商业街运作基础理论.doc

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1、 商业街运作基础理论商业街是指为数众多的零售店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的企业群体。商业街具有商品流通机能（收集、计划、调整）；交流商情机能（购买、消费、产业）；提供购物环境机能（服务环境、店铺印象环境）和售后服务机能。商业街占有城市的一定地域。传统商业街几乎都在城市的几何中心，如天津和平路商业街；现代商业街偏重于城市交通条件最佳之处居多，如北京怀柔区城西门商业街，既不是县城的几何中心，也不是人口密集区，而是公路、铁路交通便捷之处，流动客流为商业街带来了繁荣，在城镇规划中占一定的地域。一、 商业街设置的模式计划。商业街有多种模式，按照商业设施的基本区分提供两种主要模式。商业

2、设施基本区分为销售商店群、饮食商店群、服务商店群和娱乐商店群。第一， 环形商业街设置的模式。娱乐区饮食店服务区大型商店第二， 带形商业街设置的模式。大型商店服务区饮食区娱 乐区二、 商业街行业构成规模表地区型商业街近邻型商业街购物频率适中较高结构主体服装、百货、大型菜市场集中，其余分散目的性强的，选择性强的，“两小”、“一服”集中，其余散性波及度服装、日用百货、文化用品、化妆品、副食、饮食副食、蔬菜、粮食、日用百货、日用五金、综合服务类型结构专业型为主复合型为主三、商业街的现状与未来中国加入WTO以后，外国商业资本不容置疑地要挤入中国市场滚滚的洪流之中。随着中国税制改革的加快，打破区域、行业界

3、限的束缚，实现商业资产重组的局面必将来临。商业街规划布局的基本要点。商业街是指众多不同规模、不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。规范化的商业街，布局的基本要点包括以下五个方面。1、 商业街的名片待添加的隐藏文字内容3由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业街，在全世界各地比比皆是，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、蒙特利尔的萨布洛克大街等等。“西关商廊”，开封宋城御街、黄山屯溪老街、北京琉璃厂文化街、哈尔滨中央大街。大型购物中心均诞生在城市郊区。它是在一个或几个大型建筑群内，许多商店、餐饮店、服装店有规律、按

4、比例呈直线或环线状有序排列的商业街，购物中心和商业界有严格的界限和原则区别。商业街不是购物中心，不是商业区，不是商务区，也不是商业社区，而是指众多不同规模、不同类别的商店有规律的排列组合的场所。2、 商业街的类型商业街按不同规模来划分，可以为大型商业街，大型商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。全国最长的步行商业街是武汉的江汉路商业街，全长1210米。又可分为中型商业街和小型商业街，如深圳华强北路商业街和北京的有275米的大栅栏袖珍商业街。商业街按功能来划分，可分为综合型商业街和专业型商业街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业街、乌鲁木齐中心路商业街、昆明青年路商业街；后

5、者如杭州健康路丝绸彩色街，福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。商业街按不同等级来划分，可分为市级商业街和高级商业街、小型商业街。前者如哈尔滨中央大街、天津和平路商业街；后者如天津滨江道商业街、北京地安门商业街和芳庄小区餐饮一条街。除此之外，按不同性质来划分，又可分为商业性一条街、服务性一条街，如北京中关村电子一条街、北京西二环东侧的北京金融街。目前世界经济发达的现代化大城市，第三产业就业人口占全国就业人口的比重高达50%-80%，如纽约第三产业就是人口比重的88.8%，香港为78.3%，东京为76.3%，新加坡为65.6%。北京为49.6%，广州为47.1%，上海为38%，均低于50%的比重

6、。全国平均第三产业就业比重为26.4%。商业区是第三产业中的核心产业，不管是哪种类型的商业街均是一个城市形象的代表之一，一个城市经济最显然的关注点。3、 商业街的风格商业街的风格是指商业街的整体格调和整体形象。它是通过自身的一系列活动和较长时间的运作，给社会留下知名度、印象度和完善度。首先，商业街要保留统一的建筑风格。其次，商业街要突出个性观念的软件管理风格。北京西单商业街，自1981年西单商场提出“中档品牌、大众服务”的经营方针后，西单商业街的客流中，北京市本地人口占74%，而外来人口只占26%。北京秀水服装一条街，这条街的管理委员会制定一整套带有理念特色的管理和服务条款，使之成为了北京专业

7、性商业街中经久不衰的特色商业街。4、 商业街的定位商业街的定位，是各类商业街生存与发展的前提条件。在当今各大中城市都在兴建商业街之际，根据规范商业街的量化标准、人文环境、地理比重和可塑性四点定位准则，剖析商业街单体，寻找出一个城市商业街功能定位的规律，进而设计城市商业发展的总框架。首先商业街要根据城市的基本职能和城市功能，确定自己的定位。前门大栅栏商业街正是这座有深厚文化底蕴国际大都市的缩影。大栅栏商业街一是业态齐全、商品种类繁多。二是老字号店多，带有浓厚的历史文化色彩。三是光顾的客流特殊，购物者以购物、休闲、观摩、娱乐为一体的复合层为主，故此，大栅栏商业街定位在“商业、文化、旅游”一体化上，

