山西太原房地产市场调查分析报告.doc

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1、山西太原房地产市场调查分析报告 开发部：麦海华 二零一零年五月十七日目录第一部分 太原经济及城市发展概况2一、太原概况2二、太原经济7三、小结10第二部分 太原城市总体规划分析11一、总体规划定位11二、城市结构布局12三、城市交通体系14四、小结15第三部分 太原房地产市场分析16一、太原房地产发展概况16二、太原房地产板块分析24三、太原主要在售楼盘分析27四、太原房地产市场展望36五、太原楼盘抽样调查表37第四部分 太原近期商住土地成交分析38第五部分 结论与建议39第一部分 太原经济及城市发展概况一、太原概况太原市是一个具有2500年历史的古城，简称晋，也称“龙城”太原是山西省省会，是

2、山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通和信息中心，是中国22个特大城市之一，地处我国东中西三大经济带的结合部，在全国对外开放和经济发展布局中，具有承东启西、连接南北的双向支撑作用。1、地理位置太原位于省境中央，太原盆地北端，黄河流域中部，地处南北同蒲和石太铁路线的交汇处，简称并，别称并州，古称晋阳，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原海拔约800米，地理坐标为东经1113011309，北纬37273825。区域轮廓呈蝙蝠形，东西横距约144公里，南北纵约107公里，总面积6956平方公里。黄河的重要支流汾河横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行阻隔，西有吕梁屏障，坐

3、落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。2、自然环境太原地形复杂多样，土石山地、台原丘陵、平川比例约为532。其中，耕地占23%，林地占25%，牧草地占6%，水域面积占3%。东屏太行，西障吕梁，北依系舟，南临沃野，雄峙于海拔800米的河谷平原，称为“太原盆地”。3、自然资源太原地形以山地、丘陵为主，中南部为汾河冲积扇平原。总面积6988平方公里中，土石山地约占52%，黄土丘陵约占30%，平原约占18%。太原四季分明，年平均气温12摄氏度,年日照2388.7小时,无霜期平均202天。太原年平均降水量为468.4毫米，夏季集中了全年降水量

4、的60%左右。水资源短缺，是我国缺水城市之一。年平均水资源量为6.6亿立方米，人均水资源量为243立方米/年，为全省人均水资源量的52%，全国人均水资源量的10.6%。太原物华天宝，资源丰富，矿藏繁多，既有铁、锰、镁、铜、铅、铝等金属矿，又有煤、石膏、硫黄、硝石、黏土、石英、石灰石、白云石等非金属矿。在众多的矿产中，尤以煤、铁、石膏储量为最，素称“煤铁之乡”。太原原煤已探明储量为175亿元，不仅储量丰富，而且煤种齐全。铁矿储量较为丰富，分布较广，探明储量为6.6亿吨。太原石膏以质地优良而享有盛誉，储量为6238万吨。4、人口资源据2009年人口抽样调查，年末全市总人口350.18万人。其中：城

5、镇人口287.92万人，乡村人口62.26万人。城镇化率为82.2%，比上年提高0.2个百分点。男性人口178.57万人，女性人口171.61万人，性别比为104.06100。全年出生人口2.94万人，人口出生率为8.45，比上年下降0.02个千分点；死亡人口1.40万人，死亡率为4.03；自然增加人口1.54万人，自然增长率为4.42。2009年底，实际居住总人口约400.01万。全市共有汉、满、回、蒙等46个民族，其中汉族人口占99%以上。5、行政区划太原现辖6区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）、3县（清徐县、阳曲县、娄烦县）、1市（古交市）和2个国家级开发区（太原

6、市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、2个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区）。区（市、县）面积（平方千米）人口（万）区（市、县）政府驻地杏花岭区17053.3281胜利街尖草坪区28634.7998迎宾北路万柏林区30557.5488西矿街小店区29551.0009昌盛西街迎泽区11748.3278云路街晋源区28718.6634晋源街道古交市154021.5377金牛西街清徐县60934.1750清源镇阳曲县206214.7259黄寨镇娄烦县129011.5987娄烦镇 小店区小店区位于太原市的东南部，是太原市的南大门。辖2镇4乡3个街道办事处，共98个村委会和110个居

