太原市商圈百货市场调查报告.doc

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1、太原市商业圈市场调查报告 在各类商业网点中，各类批发市场、百货店及购物中心、大型超市、中小型超市、专卖店、便利店、餐饮店面等。基本形成以“柳巷商圈”、“亲贤长风商圈”、“朝阳商圈”为核心的“金三角”式城市商业布局。田鹏路2012/9/11太原市商圈百货市场调查报告目录一、 太原市百货市场购买力及商圈概述. . .1二太原市商圈商场形式类型.2 21 高档商场.2 22 中档商场.2 23 低档商场.2 24 各大商场平均单位产出情况.5三、太原市商铺、商场租金情况.6四、在售、在建商业供应格局.7 41 步行街模式（详见楼盘调查表）.7 42 大商场模式（详见楼盘调查表）.843 沿街商铺模式

2、（详见楼盘调查表）.9五、太原百货商场分布及销售况.10（1）华宇购物中心. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 (2)、贵都世纪购物中心. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11（3）、御花园巴黎春天. . . . . . . . . . . . . .

3、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12（4）梅园百盛购物中心13（5）茂业百货 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13（6）、铜锣湾购物中心 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4、. . . . . . . . . .14（7）、太原燕莎购物中心 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14（9）、华宇国际精品商厦 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15（10）太原王府井百货. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15一、 太原百货市场购买力及商圈概述： 全市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点35289个，总面积2875860平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均营业面积已达0.8平方米，从业人员达22万余人人。固定人口330余万，流动人口约110万人，城镇居民储蓄存款为220亿元，社会消费品零售总额160亿元左右，城市居民人均收入5200元，人均消费情支出4183元。各种商业活动异常活跃，百货商场的消费群体以月收入2000元以上的2550岁人群为主。在各类商业网点中，各类批发市场、百货店及购物中

6、心、大型超市、中小型超市、专卖店、便利店、餐饮店面等。基本形成以“柳巷商圈”、“亲贤长风商圈”、“朝阳商圈”为核心的“金三角”式城市商业布局。 柳巷，历史上就是太原繁华的商业场所。这里商贾云集，店铺林立，买卖兴隆，聚集着200余家商业企业，有众多的中华“老字号”和历史名店，有太原“王府井”之美称。传统商业有了长足发展，新业态如雨后春笋。有各类超市、连锁店，有各类名品精品专卖店，有美味可口的中、西餐饮店，有各种文化娱乐场所等。柳巷商业街正在引领太原商业发展的新潮流。亲贤北街长风街区域原是乡野郊外。随着太原高科技开发区的建设及梅园、佳地花园等居民小区的落成，市政府将其规划为市级商业中心之一进行开发

7、。经过短短几年的建设，现已形成以餐饮业为主，购物、休闲、健身等点缀其中的颇具规模的新兴商业街区。而百盛、新天地、王府井、燕莎、沃尔玛等国内外一线商业机构的相继进驻，更使“亲贤长风”商圈成为了太原商业版图中迅速崛起的新锐势力。朝阳街商圈，经过了近二十年的发展，现已具有极高的知名度，成为山西省体量巨大、功能齐全、物流顺畅、服务周到的大型服装服饰零售、批发交易大型商圈，辐射山西省各地市、县及河北、河南、内蒙等周边地区，它以款式新、服务优、价格廉、经营灵活、物流通畅的优势和零售、批发浑然一体的竞争优势誉满三晋。二太原市商圈商场形式类型首先把这些商场分为高、中、低三个档次：21 高档商场1） 该类商场对

8、地段的要求很高，现主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等 市中心一类地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修；2） 以国内外知名品牌作为选择对象，对品牌的要求很高；一般选择的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的经营时间；3） 以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的27%30%抽成，进场费和保证金一般在10000元15000元；4） 该类商场一般采用大卖场的模式，有一家采用店中店的模式。2.2中档商场1） 该类商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修；2） 基本以知名品牌为选择对象，对品牌有所要求，但要求赢利即可；3） 以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的25%27%抽

