南通商业市场调研报告(修改版).doc

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1、南通商业市场调研报告上海熙麟房产咨询有限公司2013.06目录南通宏观经济研究城市概况分析宏观经济数据分析南通城市发展研究城市发展现状分析城市发展规划分析南通市场调研分析商业发展分析商业规划分析商业布局（商圈）研究核心商业区发展现状分析典型业态发展现状分析代表性项目分析住宅发展分析办公楼发展分析南通市场调研总结南通宏观经济研究城市概况分析宏观经济数据分析城市概况分析地理位置优越。城市在上海辐射下发展迅速。连云港市徐州市?南通，地处我国东海岸中部，长江入海口北岸，三面临水，一面靠陆，状如菱形半岛，毗邻上海、苏州等市，长江入海口，素有江海明珠之称。盐城市?南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国

2、经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；南通将打造成上海大南京市都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，常州市长三角北翼的现代物流中心。上海市无锡市苏州市?在中国的版图上，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市只有两个，一个是国际大都市的上海，另一个就是与其一衣带水、处于长江北岸的南通。南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。城市概况分析历史文化悠久。人文荟萃，明贤辈出；江风海韵，风光绮丽。?南通是近代历史上中国人最早自主建设和全面经营的城市典范，是以工业革命推动城市化、以城镇自治推动城镇现

3、代化建设的典范。其起始之早、功能之全、理念之新、实践意义之强，堪称“中国近代第一城”。?范仲淹、王安石、米芾、文天祥等诸多名家在南通留下传世之作和轶闻逸事。三国名臣吕岱、宋代杰出教育家胡瑗、明代名医陈实功、清代“扬州八怪”之一的李方膺、清末状元张謇等名人为南通历史增色添彩。?在中国近代文化科教史上，南通以创办第一所师范学校、第一座民间博物苑、第一所纺织学校、第一所刺绣学校、第一所戏剧学校、第一所中国人办的盲哑学校和第一所气象站等“多个第一”，而占有重要地位。?江海大地还孕育了当代表演艺术家赵丹、国画大师王个簃、著名数学家杨乐及20多位中国科学院和工程院院士。?南通主要景点有濠河、狼山。濠河沿线

4、风景优美，被称作南通城的“翡翠项链”。狼山列全国佛教八小名山之首，百里县区不乏寻幽探胜之地。海安的青墩文化遗址，如皋的水绘园和定慧寺，通州的文天祥南归渡海亭，如东的“海上迪斯科”（踩文蛤）和“空中交响乐”（海滨放风筝），启东的圆陀角观日亭等名闻遐迩。城市概况分析交通枢纽。交通设施便利，四通八达。陆路：境内有宁通、通启、通盐和沿海四条高速公路，苏通公路大桥已于08年开通; 海太、通常、通沙、皋张汽渡来往长江南北岸。航空：南通兴东机场、如皋机场和启东直升机场，已开通到北京、大连、广州、深圳、青岛、厦门等航线；铁路：新长铁路南通段已实现营运，北接中国铁路动脉陇海线，南抵上海和苏南地区，宁启铁路已开工

5、建设;汽渡：海太、通常、通沙、皋张汽渡来往长江南北岸。水运：南通港是我国十大港口之一，也是长江水系江河运输直达中转的枢纽南通已经逐步发展成为国际船舶修造基地；?随着苏通大桥、崇海大桥、崇启大桥的建成通车,南通融入上海一小时经济圈, 南通已成为上海产业梯度转移的直接辐射区域, 南通作为上海北翼重要港口疏散城市,上海产业梯度转移的必经之地,未来的经济发展机会仍将越来越多。宏观经济数据分析2012年江苏各市人均GDP2012年江苏各市GDP单位：亿元单位：元1280014000012011.6511740011200114029120000960010000088525850367568.15836

6、3680007201.578000065692625066400567264558.67515566000048055468774020.4648003969.753999231202933.22701.67317172630.054000032001920.911603.421516.7716002000000苏州无锡南京南通徐州常州盐城扬州泰州镇江淮安连云港宿迁苏州无锡南京常州镇江扬州南通泰州连云港盐城徐州淮安宿迁整体经济水平省内处于第二梯队，经济相对强劲；依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海；南通上海一体化加快，经济将快速发展。?2012年南通整体经济水平排名位于江苏省第四，与第一区块