7、委会。总面积295平方公里，总人口37.2万，其中，非农业人口23.2万。 迎泽区迎泽区是大原市的政治、经济、文化、交通中心，是国务院1 9 9 7年批准成立的城乡一体化格局的新区。东与寿阳县、榆次市划山为界，西同万柏林区隔河相望，南和小店区毗邻，北与杏花岭区相连。 杏花岭区是经国务院批准的大原市行政区划调整中组建城乡一体化的新城区，位于大原市的东北部。辖有9个街道办事处、363个居民委员会；3个乡，50个行政村。 尖草坪区太原市尖草坪区位于太原市的最北端，东西最大宽度为26公里，南北最长距离为22公里,汾河纵贯南北，总土地面积285.6平方公里，其中城建区面积32.4平方公里，耕地面积791

8、0公倾（合118650亩）,由八个乡镇，七个办事处组成。全区共有行政村87个，居委会154个，总人口34.5万人，其中非农业人口24.66万人，农业人口9.84万人。 万柏林区万柏林区是一个新型的工矿区。经过几十年大规模的经济建设，万柏林区形成了以煤炭、化工、冶金、机械制造、电子、金融、科研及高科技术开发为主的现代化城区。驻区国省市工矿企业达120多家。 晋源区晋源区有着丰厚的文化底蕴和文物历史资源，境内现存各类文物古迹95处。太原市被列为国家重点文物保护单位的有五个，晋源区就占了四个：晋祠、天龙山石窟、古晋阳遗址、龙山石窟。古遗址10处，最著名的有晋阳古城遗址；石窟、古墓、造像、摩崖19处。

9、 古交市古交矿产丰富，依矿而立，缘矿而兴。煤田面积754平方公里。地质储量96亿吨，可开采储量50亿吨，其中70%以上是优质焦煤，其余为肥煤、瘦煤和无烟煤。古交煤田媒质优良，煤层稳定，具有埋藏浅、倾角小、厚度适中、适宜机械化开采等特点。 清徐县清徐县地处省城太原市城郊，依山面川，交通便利，全县国土总面积平方公里，辖四镇五乡，总人口30万人。清徐县历史悠久，人文荟萃，是中国古典文学大师罗贯中先生的故乡。 阳曲县阳曲县地处山西中部，忻定盆地与太原盆地之脊梁地带，扼晋北要冲，太原门户。东、西、北三面环山，南部低平。境北系舟山系横亘东西、云中山系纵贯南北，历为并北屏障，号称太原之北大门，为兵家必争之地

10、。 娄烦县娄烦县属土石山区，整个地势自西南向东南倾斜，境内东西山脉又向汾河骶骨倾斜，东、西、南山脉为篱，山脊与毗邻县区成天然为界，中间汾河河为带，紧系静乐，古交，全县山多川少，山区约占全县中面积的94，海拔在1030-2659米之间。6、工业太原是我国建国初期的工业基地，经过50多年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。代表性的企业有世界产能第一的不锈钢生产基地太原钢铁集团有限公司；正在建设的将成为世界上最大的镁铝合金加工和研发基地

11、富士康太原科技工业园；全国最大的主焦煤生产基地山西焦煤集团；制造曾托起“东方红”、“神舟”七号升空的航天发射装置和三峡水电站 1200吨桥式起重机的太原重型机械集团公司。 7、农业新中国成立以后，太原城郊型农村经济发展迅速，农业生产不断向高产、优质、高效方向转化。近年来，太原农业产业化经营取得突破，一批龙头企业不断发展壮大，新农村建设起步良好，农村经济呈现全面发展的良好态势。2009年全市农林牧渔业总产值50.30亿元，比上年增长3.1%。8、服务业太原曾是闻名中外的晋商都会。全市现有商业网点48万个，“美特好”、“华宇”、“唐久”等分别进入全国零售业百强、中国服务业500强和全国连锁业500

12、强。9、社会事业全市现有高等院校36所，在校学生341619人；中等专业学校21所，在校学生145002人。10、城市建设太原按照“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的总要求和“改造旧城、建设 新城、开发古城”“三城”联动的建设思路，树立大太原理念，全面加快城市建设步伐，不断加强省会城市的辐射力、影响力和带动力。近年来，在交通、通信、市政和生态环境等方面取得了明显成效，城市面貌日新月异，已形成航空、铁路、公路的立体交通网络。二、太原经济太原市区是全市经济活动的主体，经济总量占到全市的84%以上。过去：一座具有2500多年悠久历史的中华古城，2010年迎来了建城2507周年的辉煌庆典（公元