8、确有其道理。其次，商业街要根据城市或城市的不同区域，在近期和中远期经济发展的趋势，确定自己的定位。5、 商业街的进入任何一种商业流通形式的出现与发展，均存在进入市场的时机选择是否得当的问题。商业街的进入，即市场切入点，多选择在区域经济处于上升阶段、宏观经济环境完备的前提下，实施进入市场的战略。总之，商业街前期规划布局要完成自我名片、类型、风格、定位和时机五大课题，才能实现科学、规范的商业街运作。而处在市场经济的今天，支配人们购物行为的动机，早已不是简单地对商业量的追求，而是要求适应个性消费、情感消费、时尚消费、大众消费、攀比消费的市场环境，商业街设计时，对诸多环境因素的分析。1、 交通因素是决

9、定商业街产业的前提。商业街通常选择在一个城市的几何中心或城市经济中心，不能像购物中心那样选择在城市之外，由此带来，商业街设计中非常棘手的问题交通环境。中国城市的形成大体分为三种类型。一是由于历史政治、军事原因，先有城后有市逐渐演变到今天城市的全貌。二是沿河湖海、依自然地理条件而发展起来的城市，人口的聚集先于商业发展，交通条件与现代市场经济的要求相差甚远。三是现代开发建设的新城市，如包头市、太原市、渡口市的城市交通网建设。大型综合型商业街，应先期规划设计主体交通网。中、小型商业街，在不具备主体交通网状的情况下，可采取平面互动交通网设计。条件再差，也要具备一侧、一面、两端交通疏导型交通网条件。中国

10、的城市商业街多数是借市成街模式，即自然形成市场，政府借市场气氛修路，进而完善市场，形成商业街。商业街是借市成街，不可借店成街。因为一个店的商圈远远低于商业街的商圈，如北京东直门内簋街餐饮一条街，是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店，在1500米长的地段内有序排列组合而成的，非一个店能作为的。与商业街的客流量、流速直接相关联的还存在停车场问题。美国加洲南海岸广场（SOUTH COAST PLAZA）步行商业街，有一万个免费停车位。圣安娜市第17街（MAIN PCACE）步行商业街，商业设施建筑面积6万平方米，而已有4000辆汽车的停车场。北京王府井商业街现有6个机动车停车场，可容纳1

11、025辆机动车。2、 市政因素是商业街存在的基础。中国大城市的商业街，多在城市的几何中心，如天津的和平路商业街、上海的南京路商业街、太原的迎泽大街、成都的春熙路。改造后的北京王府井商业街平均宽度12米，局限宽度21米，全部实现无障碍路面设计，加之51个独立座椅，12个曲型座椅，7类灯光。1668个喷头、无围栏的两组音乐喷泉，28个小品设计和各种各样的花盆、花坛、花车、花桶。3、 人口因素是商业街发展的动力。商业街与超级市场不同。超级市场面向社区常住人口服务，其流量与购买力均保持均衡状态。而商业街的客流量变化确与流动人口相连，如北京市三大商业街，外来流动人口占客流量的比例，王府井大街为60%，西

12、单北大街为26%，前门大街为65%。由此看来，商业街的设计，首先要为商业街的客流量、和客流宽度做较为准确的计算。除此之外，现代商业街的发展，正要看消费购买力的投向和消费者的心理变化趋势。尤其是作为城市窗口的商业街，更应显现出商业街在城市整体格局中的地位与作用。现代人，尤其是现代青年人，向往超前消费，追求时尚消费标榜个性消费，强调情感消费，这些正是城市商业街设计的着眼点。4、 人文因素是商业街存在的保障。商业文化特色不仅是商家追求的经营目标，而且也是未来商业街设计的着眼点。随着生产力的发展和时间的推移，人文因素对商业街的冲击将日益显著。北京大栅栏商业街，在经历了580年的历史冲击，仍存在于京都，其原动力在于京城商业文化的支撑。距今已有380载岁月的广州西关商业街，充分表现岭南特色的人文风貌和与外夷人交往的文化氛围。北京王府井商业街上“祥子拉车”雕塑与“火树银花”雕塑风格、格调上的矛盾，正反映出现代商业环境中东方文化与世界文化的撞击和融合。开封宋城街是靠东京汴梁的古商业文化之风名扬中原天地的。北京什刹海旁边的烟袋斜街商业街，是典型的京味儿商业街。完善的客观环境，是促进城市商业街繁荣与发展的关键之点，是未来城市发展的亮点。2004-11-2 整理,