7、（苏州、南京、无锡）相比有较大差值；南通人均GDP排名位于江苏省第七；?南通有三分之二地区位于上海都市圈核心区（100公里）辐射范围，近上海优势使得南通经济增长水平潜力较大；宏观经济数据分析历年南通GDP走势历年南通人口走势单位：万人单位：亿元770500018.00%4558.74080.2276815.00%40003417.88766.1312.00%766765.2764.8830002872.82510.13763.729.00%764762.922111.88762.6620006.00%76210003.00%76000.00%7582007年2008年2009年2010年201

8、1年2012年2007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP同比人口外溢状况，随着城市发展和经济总量的提升，近年来有所逆转。?2012年南通经济总量发展稳步快速，全市生产总值4558.7亿元，按可比价计算，比上年增长11.8；人均地区生产总值62506元，同比上年增长11.7；?全市常住人口729.7万人，比上年增加0.8万人，户籍人口765.2万人，比上年增加0.3万人；随着城市规划发展和经济总体提升，人口逐步处于增长状态，但整体增量较少。宏观经济数据分析江苏各市2012年三产产值单位：亿元70006498.360005309.15工业是经济支柱，依托沿海和沿长江的优50

9、00势，大力发展港口经济，未来城市转型动力4012.0340003418.93170.78较足。30002414.12100.83846.151968.511419.520001565.381555.781434.53889.381825.51742.71665.431093.8736.14713.1812661237.05.821173.56634.881000574.88382.6319.1783.72484.18204.2184.64203.86191.75137.22126.3116.7?第二产业是南通经济支柱产业，纺织、建筑业248228.71232.40和船舶制造是南通传统支柱产业

10、；苏州无锡南京南通徐州常州盐城扬州泰州镇江淮安连云港宿迁江苏各市2012年三产比例?与经济总量第一区块（苏州、南京、无锡）单位：%120相比，南通三产产值有较大差距；第一产业比例与100第三产业比例占比差别显著，第三产业目前制约南38.237.9404039.839.68041.541.640.844.243.945.253.4通经济发展，与上海一体化加深，对于三产产值增60加有益。4047.24745.946.349535353.15452.954.15344.03?整体高新技术和港口的发展，对于其经济转型2014.614.515.112.97.1有极大促进作用；9.5774.43.21.7

11、1.82.560苏州无锡南京南通徐州常州盐城扬州泰州镇江淮安连云港宿迁宏观经济数据分析传统工业为经济主导城市，三产服务业随着城市发展和与上海一体化逐步加深，总量增幅明显。?2012年南通三次产业结构由上年的7.0：54.5：38.5调整为7.0：53.0：40.0；?由历年结构比例可知，比重从第一产业、第二产业向第三产业倾斜; 第三产业占比持续上升，说明南通产业结构由劳动密集为主导向技术密集与资本密集为主导转变，高新技术产业占比稳步提升，占规模以上工业比重达到39.7%；?产业结构持续优化, 规划至2020年比重调整为5:45:50。历年南通三产产值历年南通三产比例单位：亿元单位：%30001

12、00%24152500222135%35%36%37%39%80%40%190920001826160860%15721431150012911197102940%57%57%56%55%88055%53%100074120%5003192872662361991748%8%8%8%7%7%0%02007年2008年2009年2010年2011年2012年2007年2008年2009年2010年2011年2012年第一产业第二产业第三产业宏观经济数据分析历年南通固定资产投资走势历年南通房地产投资走势单位：亿元单位：亿元60050.00%350022.00%379.962886.5481.730

13、0050040.00%21.00%2378.3625002168.3840030.00%1802.3820.00%2000272.781505.413001265.81500200.7920.00%19.00%172.68200137.43100010.00%18.00%10050000.00%017.00%2007年2008年2009年2010年2011年2012年2007年2008年2009年2010年2011年2012年固定投资额增速房地产投资增速固定资产投资额的持续增加，城市发展加速，整体历年南通市区农村人均住房面积走势人均住房面积增加明显，有利于房地产下游产业发单位：平方米60展。5

14、4.854.552.553.553.551.65040.9403935.54032?全年固定资产投资额2886.5亿元，同比增长21.4；全年3030房地产开发投资481.7亿元，增长26.8；区域地产开发进入20快速阶段之后投资速度逐渐放缓，城市建设稳步开展；100?市区人均住房面积为35.5平米，同比下降15.21%，农村人2007年2008年2009年2010年2011年2012年市区农村均住房面积小幅增长约0.55%。宏观经济数据分析2012年江苏各市人均可支配收入2012年江苏各市人均消费性支出单位：元单位：元2349340000230922400023000375313632235