13、前4972010年）。以其悠久的历史、灿烂的文化、丰富的资源而闻名天下。现在：现在的太原已经发展成为以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市。未来：在能源重化工的大力发展下，太原的经济直线上升，在未来很长一段时间内，相信太原还将维持这种势头，直至成为一个全国重镇。 1、GDP逐步回升，增速有所放缓在金融危机波及效应的冲击下，09年第一季度太原GDP出现了近30年来少有的负增长，随着各项措施的逐步到位和效果的不断显现，上半年GDP又重回正增长，并实现了0.8%的增长。随着能源业的快速发展，带动经济整体回升。初步统计，2009年全市实现地

14、区生产总值（GDP）1545.24亿元，比上年增长2.6%。其中：第一产业增加值31.10亿元，增长4.1%；第二产业增加值675.54亿元，下降6.2%；第三产业增加值838.60亿元，增长10.2%。2、工业生产增速有所减慢2009年全部工业增加值501.04亿元，比上年下降11.6%。规模以上工业增加值470.14亿元，下降9.9%。3、产业结构有待进一步优化2009年三次产业比重依次为2.0%、43.7%、54.3%，分别拉动经济增长0.1、-2.9和5.4个百分点。与上年相比，第一产业比重提高0.5个百分点，第二产业比重下降4.6个百分点，第三产业比重提高4.1个百分点。作为一个现代

15、工业化城市，二产成为支柱产业完全符合城市性质。4、固定资产投资增速放缓2009年全社会固定资产投资782.02亿元，比上年增长11.3%。城镇固定资产投资730.59亿元，增长9.7%；农村固定资产投资51.43亿元，增长41.4%。5、开发投资额增速保持调整增长2009年房地产开发投资165.01亿元，比上年增长35.7%。商品住宅投资116.75亿元，增长58.0%，其中：经济适用住房投资4.78亿元，增长18.9%。分户型看，90平方米以下住房投资37.32亿元，占住宅投资的比重为32.0%。6、社会零售总额增速保持较快增长2009年全市社会消费品零售总额721.70亿元，比上年增长16

16、.4%，其中市县总额分别为691.96亿元和14.20亿元，同比分别增长16.3%和22.4%。7、人均收入稳步提高2009年全市财政总收入279.57亿元，比上年下降8.9%。2009年城市居民人均可支配收入为15607元，比上年增长2.5%；城市居民人均消费支出11708元，增长8.4%。农村居民人均纯收入6828元，增长7.4%；农民人均生活消费支出3687元，增长2.2%。城市居民与农村居民收入比为2.291。城市居民家庭恩格尔系数为32.1%，农村居民家庭恩格尔系数为32.6%。2005-2009年城市居民人均可支配收入及增长速度2005-2009年农村居民人均纯收入及增长速度200

17、9年末城乡居民储蓄存款余额2085.00亿元，比年初增长20.6%。其中：城镇居民储蓄存款余额1955.50亿元，增长21.3%；农村居民储蓄存款余额129.50亿元，增长11.2%。另外，城镇住宅施工面积2057.57万平方米，比上年增长23.3%，住宅竣工面积370.78万平方米。城镇居民人均住房建筑面积为25.84平方米，增加1.04平方米。农村新建住宅建筑面积119.53万平方米，农村人均住房面积为33.89平方米，增加2.50平方米。三、小结历史：太原这座具有2500年的历史的古城诞生于春秋末期，一代明朝唐朝从这里走向兴盛，丰厚的历史文化底蕴使这块神奇的土地具有无穷的开发潜力。人文：

18、作为千年文化古都及自古以来各大政权，不同文化的冲突中心，造就了太原多样性的人文环境，其中包容性，开放性首当其冲。这也使消费者对外来的先进消费理念有着很好的接受能力。人口：全市总人口350.18万人，其中：城镇人口287.92万人，比重达到了82%，并且总人口以年8.45的速度保持增长态势，住房类消费以年平均12%的速度增长，人口的大量增加将会对未来房产产生大量的需求。教育：全市共有高等院校36所，政府以大力发展高技能知识型人才作为教育发展策略，加快太原市教育环境，设施的建设。这将对未来消费人群结构及消费水平有着重大的提升。经济：太原是我国重要工业基地之一，2009年GDP达到1545.24亿元

