广州市珠江新城市场调研报告.doc

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1、珠江新城07年在售项目分析报告目 录1 前言部分41. 1 城市居住变化史41. 2 珠江新城的总体规划51. 2. 1 珠江新城用地规划51. 2. 2 CBD规划检讨工作结果61. 2. 3 珠江新城各用地功能分区91. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况101. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施112 个盘介绍142. 1 誉峰142. 2 富力爱丁堡国际公寓162. 3 富力史丹尼国际公寓192. 4 铂林国际公寓212. 5 嘉裕礼顿阳光232. 6 尚东宏御252. 7 尚东美御272. 8 中海观园国际292. 9 中海璟晖华庭313 分析333. 1 价格分析

2、（价格走势、起价、均价、最高价、增幅）333 .2 户型分析（包括主推户型和热销户型）403. 2. 1 誉峰403. 2. 2 富力爱丁堡国际公寓413. 2. 3 富力史丹尼国际公寓423. 2. 4 铂林国际公寓433. 2. 5 嘉裕礼顿阳光443. 2. 6 尚东宏御453. 2. 7 尚东美御453. 2. 8 中海观园国际463. 2. 9 中海璟晖华庭473. 3 珠江新城07年项目总体分析483. 4 预测走势分析（价格、消费群体、供应产品特点）513. 4. 1 预测价格走势513. 4. 2 消费群体分析513. 4. 3 供应产品特点514 珠江新城开发的商机与未来展望

3、514. 1 珠江新城CBD开发的商机千载难逢524. 2 珠江新城CBD开发的着力点524. 2. 1 建立高效协调机制，强力整合区内资源524. 2. 2 优化软环境，提供良好的政策支持524. 2. 3 强化积聚效应，提升商气人气534. 2. 4 以地标建筑为龙头，带动其它项目的开发534. 3 珠江新城未来展望53珠江新城07年主要在售楼盘分析报告1 前言部分1. 1 城市居住变化史广州，这座南中国的现代化城市，已经走过了2000多年的发展道路，她是面向珠江，背倚着白云山成长起来的。新的世纪来临了，正呼唤着我们去探索、去创造、去建设：一个对生命更加友善的城市，一个与自然更加和谐的山水

4、生态城市家园。 因为，不管岁月怎样更叠，不管历史如何变迁，有一点永远不会改变，那就是广州是我们共同的家！ 广州的房地产业从1979年开始起步。 1978年，广州人均居住面积为3.82平方米；1987年，人均居住面积为7.11平方米；截至2006年底，全市实有房屋建筑面积为2.6亿平方米，人均住房面积已达20.24平方米。 广州市已建成交付使用的占地面积在20万平方米以上的住宅小区近百个，在建的大小项目总共还有300多个。广州市的商品住宅建设已进入良性发展，其开发规模、销售数量、市场发育水平均居国内前列，并为全市直接提供了价值261.54亿元的公建配套和市政基础设施：194所幼儿园、105所小学

5、、64所中学以及557公里的道路、423公顷的绿地、175.62万平方米的商业网点。 近10年来，随着经济的发展，广州市民的居住观念逐渐转变，随之而来的是城市的扩张和市民居住环境的大变迁，最终使广州市重心实现了“乾坤大挪移”。 新区变中心 在改革开放之初，广州人心目中的最佳居住地是东山、荔湾和越秀等老城区，那时的天河、海珠、白云等新城区还是广袤的农村。即使是在八十年代中后期，也很少有房地产公司有魄力的在老城区以外的地方盖建楼盘，因为在当时这绝对是一种冒险。 从九十年代起，广州的房地产界开始关注天河这个新区，特别是六运会在广州举办之后，大量的资金开始涌入天河的房地产开发项目，各种较高档次的楼盘在

6、天河落户。但是由于广州人根深蒂固的居住观念还不能一下子完全改变，而外来人口大多数还无力购买商品房，天河房地产的市道暗淡。 天河楼市的转机出现在1992年，那年广东经济形势一片大好，很多人赚了钱以后开始考虑投资，当时的股市还没有现在这样的吸引力，很多人选择了投资不动产。与此同时，老城区社会经济的发展所带来的人口过密、交通拥挤、环境污染等问题日益突出，促使一部分先富起来的市民和基本完成了资本“原始积累”的新移民们，产生了迁出老城区，到新城区寻找更好的居住环境的迫切愿望。在这样的背景下，天河区的房地产开发热潮应运而生。天河的楼价（均价）迅速由年初的1800元每平方米飙升到年底的4000元每平方米，创