15、663335872051934000212003004528001282922657417897178581775028000184002434216499229952194115615217161543022000148631560013730169911600011864128001000010000苏州南京无锡常州镇江南通扬州泰州连云港淮安盐城徐州宿迁南京苏州无锡常州镇江南通扬州泰州连云港盐城淮安徐州宿迁人均可支配收入及消费性支出省内均处于第六位，收入支出比同省内领先城市相似，但较总量来看，尚有很大的提升潜力。?2012年南通的人均可支配收入在省内排名第六，位于省内领先水平。但与苏州、南

16、京等仍有近1万元的差距。?2012年南通的人均消费性支出在省内排名第六，收入支出比同省内领先城市相似，可支配收入的60%以上用于消费性支出。宏观经济数据分析历年南通社会消费品零售总额走势居民富裕，可支配收入逐年增加，具备强劲的单位：亿元200030.00%购买消费能力。1708.725.00%1479.8715001268.32?南通零售消费市场表现日渐活跃，2012年社会消费20.00%1086.11915.1100015.00%品零售总额1708.7亿元，?龀?5.5，已连续5年保持736.5410.00%15%以上的高速增长。5005.00%?南通居民可支配收入年年提高，同时当地居民具备

17、较00.00%好的消费支出能力，生活水平正在稳步提高。2007年2008年2009年2010年2011年2012年社会消费品零售总额增速历年南通城镇居民可支配收入走势历年南通人均消费支出走势单位：元单位：元282923000020.00%2000020.00%17858250941666625000218251449215.00%194691500015.00%1310318903200001161316451101881500010.00%1000010.00%100005.00%50005.00%500000.00%00.00%2007年2008年2009年2010年2011年2012年2

18、007年2008年2009年2010年2011年2012年城镇居民可支配收入增速人均消费支出增速宏观经济数据分析固定资产投资额稳步提升，城市化率逐步增加，促进房地产及相关连带产业发展。历年南通城镇化率60.00%58.70%57.60%56.00%55.00%52.70%52.00%50.00%48.00%48.00%44.00%2007年2008年2009年2010年2011年2012年?城市经济发展，固定资产大幅度投入，南通城市化率快速提升，2012年南通全市城市化率达到58.7%；?城市化率快速提升，城市发展加速，房地产开发建设进入高速发展期。宏观经济数据分析根据第六次人口普查得知，开发

19、区全区常住人口为182104人。?开发区总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的96.34上升为110.69。?同2000年第五次全国人口普查相比，开发区年龄结构为，0-14岁人口的比重下降6.58个百分点，15-64岁人口的比重上升7.43个百分点，65岁及以上人口的比重下降0.85个百分点。?同2000年第五次全国人口普查相比，开发区内每10万人中受教育各程度人数都有显著提高。2010年南通开发区常住人口男女比2010年南通开发区受教育人口比2010年南通开发区常住人口男女比10.04%9.55%13.00%26%47.46%52.54%19.00%

20、42%80.41%男性女性大学（指大专以上）文化程度高中（含中专）文化程度0-14岁15-64岁65岁以上初中文化程度小学文化程度南通城市发展研究城市发展现状分析城市发展规划分析城市发展现状分析南通及长三角重点城市功能定位与产业特征城市城市功能定位支柱产业国际经济、贸易、金融及航运中心金融、贸易、航运、钢铁、汽车上海长三角地区休闲、会展和旅游中心电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、食品饮料杭州长三角中转站电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力南京以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地。已逐步取代杭州，成为了长三角副电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细化工苏州中心城市确立了以世界跨国公

21、司的加工厂和上海工业的后方基地的目标，要把其建成长三角机械、冶金、电子、纺织、服装常州地区重要的现代制造业基地能源、原材料及深加工为主的工业基地纺织、电子信息、船舶制造、精细化工南通已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全，配套协作能力较强精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生物医药、特色冶金、无锡的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市。纺织服装力争形成错位竞争的地方产业结构体系，成为泛上海都市圈内的产业梯度转移承接手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现代工业扬州基地、产业配套加工基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地。靠长江岸线资源，积极引进基