19、，比上年增长2.6%，房地产开发投资完成165.01亿元，比上年增长35.7%。房产发展速度居山西前列。居民人均可支配收入达到15607元，增长2.5%，消费水平及能力正在快速提升。交通：太原交通近年发展迅速，武宿机场已升格为国际机场已开通国际国内50多条航线，华北最大的货运枢纽太原北站和山西最大的货物集散地太原东站。公路以太原为中心辐射全省，尤其是90公里长的西北环城高速公路的建成大大缓解省城交通压力，改善城市投资环境。地理位置：太原位于山西省境中央随着公路，铁路的建设太原已经形成以十字形的密集交通网络辐射全国，强化了太原与东部环渤海经济圈和西部腹地的联系，使城市的经济发展快速走强。 行政区

20、划:太原是山西省会，是全省政治，经济，文化，文化中心。共有行政区6个，目前重点发展发方向为向东南和西南方向的城区拓展规划。虽然作为山西省的省会城市，但是她的现状始终是全国三线城市的现状，随着中国经济的发展,特别是能源的紧张和充分利用，太原城市的地位将会不断加强，未来将会逐渐缩短与其他二线城市的水平，这样也会为房地产市场的发展带来更为广阔的前景。第二部分 太原城市总体规划分析一、总体规划定位 新的规划把太原市定位为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。 城市主要职能是：国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心；国家重要的煤炭科技创新基地、机械装

21、备制造业基地；黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心。规划范围包括市域范围和市区范围，其中市区规划范围包括市辖迎泽、杏花岭、万柏林、尖草坪、小店、晋源六个中心城区与外围村镇两部分。其中：中心城区范围北至上兰和绕城高速公路北段，西至西山边山地区，东至东山边山地区，南至姚村和教育园区，面积约685平方公里。二、城市结构布局1、城镇空间结构“一核三片两带五联” “一核”指太原都市区的核心区，在太原市域范围内主要为太原中心城区，主要发展区域性服务功能、先进制造业和新型材料。该区域连同榆次地区是太原市融入国家空间发展战略的战略性节点，是山西产

22、业结构转型升级的核心区域。 “三片”指太原都市区外围分别以阳曲县城、清徐县城和古交市中心城区为中心的三个城镇产业发展片区。是太原经济圈中的重要工业组团，并依托主要交通通道建设以煤炭能源、焦炭化工、煤炭铝镁金属为主的循环产业基地。 “两带”分别为北部生态保护地带和西部生态涵养地带。两带是太原市的生态屏障地区和水源涵养区。应逐步引导人口向外转移，并引导娄烦县城等城镇的集中建设。 “五联”为五个主要的交通联系通道，分别为东向（经过榆次地区的石太通道）、东北向（经过阳曲的北同蒲通道）、西向（经过古交、娄烦）、西南向（经过清徐的太中银通道）、南向（经过小店区的大运通道）。“疏解老城、提升外围、建设新城、

23、保护两区、修复生态”是太原市中心城区未来的空间发展策略。结合这一策略，太原市将倾力打造“双城、双区”的城市空间结构。双城指主城和新城，双区指晋阳文化生态区和北部生态屏障区。2、携手周边经济圈交通圈促发展 太原经济圈太原市将与孝义市、介休市、汾阳市、太谷县、交城县、祁县、平遥县、文水县、寿阳县、灵石等县市域相协调，共同建设太原经济圈。 以太原煤炭、煤化工等产业转移为契机，以煤炭和其他矿产区为基地，建设循环经济产业基地。以太钢、重机等企业集团为龙头，组织经济圈的先进制造业产业发展。以晋阳文化、晋商文化为纽带，统筹太原市特色文化名城和特色名镇、名村建设，共建旅游经济带。同时，加快经济圈客货分离的交通

24、体系建设，并增加南北向交通通道。促进区域公共交通一体化建设，建设“1小时交通圈”，建设区内旅游交通路线。太榆一体化统筹小店区与榆次交界地区的各项功能建设。在榆次地区预留分区中心，并承担部门区域性服务功能。调整榆次邻接小店的工业区用地。以太原的教育园区建设为契机，两市共同推进建设面向旅游服务、商贸服务和其他职业技能的职业教育园区。共同建设高新技术产业和先进制造业基地。整合太原经济技术开发区、富士康工业区、榆次工业区、晋中经济技术开发区，调整工业区空间布局向榆次地区倾斜。整合太原和晋中两市的旅游资源。组建一体化公共交通体系，围绕太原北营高速铁站（客运专线新站场）、武宿的市级中心区和榆次的分区中心建