7、下了广州楼市的一个奇迹。到今天，天河已经成了全广州最为繁荣的地段，楼价也高居各区之首。在天河的中心区，楼房的均价每平方米高于10000元。随后房地产商乘胜追击，在90年代中后期开始向东推移，一直将房地产发展到以前老广州们不屑踏足的东圃、黄埔等地。其中的代表有合生创展的峻景花园，虽然远在东圃，均价仍然卖到每平方米8000元左右。人们对天河区住宅的热捧，使昔日的荒袤之地，变成了繁华的闹市区，导致了广州城市中心区的迅速东进。同样的变化，近两年也在海珠区显现出来。尤其是在广州市政府透露将把其建成又一个市中心以后，这个过去广州人常说的“宁要河北一张床，不要河南一间房”的区段，现在也成了许多老广州置业的心

8、水之选。 郊区变卫星 社会经济的高速发展和人民生活水平的提高，使人们对居住环境的要求越来越高。有山有水、空气清新的、风光怡人的市郊，成为许多人向往的居家之地。提到广州人住宅“郊区化”，就不能不提及番禺的楼市。而番禺楼市的蓬勃发展，恰恰是居住改变广州的一个缩影。在番禺还没有撤市建区的时候，一些敏锐的房地产商已经洞察到住宅“郊区化”的先机。他们首先选取了与海珠区一江之隔的洛溪地区作为开发的重点，以低廉的价格、优美的环境、清新的空气、完善的管理来吸引住户的丽江花园、洛溪新城等大型楼盘在这里先后拔地而起，广州市民闻风而动，趋之若骛。“洛溪效应”激发了更多房地产商的投资热情，碧桂园、奥林匹克花园等名牌小

9、区接踵而至。如今，番禺的这些住宅小区，已经成为许许多多广州人，尤其是白领阶层安居乐业的家园。这里人丁兴旺，百业繁荣，成了地地道道的广州“卫星城”。在广州的四周郊区，还分散着一些高级的别墅区如白云堡、万科城等，成为老板级人物的居住、度假之所。 广州城市发展的长远规划是，未来的城市中心将是珠江以南的海珠区，城市的中轴线位于广州大道以东,已经从天河北中信广场一带南移扩展至珠江新城这一城市新CBD，加上原来东山区环市东路一带传统的商业圈，构成一个十字型的新CBD区域。广州市政府的城市总体规划及广州人居住观念和模式的不断变迁，无疑是促成这一巨变的一个重要因素。居住，正从根本上改变着广州的内涵和外延。 1

10、. 2 珠江新城的总体规划1. 2. 1 珠江新城用地规划在大珠三角经济圈的整合中，作为国际金融中心、亚洲国际大都会的香港和华南地区经济文化中心、国际大都市的广州，扮演着越来越重要的角色，两者无疑是区域内发展的龙头和领头羊。广州CBD的发展应定位于辐射大广州、珠三角乃至华南地区，着眼于现代化、产业化、信息化，高起点、高品质打造具区域集聚效应和较强辐射力、竞争力的规模化CBD。吸引国内外大型公司、金融机构设立区域性总部或分支机构，并成为驻港、澳、台的国际大型公司、跨国公司亚洲总部北上、西进的落脚点和桥梁。因此，广州CBD的发展应在目前的基础上，在现实的环境条件下进行调整、充实、提高。当前应铆足力

11、气，以珠江新城开发为契机，打造一个以新城市中轴线(即北起火车东站、向南经天河北路、天河体育中心东西两翼、天河城和正佳广场、延伸至珠江新城)为主核(即南北线)和以天河路(西接环市东传统商务区)为次核(即东西线)的“十字架式”CBD。 经过十多年的发展，目前新城市中轴线“北轴”CBD已初具规模，向南延伸的“南轴”-珠江新城CBD的开发时机日渐成熟，可以说，已具备天时、地利、人和等条件。它的开发既是天河提高经济质素的有效途径，更是天河寻求新发展，再上新水平的重要步骤。 珠江新城是广州城市中心的核心位置，由于城市中轴线及东西塔地标项目的所在，05年以来成为广州房地产最为炙手可热的板块。它的规划范围：北