22、础原材料工业大项目。以积极的态度接受上海辐射的锚链生产、造纸、工程塑料生产镇江同时，在高新技术产业发展上，另辟奚径将其打造成国家的光电子产业基地。城市发展现状分析南通城市功能定位与发展战略?城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地南通南京都市圈?人口发展规划:2010年全市人口418万,市区100万,2020年全市人口516万,市区人口115万;苏锡常都市圈?经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经上海都市圈济国际化提升期;?经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海;杭州都市圈?产业发展规划:宁波都市圈?建设电力能

23、源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;?积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;?积极吸引上海传统产业转移至南通市。城市发展现状分析南通城市结构掘港、长沙城镇圈：海安、如皋城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩现状：经济发展一般，农业开发为主，工沿海经济发展轴：形涂养殖为主；业处于转型期成以204国道为依托引导：以发展掘港镇为重心，形成“母引导：以如城海安为中心，城镇相向发的沿海城镇聚合轴子型”城镇空间结构展，形成“双核型”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、沿江经济发展轴：养殖业、加工业初具规模；以宁通启公路为依引导：依托道路交通，形成以汇龙托的城镇聚合轴为

24、中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构城市发展现状分析南通核心支柱产业及产业结构规划支柱产业经济产出港闸区重点发展电力、现代纺沿河产业带织、新型医药、电子、船舶配2012年南通市纺织业在诸多不利因素影套、物流响下，紧抓内需市场机遇，全年纺织行业纺织业运行实现稳中有进，共实现工业总产值2002亿元，同比增幅12.55%崇川开发区东区以一类工业和高沿江产业带，新技术产业为以港口、物流主，东区以化仓储、船舶修全年建筑业增加值422.00亿元，增长工、

25、纺织业为主造业为主13.1；全市建筑队伍人数130万人，建筑业建筑队伍遍及22个国家和地区以港口、石化、仓南通船舶加快转型步伐，2012年完成总储、精细化工、纺产值织、电子新材料和造1483.4亿元，同比增长5.8%；造船纸等为主体船舶完工量881.3万载重吨，占全省的制造业39.7%，占全国的14.6%，增速分别高于南通经济技术开发区全省、全国平均水平15个百分点和16个百分点崇川、港闸省级开发区道口经济板块纺织业、建筑业和船舶制造业是南通三大核心支柱产工业集中区业；今后一段时间内，劳动密集型产业仍旧是核心产业。城市发展规划分析市域空间结构规划整体构建“一主三副三轴”的空间发展格局南通市城市

26、总体规划（2009-2030年）“一主”即以南通中心城区及其辐射影响下的通州城区、海门城区和如皋的长江镇为中心的“南通都市区”；“三副”指“掘港长沙”城镇组群、“汇龙吕四”城镇组群、“如皋海安城镇组群。南通城市扩容，大南通建设雏形初现，城市化进程必然加速，房地产投资开发空间巨大，为城市居民配套的商业服务设施也将进入发展快车道。城市发展规划分析市域空间结构规划市区规划为“两轴三区四带”的空间结构“两轴”：长华路工农路星湖大道、青年路；“三区”：崇川城区、港闸城区、开发区城区；“四带”：九圩港绿带、通吕运河绿带、狼山风景区绿色廊道、老洪港风景区绿色廊道。港闸区崇川区开发区01船舶工业园区05老城片

27、区08新开镇片区02天生港片区06城市新区09开发区北片区03唐闸片区07观音山片区10开发区南片区04北翼新城11滨江新城片区12通海港区城市发展规划分析市域空间结构规划城市主力发展方向为城东及城南，城东是发展城市纵深；城南随着行政中心的南移，未来发展进程也将加快;发展方向：主要向东、南方向发展，整合西、北方向，优化沿江，形成带状城市布局形态。公共服务中心体系：由1个组合型市级中心、2个区级中主力发展方向心、6个片区级中心。市区新东区居住：建设“宜居城市”，构建和谐社区。加强经济适用住房和廉租房建新城区行政中心设，供地量不小于居住用地供地量的5。主力发展方向工业：规划形成7个工业片区：港闸经

