商业地产营销策划 招商推广方案报.doc

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1、三峡福斯德广场招商推广方案目 标11月28日顺利开业，同时，招商开展的同时，必须为营销后续的带租约式商铺的发售预热市场。1、目标分解：招商造势期：6月至7月20日，招商完成20%。强势招商期：7月21日份至9月30日，招商完成30%。开业推广期：10月1日至10月25日，招商完成10%。项目分析三峡福斯德广场位于万州商业最繁华的太白路，一期占地约7万余方，是以打造万州第一商业步行街为目的。它由八栋独立的以廊桥相连接的单体建筑组成，建筑楼高七层，地上五层，地下二层。广场经营定位为集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游观光为一体的万州首家规模最大商业步行街式的休闲购物中心。主体工程已于今年3月份完工，现已

2、进入一次装修和设备设施安装阶段。前阶段由于工程进度较缓慢，加上万高国际崩盘对商业地产市场的影响较大，使众多投资者、经营者对本项目的信心不足，呈观望状态。现社会上关于本项目的谣言较多，对营销和招商工作均带来非常不利的影响。以现有的业态规划来看，共有以下业态分布：一、二层：服装服饰、日用百货、儿童用品、鞋包及珠宝玉器、钟表眼镜、文体用品、家居用品、图书音像、家电通讯，配套服务（如金融、邮政、中西快餐等等）。 三、四、五层：品牌餐饮、快餐厅、西餐厅、茶楼、美容美体、KTV、俱乐部、保健洗浴、健身中心、书城、网吧、电玩、影楼、IT等。（准确业态请参考业态图）SWOT分析S（优势）1、 模式优势：先进的

3、定位理念，即万州第一步行街的理念，SHOPPING MALL的经营模式，一站式的消费体验。2、 地段优势：位于万州繁华的商业中心区，太白路。其车流和人流均居万州地段首位。3、 物业优势：项目一期总建筑面积7万余方，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光为一体的步行街区，首创国际领先的退台式“双层”步行天街设计，并采用国际领先的六大智能管理系统对项目实施管理，提升其商业价值。W（劣势）1、 主通道较少，与万州另一条交通要道新城路未能实现人流和车流的完全通现。2、 以现有的工程进度，商家入驻信心不足。3、 主力店不能与商家同时开业，使许多商家保持观望状态。O（机会）1、 万州是一个发展中的城市，立志

4、成为重庆第二大城市，可吸引相当一部份外来商家来考察，设店经营。2、 现万州商业主体为商场，对经营者而言，独立式门面的自主性和利润等都比入驻商场要强，从而可以吸引商家开设分店。T（威胁）1、 万高国际的失败在很大程度上将万州本地投资者和商家对万州商业的信心有巨大的打击。2、 万州的支柱产业不多，其消费力有限，商业的过度发展必将导致竞争的增大，从而增大招商的难度。推广策略针对现阶段招商工作难度大、任务重、时间紧的特点，在宣传推广上主要做以下几点针对：1、招商造势期思路：向社会广泛散发招商信息，同时针对社会上的不利传言，需重新树立投资者、经营者本项目的信心为主要目的。启动万州本地全面招商工作，在将项

5、目推向市场的同时，进一步提高的知名度、美誉度。方法：通过媒体的强势宣传，全面发布招商信息。让万州本地市场对本项目招商认知率达90%以上。同时举办招商说明会，向社会澄清对本项目不利的谣言，且向投资者、经营者说明项目进一步的发展概况，重新树立起投资者和经营者对本项目的信心，以此形成社会效应，促进招商成功率。（2）强势招商期思路：在进一步加强媒体信息宣传的同时，举办各种活动，对投资者和经营者实施攻心策略、拉近与他们之间的距离，加强其投资和经营信心，进一步提高整个市场热度，促进招商、营销工作的开展。方法：加强本埠招商工作的同时，启动外埠招商工作。在本埠主要以展示招商成果、形象、产品，与投资者和经营者举