9、成，进场费和保证金在5000元10000元之间；4） 该类商场采用大卖场和店中店的模式。23 低档商场1）该类商场一般地处城南、城西等二三类地段，在规模上大多为2层，面积在1万平方米以下，装修条件简单；2）商场一般以二、三线品牌及杂牌为主。3）商场大多以出租的形式为主，租金在2.5元/ m2.天3元/ m2.天。4）该类商场一般为大开间、大进深的格局，在出租时隔成10 m220 m2的小间。点评：经过这次市场调查发现目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备；从现有的商业分布来看，城市的各个区域都有适合该区域档次的商场，其中以零售业为主的柳巷商业街和以批发为主的朝阳服饰批发一条街是目前太

10、原市大商场最集中的地方；各大商场竞争异常激烈，采用模特秀、现场化妆等手段来吸引客户。但有部分商场由于经营模式陈旧，商场装修落后等原因，目前出现了亏损的局面。但与此同时还有很多新建的高档商场将上市招商，如华宇国际、开元盛世广场、中联假日广场、超世纪商贸广场、柳南商贸中心等。因此在今后几年太原市将出现商场供过于求的局面。并且，项目开发商大都不熟悉商场的运作程序与规律，商场在一个区域商圈内的重复存在，许多优秀的品牌非常注重城市资源分区的问题，因此商场的招商（优秀的商业品牌）成为商场经营严重的制约因素。 太原市各大商厦经营情况一览表档次商厦名称规模经营模式联营方式经营品牌 高档天美名店营业面积约1万m

11、2店中店模式营业额的30%的扣率，15000的进场费，15000的保证金国际知名品牌服饰、皮具、钟表等时代广场营业面积1.5万m2共5层大卖场模式营业额的28%的扣率，约15000的进场费，15000的保证金国内外知名品牌首饰品、皮具、服饰、内衣、化妆品等贵都世纪广场营业面积2万m2 共6层大卖场模式营业额的28%的扣率，10000元的进场费，10000的保证金国内外知名品牌珠宝、服饰、化妆品、鞋类、健身器材、体育用品、童装、玩具、床上用品华宇购物中心营业面积达1.8万m2 共6层大卖场模式营业额的27%的扣率，15000元的进场费，15000元的保证金国内同类品牌销量前15名，并进驻北京和上

12、海3年以上，国内外知名品牌。中档华都商厦共6层，面积1.2万m2大卖场模式营业额的25%的扣率，5000元的进场费，5000元保证金中高档服饰、鞋类、床上用品天龙大厦共5层大卖场模式营业额的25%。国内中高档服饰品牌、鞋类、化妆品、礼品等五一商厦共5层，面积1万m2大卖场模式营业额的25%金银首饰、国内中档服饰品牌下元商贸中心4.3万m2 共3层大卖场模式（租户自己隔开成店中店）签10年合同租金为1.5元/ m2.天，签5年合同租金为1.7元/ m2.天，签1年合同租金为2.12元/ m2.天精品服饰、工艺礼品、小商品、针纺织品、副食品华宇购物广场地下1层，地上5层大卖场模式营业额的26%的扣

13、率，5000元的进场费，3000元保证金化妆品、钟表、珠宝饰品、服饰、皮具、体育用品美莎世纪百货共4层大卖场、店中店模式1、2层采用联营，营业额的25%的扣率。3、4层采用租赁，为7元/ m2.天珠宝、化妆品、中档服饰、万盛服饰广场共2层，1.2万m2店中店模式租赁价格为3元/ m2.天，可购买14年的使用权，价格为6000元/ m27000 元/m2.国内知名山西省总代理服饰（男装、女装）品牌低档长风商厦共2层大卖场租赁价格为1层1.8元/ m2.天，2层为1.3元/ m2.天五金、钟表、杂牌服饰太航服饰广场共2层大卖场隔开成17.8 m2的小间租赁价格为2.5元/ m2.天男女杂牌服饰、轻