28、济开发区、港闸经济开发区东区、崇川经济开发区东区、崇川经济开发区南经济开发区区、南通经济技术开发区、江海港区、通海港区。仓储：依托大型港区、骨干航道、铁路、公路，重点建设南通港综合物流园区，同时配套建设港闸物流中心、运河桥物流中心和开发区物流中心城市发展规划分析市域城镇体系规划规划形成市域中心城市市域二级中心城市重点镇一般镇4级城镇体系南通市域城镇等级规模结构表:城镇人口规模城镇等级规模等级城镇名称城镇个数(万人)注：重点镇一栏中带*号的城镇为规划需要重点培育的城镇，其余的为省级重点中心镇。市城中心城>200万人南通中心城区2201市海门城区如皋城区市城二级40-50 万人40-50(2

29、60)6通州城区中心城市启东城区海安城区如东城区长沙镇、长江镇、40吕四港镇三星镇、包场镇、岔重点镇5-15万人15河镇、李堡镇、曲塘镇、二甲镇、石港镇、5-10（65）搬经镇、洋口镇*、近海镇*、寅阳镇*、三余镇*一般镇2万人略10550合计69072城市发展规划分析市域综合交通体系全面融入上海1小时交通圈，增强中心城市辐射力。加强与周边区域以及“长三角”地区其他城市的沟通，通过整合各类交通资源，多方式综合协调发展，加强各交通方式之间衔接，实现南通市域范围内在长三角城市间一日往返的快速、便捷交通出行需求，中心城区至上海市中心区60分钟可达，市域范围至上海中心区90分钟可达的目标。南通市场调研

30、分析商业发展分析商业规划分析商业布局（商圈）研究核心商业区发展现状分析典型业态发展现状分析代表性项目分析住宅发展分析商办发展分析商业规划分析商业向南向北发展，逐步向东推进，形成“一圈双核五心”区域商圈格局。一圈：环濠河特色圈（濠东路，酒吧茶楼休闲；濠南路，文化休闲博览；濠北濠西路，艺术市场路、特色商品街。）双核：两个市级商业中心港闸区（南大街市级商业中心：文峰大世界、八佰老城区伴、金鹰等，商业体量在30万方左右；新区市级商主城区新城区业中心：以中南世纪城商业为核心。）开发区五心：五个区域商业中心（崇川区东片观音山；港闸开发区越江海港区江路口；港闸区工农路口；经济开发区；滨江新城）商业规划分析随

31、着经济的快速发展及城市化率的提高，城市商业正处于百货向购物中心阶段发展进程中，购物中心将取代传统商业的核心地位。起始阶段百货阶段购物中心阶段城市综合体阶段人均GDP1100美元城市化率25%人均GDP2000美元城市化率45%人均GDP3000美元城市化率70%2012年南通城市化率58.7%，人均GDP4400美元城市化率70%以上人均GDP约65222元元，按6.3汇率计算，约为10638美元。商业布局研究“2+4”商业格局逐步向“2主多副”商业格局转变“2+4”商业格局火车站港闸区4个商业街区2个商业中心外环北路?北大街南大街钟秀路城东区桃坞路青年路?南大街市中心工农南路?桃坞路等市政府

32、?CBD新城区?圆融广场“2主多副”商业格局沈海高速沪陕高速?文峰城市广场?星湖101街区2个市级商业中心多个副商业中心开发区南大街桃坞路CBD北大街星湖101外环北路钟秀路苏通大桥青年路工农路等目前，南通商业分布相对零散，从业态完整度和商业供应量角度讲，发展成熟的只有南大街商圈单一核心商业圈，其他商圈均由小型街区或一到两个典型项目支撑，或待建设发展中。核心商业区发展现状分析南大街商圈包括南大街、外环北路集中了部分的比较八仙城、人民中路。以南大好的餐饮类商户钟秀路街北段（十字街中远桥，长250米）为核心地工块，南大街南段（中远桥主要以家居装饰、农段家坝，长500米）区建材、轻纺等工业路消费品专

33、业市场为块，八仙城区块，人民中路特色南大街及周围作为南通南大街（友谊桥和平桥，长商业核心,集百货、餐饮单一核心商业圈400米）区块，整体上呈T 及休闲娱乐于一体,总商业规模在30万平方米左型分布。右（桃乌路）;濠河环绕内，除了百货业态为南大街商圈是南通商业体系桃坞路主，也比较集中了南通中的核心。日均人流量约为一些餐饮休闲娱乐业态15万人，节假日甚至可达南通的文化中心，市民的休闲娱乐中心，桃坞路两侧不20万人以上，是南通最繁华青年路仅集中了可以购买服装、鞋的市中心，也是消费者首先类、图书和杂货的品牌店，主要为休闲娱乐消商圈，根据对部分消费者个还云集各种饭店、茶馆、费（Ktv酒吧）所KTV和银行证