6、办互动活动，与大商家举办签约仪式及工程进度为主要炒作点，进一步吸引更多商家的入驻。在外埠以媒体散发招商信息，同时组织外埠有意向商家来万进行实地考察，以本地市场的招商进度红火来增强外埠工作的开展。同时外埠商家来万考察，亦可促进本埠招商成功率。通过招商的强势宣传和炒作，来促进营销。（3）开业推广期思路：向社会散发开业信息，以项目的即将开业信息来进一步刺激投资者、经营者的信心，同时为项目开业做好市场预热工作。方法：通过各项媒体向社会散发开业信息，公布入驻商家的品牌，提升项目的知名度、美誉度和影响力。与入驻商家联合，在开业期间推出优惠活动和相应广告，以开业之强势来进一步促进后续招商和营销工作。传媒选择

7、名称特点受众群备注三峡都市报万州传媒龙头，发行量可基本覆盖整个主城区。主要为事业行政单位、大、中型私企。其次为普通家庭、部份商铺。此次推广共有软文报道、硬性广告两种方式。重庆晨报重庆主要报纸传媒。重庆地区人群。外招所用万州电视台视频传媒，覆盖面广，其影响力在万州地区正逐步上升。万州及周边部份乡镇有线电视群体。以新闻炒作为主，户外面积大、视觉效果强以广告所在地所经过的人群。信息发布灯箱夜晚效果明显，可以起氛围渲染的作用。地段所经过人群氛围渲染注：1、如8月28日物业具备二次商装条件，且招商进展顺利，可将开业日期提前至10月28日。 2、开业时间11月28日及相应的招商指标，必须是在工程、物业保障

8、的前提下完成。附：1、详细推广计划2、费用预算及广告目的！三峡福斯德项目招商策划部2006-6-4目 录附件一：招商推广计划工作阶段计划完成时间工作内容责任人监督人配合部门一、招商造势期6月7日7月20日6月7日6月12日1、 确定招商DM的文字内容2、 确定招商报纸的文字内容3、 为项目推荐书做内容填充赖毅峰陈莎莎6月12日15日1、 与营销沟能，做出招商推广方案，借势提高营销力度；2、 争求丰吾堂和甲方的意见，设计出招商DM和报纸内容。3、 东尚管理公司的VI系统赖毅峰陈莎莎张剑川招商组6月722日1、 招商办的布展方案2、 招商DM和报纸设计的确认和印刷工作赖毅峰广告公司陈莎莎招商组6月

9、1620日1、做出招商户外广告的设计稿(灯箱、楼体、看板等)，并交广告公司制作2、管理公司VI的确认（标志和配色方案）4、招商DM到位赖毅峰广告公司6月1020日1、 与广告公司合作发布户外招商信息到位2、 重庆报媒广告日期和三峡都市报广告日期的确认3、 招商画册的设计案赖毅峰广告公司陈莎莎6月217月招商说明会开展赖毅峰陈莎莎招商组工作阶段计划完成时间工 作 内 容责任人监督人配合部门一、招商造势期6月7日7月20日7月1日20日1、 根据业务招商部招商启动阶段的招商进展情况及市场反应，适时进行广告宣传方案的调整；2、 跟进各大型业态的招商进展情况，拟订广告宣传方案3、 借前期报媒探查重庆市

10、场，与外招人员配合，根据实际情况做广告调整4、 以软文开始报道招商状况赖毅峰招商组陈莎莎7月1日20日1、 二次商装手册的内容制定。2、 举办外埠招商参展会或说明会赖毅峰招商组张剑川陈莎莎广告公司二、强势招商期：7月21日9月30日7月21日9月30日1、根据业务招商部招商进展情况，拟订第一、二、三期招商快报，并交付，制作印刷；2、举办招商成果发布会3、策划次主力店的签约仪式方案；4、品牌推介会的举办5、跟进业务招商部其它大型业态的招商，制定广告宣传方案；6、根据销售需要，将招商做有效的推广方案，进一步将市场升温7、管理公司VI的应用部份设计（户外广告牌、路牌、卖场导购系统、商家统一装饰、卖场

