中原成都市土地市场研究报告(doc 16).doc

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1、2009年成都市土地市场分析报告四川中原物业顾问有限公司市场研究中心目 录一、成都市宏观经济运行概况4国民经济平稳运行4固定资产投资保持快速增长，房地产开发投资回落4二、2009年成都市主城区商品住宅市场整体概况4三、成都市主城区土地供需市场51、主城区招拍挂市场整体概况52、住宅类用地市场63、商业类用地市场84、住宅用地大幅上涨，商业用地走势良好11四、年度成交用地可开发情况111、住宅类用地11总开发量上涨244%，容积率基本持平11城北引领上涨11各区域楼面均价同比均涨幅明显122、商业类用地13商业用地可开发量小涨，容积率略有上升13城南为王13五、2009年成都市主城区土地市场七宗

2、“最”13六、2009年度土地市场交易特征总结及2010年行情展望14附图一 2009年成都市主城区主要成交宗地位置图15图表目录图 1：2006-2009年成都市主城区商品住宅供需走势5图 2：2007-2009年成都市主城区住宅及商业用地供需走势5图 3：2009年成都市主城区各方位区域市场住宅用地供需6图 4：2009年成都市主城区各环域区域市场住宅用地供需7图 5：2006-2009年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势7图 6：2009年成都市主城区商业类用地成交均价月度走势10图 7：2007-2009年成都市主城区各区域住宅用地可开发量对比12图 8：2007-2009年成都市主

3、城区各区域住宅用地楼面均价对比12图 9：2007-2009年成都市主城区各区域商业用地可开发量对比13表 1：2007-2009年各方位区域市场成交量对比6表 2：2007-2009年成交住宅用地地块规模对比8表 3：2007-2009年成交住宅用地出让方式对比8表 4：2007-2009年商业类用地供需对比9表 5：2007-2009年商业类用地环域供需对比9表 6：2007-2009年出让商业用地规模对比10表 7：2007-2009年成交商业用地出让方式对比11(数据说明：本报告数据若未经说明，均来自于中原数据库；工业用地数据未计入本报告；)一、成都市宏观经济运行概况1、国民经济平稳运

4、行2009年，成都全年地区生产总值预计达到4380亿元，较去年环比增长12.3%。城镇居民人均可支配收入增加至18650元，较去年环比增长10.1%。2、固定资产投资保持快速增长，房地产开发投资回落2009年1-11月，全市固定资产投资累计完成3560.71亿元，比去年同期(下同)增长36.5%。基建投资是拉动固定资产投资增长的主动力，房地产开发投资降幅趋缓，接近去年同期水平。1-11月，基建完成投资1835.81亿元，增长62.6%；房地产开发完成投资795.15亿元，下降4.1%，下降幅度在10月减缓3.8个百分点的基础上又减缓2.5个百分点。二、2009年成都市主城区商品住宅市场整体概况

5、1、 楼市繁荣，促成地市新一轮行情2009年，成都市主城区商品住宅新增预售供应775.53万平米，成交1253.64万平米，供需比值0.62，全年供小于求，共消化前期积累存量478.11万平米，市场自3月份开始，成交活跃，一反2008年颓势，压制的刚性需求大量释放，尤其第四季度，屡创成都楼市新高。在楼市的带动下，土地市场又开始了新一轮的繁荣景象。图 1：2006-2009年成都市主城区商品住宅供需走势（万平米）三、成都市主城区土地供需市场1、主城区招拍挂市场整体概况住宅用地供需量大幅攀升两倍多，商业用地供需量小幅上扬2009年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用

6、地67宗，总出让面积4480亩，成交4407亩；其中成交住宅类用地38宗，2755亩，同比大幅上升216%；商业类用地28宗，共1652亩，同比上升9%。图 2：2007-2009年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）2、住宅类用地市场 一扫颓势，全市翻倍，城北翻10倍2009年，成都市主城区住宅用地供应成交最多的为城南，占总成交量2755亩的34%；城西、城东、城北分列二、三，四，成交量占比分别为30%，18%，17%；城中本年度成交住宅用地1宗，面积为3亩，占总成交量0.1%。图 3：2009年成都市主城区各方位区域市场住宅用地供需（亩）表 1：2007-2009年各方位区域市场成交量

7、对比（亩）区域成交量对比200720082009 2007-2008变化幅度2008-2009变化幅度城东1707.49167.63501.38-90.2%199.1%城南1109.09381.64945.00-65.6%147.6%城西1076.29277.33832.31-74.2%200.1%城北408.5742.92473.34-89.5%1002.8%城中144.160.003.19/全市4445.60869.522755.21-80.4%216.9%上表显示，2008年低迷的成都楼市带给土地市场的影响非常明显，每个方位的成交量降幅都在60%以上，降幅最大的城东，成交量减少了9成之多