34、券公司人消费情况问卷调查结果显在地，结合部分餐饮类常场所示：89%的消费者最常去的商圈是南大街商圈。核心商业区发展现状分析南大街商圈是以百货店为骨架支撑，各种业态并存，集购物休闲、住宿餐饮、文化侨鸿国际娱乐为一体。亚萍国际新世纪数码港八佰伴南大街商圈规模商业体的商文峰大世界国美电器业业态主要以单体百货、大金鹰国际五星电器型卖场及专业店为主。宏图三胞苏宁电器核心商业区发展现状分析项目名称：文峰大世界经营状况：文峰集团作为南通当地实力连锁事业公司,具地理位置：崇川区南大街3-21号有丰富的商业市场运作经验与经济实力。传统中高档百项目面积：64000平方米货，在经营业态及品牌等方面不占优势，但在本地

35、消费经营定位：中端百货具有一定的吸引力。逐渐升级转型，南大街主力百货商开业时间：1996年场，经营效果很好，2012年全年销售额21.3亿元。租金：扣点，平均扣率21%-31%核心商业区发展现状分析楼层业态布局及主力品牌商户美宝莲,玉兰油,欧莱雅、梅花,西铁成,雷达,卡蒂尼、博士伦花花公子,皮尔卡丹,金利来,苹果,金利来,达芙尼,花花公子,梦特娇阿迪达斯,锐步,NIKE,NIKKO,雅戈尔Esprit,简,ELLE,ONLY,OZEERO,兰爱特,罗得斯兰,圣凯罗,恒阳,斐丽慕思沙驰,凯撒大帝,老人头,阿德米,塔西尼,伊斯丹奴,皮尔卡丹,卡西欧飞利蒲,松下,长虹,海尔,三星,TCL,新科,东芝

36、,西门子,帅康,林内,美的联想、松下、夏普、流氓兔、樱桃小丸子、雅多,SNOOPY,ELLE核心商业区发展现状分析项目名称：金鹰国际购物中心地理位置：崇川区南大街28号项目面积：10000平方米经营定位：中高端百货开业时间：2000年租金：扣点，平均扣率20%-30%，另据品牌具体定经营状况：南京金鹰国际作为江苏省知名商业经营管理公司,自2000年进驻后,沿用其一贯做法主要走精品专卖路线,侧重于发展中高级女性消费者。市场证明中高档百货在南通市场需求空间较大,金鹰国际用1年时间就占领大部分市场份额。目前商场经营状况良好,出租率100。核心商业区发展现状分析楼层业态布局1F2F3F4F5F核心商业

37、区发展现状分析主力品牌商户1F2F3F4F5F核心商业区发展现状分析经营状况：“南通八佰伴商贸股份有限公司”，是南通市百货大项目名称：八佰伴楼与江苏华地企业集团合股合作、共?榻模鄙行菹小榈乩砦恢茫撼绱嗣裰新?9号乐消费于一体的大型现代化商业中心。公司将全面导入华地百货项目面积：62000平方米的现代化管理模式，吸收华地集团“时尚美学、专家品质”的经经营定位：中高端百货营理念，传承企业“以顾客为中心”的服务理念，倡导个性化服开业时间：2010年恢复营业务、体验式营销，致力将商场打造成时尚与经典相映、品质与潮租金：扣点，平均扣率20%-25%流生辉的“苏中第一名店”。目前经营状况良好。核心商业区发

38、展现状分析楼层业态布局及1F代表性品牌B1羽绒服特卖区、羊绒羊毛、大娘水饺1F国际精品（Armani Collezioni、ports、pall.shark、ck、dunhill、boss）、滋补品、名表、烟酒、黄金珠宝、化妆品2F精品女装、饰品3F时尚女装、饰品、女包、女鞋4F少淑女装、内衣、饰品、文胸、彩妆5F男装、男鞋、男包、饰品6F运动、时尚休闲、团购中心、运动器材、按摩器材7F家电、数码、童装、童鞋、童玩、家居、床品8F百特喜餐厅、外婆家餐厅、新石器烤肉、豪味家牛排9F核心商业区发展现状分析亚萍国际购物广场整体建筑为地下一层，地上九层，设有购物广场、项目名称：亚萍国际购物广场餐饮娱乐