12、起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线。占地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。现时规划落实的公共配套市政设施有第二少年宫、广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、超高双塔(分东塔和西塔)和电视观光塔在内的七大标志性建筑都将在2010年前建成。地铁三号线的开通以及未来地铁五号线的开通都会给珠江新城的交通带来巨大的便利。珠江新城位于新城市中轴线之上，属于广州市的核心地带的区位充分显示出

13、其在广州未来发展中的重要地位。珠江新城在广州定位是：二十一世纪中央金融商务区（CBD），规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。1. 2. 2 CBD规划检讨工作结果在1992年1993年间，广州市规划局关于广州新城市中心区珠江新城规划出台，珠江新城正式以“广州新城市中心区”闪亮登场，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设。但在之后的10年时间内，珠江新城犹如一潭死水，除了在东部临近华南高速干线、西部邻近广州大道等少部分地区开发外，基本处于停滞阶段，这成为很多当初规划者心中永恒的痛。在2002年年中，广州市政府审议通过了珠江新城规

14、划检讨。在公众眼里，曾被确切定位为广州21世纪CBD的这块土地，其总体规划几经修改，终于定案。此时，距1992年初广州市政府常务会议决定开发珠江新城，已经进入第十个年头。新规划对原有规划作出了以下六大调整：（1）住宅、商贸、行政办公总建筑面积增加。同时强化了城市新中轴线的空间、景观与环境设计，将原规划的128米宽的中央林阴大道调整为80230米不等的生态性绿色腰鼓形开敞空间，增加了广场和绿地用地，设计了新中轴线系列广场。（2）提高了配套设施水平，增设市级少年宫、图书馆，增设幼儿园9所，增设小学1所，市级医院、幼儿园、小学的用地面积增大。（3）改变小地块开发“楼看楼”的模式，采用国际通用的计划单

15、元综合开发模式，将楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园。（4）街道模式变单一为多样，既有交通干道，也有骑楼式商业步行街。（5）提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成的立体化步行系统。（6）提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象。这六个方面的调整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套环境，也符合最新引入的CLD（中央居住区）的概念。由于珠江新城主要的商务区域集中在西部，而东部大多为住宅，因此新概念的引入，也使得政府对这个区域的改造更加人性化，对于未来的商住环境做出结构性的提高。除了上面六个方面以外，政府还对珠江新城做出

16、以下的修改： 交易会展中心、领事馆区搬离珠江新城。可能很多投资者不明白政府的决定，甚至怀疑珠江新城未来的前景。但是，这反而更有利于珠江新城的健康发展。本身CBD中央商务区就是一个能够带动区域经济的高端产物，有着各种严格的硬件要求。而会展中心、领事馆区同样能够带动区域经济的发展，如果把这三个高端产物同时摆放在珠江新城，从大角度看无疑是一种资源的浪费，而会展中心和领事馆区都有个各自独特的硬件要求，和CBD其实有着不可弥补的结构性冲突，使CBD的发展趋向多极化。 对标志性建筑“双子塔”的修改。变动一：位置由靠近黄埔大道处移至珠江边。广州市政府在1993年第一轮珠江新城规划中，超高双子塔规划高度为35

17、0米，将设置在北面靠近黄埔大道处。但在广州市政府于2002月公布实施的新一轮珠江新城规划珠江新城规划检讨中，对超高双子塔的位置发生了变动。变动二：高度有望突破350米达到400多米按照规划，为了凸显其“孪生”性，这两幢超高双子塔各自的建筑面积均将超过20万平方米，建筑风格也将力求一致。这些变动都使珠江新城布局和功能更加合理，更加贴合CBD中央商务区的实际需要。1. 2. 3 珠江新城各用地功能分区图2 珠江新城各用地功能分区图根据广州市对珠江新城的整体规划可以得知：广州城市主次干道将珠江新城划分为14个功能不同的街区。规划功能区由西至东主要有以下几个：(1) 西区A、E、I区，A区以商务办公为