14、纺织品万事发服饰商场1层店中店，每间约4 m2租赁价格为3元/ m2.天男女杂牌服饰双塔商场共2层大卖场隔开12 m2的小间租赁价格为2.7元/ m2.天纺织品、食品等24 各大商场平均单位产出情况商场名称平均单位产出贵都世纪广场1.6万/年.m2华都商厦1.3万/年.m2天龙大厦0.6万/年.m2五一百货1.5万/年.m2解放大楼0.8万/年.m2华宇购物中心2.8万/年.m2平均单位产出1.43万/年.m2 为了考察各大商场的经营情况，我们有选择的对太原市中、高档商场的单位产出进行调查。从表中可以看出目前太原市中、高档商场的单位产出平均值为1.43万/年.m2，各大商场以1万m2计算，平均

15、年销售额为1.43亿元，按目前太原市27%的联营扣率计算，各商场的平均年毛利润在3800万元左右。其中年毛利润最高的是华宇购物中心，平均单位产出高达2.8万/年.m2，按目前华宇购物中心1.8万m2计算，其年销售额达到5亿元，以目前27%的联营扣率计算年毛利润为1.35亿元。单位产出较低的是天龙大厦为0.6万/年.m2，按其经营面积1万m2左右，其年销售额约为6000万元，毛利润在1500万左右。点 评：正因为有象华宇购物中心这样的大型赢利商场的成在，使得很多开发商纷纷上马中高档大型商场项目。但是，随着大型商场的增加，客户的分流，大型商场的利润将出现下滑的局面。因此，如在钟楼街改造项目上大型商

16、场，后期的不可测风险将会大大增加。三、太原市商铺、商场租金情况地点租金水平（元/ m2.天）备注柳巷1315元/ m2小商铺和太原80%的大型商场，零售业为主解放路911元/ m2品牌专卖店居多开化市街810元/ m2大型商场和品牌专卖店钟楼街67元/ m2专卖店和小商铺朝阳街35元/ m2服饰、小商品、鞋类批发为主，太原主要的批发市场一条街迎泽大街3.54.5元/ m2小饭店，理容美发等万柏林区和平北路和兴华街13元/ m2小商铺，小型商场小店区长治路和寇庄南街交叉口13元/ m2小商铺，小型商场，从上表可以看出目前太原市中心的整体租金水平，市中心的柳巷、解放路、开化市街、钟楼街周边是租金最

17、贵的。由于现在钟楼街周边以小商铺为主，而且此类商铺多为老房子，周边没有大型商场，所以租金水平比柳巷、解放路、等地偏低。四、在售、在建商业供应格局为了研究目前太原市在售的商业供应格局，我们调查了15个项目。在此基础上作如下分析。我们首先把市场上现有的项目，根据项目的特征，分为步行街模式、大商场模式、沿街商铺模式。41 步行街模式（详见楼盘调查表）该模式目前在市中心柳巷周边有2个项目，分别是柳巷商业步行街和鼓楼世纪广场。我们以项目的特点作以下分析： 地理位置：步行街模式主要集中在柳巷商业中心的两边，地理位置得天独厚，但柳巷商业步行街的位置更加优越。项目规模：总建面积都超过7万m2 ，而柳巷商业街达

18、到26万m2 销售价格：1层15000元/ m220000元/ m22层12000元/ m215000元/ m23层 3000元/ m210000元/ m2销售面积：以沿街商铺13层一开间为销售单位，鼓楼世纪广场必须购买13层，其总面积在100 m2300 m2：而柳巷商业街可以单独买1层，也可两层连买，其面积在60 m2 以上。销售情况：从柳巷步行街接受预订（以有638个客户预定或登记）的情况看，市场普遍看好步行街模式。点评：步行街模式的建成将极大丰富太原市的商业格局，在大型商厦几乎饱和的情况下，采用店铺式的格局必定会吸引投资者前来投资。值得重视的是，钟楼街的改造项目将受到这两个项目的双重竞