39、空间、商务写字间等，作为一个年轻的商场，南通亚萍国际购物广场从一开始就走上了一条适合自己的时尚年轻之路。在越来越地理位置：崇川区南大街2号激烈的商业竞争中，把自己定位在“全客层”还是“某一个消费营业面积：35000平方米层”，成了商家调整的焦点。使商场做到在商圈内的别具一格、经营开业时间：2007年错位。核心商业区发展现状分析?阋堤季諦1苏宁生活电器馆1F流行精品馆（屈臣氏、肯德基（1-2楼）、老凤祥黄金珠宝、手机卖场、名烟名酒、名品皮鞋皮具）2F时尚休闲馆3F名品服饰馆4F香港运动1005F大食代美食广场、南通旅游特色商品展销中心6F亚萍漂亮家纺展厅、多功能会议厅7F9F配套服务及办公写字间

40、核心商业区发展现状分析项目名称：侨鸿国际购物中心地理位置：崇川区人民中路9号项目面积：36000平方米经营定位：中高端百货开业时间：2007年租金：扣点，20%-25%南通侨鸿国际购物中心是南京侨鸿国际集团下属的子公司之一，由集团自行开发建设、自主经营管理。地下室更有近500个停车位的超大停车场，是该商圈目前唯一的大型停车场。商场依照现代化国际商业理念设计、规划和布局，整合数百国际国内一线知名品牌，集购物、休闲、餐饮等诸多服务于一体，自2007年11月开业以来已成为南通市民心中中高档商场的新的代表，时尚购物休闲新领地。核心商业区发展现状分析楼层业态布局及主力品牌商户核心商业区发展现状分析楼层业

41、态布局及主力品牌商户典型业态发展现状分析南通成熟商业体以传统百货商场为主，多集中在南大街，新兴百货逐步出现，处于转型期。?南通市百货商场主要集中在南大街,如金鹰国际购物中心、文峰大世界、八佰伴、亚萍国际等; 截至2011年,南通市区在营业百货商场约20家左右,总规模在50万平方米左右。?各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人本主义等)转变。但受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限。?各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百货经营业态；中高档百货类消费主要体现在文峰大世界与金鹰国际,其中金

42、鹰国际主要服务白领女性消费者。?由于南通市场南大街购物商圈已形成人们的消费习惯，传统百货聚集效应较强，故而各大商场经营效益较好。但如果有新兴商业的出现，逐渐改变了人们的消费习惯，则传统百货将没有任何优势。典型业态发展现状分析南通代表性百货商场商场名称经营规模(平方米)经营档次业态组合特征目标消费群体经营管理公司投入运营时间服装服饰51%,家用电文峰大世界64,000中高档各年龄层次文峰集团1996器13%服装服饰80%,化妆品、中高级白领, 女金鹰国际10,000高档金鹰国际2000珠宝15%性居多服装服饰60%，珠宝百货大楼、江苏八佰伴楼62,000中档各年龄层次20108%，家居数码10%

43、华地服装服饰60%，家电数亚萍国际广场35,000中档各年龄层次亚萍集团2008码20%服装服饰65%；家居生侨鸿国际36,000中高档各年龄层次南京侨鸿国际集团2007活20%典型业态发展现状分析知名连锁卖场发展迅猛，且有向南向东发展的趋势。华润苏果乐购乐购乐天玛特?南通市中大型知名连锁卖场数量较麦德隆多，约15家，分散于各居民区与商业大润发家乐福区内；农工商大润发新一佳华润苏果?从南通城市发展角度，结合居民住宅麦克隆区及超市(含中大型超市及小型超市、卜蜂莲花便利店)分布情况, 城东和城南方向布店数量较少，尚有一定发展空间。欧尚乐天玛特(开发区店）典型业态发展现状分析南通代表性连锁卖场超市名