18、主，E区为商住区、I区为商务办公与商住综合区。(2) 中轴线区域B、F、J区，B区为入口广场与金融办公区，F区为商贸办公区与中央广场，J区为商务办公区与文化广场。(3) 东1区C、G、K区，为自然村址与村留商用地。(4) 东2区D、H、L区，D区为商务办公与商住综合区，H区为别墅区与珠江公园，L区为商住用地。(5) 东3区M、N区，M区为文化娱乐综合区与赛马场，N区为商住与酒店区。 总体来说，根据GCBD21珠江新城规划检讨之出让地块图2005可以得出各功能分区的一些主要特点：西区：临靠广州大道中这一交通主要干道，正对五羊新城，是珠江新城早期的商业住宅区和生活配套区；经过多年发展，该区域居住氛

19、围优良，生活配套设施较齐全。中轴线区域：珠江新城中西部，在城市中轴线上，包括东西塔七大地标的大量公共建筑和配套设施。是一个以东西塔为核心的高档商务办公区，该区没有正式的住宅用地供应，只有极少数酒店式公寓项目。随着城市CBD由天河北中信广场逐渐南移到珠江新城的趋势，在未来几年中，将成为广州市顶级的商务区，带动珠江新城整体向上发展。东1区：该区为商务配套区，整体规划为中区商务区的配套设施区域，住宅项目基本以服务写字楼群的商务公寓为主。东2区：该区域最大特色是有珠江公园这一主题公园，所以多数住宅都环绕珠江公园建成高档生活区，尽享珠江公园景观资源，发展势头迅速，公园南区及正在建设的北区住宅，均价直逼广

20、州豪宅顶价，区域内住宅均价已超过15000-20000元/，且仍有继续上升的趋势。东3区：该区为文化娱乐区，赛马场为现时该区主要代表性建筑，周边商业状态较为混杂，未来规划未有明确的亮点，且该区项目多数为前期项目，房价仅在7000-8000元/，区域形象的低档及缓慢的发展，导致区域房地产消费属于珠江新城的中低端市场，高价形象暂时未被接受，整体发展在短期内都不会有一个大幅度的提升；1. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况（包括已建、在建、规划将建）（1）已建成项目情况项目名称地块位置星汇雅苑珠江新城M4-6地块马赛国际公寓珠江新城M3-2、M3-3地块跑马地花园珠江新城M3-1地块天骏花园珠江

21、新城M1-3地块南国花园珠江新城N4地块君怡大厦、汇豪大厦、安骏大厦、金骏大厦珠江新城D8-2地块金碧华府珠江新城L5地块新城海滨花园珠江新城L9-5、L9-6、L14地块珠江别墅珠江新城H1-1、H1-2、H1-4地块凯旋新世界珠江新城L4、L8、L18地块力迅上筑珠江新城L9-1、L9-3地块利雅湾珠江新城内K31地块星汇园珠江新城E2-1、E2-2地块漾晴居珠江新城E1-4地块丽晶华庭珠江新城E1-2地块星汇国际珠江新城E1-1地块双城国际珠江新城E5-4地块南天广场珠江新城E5-3地块名门大厦珠江新城I1-1地块远洋明珠大厦珠江新城I1-6地块新大厦珠江新城I1-5地块碧海湾珠江新城I

22、7-5地块保利香槟花园珠江新城I3-1、I3-2、I3-3地块皓翰华轩珠江新城I3-5地块嘉裕礼顿阳光国际公寓 珠江新城E52地块富力爱丁堡国际公寓珠江新城I51地块（2）在建住宅项目情况项目名称地块位置用地单位中海观园国际 珠江新城D7-6地块中海地产丽都国际 珠江新城D5-3、D5-8地块粤海地产保利大型高档商住小区 珠江新城G11地块保利地产隽御公寓珠江新城G4-1地块隽御地产/南雅地产誉峰 珠江新城D77地块合景泰富铂林国际公寓 珠江新城I1-2地块保税瑞丰实业有限公司中海花城湾 珠江新城K2-1地块中海地产利雅湾南区珠江新城K5-1、K5-2地块南雅地产（3）未来要建住宅项目情况用地

23、单位地块位置用地面积建筑面积项目产品性质天健/沙河镇经济发展公司珠江新城G1-2地块6238近50000商住项目嘉裕地产珠江新城K1-1、K1-2、K1-3地块不详250000大型高档商住小区 嘉裕地产珠江新城E6-1地块14834103840高层豪宅 保利地产珠江新城I6-4地块680060000公寓项目 嘉裕地产珠江新城D5-1、D5-2地块不详70000商住项目 珠江地产珠江新城H3-1、H3-2、H3-3地块不详不详公寓项目 1. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施由于种种原因，在过往的十多年中，珠江新城的建设发展一直徘徊不前，住宅开发缓慢、公共交通不便、商务氛围淡薄。而在

