成都市房地产市场调查研究报告.doc

《成都市房地产市场调查研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都市房地产市场调查研究报告.doc（19页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、成都市房地产市场调查研究报告目录一、 成都市房地产市场环境概况1、 人口概况2、 经济发展概况3、 居民生活水平4、 城市规划二、 成都市房地产消费市场特征1、2011年成都购房者人口结构特征2、成都房地产市场消费需求总体状况3、成都市主城区域住宅需求特征4、成都市消费群体特称与购房行为三、成都市房地产市场形势展趋势1、成都市房地产市场形势2、成都市房地产发展趋势四、结语正文一、 市房地产市场环境概况1、人口概况2002年末，成都市总人口为1028.5万人，在全国特大城市中，人数仅次于重庆、北京、上海，居第四位。其中市区人口439.8万人，县（市）人口588.7万人；女性人口504.9万人，男

2、性人口523.6万人；农业人口662.8万人，非农业人口365.7万人。全市共325.4万户，其中，市区为145.3万户，县（市）为180万户。全市平均每户3.2人，其中，市区平均每户3人，全市人口密度为每平方公里830人，其中，五城区及高新区人口稠密，平均每平方公里达到5556人之多。 人口自然变动情况2002年全市出生率为6.670/00，死亡率为6.440/00，自然增长率为0.230/00。（公安年报） 儿童概况 “五普”资料表明，成都市0-14岁人口为182.41万人，占总人口的16.42%，比“四普”下降了2.89个百分点，少儿抚养比由26.01%降至21.76%。老龄概况 “五普

3、”资料表明，65岁以上人口为90.06万人，占总人口的8.11%，比“四普”上升了1.68个百分点。老年抚养比由8.66%升至10.74%。 妇女概况 2002年末成都市已婚育龄妇女223.4万人，孩次分布为：无孩妇女占6.66%；一孩妇女占81.39%，二孩以上妇女占11.89%。目前成都市一孩妇女比例已达到四川省最高，全国最高之一。2、经济发展概况成都地区生产总值(GDP)从2002年的1488.8亿元迅速增长至2011年的6950.6亿元，增幅高达4.6倍。在2007年，成都GDP突破3000亿元；在2009年到2011年之间，成都GDP连续3年以每年超过1000亿元的总量增长。“201

4、1年全市地区生产总值已达到6950.6亿元。”成都统计局相关人士表示，成都经济总量在15个副省级城市中排名从第七位提升到第四位，占全省的比重提高到33.1%。2003年到2011年，成都经济持续保持两位数增长，除2008年受“汶川大地震”影响增速为12.4%外，其余年度增速都达到并超过13%，年均增长高达14.2%，比全国平均水平高3.5个百分点，比全省平均水平高0.8个百分点。人均地区生产总值由2002年12993元增加到49438元，增长1.7倍，年均增长11.7%。2011年，成都完成工业增加值2610.8亿元，是2002年的5倍，年均增长19.7%；规模以上工业完成增加值2185.3亿

5、元，是2002年的6.7倍；工业企业利润由2002年46.1亿元增长到501.6亿元，增加了9.9倍。“成都的新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业规模西部第一。”3、居民生活水平居民存款10年增3.3倍 城乡居民收入大幅提高。城镇居民人均可支配收入由2002年的8972元提高到23932元，增长1.7倍，年均增长11.5%；农民人均纯收入由3377元提高到9895元，增长1.9倍，年均增长12.7%；城乡居民人均储蓄存款余额由11970元增加到51723元，增长3.3倍。 自2003年推进“城乡一体化”以来，成都21个工业集中发展区推进集群化发展，工业集中区落户企业数由2003年的444家

6、增至2011年的1947家，工业集中度由32.5%提高到79.3%。在统筹城乡的有力推动下，城镇居民人均可支配收入由2002年的8972元提高到23932元，增长1.7倍，年均增长11.5%；农民人均纯收入由3377元提高到9895元，增长1.9倍，年均增长12.7%；城乡居民收入比由2002年的2.66:1缩小到2.42:1。“随着经济的持续快速增长，超市、购物中心、连锁店、专卖店等逐渐成为重要经营方式。成都基本形成了商业中心区、商业副中心区和居住区购物中心等不同层次的商业布局。”上述人士指出，成都消费品零售总额由2002年709.5亿元增加到2011年的2861.3亿元，增长了3倍，年均增