19、争，而且他们在时间和客户争夺上更有优势。因此，钟楼街的改造项目在规划设计上应充分参考该类步行街的设计方案。42 大商场模式（详见楼盘调查表）按大商场的规模和建成后的档次以及经营的品牌，可把大商场模式分为高档和中档。421 高档大商场模式目前在售、在建的高档大商场共有5个项目，分别是超世纪商贸广场、华宇国际、开元盛世、中联假日广场、柳南商贸中心，下面根据这些商场的特征作以下分析。 地理位置：主要集中在柳巷商业中心周边和朝阳街服饰批发一条街附近，这些位置都是目前太原市最繁华的地段。 项目规模： 总建面积一般都在3万m2 以上，而超世纪商贸广场达到9万 m2 。 销售价格：1层14000元/ m22

20、3000元/ m22层13000元/ m222000元/ m23层 11000元/ m221000元/ m2销售面积：基本都以店中店的模式进行经营，面积在20m2100 m2不等。 销售情况：除了超世纪商贸广场销售较好超过80%外，其余各商场销售形势不好。点评：从高档大商场的销售情况看，整个市场对高档商场的接受度下降。原因主要有：目前同类高档商场较多，各商场的赢利不乐观；总价过高，当地投资客很难购买；市政府的南移将左右一部分的投资客向城南投资；后期商场的回租投资回报率过低；商场后期经营的不确定因素。但超世纪商贸广场由于采用了批发为主的经营模式，这又区别与其他大商场以零售为主的模式，而且招商力度

21、很大，在全国展开，特别把温州的客户为招商重点。因此，超世纪商贸广场销售超过80%。422 中档大商场模式目前在售、在建的中档大商场共有5个项目，分别是丽阳城、基磊鸿金宝、金色100、逸居时代、东港嘉园，下面根据这些商场的特征作以下分析。 地理位置：主要集中太原市的次市中心，柳巷商业中心的边缘地带。 项目规模： 总建面积一般都在6000m2 20000 m2 。 销售价格：1层8000元/ m216000元/ m22层6600元/ m210000元/ m23层 5000元/ m26000元/ m2销售面积：有店中店和大卖场两种模式，销售面积在30m2160 m2不等。 销售情况：除了位于城南的东

22、港嘉园销售较好超过60%外，其余各商场销售形势不好。点评：和高档大商场一样，目前中档商场也出现了供过于求的状况，因此销售形式并不乐观。43 沿街商铺模式（详见楼盘调查表）我们调查了3个在建项目的沿街商铺，分别是怡花苑、凯旋大地、金港国际商务中心，我们将对此作以下分析： 销售价格：1层、2层均价12000元/ m216000元/ m2销售面积：130m2160 m2。 销售方式：一开间一、二层连卖 销售情况：一般都超过80%，凯旋大地达到100%，怡花苑达到90%点评：我们走访了太原市区的很多地方，很难找到这种商铺。在大商场盛行的太原市，目前这种楼上楼下的商铺正在被越来越多的投资客接受。因此，我

23、们了解到这种商铺的销售率很高。五、 太原百货商场分布及销售概况（1）华宇购物中心该商场于1998年开业，隶属于山西华宇集团。共分十五层，一至九层为百货商场营业面积为21000平米，九层为美食娱乐中心，十至十三层为高档写字间，地下两层为停车场，是一个集休闲、娱乐、购物为一体的购物中心。位置：坐落于太原传统商业街区繁华地段的“后开化寺街”经营结构 ：一层为时尚名品馆；二层为白领丽人馆；三层为时尚淑女馆；四层为名流休闲馆；五层为绅士典藏馆；六层为健康运动馆；七层为亮丽名鞋馆；八层为儿童家居馆；九层为经典生活馆。销售业绩：每年太原市同行业第一（06年销售5.4亿）品牌结构：目前该商场时尚淑女馆主要以大