24、2005年，随着地铁三号线的开通，各项市政设施逐步完善，珠江新城开发热度升温，同时在建项目达十几个，珠江新城一跃成为广州楼市的热点和重要板块，大集团项目纷纷启动，楼价直线上升。同时随着政府的扶持和开发商投资加速，珠江新城在商务方面也开始初具规模，逐步迈入“CBD”时代。1. 2. 4. 1 已建成市政配套道路完成2条城市景观道路临江大道和珠江大道，2条交通主干道花城大道、猎德路，30余条次干道及小区内道路，完成道路面积160万平方米。2005年1月1日由珠江新城通向员村科韵路口的临江大道东延长线段通车。随市政道路建设完成电力、电讯、煤气等各种专业管线的地下敷设工作以及路灯、交通标志、标线及交控

25、设施等路面配套设施。绿化开发至今，完成珠江公园25万平方米，道路绿化63万平方米，临江景观带16万平方米以及临时绿化70万平方米，累计绿化面积174万平方米。 基本完成临江大道东延长线临江绿化带。学校建成2所中学（南国花园恒福中学珠江新城校区）3所小学（D区、I区和南国花园）和2所幼儿园（汇豪和南国花园）并移交天河区教育局，建成2个社区中心。 公共娱乐文化设施广州市第二少年宫已经完工投入使用。1. 2. 4. 2 在建及拟建市政配套项目名称地块位置广州歌剧院珠江新城K2-1地块广州博物馆珠江新城G2-2地块广州图书馆珠江新城D77地块广州妇幼医疗保健中心珠江新城A52地块东塔西塔珠江新城J1-

26、2、J1-5地块电视观光塔在过去的十几年间，广州市在基础设施建设方面已投入50多亿元人民币，但在生活配套设施上仍是严重滞后，仍是令人赧颜的空白！当然，1997年以后的珠江新城也的确拥有了部分基础设施：道路变宽敞，商业服务有起色，文化、休闲服务有优势，还有三路公交车直通珠江新城，但是总体来说生活配套设施还是相对薄弱。 针对这一情况，珠江新城规划检讨中的最大亮点就是对公共设施的完善和补充，因此政府在其中描述的珠江新城的未来更加超前、更加现代，也更加让人心动。 公共设施更完善了经过规划检讨之后的珠江新城，将拥有11所小学、6所中学，其中增设幼儿园9所，增设小学1所，教育设施用地也由原来的19.6公顷

27、增至32公顷；原会展中心用地将出现一座市一级的综合医院，在歌剧院和博物馆的后面，采纳了市民的建议，广州市一级的图书馆和少年宫将座落于此；赛马场西侧将建商业、旅栈业、社区配套等公共服务设施；而增设的珠江新城中央广场将与海心沙市民广场相连，形成广州市最大的一个市级广场体系。 交通更便捷了规划检讨承诺，未来的珠江新城从居住小区或办公大厦出来，一个小时之内就能到达广州的各个角落。在建中的地铁三号线自体育西路进入华夏路后，跨越珠江进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏路交叉口设置地铁站。 2005年4月，为鼓励更多金融机构聚集珠江新城，广州市政府高调对外宣布，将对金融机构进驻珠江新城办公给予政

28、策上的大力支持。其中，金融机构在珠江新城中央商务区新购地建设自用办公房的，按照缴纳土地出让金的一定比例给予补助；而新购置自用办公房的，一次性给予每平方米1000元的补贴；新租赁自用办公房的，在一定年限内按房租市场指导价格给予30%的补贴。从实施的新办法中，清晰地传递出政府有意加快建设珠江新城区域金融中心的声音。而随之而来的，是政府推出的珠江新城商业用地行情也一路看涨，好几块地都拍出高价。而在05年下半年，珠江新城广州市第二少年宫的落成、西塔的招标，更让珠江新城在当年抢尽眼球。至2005年年底，由广州市交通规划研究所编制的珠江新城中央广场地区综合交通系统规划深化方案完成终审，海心沙还被定为201