7、长16.8%。4、城市规划展成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市二、成都市房地产消费市场特征1、2011年成都购房者人口结构特征在本次调查中，受访者家庭年收入主要集中在2-4万元、4-6万元、 6-8万元3个家庭收入段，可见中低收入家庭有着较大的购房需求。 2025岁的购房者由于刚走出社会或刚组建家庭，家庭收入一般集中在2-6万元，购房能力相对不强。 26-30岁的购房者家庭收入主要集中在2-6万，其次是6-8万，由于事业初上轨道、经济实力开始加强，再加之家庭人口的增加，购房需求相对旺盛。 3140岁的购房者家庭年收入 2-6万元，其次是6-10万元。该部分人

8、群有着较强的购房能力，是目前成都的购房主力。 4150岁的购房者家庭收入主要集中在2-8万元，其有较强的购房实力。 51岁以上的购房者家庭年收入主要集中在4万元以下，购房能力最弱。 年龄与首付比例：31-40岁能承受首付9-12万元2、成都房地产市场消费需求总体状况供需双方渐行渐近、 购房者选择购买的户型中，70到90平方米的占到了49%，成为市场需求主力；其次90-120平米改善型户型占31%，120平米以上户型比重较小。85到90平方米的面积是今年成都市的主流。75%开发商选择定于100平米以下，也就是说开发企业不再偏离市场的实际需求了，而是从市场实际需求出发来设计它的产品，做项目定位。供

9、需较吻合，后期市场依然以刚需为主。、 大成都（小高层以上）住宅均价约7900元/平米。，81%开发商表示后期销售价格将整体维持平稳，仅有19%开发商采取后期价格上涨策略营销。84%购房者能承受均价7000元/平米的住宅，虽然低于目前市场均价，但可以看出能够接受市场均价的群体逐年增加。随着成都不断发展，房价大致由市中心向周围递减，目前，仅三环以外符合84%购房者心理价格。、 从目前市场存量来看，二环延至绕城成为主要供应地，其供应量占71%。绕城外供应量也逐渐增大，其现阶段供应量占19%，预计未来呈上升趋势。二环以内旧城改造逐渐趋于成熟，其供应量仅占11%。、二环至绕城需求量占主导，其比例占74%

10、，目前供应量小于需求量；因郊区外交通、周边配套处于规划中，尚未便利，购房者意向占10%，目前供应量大于需求量；因市中心周边完善发展，二环内需求量占16%，目前供应量小于需求量。楼市价格对于购房者的“挤压效应”依然存在。成都的房地产市场在今年的四季度以及明年的一季度，预期会出现一个释放，会出现一个继续的稳定上升的情况。数据还显示，经历了两年多的调控后，在今年央行连续降息、市场银根放松、开发商大举拿地等因素的刺激下，购房者、开发商信心指数均小幅回升。3、成都市主城区域住宅需求特征（1）、户型对比 刚需改善成主流（2）、价格对比 供需心理差距缩小（3）、区域对比消费者置业逐渐向城区外转移（4）、购房

11、者信心仍在开发商的信心更足4、成都市消费群体特征与购房行为各年龄段的消费群体，购房面积主要集中在60-120，以两、三房为主；其次是121-150面积的房屋，三、四房为辅。 20-25岁年龄段的消费群体，购房面积集中在60-90，两房为主，其次是 91-120的三房，对60以下的一房需求比例也较其他年龄段高，这与此类消费群体多为单身或两口之家的家庭结构不无关系。 25-30岁的消费群体的意向购房面积集中在91-120的三房，其次为60-90的两房。此类人群多为两口之家和三口之家； 31-40岁年龄段的消费群体，购房面积集中在90-120，对121-150和 180以上面积需求也较其他年龄段大，

12、这与30-40岁消费群体的经济实力和多为三口及三口以上的家庭结构息息相关； 40-50岁和50岁以上的消费群体意向购房面积集中在60-90，其次为 90-120，多以两房、三房为主。此年龄段的人群将面临子女独立等问题，对面积区间的需求较30-40岁的人群有一定的回落。三、成都市房地产市场形势展趋势1、成都市房地产市场形势2、成都市房地产发展趋势 (一) 2012年成都房地产市场特征综述1. 2012年成都房地产投资额和新开工面积均创历史最高值，显示出开发企业对市场未来前景充满信心 2011年1-11月商品房投资额达1141亿元，已全面超过去年全年的总投资，虽下半年增速有所放缓，但年底投资又有所