8、，降幅最小的城南也有65.6%，全市成交量的缩减幅度高达八成。2009年成都楼市已经从去年低迷状态中走出，土地市场也一扫颓势，各个方位区域市场供需量相对于2008年都有大幅的上升，涨幅最大的城北，相比2009年上升了10倍之多，且超过了07年的成交量。涨幅最小的城东也有147.62%的涨幅，全市整体成交量的上涨幅度超过2倍。 二环三环、三环外旗鼓相当，供需量均上千亩随着成都市主城区旧城改造力度的加大，二环三环之间平整出大量可供开发的用地，而随着成都市主城区的扩张，三环外的土地也大量被推上市场，例如2009年龙湖、华润进驻的五块石板块、保利进驻的武侯区顺江板块。二环以内的住宅用地日益稀缺，200

9、9年二环以内的成交量只占全年成交量的2%，未来很长一段时间，环域市场将继续保持目前的格局。图 4：2009年成都市主城区各环域区域市场住宅用地供需（亩） 成交均价逐步上扬2009年，成都市主城区住宅用地整体成交均价为720万元/亩，较2008年的450万元/亩增长60%。1-3月，主城区延续2008年颓势，无住宅用地供应成交。从4月份有住宅用地推上市场以后，均价开始了上扬的过程，全年有5个月的成交均价在700万元/亩以上，后四个月更是持续位于高位。图 5：2006-2009年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势（万元/亩） 100亩以下地块依然占主流无论市场高潮期的2007、2009年还是低潮

10、期的2008年，100亩以下规模的住宅用地都是供应成交的主力，类似于房产市场上的中小户型，中小规模的宗地更加方便于开发商的操作，会相应的减少开发商的资金压力，会使开发周期缩短，有利于有效增加楼市供应，减少房地产市场风险，也更有利于房地产市场有序健康的发展。自2008年以来，政府开始对出让宗地规模开始进行控制，预计未来除特殊情况外，土地出让宗地规模依然将集中在100亩以下。表 2：2007-2009年成交住宅用地地块规模对比规模（亩）07（按宗数计）08（按宗数计）09（按宗数计）10以下10011020163620501621150100226121003001238300500100500以

11、上000 拍卖为主，挂牌为辅在住宅用地的出让方式上，成都政府一直较多的采用拍卖的方式，只有少数与开发商有协议的宗地会通过挂牌的方式来定向。2007年通过拍卖出让的宗地有71宗，挂牌出让的只有6宗，2008年通过拍卖出让的宗地有10宗，挂牌出让的有4宗，09年通过拍卖出让的宗地有34宗，挂牌出让的有4宗，挂牌出让的宗数并没有太大的变化，市场行情的好坏并没有影响供地方式的结构。表 3：2007-2009年成交住宅用地出让方式对比出让方式07（按宗数计）08（按宗数计）09（按宗数计）拍卖711034挂牌644合计7714383、商业类用地市场3.1供需走势3.1.1各方位供需市场城南被定位为天府新

12、城后，从2007年开始就加大了商业配套用地的供应，供应量占比分别为79%、94%和78%，成交量占比分别为83%、96%和80%；其他区域中，城东，城西，摆脱了08年0成交的情况，但和城中一样，占有量都不高，绿地集团在2009年购得的商业兼容住宅用地使得城北商业用地成交占比13%。表 4：2007-2009年商业类用地供需对比区域供应（亩）成交（亩）07年08年09年07年08年09年城东15 9 3800 38 城南651 1463 14095161449 1336 城西13 0 12130 12 城北22 557 21910557 219 城中123 46 478523 47 全市823

13、2075 1725 623 2029 1652 3.1.2环域供需市场同区域市场类似，高新南区对环域市场的影响同样巨大，保利国际广场等大源商务金融配套区商业地块的供应成交，使得三环外的商业用地的整体表现可观，供应量和成交量分别占到了总体的71.1%和69.8%。表 5：2007-2009年商业类用地环域供需对比环域供应（亩）成交（亩）07年08年09年07年08年09年内环内141 46 107 103 23 107 一二环0 0 66 0 0 66 二三环143 45 324 107 36 324 三环外539 2164 1227 414 1970 1154 全市823 2075 1725

14、623 2029 1652 3.2总体成交价格及各月成交价格走势2009年，共成交商业用地28宗，全年商业用地成交均价468万元/亩，年中有5个月份无商业用地供应成交，成交最多的月份为12月份，共有9宗商业用地成交，占本年度成交宗数的32%，成交均价最低的月份为8月份，为209万元/亩；成交单价最高的商业用地出现在7月，为保利以1860万/亩拿下武侯区领事馆地块，同时也拉高了该月整体的成交均价。12月出让的建设路、翡翠城等商业地块出现多家参与竞价的情况，为近几年所罕见。图 6：2009年成都市主城区商业类用地成交均价月度走势（万元/亩）3.3地块规模分析与住宅用地略有不同，商业用地的出让规模更