29、0年亚运会庆典广场。2005年12月26日，地铁三号线珠江新城站的通车，更为珠江新城带来实质性的利好。而包括多所幼儿园、小学、中学在内的基础教育设施，也于2006年全面动工。另根据规划，珠江新城内的包括第二少年宫、广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、超高双塔(分东塔和西塔)和电视观光塔在内的七大标志性建筑都将在2010年前建成。2 个盘介绍2. 1 誉峰项目名称：誉峰地理位置：天河区珠江新城金穗路(珠江公园北门)主题概念：CBD国际级中央豪宅发 展 商：合景泰富集团规划情况：占地面积为22693平方米。建筑面积为147508平方米，总户数682户，车位828个，车位比接近1.3：1。总共8栋

30、高层住宅建筑，全部为两梯两户，主力户型为200平方米以上的大户型。其中峰景轩、峰华轩、峰彩轩为两梯两户高为43层的高层，峰领轩为两梯两户高为45层，峰颐轩为两梯两户高为44层，峰雅轩、峰逸轩、峰耀轩为两梯两户高为41层的高层.开发情况：整个项目8座高层住宅已基本完成开发。均 价：20000元/平方米价格变化：最低价为15000元/平方米，最高价为28000元/平方米装修标准：3000元/平方米管 理 费：4.3元/开盘时间：整个楼盘最早开盘时间是2005年12月30日，而誉峰全新峰领轩A4栋的开盘时间2007年1月21日交楼日期：峰领轩A4栋交楼时间为07年年底楼层布局：8栋2梯2户高层现推货

31、量：峰领轩、峰华轩以及早期的峰颐轩、峰彩轩、峰雅轩、峰逸轩的剩余单位。园林绿化：由全球顶尖园林设计公司Bensley Design Group International Consultants负责园林设计。这间设计公司最擅长将天然与人工设计巧妙结合，创造出浑然天成的效果。整个小区绿化率约35%。户型比例：（与网上总户数628户有出入） 单位：套 面积范围()一房两房三房四房五房合计170-1800018000180180-190000000190-200000000200以上001683340502合计003483340682比例0%0%51%49%0%100%销售情况： 从05年底正式开卖

32、，峰颐轩、峰彩轩、峰雅轩、峰逸轩是最早期的产品，而峰领轩、峰华轩是近期热卖产品，峰景轩、峰耀轩还没开卖。其中峰颐轩、峰领轩的销售率已经接近80%左右。主要卖点： 点式立体规划，营造和谐生态空间。誉峰在设计上充分考虑于珠江公园的关系，采用点式立体布置，以“八”字形面向珠江公园，通过不同的空间组合，形成一个渐进式的过渡。不但满足日照及间距等技术性要求，更营造一个充满阳光清风的中央庭院与生态空间。 空间层次丰富带来更多观景享受。誉峰以紧贴珠江公园的中心园林为重点，加上数个入口庭院 的点缀，构成了誉峰整个空间组织。 全球化选料，纯手工打造。全国首家使用已在日本高尚住宅运行多年的日立IT住宅小区智能系

33、统、进口大金家庭式中央空调，搜罗境内外的昂贵石材，印度尼西亚进口的泳池砖，超过30吨紫铜、黄铜、青铜铸（炼）造的原创性雕塑，一粒粒马赛克手工拼砌的室内恒温泳池底部优美造型，一颗颗扁平型鹅卵石手工拼贴的特色墙面等所有细节都承载着发展商对该楼盘“极品”质素的要求。 国际性标准物业管理服务体现在：“一站式解决”、“十五分钟限时反应”、“免费房屋体验”、 “商务活动协助”、“增值服务套餐”等的英式大官家服务内容。 户型方面也多有创新，每户均设有大型落地窗户及空中花园，其中大面积的户外空间巧妙地将室外的庭院引入客厅。该项目的主力户型为200平方米，高楼层的单位更是加大了主卧套房的空间，配以高达6米的空中

34、花园。 项目将以豪华大户型为主，规划上采用“月抱形”点状设计。户型设计上还将引入创新的“主仆”空间和空中多点绿化空间设计理念，采用两梯两户甚至三梯两户设计，户户三阳台。客户分析：l 买家多数是来自天河区、越秀区，主要是天河区和越秀区工作、经商的人士为主；l 从事的职业主要是从事经贸等生意的私营老板为主，当中亦有部分企业高层或海归派等买家；l 购房者以自住为主，多数是二次或以上置业的人士；l 他们追求身份和地位的认可，是一群向往优越的生活的成功人士。自身配套：罕有的雕塑主题园林，五星级住户会所，由广州新中酒管理有限公司提供尊贵服务。内设水底音乐室内恒温泳池、大型康体中心、咖啡酒廊、红酒雪茄等众多