13、回升。其中，商品住宅投资额711亿元，较09年全年增长11%。 2012年商品房新开工面积受国家宏观调控政策的影响并不十分明显，其中，1-11月商品房新开工量2351万平米，较09年全年增长近五成;商品住宅新开工量1688万平米，较09年全年增长三成;整体新开工量达到06年以来的最高值，同时增幅也创下新高。 2. 土地市场风生水起，活跃背后充满波澜;热点区域持续发力，大鳄抢滩竞争激烈。2012年大成都土地市场供销两旺，成交量达到近五年来的峰值;但土地市场活跃的背后，却充满了诸多波澜成都土地市场历经了2008年的风霜雪月后，从09年下半年开始土地交易呈逐月上扬态势，09年12月土地交易现“井喷”

14、行情，成交面积超过5000亩，高调收场;2010年1季度，土地市场延续了09年底的活跃势头，但4月恰逢楼市调控新政出台，其后土地交易明显回落，至8月跌至“冰点”;而伴随着8月商品房市场的触底反弹，9月土地市场也随之强势重启，上演了“V”型反转行情，至12月，以2332亩的成交量为10年的土地市场画上了较为圆满的句号。2012年虽然受到多番楼市调控政策的打压，但成都土地市场整体表现仍十分活跃，大成都土地成交面积共计2.61万亩，环比09年的2.1万亩上涨了25%，预示着明后年成都商品房市场整体供应将较为充足。 主城区地价环比涨幅达25%，各郊区县亦有不同幅度上涨2012成都土地市场供销两旺的同时

15、，成交价格也出现了显著上涨。其中，主城区整体成交均价达735万/亩，较11年环比上涨了25%;主要近郊区（县）除新都地价小幅下跌外，其余区域都上涨明显。 成都向外发展趋势十分明显，主城区土地稀缺性显现，郊县占据主力市场局势已定2012年大成都土地市场共计成交宗地261宗，总面积达2.61万亩，其中，郊区（县）共计成交190宗，总面积约2.14亩，占整体水平的82%，而主城区成交71宗，成交面积仅占总量的18%。 郊县土地市场走势分化，双流持续领先，温江疲态尽显，郫县、新都后来居上，龙泉最为沉寂等待爆发从2012年主要近郊区（县）土地市场的表现来看，双流供地逐步趋缓，交易依然十分旺盛，成交面积超

16、9000亩;新都和郫县区域供销两旺，十分活跃，个别热点板块更是大放异彩;温江渐显疲态，成交量明显低于双流、新都及郫县;龙泉最为沉寂，土地供销最少，成交面积仅为438亩。 主城区热点区域表现抢眼，城北价值洼地有望重估纵览2012年的主城区土地市场，担纲主角的依旧是在08及09年就已大放异彩的顺江组团、天府新城及以攀成钢片区为代表的东大街沿线等区域。其中，攀成钢片区除先期已进场的新鸿基、信和、仁恒等外资房企外，绿地、内蒙古伊泰、新加坡吉宝等实力房企10年的进驻也为片区的腾飞增添了砝码;而顺江组团凭借超大的土地储备及扎堆的品牌开发商也备受瞩目，溢价率和楼面地价提升明显。而从方位和环域来看，东北方向供

17、地还集中在2-3环之间，西南方向发展相对成熟，3环-绕城将是未来开发热点，市中心逐步淡出土地市场，而西北方向表现最为疲软。2012年主城区土地市场值得一提的还有城北土地市场的崛起。长期以来，城北由于区域居住环境差、配套落后一直被大部分购房者所“忽视”，而随着城市化进程及旧城改造的持续推进，城北区域土地储备相对充足、购买力优势开始显现。在10年下半年的土地拍卖市场上，城北昭觉寺板块尤为惹人关注，吸引了华润、招商、华宇、中铁建等诸多品牌开发商的竞逐。 高新区存量土地可开发面积遥遥领先于主城其他区域，未来3年将成为成都房地产市场的持续热点所在06-10年主城区成交但尚未开发的土地共计8465亩，其中