25、设公交换乘主枢纽，统筹轻轨线、大运量公共交通线路建设。三、城市交通体系 按照规划，到2020年，太原市将通过建立快速路、提高公交一体化、完善铁路枢纽、构建市域高速公路网等举措，完善交通网络体系。 未来12年，太原市将通过建设“五纵八横”的快速路“骨架”系统实现45分钟内到达城市各主要对外客运交通枢纽或与对外主要高速通道形成衔接。规划快速路长度约250公里。 根据规划，到2010年规划中心城区全方式公交出行比例达到16%18%；至2020年中心城区全方式公交出行比例达30%；实现市域公交服务一体化和市域客运服务公交化。主要公交换乘枢纽7处：太原火车站、太原南站、长风街枢纽、迎泽大街枢纽、武宿机场

26、、预留太原新机场枢纽、小店旅游中心枢纽。 未来太原市区城市轨道交通发展规模：140180公里。规划城市轨道路线3条，覆盖城市主要发展地区和重要客运走廊；同时规划城际快速轨道与城市轨道形成衔接，衔接阳曲、太原、榆次、清徐、规划新机场、规划两处火车客站，并保留向晋中平原南部地区延伸的可能空间。 另外，在城市对外交通方面将规划太原新机场首建规模，完善铁路枢纽建设以及建设覆盖经济圈主要市县的区域城际快速轨道交通系统，以太原市区为核心向外围辐射。 根据规划，太原市轨道交通由市区线和市域线组成，中心城区内城市轨道交通网远期规划方案为L型线路构成的棋盘放射状布局方案，由5条轨道交通线组成，全长158公里。远

27、景城市轨道交通网络由10条路线组成，市区线路6条，市域线路4条，全长3317公里。其中，地铁2号、3号、7号线将经过目前正在建设中的太原南站。太原城市轨道交通线网整体建设分四个阶段，第一阶段为近期建设阶段，时间从2010年到2017年，应建设1号线一期工程和2号线一期工程，通车里程为569公里。将设置车站52座。预计该项目近期建设需要动态投资约272亿元，静态投资约265亿元。其中，1号线一期工程北起南寨停车场，南至武宿车辆段及综合维修基地，全长314公里，共设车站27座，沿线主要途经新兰路、恒山路、解放北路、府西街、新建路、平阳路、康宁街、庆云街。该线路与公路客运北站相衔接。2号线一期工程，

28、西起西山矿务局，东南至马练营停车场，全长255公里，共设车站25座，沿线途经迎泽大街、朝阳街、太行路与马练营路，该线路连接了太原站与太原南站，同时衔接汽车客运西站、太原长途汽车站和太原南站汽车客运站三个客运枢纽。四、小结太原在“一核三片两带五联”规划下，通过完善自身交通体系以及与周边经济圈交通圈的携手发展，太原房地产市场有望迎来新一轮发展高潮；在“南移西进”发展规划政策指导下，太原市房地产开发的重点主要放在了小店区、万柏林区与杏花岭区，同时中心城区旧城改造以及大型厂房搬迁等也是未来房地产市场重要关注点。第三部分 太原房地产市场分析一、太原房地产发展概况1、太原房地产发展历程起步（1996-19

29、97年）政府一心致力于市中心房地产行业的快速发展而完全忽略了对中心城区周边以及外围的市场挖掘，这就使得整个发展失衡。转移（2000年以后）房地产开发重心逐步由市中心开始向中心周边及外围拓展，07年前太原市无大体量小区的局面已经逐渐消失。转变（2001-2007年）01年前，整个太原市总量只有480万平方米，而从01年开始一直到07年，太原市每年的供应量就已经达到330万平方米。未来（2008年至今）随着市场架构与供需的进一步改变，未来市场将会在“北展东扩，南移西进”的八字方针下继续拓展周边市场并使其成熟。随着变迁，市场经过07年间的大涨幅之后，目前进入一个平稳调整期，但随着太原市场的进一步拓展

30、，将逐步形成一个健康成熟完善的房地产开发热土。2、周边省会城市经济发展情况周边城市经济比较周边省会城市经济相较于太原市都要更为成熟，而经济的成熟在原则上是更利于房地产业的蓬勃发展的。3、周边省会城市房产投资情况周边城市投资比较太原房产投资相较于周边其他城市都要低，房地产投资开发的空间巨大。4、周边省会城市房价对比情况07年-09年太原周边城市均价比较（单位：元/m2）虽然在经济上太原不如周边城市那么发达，但是城市的房价确是位列前茅的，证明房价的高低与经济状况并无直接明显的联系。5、市场开发水平根据有关机构2006年对太原市房地产开发商之中资质企业的不完全调查发现，整个太原市一级资质的开发企业共