35、设施。优劣势分析：优势、南面正对珠江公园无敌园林景色；、创新大户型，首创三阳台设计，每户均设有大型落地窗房及空中花园，而大面积的入户花园，则巧妙地将室外的庭院引入客厅；、户型豪华，物业管理水平和配套设施均属顶级水平；、楼盘品牌宣传的力度大、市场影响力较大。劣势、项目价格较高，销售速度较慢，短期销售目标不易实现，对开发商资金回笼有一定压力；、项目南面还有施工现场，影响景观；、户型比例偏大，导致客户选择面较窄；、小区隔壁的观园国际在位置、户型方面上等与誉峰较相似，但是价格与誉峰相比却较低，不到20000元/，存在很大竞争影响。2. 2 富力爱丁堡国际公寓项目名称：富力爱丁堡国际公寓地理位置：天河区

36、珠江新城金穗路(珠江公园北门)主题概念：CBD首脑级国际公寓发 展 商：广州富力地产股份有限公司规划情况：富力爱丁堡占地5,856，总建筑面积51,000，由1栋32层带电梯楼宇组成，负一至负三层车库，首层商铺，二层西餐厅，三层会所，4至32层为公寓，三梯10户，总共290户，车位226个。南面全部单位望江，北面设有1台高速观景电梯。开发情况：整个项目已完成开发。均 价：19000元/价格变化：最低价为18000元/平方米，最高价为24000元/平方米装修标准：带2500元/平方米装修管 理 费：3.8元/开盘时间：2006年6月17日交楼日期：2006年12月30日楼层布局：3梯10户现推货

37、量：剩余的少量尾货单位园林绿化：加拿大ACLA设计，绿化率约35%。园林设计引入了英式风情园林，花木选取兼顾了观赏性与实用性，并且做到移步换景、错落有致，从高处俯瞰更显情调。户型比例： 单位：套 面积范围()一房两房三房四房五房合计80-905800005890-10058000058120-1300116000116180-19000580058合计1161165800290比例40%40%20%0%0%100%销售情况：现时整个项目已基本消化完毕，约剩余少量的尾货单位。主要卖点：l 珠江新城优越的发展前景及地段价值。l 富力地产在广州市的品牌成熟度及珠江新城多个富力项目的相互联动效应。l

38、项目周边视野开阔，景致优美，南可眺珠江及二沙美景，西望东山秀色，北面尽览天河都市繁华。l 投资型公寓，以投资回报率高作为卖点。l 独特的市场定位。爱丁堡项目位于广州21世纪的CBD的核心商务区，是外籍人士、高级白领集中的地段之一。正是基于对市场的细分，对目标客户消费特征的把握，对项目独特地理位置的判断，富力地产将爱丁堡项目定位于服务式公寓。 l 满足客户需求的规划设计理念。爱丁堡国际公寓由加拿大ACLA设计，中西方建筑精髓相交融是爱丁堡国际公寓设计的一大亮点。在户型设计方面，充分考虑了外籍人士对大空间的需求特征，大胆突破将户型设计成大房大厅。l 完善的服务配套。该盘专门成立了一个“爱丁堡物业管

39、理中心”，由一些在四星级以上酒店服务过的管理人员组成，除日常的管理服务外，爱丁堡国际公寓还提供语言服务，主要包括日语、韩语和英语三语服务。此外还针对性地提供秘书、信息、翻译、管家等服务，包括代订各种休闲活动的票务、组织各种专门的活动等，即从细节上为住户作最充分的考虑，为他们提供最周全的服务。 客户分析：l 买家多数是来自天河区和越秀区，主要是天河北中信广场一带和环市东路一带工作的高级白领、经商的外籍人士为主，当中亦有部分企业高层或海归派等买家；l 该区域目前是市内最成熟的外籍人士居住区，租赁市场活跃，租金及客源稳定；l 广交会极大地带动投资公寓的市场，以投资为目的的买家不在少数。自身及周边配套