18、，商住用地达到6102亩。通过对相关经济指标的初步估算，这些存量土地未来可开发面积将达2426万平米，其中，高新区可开发面积最大，占比接近总量的五成，达到了1166万平米。 大鳄拿地踊跃纷纷抢滩成都，未来竞争将更为激烈成都作为西南地区经济最活跃、发展最为迅速的二线城市，其巨大的潜力一直为众多房企所看好，各大房企纷至沓来，给城市的房地产业发展注入新的活力。2011年成都土地交易市场竞争十分激烈，部分溢价幅度超过100%，而国企在土地市场表现尤其抢眼。相较09年，“国进民退”现象更为明显，国企和外企在资金实力方面的优势已经凸显，同时，资金问题也成为民企拿地的最大限制。3. 商品住宅成交量上演“V”

19、型大逆转，交易价格始终坚挺2012年，房改以来调控政策最为严厉的一年，中央多部门对房产市场联合施压，涉及部门及力度空前，在此环境下，整体成交量较10年出现回落，但与09年水平基本持平，仍处高位。首轮调控出台后，成交量出现持续下滑，三个月后止跌回升，成交量进入上升轨道;而成交价格与成交量却走出了不同轨迹，交易价格并未因调控而大幅下滑，同时在成交量攀升的带动下交易价格在第四季度也迅速拉升，主城区价格水平比调控前高出1000元/平米左右，而第四季度的价格已站在了8900元/平米的高位，给2012年的房价留下了更多悬念及期待。2011年成都商品房住宅市场从年初的上升到年中的回调再到年末的强力反弹，主要

20、历经了三个阶段： 第一阶段（调控前）价稳量升刚刚走出楼市的传统淡季，楼市呈现出上升态势，特别是三月份，成交量大幅攀升，此时的主城区商品住宅价格基本在9200元/平米左右。 第二阶段（5-7月）价稳量跌成交量对调控政策极度敏感，调控政策的出台促使购房者进入观望状态，对未来房价下跌的预期不断弥漫，购房者频频推迟购房计划;而开发商方面由于在10年走高的行情中已获得充足的资金流，也不急于调价出货，开发商与购房者进入深度博弈期，成交量也不断走低。 第三阶段（8-12月）量价齐升一方面由于三个月的调控过后，购房者看到房价并未出现预期的下降，一部分刚需性客户结束观望，率先进入市场;另一方面，开发商紧紧抓住活

21、跃起来的刚需客户，适当给出了一定的优惠，由此成交量在8月份出现了反弹;再者，随着CPI的不断攀升，通胀预期加速形成，此时房产做为重要的保值增值渠道再次进入购房者的视线，成交量出现稳步攀升。与此同时，开发商逐步收紧优惠幅度，不断攀升的成交量形成了开发商上调价格的源动力，使得成交价格持续走高，年末以13000元/平米的成交均价为2012年的商品住宅市场划下句号。4. 写字楼市场迎来发展春天，供销两旺;2011年进一步繁荣的同时竞争将现白热化成都名列西部城市前茅的经济总量和城市未来发展的巨大空间，为写字楼经济的持续发展注入了强劲动力、提供了充分的舞台。2012年成都写字楼市场更是迎来了它的春天，写字

22、楼市场出现了前所未有的发展契机。今年以来，住宅市场受宏观调控影响趋于平稳，但却给了写字楼市场“可乘”之机，特别是住宅市场四月新政之后，很多开发商即开始厉兵秣马，逐渐进军写字楼市场。2012年成都写字楼市场供应量直线上升，而且多数是高端甲级写字楼，成交量也是“可圈可点”，市场呈现供销两旺的繁荣景象。其中，主城区整体新增供应量达203.73万，环比增长183%（09年主城区写字楼新增供应72.06万）;成交量达148.05万，环比增长93%（11年主城区写字楼成交76.84万）。从写字楼市场产品情况看，纯办公性质产品更加迎合市场发展，尤其是高端甲级写字楼颇受市场欢迎。无论从投资或是企业自用来看，总

23、价低、地段好、品质佳、定位合理、环境优越、服务到位、进驻企业影响力大的项目市场关注度相对更高。而2010年10月成都地铁一号线的开通，对沿线写字楼物业价值更是带来了极大利好。从主要区域写字楼物业的发展情况来看，传统CBD的城中，无论是交通还是地段、配套等都十分完善，加上城中可售项目有限，“粥少僧多”现象十分突出，因此价格也是高居不下;城南天府新城区域作为成都的城市新都心，预期升值潜力大，写字楼物业供应十分充足，未来几年竞争将十分激烈;城东东大街作为成都金融街的规划，目前包括九龙仓项目、环球金融中心、铁狮门项目等正紧锣密鼓地准备着，预计明后两年将逐步上市，未来价值潜力不可小觑。2012年成都多数