31、3家，二级资质的共36家，而三级资质和四级资质的开发企业分别为102家和140家，这说明太原当时的开发企业普遍存在时间短，规模小的现象。知名大型开发企业拿地一览表集团名称入驻年份项目名称面积（亩）富力地产2007太原富力城2052恒大地产2007恒大绿洲1049合生创展200铜厂地块143当代地产2007当代万国城187万达集团2007龙潭片区500绿地集团2006半山国际花园452海尔地产2007新凯项目506泛海集团2007泛海项目3000碧桂园2007晋阳创意文化产业园3000近两年内，国内一些大型地产品牌的进驻太原市（其中标杆房企万科地产也计划将晋阳湖周边地区打造成“太原的西湖”景区）

32、，预示着各开发企业对太原房产市场未来发展前景的信心，同时势必将给产品品质带来一个新的革命，市场也将随其形成种类竞争，品质竞争，品牌竞争等多样化良性竞争市场，成为太原正个房地产发展推动力。而一些小规模，低资质开发企业也接随着这种竞争而被迅速淘汰。6、土地供应分析截止到09年12月底，太原市土地供应总量为526.2公顷，比2008年大幅增加了60.2。从各月供应情况看，受国内外宏观经济形势影响，土地供应波动较为明显。前半年土地供应较为集中，6月份达到了全年最高值，但从下半看开始，土地供应逐渐收紧，特别是在国家出台一系列土地限制措施后，全市土地供应量出现一定下降。从土地供应情况来看，太原市房地产开发

33、规模将进一步增大，按照平均容积率为3计算，及受政策影响较小，非市场因素干涉不严重的情况下，今后2-3年期间，太原市的商品住宅供应面积之和将可能超过千万平方米。未来竞争活跃，市场将进入高速发展期。7、住房需求分析太原市住房建设规划（20082012）太原市将新建住房1584.45万平方米，太原市民人均增加住房面积约4.7平方米。至2010年末，太原中心城区实际居住人口将有285万人，住宅建筑面积7695万，人均住宅27。按照官方公布的这两个数据，2008至2012年，需新增住宅建筑面积158445万，平均每年需新增316.89万，未来几年内太原市的住房需求又将大幅上扬，人口增多拉大了刚性需求的比

34、例。8、供应情况分析09年太原在售楼盘187个，在售总面积3293万平方米，其中住宅在售面积2608.33万平米占总量的79%，其次是混合物业和商住物业分别占10%、8%，别墅只有2%的比例，公寓仅占1%。可见，现在太原房地产市场的物业类型不丰富，层次还没有拉开。另外，从09年土地出转让情况及2010年预计面市的项目预测，整个2010年太原市商品住宅供应约在430万平米左右（包含09年存量面积及部分可能隐性无法面市的项目）。今后1-2年内住房供应还将继续增长。除上述商品住宅的供应外，城中村(即未取得证件)的项目在09年仍将保持130-150万平米左右的供应量。综合上述需求和供应情况分析，201

35、0年太原商品房市场供需基本达到平衡。9、价格情况太原05年-09年房产均价目前的价格在经过0607年的一个大幅上扬后已经进入平稳上升期，而涨幅的减小也说明市场逐渐的回复理性，这也是市场开始慢慢成熟的一个标志。10、客源比例 年龄划分2030岁：踏入社会不久，经济实力和自身需求上都不足，另外在外求学、求职者有一部分都会选择留在当地进行下一步计划，无形之中削弱了这一部分人群的置业比例。3040岁：事业稳定，拥有了一定的置业基础及资本，而且家庭的因素也致使他们需要有自己的一个“家”来给自己带来一份安逸与舒适。 40岁以上：置业比例已经在逐年提高，其中有很大一部分还是受中国传统观念影响，为自己的儿女而

36、置业，只有很少一部分人群是出于改善型需求的考虑而去置业。 区域划分根据2009年商品住房购买对象的调查中，按面积计算太原市本土市民购房占58.92%；外地人购房占41.08%，比2008年同期增加了1.3个百分点，其中本省占32.77%，比2008年同期增加1.46个百分点，外地人购房比重如此之大，将对太原房地产市场尤其是房价产生重要影响。11、客源特性 举例1：北京建外SOHO的客群中，有70%是山西人，而且其中很大一部分是在第一次到达现场后就直接下了订金。 举例2：富力城进入市场后，短短三天销售300余套，多数客户都提前下订。冲动型消费为市场客群最明显特征。由于北方人性格使然，因此他们天生