24、淑装品牌为主，品牌分别是：媚丽一生（产地：厦门）、影儿（产地：深圳）、雅莹（产地：浙江）、例外（产地：珠海）、蓝地（产地：北京）、诗篇（产地：深圳）、凯撒（产地：广东）、菲妮诗特（产地：天津）、马克张（产地：广东）、CK（产地：上海）、恩裳（产地：深圳）、怡佳咏（产地：厦门）、Esprit（产地：广东）、马天奴（产地：深圳）、唯尚（产地：北京）、金依台（产地：北京）、KAKO（产地：上海）、圣诺兰（产地：深圳）、娜尔思（产地：深圳）、歌力思（产地：深圳）爱之怡（产地：北京）、瓒妮佛（产地：北京）、艾丝（产地：武汉）、贝曼菲（产地：北京）等优势：地理位置优越，商品种类结构好，品牌组合佳。应对市场

25、竞争机制灵活，整体营销策划灵活多变，员工服务意识和销售意识强，平效产出高。硬件设施较完善（在2005年间从新装修过）。缺点：结款能力差，存在恶意拖款现象。地下停车位为收费车场。结论：根据该物业时尚淑女馆品牌的分布情况来分析，该物业更适合国内的成熟女装进驻。(2)、贵都世纪购物中心该商场开业于1997年，营业面积为20000平米，地下一层，地上十四层，单层营业面积为2500平米 定位中、高档，以服装、服饰等百货精品为经营主导的商业企业。商场设男装、女装、鞋帽、化妆品、皮具、针织内衣、休闲、童装、玩具、首饰、名表、家私、家电等。整个建筑物的功能设计不仅能最大限度的给顾客创造一个完美的购物环境，也留

26、给了经营者极大的商业文化艺术经营空间。位置：坐落于太原传统商业街区繁华地段的“柳巷南路”经营结构 （调整后规划）:地下一层: 精品生活馆；一层:时尚名品馆；二层:绅士名品馆；三层:名媛淑女馆四层:都市丽人馆；A4层:孕婴内衣馆；五层:青春活力馆；六层:时尚名鞋馆；七层:运动休闲馆；八层:时尚生活馆；九层:时尚餐吧；十楼：量贩式KTV；十一楼：电影院。品牌结构:目前该商场少女装经营楼层为五楼,品牌分别有:小熊维尼、衣恋、VERO MODA、ONLY、欧时力、江南布衣、艾格、SCAT、伊华欧秀、杰西、拉夏贝尔合馆、阿桑娜合馆、百家好、伊可爱、巧帛、ESPRIT、等国内外知名少淑女装品牌。销售：08

27、年销售为4.3亿优势：地理位置优越，商品种类结构好，品牌组合较好。目前整栋大厦软硬件设施升级进行较为顺利，品牌组合再次提升。缺点：结款差（商场目前承诺淑女屋品牌十天一结，该条款录入联营合同），无停车位结论：根据对该物业的长期关注，由于原创始人在2005年前后将自己的经营重心转移到上海经营房地产行业，故该物业在05年至08年这三年时间内高层长期处于动荡之中严重阻碍了公司的发展 。同时导致恶意拖款现象出现严整，结款信誉差，硬件设施严重老化。目前该物业以有原董事长全盘接手整改，据悉贵都计划投资1000万元对商场整体进行全面升级。（3）、御花园巴黎春天该商场于2000年开业，营业面积为13000平米，

28、共分六层，单楼层营业面积为2100平米。位置：坐落于太原传统商业街区繁华地段“后开化寺街”。销售：06年销售为1.3亿。优点：地理位置优越，硬件设施完善，购物环境佳。结款能做到一月一结。拥有免费地下停车位。缺点：整体商品种类结构较差，品牌组合不好，缺乏竞争优势。（4）梅园百盛购物中心该商场开业于2002年，营业面积为25000平米，共分五层，单层营业面积为5000平米。位置：坐落于太原娱乐消费集中的街区“亲贤北街”销售：年销售2.7亿。经营结构：一楼：时尚名品、二楼：女装、三楼：男装、四楼：小家电、超市品牌结构：小熊维尼、衣恋、VERO MODA、ONLY、江南布衣、艾格、ESPRIT、影儿、