40、：会所，咖啡厅，户外泳池；配套索引：国际卫星信号电视天线入户；超五类100M以太网线入户；日立高速观光电梯；达芬奇健身中心；斯诺克竞技馆；可视对讲及家居安全防卫；室内采用分体式中央空调；专用直饮水供给系统；首层商铺，二层西餐厅，三层白金汉皇家会所；幼儿园 ：广州空军司令部幼儿园 小 学：广州市东山实验小学、五羊第三小学、东山区五羊小学 中 学：五羊中学、广州铁路第一中学 肉菜市场：万佳超市、明月肉菜市场、寺右新马路市场 食 市：好世界酒家、潮皇食俯、洞庭土菜馆、长城酒店、麦当劳、肯德基 医 院：省中医二沙岛分院、空军医院 银 行：工商银行、民生银行、交通银行、浦发银行、中国银行、农业银行优劣势

41、分析：优势、地理位置优越，富力爱丁堡国际公寓座落在广州珠江新城CBD西南部，紧临广州大道，北面与新大厦国际公寓相依为邻。项目周边视野开阔，景致优美，南可眺珠江及二沙美景，西望东山秀色，北面尽览天河都市繁华； 、单体设计，四面单边开扬，采光通风好，有四成户型为望江单位，且西面靠广州大道位置，视野更开阔； 国际公寓设计，商住两相宜； 、园林面积有接近4500平方米，园林以浓厚的英格兰风情为设计指导思想，英式种植物高低错落，讲究层次感，而特色水景雕塑设计，大型花岗岩喷泉设计，特色景墙等设计令园林更添精彩；、户型设计优越，厅房开间肆正，且功能性强，不失为投资及置业的首选； 、室内装修标准全面升级，能令

42、消费者免却二次装修的烦恼，令居住生活品质更高，舒适生活一步到位； 、封闭式小区管理，由天力物业管理提供优质管理，并实行24小时保安、清洁服务，全智能化小区管理系统。例如：门禁系统、可视对讲系统，宽频网络、有线电视网格、电梯轿箱及停车场均设闭路电视监控等。如此全面、完善的小区管理系统。劣势、项目临近公交车站，受废气、噪音的污染较大；、项目定价相对于珠江新城内其他公寓项目来说偏高；、户型比例偏大，120平方米以下全部只是做到一房，180平方米以上只是三房，比较浪费空间。2. 3 富力史丹尼国际公寓项目名称：富力史丹尼国际公寓地理位置：天河区珠江新城广州大道与黄埔大道交汇处(美居中心D座西侧)主题概

43、念：CBD商务综合体发 展 商：广州富力地产股份有限公司规划情况：占地面积9082平方米，总建筑面积为11.8万平方米。项目由2栋30层带电梯楼宇组成，北塔为3-30层为写字楼，南塔4-30层为公寓，负一至负三层车库，首层商铺，二层西餐厅，三层会所，。户型包括：单身公寓、一房两厅、两房两厅、三房两厅、四房两厅；从40240，以40-67单身公寓为主力户型。总共584户，车位625个开发情况：整个项目基本完成开发。均 价：15000元/价格变化：最低价为12800元/平方米，最高价为15500元/平方米装修标准：带2500元/平方米装修管 理 费：3.8元/开盘时间：2006年12月23日交楼日

44、期：一期在2008年6月就可以交楼，而二期交楼时间预计在 2008年年底楼层布局： 2梯21户(4-7/11-13层)，4梯21户(17-19/23-25层)，2梯23户（8、9、10、14层），4梯23户（15-16/20-22/26-27层），4梯22户（28，29层）。现推货量：公寓和写字楼现正全面推货 园林绿化：园林面积有接近3500平方米，设有园林生态泳池，南塔公寓每隔六层均带有架空花园平台，园林以简约的风格，辅以适当的造景铺设花草、灌木、乔木均设计成丛组种植，做到四季皆景。小区绿化率为37.7%。户型比例：（由于第30层规划图纸没有取得，所以只是从4层计算到29层） 单位：套 面积范围()一房两房三房四房五房合计40-50156000015650-555200005255-6523624000260100-12005200052 150-16000260026220-24000024024合计4447626240570比例78%13%5%4%0%100%销售情况：整个项目从06年年底正式开卖，目前销售情况较理想，以投资者购买居多。主要卖点：l 珠江新城优越的发展前景及地段价值