37、都非常豪爽，再加上煤炭价格的飙升，一部分从事该行业的人都富裕了起来，钱来的容易了，在消费时也就显得不会过分关注价格的高低了。“山西富豪”几乎成了国内豪宅的消费代表，例如北京中关村SOHO开盘，当日销售额达到了6.35亿元，而其中来自山西的购房者投入近1.8亿元资金；SOHO中国客户中，山西人占了28，仅次于占比为42的北京人；历史数据显示：更早之前的SOHO现代和建外SOHO两个项目，山西人一掷7亿元购买，此后SOHO中国开发的光华路SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都、三里屯SOHO等项目中，山西人的购房比例一直占据近50的份额；而在北京星河湾等其它楼盘，山西业主也占有很大比例。远在海南的三

38、亚，同样是山西富人青睐的投资重镇，据有关方面统计，在全国各地到三亚购房的排名中，山西已从第八位上升到第五位。以上高端客源主要指：重复置业型和生活享受型这两类。 山西部分煤老板以及大部分“煤经理”：从事与煤炭工作相关的高级管理者 政府机关和企事业单位领导，高级公务员 同省外市比较富裕的市区县等的领导 个体私营大老板，大业主12、市场漏洞 概念模糊目前，太原住宅市场“高价”不一定代表“高端”或“高品质”；高端市场相对较弱的竞争环境及消费者对高端概念的模糊，给一些“伪高端”项目以生存空间。在这样的初级市场上，消费者能购买到的产品普遍“性价比”不高。 五证不齐此外，目前太原市场上不规范销售的问题依然存

39、在，大多数在售或者预售的楼盘都是五证不齐的“问题楼盘”，而且问题频频曝光。 三级市场不成熟 太原市的三级开发市场极不成熟，整个太原市场，二手房市场的匮乏直接对投资型市场造成了很大影响，整个市场氛围是以自住型需求为主，二手房有价无市的局面立显无疑。13、市场综述（1）市场看好地价上涨东部、中部、西部、北部住宅用地价格分别上涨了11%、15%、10%和9%，近3年，南部地区成为城市新的建设热点，土地价格大幅上涨，其中住宅用地价格上涨了46%，商业用地上涨了54%。（2）房价不断攀升2009年太原市商品住宅平均销售价格为5500元/，5000元/以上的商品住房比例呈增长趋势；另外，高端住宅项目太原星

40、河湾的即将开盘也有望刷新太原当地最高房价。（3）开发市场面临“洗牌”外地品牌开发商在异地市场有着成熟的市场运作经验，能带来先进的开发理念，并迫使本土开发商跟进，共同作用促使楼盘更新换代。另外他们可以有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发，这对太原房地产行业是一个提升。（4）冲动消费成为主体无论是本市客群还是本省客群，在自身经济逐渐宽裕的时候，对于追求市场新兴产品的渴求度上升，该类产品一旦入市，则诱发冲动型消费出现。（5）太原楼市经历09年一季度的低迷后转入旺销；产品结构首次出现调整，由原来的单一毛坯房为主，变为精装修、别墅、低密度住宅层出不穷；大型房企纷

41、纷涌入，带动楼市竞争从初级的“地段决定价格”转向突出品质优势。二、太原房地产板块分析热点板块在“南移西进”发展规划政策指导下，太原市房地产开发的重点主要放在了小店区、万柏林区与杏花岭区，其中小店区在售楼盘数量占到了总数的42%，万柏林和杏花岭区分别是16%与19%，基本相等。尖草坪区楼盘最少只有5%。 太原市场尚处于发展阶段，对于板块的划分并没有明显的界限，鉴于此现象，根据实地调查以及数据的分析研究，结合城市规划及城区布置，将整个太原楼市按区位进行合理的定义划分：中部板块：作为整个太原市的市中心所在地，中部板块主要囊括了迎泽区最繁华区域。相较于其他板块，中部板块配套比较成熟，经济发展稳定，形成