29、诗篇、CK、马天奴、白领、SCOFIELD、KAKO等优势：全国连锁，品牌资源丰富，商品种类结构合理。拥有一套量“身”定做的ERP销售管理系统。有着良好的结款能力（一月一结），完善的硬件设施卓越的购物环境。拥有充足停车位（收费）缺点：经营面积较小，楼层布局较乱，购物环境较差。结论：目前该区域将逐步形成太原地区新的消费商圈，周边商业氛围浓厚，但是由于该物业整体经营面积较小，品牌布局较乱，该店正在逐步的取消少淑女装转向大淑成淑女装方向经营，转型后可与王府井百货各据一地。（5）茂业百货该商场开业于2004年，营业面积为24000平米，共分六层，单楼层营业面积为4000平米。08年茂业集团收购原联洋百

30、货购物广场，从而进入太原市场。位置：坐落于太原传统商业街区的繁华地段“柳巷南路”。销售：年销售3.6亿 （08年联洋销售业绩）经营结构：一楼：化妆品、珠宝首饰、皮鞋，二楼：时尚少淑，三楼：精品女装，四楼：男装，五楼：运动休闲，六楼：童装床品等；品牌结构：WERO MODA、ONLY、SCAT、欧时力、江南布衣、小熊维尼、衣恋、艾格、拉夏贝尔等优势：地理位置优越，硬件设施完善。品牌组合较佳。缺点：无停车位、目前一直在装修调整，管理存在一定问题据悉原联洋的中层管理人员近期有大的动作。结论：该物业近期业绩下滑严重，物业的布局和管理不适合太原人的消费习惯，管理存在一定问题，中层管理动荡。同时该物业活动

31、频繁，回款率相对较低。（6）、铜锣湾购物中心该商场开业于2005年,营业面积为48000平米,共分四层，单层营业面积为12000平米。位置：坐落于太原传统商业街区的繁华地段“柳巷北路”。销售:06年销售1.8亿优势：地理位置优越，硬件设施完善。结款能力好能做到一月一结。拥有充足的停车位（免费）缺点：各楼层商品种类不完善，服装类、皮革类、化装品、黄金珠宝等各商品种类的品牌组合较差。（7）、太原燕莎购物中心该商场开业于2005年，营业面积为12000平米（现在正处于往东面扩大，具体扩大后的面积因现在正处于施工状态下无法得知）单层营业面积为3000平米。位置:坐落于太原以饮食业为主的长风大街街西。销

32、售：年销售1.69亿优势：知名度高，国内连锁。商品种类完善、品牌结构较好，结款能力好能做到一月一结、拥有充足的停车位（免费）缺点：客流较少、 品牌结构不理想。（8）、天美名店该商场开业于2002年，营业面积为4400平米，单层面积为1100平米。位置：坐落于太原新建路与水西关街十字路口的西北角。销售：06年销售在2亿以上优势：服装类的品牌结构好，店内硬件设施完善，购物环境卓越。缺点：商品种类不完善，无化装品黄金珠宝。客流小，不属于休闲购物街区，停车位稀少而且因是交通十字路口不便于停车。（9）、华宇国际精品商厦该商场开业于2003年，营业面积为18000平米，单层面积为4400平米。位置：坐落与府西街与新建路的十字路口西北角销售：年销售在0.8亿左右优势：店内硬件设施完善，购物环境卓越。拥有充足的停车位。缺点：商品种类不完善，品牌结构不合理。地理位置不属于休闲购物街区客流少。（10）太原王府井百货北京王府井百货在全国的第17家门店，也是其中投入最大的一家，目前总投资已过两亿。营业面积84000平方米的阳光王府井，09年5月试营业。其软硬件功能设施完善，定位档次较高，地理位置较为优越（百盛对面）位置：位于太原亲贤北街和长治路交汇处销售：新开物业人气不旺优势：店内硬件设施完善，购物环境卓越。拥有充足的停车位，购物环境优雅。缺点：客流少，布局不甚理想。