24、写字楼项目取得了良好的销售业绩，2013年还将有大量的项目入市，仅城南天府新城，预计就有超过200万平米的体量入市，成都写字楼市场在迎来繁荣景象的同时，竞争势必也将愈发激烈。5. 商业物业供不应求是主调，且短期内难以缓解住宅市场经历2009年楼市“阿凡达”效应之后，2010年随着国家各项楼市新政的出台，包括二套房贷执行50%及以上首付比例、部分城市限购等宏观调控措施，政府稳定楼市的决心不可动摇。商业物业由于没有受到国家政策影响和高收益回报比的特性，使得越来越多的投资者逐渐由住宅投资转向商业物业。而作为西部总部经济基地的成都，未来商业地产的发展前景不可估量。2012年成都商业物业市场呈现供不应求

25、的繁荣景象，主城区商业物业供销比仅为0.65，“粥少僧多”现象十分突出。其中，主城区供应量80.82万，较去年的31.62万增长了156%;而今年成交量高达123.52万，较去年增长140%（09年主城区成交量为51.52万）。而面对日益饱和的城中核心CBD，越来越多的开发商将视线从春熙路、盐市口、天府广场等核心商圈，逐渐转移至建设路、人民南路沿线、外双楠等城市副中心区域;保利、华润、中粮、龙湖、富力、凯德置地等住宅开发巨头也纷纷厉兵秣马进入了商业地产。从各区域商业物业的发展态势看，城南天府新城将会有较大体量的零售商业供应，未来零售商业间的角逐将会十分激烈;城北、城东龙湖北城天街、伊藤、三千集

26、、万象城等几个大型购物中心的呈现，零售商业也会迎来巨大的发展。另外零售商方面，除新近开业的凯丹广场、群光百货及准备中的中粮大悦城等外，新光三越、韩国乐天百货等百货业巨头也在成都积极寻觅落地项目，成都零售商业未来几年势必将迎来大片繁荣期。(二) 影响成都房地产走向的宏观经济背景研判1. GDP与房地产市场GDP对房地产的依赖程度短期内难以弱化2012年前三季度，成都市地区生产总值达4769.9亿元，同比增长15.3%。预计全年实现地区生产总值6300亿元以上，增长17%以上。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业的依赖作用仍十分明显。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本

27、性扭转之前，使得GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化。2.CPI与房地产市场CPI走高通胀预期加剧，房地产成为资产保值增值的重要渠道2011年成都全年CPI同比增幅达3%，其中，10月涨幅首超5%，11月再创新高，达到了6.1%，12月环比涨幅虽有所回落，但同比涨幅仍处5.9%的高水位。CPI的持续走高使得通胀预期急剧膨胀，而通胀预期下，居民手中的钱需寻找更多的增值渠道，房地产是货币保值的重要手段，在此情况下，房地产投资自然也就成为了居民投资的重要选择。(三) 影响成都房地产走向的政策研判1. “限购令”成为悬在成都房地产市场头上的利剑以成都、重庆、郑州、武汉等为代表的二三线城市是2011年12

28、月全国楼市成交量大幅攀升导致房价新一轮反弹的主角。而事实上，2010年在一线城市被各类调控政策严厉打压下，众多二三线城市却吸引了各方力量的追捧。2011年伊始，“限购令”迅速在二三线城市蔓延开来，郑州、太原、武汉、昆明、济南五大二三线城市相继出台“限购令”细则，掀起了“限购令”第二波风潮。而成都虽暂未出台“限购令”，但因2010年房价近1000元/的涨幅和主城区超千万方的商品房成交量使得其进入了热点二线城市之列，也就加大了“被限购”的种种可能。2. 容积率调控新规改变产品竞争格局及价值标准评价体系容积率调控新规前的高比例赠送面积是成都市场的一大特点，并更因此形成了成都市场独特的价值标准体系，主