44、称地址超市面积大润发八仙城20000大润发景华城25000家乐福王府店25000乐购金飞达16000乐购现代生活广场18000华润苏果高迪商业广场10000华润苏果鸿鸣摩尔15000新一佳七彩店8000卜蜂莲花工农南路164号15000麦客隆工农南路999号-麦德隆人民东路889 号12000乐天马特人民东路店和开发区店-文峰千家惠青年西路-农工商桃坞店-欧尚中南世纪城20000典型业态发展现状分析餐饮多分布在老城区，以沿街餐饮为主。餐饮市场主要分散在三个片区?青年路沿线已形成餐饮聚集气候, 餐饮营业面积1,000平方米以上的大型餐饮店主要集中在青年路上;?营业面积在500-1,000平方米之

45、间的中型餐饮店主要分布在青年路、桃坞路及文峰公园北面;?纯餐饮分布较为分散，城北地区餐饮总体量小,总规模1万平方米左右, 单体规模较小(以50-200平方米铺面分割居多),整体消费档次不高;?尚无当地特色餐饮,以江河海鲜类食品居多。典型业态发展现状分析休闲娱乐场所集中在老城区，人流量较大区域，以酒吧、KTV、洗浴、健身等为主。休闲场所多以沿街商铺呈现,青年路东段聚集效应明显?休闲类消费场所主要集中在桃坞路、小石桥区域与青年路中段;?小石桥区域酒吧、咖啡室及茶室大多经营定位为生活休闲消费,主要面向南通全市居民消费群体;?桃坞路及青年路沿线休闲场所种类与风格主题较多,侧重于商务休闲消费;?青年路中

46、段(文峰饭店至工农路)日韩风格酒吧众多,主要面向文峰饭店及开发区内外籍商务人士。南大街与桃坞路为娱乐消费首选区域?主要分布在桃坞路及南大街周边，靠近主要商务区;?从经营方面及知名度来看，KTV、歌舞厅类消费场所,皇家及金碧辉煌表现良好;?皇家作为一家集KTV、健身、餐饮及客房为一体的综合性休闲娱乐场所,典型业态发展现状分析专业市场过度集中，易阻碍区域现代化发展；南通专业市场发展逐渐向外围拓展，结合区域物流及交通优势重新规划。?传统装修建材类主要集中在崇川区钟秀路沿线，类别全，市场集中，基本能达到一站式采购，但较为分散；?高档次的家具建材广场已经入住南通市场，例如红星美凯龙及居然之家，档次及定位

47、高，满足高层次客户需求；?老旧的专业市场从设计上以及内部格局上已经不能满足当下市场客户的需求，改造、升级、新建搬迁已经成为发展专业市场的方向；?分散集群发展是南通专业市场现阶段主要调整方向。南部片区属于新发展区域，各项基础设施配套逐步完善中，交通及物流业是区域优势，从目前发展来看，主要以家装、五金及食品类方向发展。集中区主要在红星美凯龙周边及附近。北部片区是建材类发展方向，主要及批发为主，兼顾零售，需要量体的较大的仓库及物流停车配套服务，目前已经发展了钢材、石材、石膏板材类市场，与南部精细化发展方向存在一定差异。典型业态发展现状分析南通代表性大型专业市场名称类型规模（亩）经营情况运营时间居然之

48、家家居装饰120一般2010年南方市场小商品18优良（要拆迁）1993年好一家家居装饰75较好2002年华东轻纺市场家纺75优良1997年蔬菜批发市场食品33优良1995年紫阳五金机电城五金机电30优良2006年东方家园装饰城家居建材30一般2009年（升级改造）南通电器市场五金机电40优良1996年淘宝城综合150培育期较差2011年（一期）东星灯饰城灯具18优良2001年中原批发市场家居建材装饰35优良1997年典型业态发展现状分析南通代表性大型专业市场名称类型规模（亩）经营情况运营时间汇晟建材市场石材板材1500一般2010年金三角钢贸城钢材300较好2009年永兴国际汽车城汽车148优良2004年初尚美家商贸城小商品数码建材140较好2011年一期名流家居馆家具石材陶瓷140一般1999年底百安宜家家居建材170一般2009年奥特莱斯服装鞋帽420较好2009年鸿运装饰城家居建材121较好2010年初红星美凯龙家居建材一般2009年375红星轻纺城轻纺未开业不详农副产品物流园食品1066一般2012年五金市场-规划中五金/注：绿色标注项目位于开发区主代表性项目分析美丽华广场鸿鸣摩尔金海岸1鸿鸣摩尔奥特莱斯2美丽华广场现代生活广场金飞达广场3金海岸高迪商业广场4奥特莱斯5高迪商业广场圆融广场6南通现代