周分析-8页 2010年7月淮安市某项目二期市场调研报告-27页 2010年7月房地产新建住宅市场分析报告-9页 2010年1月上海写字楼市场近期报告与展望（英文）-46页 2010年1-7月岳阳房地产市场简析-7页 2010年1-7月北京朝阳房地产市场运行分析-6页 思源顾问2009年苏州圆融时代广场专题案例研究-40页 南京市工人文化宫改扩建项目可行性研究报告-16页 2010年都江堰项目发展研究报告-531页 京伦置业2010年临沂市河东区房地产市场分析报告-36页 中原地产2010年上半年惠州房地产市场分析报告-100页 中地行2010年7月1日7月31日广州市房地

30、产市场监控报告-55页 融道机构2010年7月徐州房地产市场报告-33页 2010年太仓太古城竞争项目阶段性市场调查报告-24页 置业通2010年7月长沙房地产市场月报-33页 2010年上半年重点城市房地产新房市场分析-11页 中原2010年7月写字楼月报-4页 博思堂2010年5月31日-6月6日昆明楼市周简报-10页 2010年上半年衡阳房地产市场分析报告-12页 2010年1-5月衡阳房地产市场分析报告-9页 2010年2季度平顶山房地产市场分析报告-5页 2010年8月16日-8月22日昆明一周楼市市快报-4页 世联2010年第33周（8.16-8.22）无锡房地产市场周报-5页 世

31、联2010年第33周（8.16-8.22）上海房地产市场周报-6页 世联2010年第33周（8.16-8.22）南京房地产市场周报-5页 世联2010年第33周（8.16-8.22）杭州房地产市场周报-5页 日信证券2010年5月24日房地产行业分析-8页 世联2010年下半年房地产市场走势研判-52页 世联2010年广州珠江新城在售项目分析报告-53页 合富辉煌2010年6月乌鲁木齐房地产市场月报-46页 2010年上半年南昌房地产市场报告-77页 2010年宁夏望远经济技术开发区市场调查报告-78页 2010年第2季度石家庄房地产商品住宅市场分析报告-25页 2010年7月芜湖市楼市分析-

32、3页 2010年7月8日重庆武隆仙女山旅游地产市场调研报告-19页 2010年6月南京市高淳县地产评估报告-28页 2010年6月马鞍山楼市分析-9页 2010年5月20日海口市威尼斯水城项目可行性分析报告-51页 2010年2月南通市区房地产市场月度报告-13页 中建八局2009年上海杨浦区新江湾城C6地块可行性研究报告-84页 2009年青岛市南区燕儿岛路项目可行性研究报告-57页 2010年6月5日成都天府新城房地产项目汇总表（共76个项目）-50页 瑞银2010年8月17日中国房地产行业报告-10页 美城机构2010年2季度西安房地产市场研究暨下半年走势-35页 灵智行2010年太原房

33、地产广告周报（8.16-8.22）-8页 灵智行2010年北京房地产广告周报（8.16-8.22）-50页 联发集团2010年厦门写字楼成交周统计（8.9-8.15）-1页 中原2010年3月北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告-71页 直播：2010博鳌房地产论坛-新政下中国房地产-116页 德思勤2010年4月28日房地产开发企业取地策略发展研究报告-69页 中原2010年长沙房地产市场周报（6.13-6.19）-24页 中银国际2010年8月中国地产月报（英文）-10页 银海世邦2010年7月刊青岛市房地产市场研究报告-234页 西南证券2010年第32周房地产行业周报-18页 天音房产2010年5月长沙房地产市场月报-74页 世联2010年8月14日北京通州房地产市场调研报告-44页 恒达集团2010年6月无锡城市研究-24页 Wind资讯2010年8月5日-8月11日房地产行业研究精粹-29页 2010年上半年郑州市房地产市场运行情况