29、流产品通常赠送率可达25%-30%。2010年2月出台的成都市建设项目容积率计算新规重点内容包括：从2010年3月1日起实施新的容积率计算新规。首先是对住宅建筑层高的限制，层高3.6-4.6米1.5倍计算;层高介于4.6-7米的按两倍计算;层高大于7米的按三倍计算。其次是对住宅阳台的限制，每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台、活动平台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该住宅套型建筑面积的20%;阳台进深不宜大于1.8米，进深大于1.8米的阳台或半径大于1.8米的圆弧形阳台视为预留房间，按其水平投影面积计入容积率。该调控新规将对成都楼市产品发展产生长期、全面而深刻的影响。 赠送面积

30、等变相提高容积率、摊薄地价成本的做法逐步淡出历史舞台，但在1-2年过渡期内新项目面临很大的竞争压力。 为满足住家功能需要，预计未来项目产品面积标准将会有普遍性的提高，并将促进市场细分。对于面向终极住家需求的高端项目更是如此。 在容积率普遍较高的情况下，新政将极大地压缩规划设计个性创新空间，未来产品同质化现象将更趋严重。如何突破同质化竞争将是每个项目不得不面临的重大课题。3. 信贷收紧制约二级城市客户购房需求对于外地客户占相当比重的成都楼市，针对外地购房者特别是省内二级城市客户的银行按揭等信贷政策对楼市走势影响较大。从目前情况看，个别银行已恢复对省内二级城市客户首套房贷款实行三成首付比例的政策，

31、而之前的2011年四季度，针对外地客户首套房普遍实施五成首付比例的按揭政策一定程度制约了其购房需求。可以预见，2013年信贷金融方面的调控政策并不会放松，而针对外地客户特别是省内二级城市购房者的信贷政策是否再次严厉收紧，将在相当程度影响着成都楼市的发展走势。(四) 影响成都房地产走向的关键性城市发展动态1. “成渝经济区”已纳入“十二五规划”，成为新的经济增长极2010年12月国家发改委将成渝经济区纳入了国家“十二五”前期规划，意味着成渝经济圈正式进入中央政府的视野。成渝经济区在西部大开发中占有十分重要的地位，具有成为新的经济增长极的重要条件：一是符合区域经济合理布局原则，二是区位优势突出，上

32、市具有较好的资源条件，四是具有较大的城市规模，五是发展基础良好。以“一极一轴一区块”来规划成渝经济区四川部分的区域发展格局。成渝经济区总体定位为全国重要的经济增长极、全国统筹城乡发展示范区、内陆开放经济高地和常见上游生态文明建设示范区。成都是成渝经济区的核心城市，占据着西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势。而“成渝经济区”地位的确立将成为成都经济腾飞的巨大引擎。2. “世界现代田园城市”的定位助力成都城市地位的全面提升未来35年里成都将建设为世界级国际化城市，西部地区现代化特大中心城市，人与自然和谐相融、城乡一体的“世界级现代田园城市”。具体而言，建设“世界现代田园城市”的新定位，包括

33、3个方面的内涵：一是在功能定位上，不但是国家重要的中心城市，而且是国际性的区域枢纽和中心城市;二是在城市形态和发展水平上，是超大型、现代化的城市，同时也是符合田园城市理想、统筹城乡发展的田园城市;三是在城市等级上，先努力成为国内一线城市，继而进入世界级城市的行列。3. 新型城市化建设“四大区”规划助力成都房地产的全域发展成都已经确定要加快新型城市化步伐，完善中心城市功能与市域城镇建设。包括东部新城、南部新城、西部新城和北部新城等“四大区”的建设，成为成都试验区引领新型城市化建设的重点。而该“四大区”的规划实施，将较大程度助力于成都房地产的全域发展。4. 成都首次以“城”为概念划定金融总部商务区

34、，成为西部经济资本输出中枢，为成都特别是城南房地产带来难得的发展机遇成都市“金融城”总体规划与发展战略于2010年11月已基本确定，这也是在成都建设西部金融中心过程中首次以“城”为概念划定金融总部商务区。至此，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧总面积约为5平方公里的金融总部商务区，将以一座配套完善的“金融城”的形态，成为成都市乃至整个西部地区金融机构总部聚集的核心承载地，成为金融要素与资本市场的交易中心，同时成为成都城乡经济发展所需要的资本核心输出区;进而，成为成都乃至西部最有“财”的区域。金融城成为成都乃至西部经济发展最强劲引擎的同时，也将为成都特别是城南房地产业带来难得的发展机遇。5. 地