42、了便捷、繁荣的生活状态，而整个太原市最为高端的几个楼盘也几乎分布在了这个板块之中。作为太原是传统的城市中心以及对外展示窗口，迎泽区是目前太原城市条件最好，房地产市场发展最成熟的区域，其区域内拥有全市唯一的火车站、大型客运车站、全市最大的商业中心、最大的城市公园以及便利的交通环境，城市绿化等生态资源也走在全市前列。短期内，其城市中心的地位将不会改变。南部板块：以小店区和晋源区所组成的一个板块，由于该板块以前没有作为城市重点发展区域，因此住宅项目较少，而成规模的楼盘更是几乎没有，但是由于东西部都为山头，而南部是一块平原，再加上恒大集团的高调入驻以及政府“南移”的方针，南部板块的区域价值必将得到质的

43、提升。目前的太原房地产市场，小店区是毋庸置疑的热点及排头兵。城市规划的重点发展方向以及太榆同城化的双重利好使得区域市场短期内快速发展，整体市场供应以及成交总量都是全市最大。目前小店范围内亲贤长风板块为最热点，住宅、商业、办公等房地产类型齐全，整体价格为全市最高。小店镇板块由于恒大城市绿洲的带动正在快速发展，其住宅项目密度也领先于区域内其他板块。太榆路板块目前发展势头强劲，在火车新站以及武宿商业中心规划的带动下，板块内项目蓬勃发展，并且在商业升值潜力的预期下，项目户型面积均有扩大趋势。其他板块相对平稳。与尖草坪区相对，晋源区是太原市西南部区域，也是古代晋阳古城所在地，历史文化悠久，人文及自然环境

44、资源丰富，是太原是重要的旅游景点聚集区。区域内近几年以来在住宅产品带动下房地产市场快速发展，并且大多凭借项目周边及区域内丰富景观及旅游资源。目前区域市场价格整体较低，供应及成交量也处在较低水平，市场整体仍处在起步阶段。西部板块：西部板块主要是汾河以西的万柏林区所构成，相较于南部而言，该板块的住宅项目要多，整体板块价值也要略高，但是它和南部板块一样，也并非政府初始的重点发展区域，因此除了沿汾河及比较靠近中部的这一带外，其他地方也相对开发较少，而所谓的“西进”政策将给更西面区域带来一次大的改观。万柏林区目前是仅次于小店区的市场热点。河西万亩生态园以及西山综合整治规划的出台实施，为我们描述了未来太原

45、“宜居”区域的蓝图。海尔、当代、富力、嘉怡等开发商已经进入该区域，整体市场升级步伐已经开始。从目前的市场发展趋势看，基本按照道路指引的方向发展，交通的便利程度是目前最受关心的因素。目前万柏林区市场整体供求平衡，供求矛盾较为缓和。供应以及需求的放量仍在一个相对较低的水平，市场价格基本保持平衡。北部板块：北部板块主要是由尖草坪区和杏花岭区组成，该板块作为太原市的老城区，发展已经比较成熟，但是楼盘及配套设施相对老化，因此政府也出台了“北展”这一政策。再加上广州富力集团和大连万达集团等品牌开发商的介入，该地区的价值其实早已不言而喻。尖草坪区是太原北部的区域，整体城市条件较为落后，太钢等大型工矿企业的存

46、在成为市场发展的主要驱动力。房地产市场发展的滞后在尖草坪区内表现为产品、物业、置业观念的全面滞后，其在售项目目前也是全市六区内最少的，未来发展的空间较大。杏花岭区是太原传统老城区，也是太原的政治中心，省市两级政府目前均位于其区域内，良好的人文及社会环境是杏花岭区发展房地产市场的最佳优势。目前，太原最重要的商务中心就在杏花岭区域内，这与区域内政府等职能机关集中不无关系。目前来看，杏花岭范围内办公及商务市场氛围要好于住宅产品，万达广场项目的出现对于激活区域内的住宅市场起到了一定的积极作用，但其仍以商业产品为主。个人认为，随着城市中心的南移以及省政府的南迁，其商务氛围逐渐减弱，住宅市场发展的机遇得以展现，时间可能需要3-5年。东部板块：本东部板块主要以杏花岭区与迎泽区的以东交界处所构成，而该板块的主要住宅区也多集中在东山周边，东山作为全太原市空气质量最好，水质最好，景观最好的地块，再加上政府“东扩”的概念以及府东街东延片区的规划完成，必将成为太原市日后新的高档住宅区域之一。目前，各大型开发商已经从最初的住宅开发延伸到商业、办公甚至于大型城市综合体等物业的开发，太原房地产市场的活跃度正在不断提升。太原各版块现阶段市场呈现M型态势，高、低端市场供应少