11、导购手册、服装、纸杯、雨伞、信封、信纸、总服务台、客服中心布置及办公区标牌等）8、招商50%二期软文报道。赖毅峰广告公司陈莎莎招商组张剑川7月21日9月30日1、继续配合招商组外招人员，根据实际情况做广告调整和品牌引进广告宣传方案，并针对市场做广告调整。2、二次商装手册的制定同时安排商家入场装修方案3、设计制作VIP卡、制定VIP会员管理手册赖毅峰陈莎莎招商组三、开业推广期10月1日10月25日10月1日10日1、 继续配全招商组做招商工作，并根据市场实际情况进行广告调整。2、 配合已签约商家进行展示秀，展示商家形象和促进招商进度。3、 举办品牌商家答谢会。4、 根据业务招商部招商进展情况，拟

12、订第五期招商快报，并交付，制作印刷；5、 招商60%三期软文报道。赖毅峰招商组陈莎莎广告公司10月10日20日1、商家员工统一亮相展示方案2、项目周围开业氛围的布置方案。3、开业庆典及促销活动广告宣传的投放方案；（DM、户外、报纸、活动等）4、开业庆典仪式的组织、协调、实施；5、开业庆典活动方案的策划与实施；6、开业信息广告到位7、开业的推广。赖毅峰招商组工程部广告公司三峡福斯德广场招商推广预算表名称明细数量单价(元)价格(元)备注所占比重物料招商DM20000份120000250G铜板纸6P680X220MM5%招商画册2000份1530000招商快报1000X4次520000待定VIP会员

13、卡、礼物500份2010000对象为要为业主和入驻商家商装手册500份42000待定其它10000待定媒体重庆报媒4次以版面而定132000依情况而定26%万州报媒16次以版面而定160000依情况而定短信3500000.05100000万州有线电视50000依情况而定户外看板5处100000已有3块,需续高速路1块,加五桥收费站1块17%灯箱34个136000太白路之间项目包装50000活动品牌推介会1次180000待定39%招商说明会1次180000待定签约仪式1次75000待定常规活动6次70000招商成果发布展示秀等商家答谢会1次100000待定外展参观会2次60000待定开业庆典1次

14、200000待定共计1685000六月广告投入名称时间明细数量价格备注目的物料6月8日招商DM10000份10000250G铜板纸6P680X220MM发布招商相关信息，使上门客户或万州本地客户对本项目的招商情况有一定认知度6月20日招商画册2000份30000封面500G铜板纸,压纹,UV上光内页250G铜板纸40P210X270MM项目推荐信息，使外地大商家对万州本地和对本项目的基本情况有一定认识，吸引大商家来万州本项目考察户外6月7日项目包装15000招商办公室及接待处接待客户和招商人员办公6月8日户外更换3处20000只是画面更换增加万州主城区招商广告信息的覆盖含量，吸引商家和业主的注

15、意力6月8日户外增加2处100000续高速路转盘,加五桥收费站增加万州招商广告信息的覆盖含量，吸引商家和业主的注意力6月8日灯箱34个136000太白路地段招商信息的发布，同时对项目街道起招商氛围的渲染活动6月20日招商说明会1次180000预计参加人数500人针对近期谣传，增强商家和业主对本项目的信心，同时利用宗申的知名度，提高本项目的影响力，从而增强招商的力度。报纸6月19日三峡都市报2次30000整版发布招商信息,招商说明会前造势宣传6月21日半版招商说明会结果软文报道电视台6月730日万州有线电视台间断播出15000宣传广告招商信息发布6月16日新闻报道招商说明会开前新闻造势短信6月7日10000联通、电信、移动招商信息的发布6月1517日招商说明会信息的发布总计:546000