35、铁轴线成为居家磁场自从成都地铁确定开建以来，沿线楼盘纷纷打出了“地铁牌”。一时间，地铁物业成为了成都楼市最为抢眼的热点。1号线2010年10月开通，2号线正在如火如荼地建设中，成都目前以“南北”和“东西”两条纵横的城市主轴为基础的城市轨道交通起步后，以环线为主的居家模式将逐渐被以地铁辐射范围为主的居家模式所取代。(五) 2013年市场形势展望从2009年楼市的火爆“抢房”，到2010年的史上最严厉调控，房地产市场正在遭遇未知的波动，房价不稳，政策不松，2013年中央仍不会放宽对房地产行业的整顿1. 政策方面从严从紧的调控基调不变政策面，依然能看到中央政府调整产业结构、抑制房地产市场过热发展的决

36、心。除了国家进一步强化和严格实施差别化的信贷和税收政策外，成都很可能被列入新一轮“限购”城市行列。同时容积率调控政策将开始真正影响成都房地产市场的产品竞争格局及价值标准评价体系。2. 土地市场供应平稳，热点突出2012年的土地供应预计依然较为平稳，成都市计划供应土地在6800以内，实际供应量将会根据市场情况有所调整。土地供应将涌向几个较为集中的热点区域，如人民北路北沿线、凤凰山片区、攀成钢片区、武侯新城、光华新城、天府新城及部分旧城改造区域。3. 商品房供求供应和成交呈平稳上升态势可能性大，供不应求的格局将有所改善2011年存量房消化速度换边略有减慢，年末市场供应大幅放量，随着2010年新开工

37、项目的逐渐入市，2012年商品房供求关系将有所改善。主城区商品房新增供应量预计将超过今年的1100万平米水平，成交量预计也将超过2011年的1300万平米，但涨幅不会过大。4. 价格水平持续上涨可能性大，但涨幅不会太大2013房价水平持续上涨可能性大，但涨幅不会太大。上半年较平稳，下半年将有可能随着市场调整而出现一定幅度的波动。刚需产品以平稳为主，存在小幅上涨空间;别墅、高端城市电梯豪宅由于物业稀缺性，通胀保值型购房及开发成本的转嫁，都将对房价起到支撑作用，使得该类物业价格持续上涨可能性大。同时，成都市场精装物业流行趋势增强，2012年仍将有大批精装物业亮相，对价格也将形成一定支撑。5. 需求

38、结构刚需及改善型需求继续扮主角2012年政策严厉打压投机投资性购房，预计2013年调控力度仍不会放松，2013年成都购房需求将仍以刚需及改善型购房为主。随着近郊交通等配套的快速发展，地铁、环线路网等假设力度的加大，将有效增强近郊区域的经济活力，购房者对近郊的接受度将越来越高，房地产市场开发外延现象明显，城郊无缝接轨将是未来城市发展的主要方向。6. 热点区域有效承接近两年土地市场的热点分布从热点区域来看，2012年多个热点板块备受关注，其中城南天府新城、城北五块石昭觉寺板块由于已呈现及即将呈现的多个品牌开发商项目，加上南北地铁的成功运营，成为2012年市场焦点将是必然;外双楠板块在保利、中海、中

39、粮、绿地等多个品牌开发商带动下，区域热点持续升温，2012年将依然成为焦点所在;攀成钢片区，将有数个高端项目陆续亮相，有望崛起为成都又一高端豪宅板块，值得期待。四、结语房地产行业，成都目前发展的趋势是向南和向东。西边由于是早期的政治文化中心（市政府，市委，武侯祠，杜甫草堂，青羊宫等都在青羊区），发展较为成熟，目前已经没有多余的土地出让了，所以发展潜力不足，不过适合居住，上风上水。北边目前正在启动北改，未来发展空间还是比较大的，但是不宜居，因为北边的脏乱差由来已久，虽有北改口号，仍需时间来检验，短期内不要买北边的房子。东边是以前的攀成钢等成都传统工业区，现在整体搬迁后腾出了大量土地，均已卖给知名房地产开发企业，另有成都东客站投入使用，未来发展空间巨大，可以说是投资首选。南边由于靠近双流机场，历来是成都做生意的风水宝地，发展比较成熟，随着市府五大班子的南迁，省里着重打造的天府新区兴起，未来发展也是一片光明。