15、集中在50亩以下，07年50亩以下规模的成交宗地数占总成交宗地数87.5%，08占比超过了70%；09年虽然有所下降，但依然超过半数，达到55%。由于商业物业与住宅物业的区别，商业用地的供地一般都集中在较成熟的地段，且一般都是拆迁后的用地，所以规模一般都在50亩及以下，超过50亩规模的商业用地全部位于商业配套急待大力发展的且有大量空闲用地的高新南区。表 6：2007-2009年出让商业用地规模对比规模（亩）07（按宗数计）08（按宗数计）09（按宗数计）10以下8511020306205010795010033910030001430050000500以上020合计2418293.4出让方式分

16、析自土地市场实行公开招拍挂以来，成都市土地市场上的商业地块得到的关注度就没有住宅用地高，再对比拍卖出让和挂牌出让（挂牌出让只要一家应价即可成交），所以成都市商业地块的出让较多的使用了挂牌的方式，2007年成交的23宗里19宗为挂牌成交，2008年成交的18宗全部为挂牌出让，2009年成交的28宗里也有27宗是通过挂牌出让。表 7：2007-2009年成交商业用地出让方式对比出让方式07（按宗数计）08（按宗数计）09（按宗数计）拍卖401挂牌191828合计2318294、住宅用地大幅上涨，商业用地走势良好虽然成都市主城区住宅用地市场在2009年一季度延续了2008年的颓势，但从二季度开始，紧

17、随在楼市回暖后，住宅用地的出让与成交开始大幅上涨，以保利未售的各大开发商恢复信心，积极拿地，看好未来成都市房地产市场预期，全年无一宗住宅用地流拍，成交量同比增加两倍多。商业类用地方面同样不乏亮点，领事馆地块，信东地块，建设路地块无不是近几年成都市土地市场备受关注的商业用地。同时，以保利购得的位于大源商务发展区的保利国际广场用地为代表的高新南区商业用地延续了以往在成都市主城区商业用地市场的主导地位，在2009年依然占据了高达85%的比例。四、年度成交用地可开发情况1、住宅类用地1.1总开发量上涨244%，容积率基本持平09年，成都市主城区共成交住宅用地2755亩，可建总面积725.14万平米，同

18、比08年的210.6万平米，上涨 244%；09年成交住宅用地平均容积率为3.5，相比08年的3.6基本持平。1.2城北引领上涨2008年，随着各个区域土地成交量的下滑，各区域可开发面积都不同程度的出现了下行的态势。2009年，市场回暖，成交量的上升，各区的可开发面积都出现了大幅上扬的趋势，涨幅最大的是城北，相对较低的是城西。图 7：2007-2009年成都市主城区各区域住宅用地可开发量对比（万平米）2008年相对2007年下降幅度：城东90% 城北89% 城西78% 城南69%2009年相对2008年上升幅度：城北1116% 城南452% 城东115% 城西58%1.3各区域楼面均价同比均涨

19、幅明显2008年，多数地块以起拍价成交，各方位区域市场的楼面均价全面下挫。而2009年，市场行情转暖，各区域楼面均价均上升明显。图 8：2007-2009年成都市主城区各区域住宅用地楼面均价对比（元/平米）2008年比2007年下滑幅度：城西53% 城南43% 城东37% 城北19%2009年比2008年上升幅度：城西114% 城东92%城南55%城北30% 2、商业类用地2.1商业用地可开发量小涨，容积率略有上升2009年，成都市主城区共成交商业用地28宗，共1652亩，可建面积499.94万平方米，同比08年的350.98万平方米，上涨42%。成交商业地块的平均容积率约为6.1，相比08年

20、的5.1有所上升。2.2城南为王和前几年一样，城南的商业用地可开发量在各区域市场中独占鳌头，占总可开发量的76.4%，由于天府新城的存在，未来几年依然将维持城南为王的局面。图 9：2007-2009年成都市主城区各区域商业用地可开发量对比（万平米）五、2009年成都市主城区土地市场七宗“最”成交总价最高9月29日，龙湖地产拿下金牛区五块石住宅用地，成交总价超过21亿元；成交单价最贵12月4日，朗基地产以每亩1940万拿下锦江区顺江路与龙舟路交汇处地块；成交单价最低4月28日，蓝光地产以每亩270万拿下金牛区商贸大道和平一号地块；楼面均价最高12月4号，新和房产拍卖购得金牛区解放路片区4号，楼面

21、地价高达8700元/平米；楼面均价最低4月28日，蓝光地产通过挂牌拿下金牛区商贸大道和平一号地块，楼面均价964元/平米；净用地面积最大9月29日，龙湖地产拿下金牛区五块石住宅用地，净面积276.73亩；够地最多开发商2009年，保利通过拍卖和挂牌在主城区共购得7宗共732.41亩用地，出让总价超过36亿元。六、2009年度土地市场交易特征总结及2010年行情展望l 从0到4480，土地市场掀起新一轮行情2009年前三个月，零住宅用地供应成交，2009年前四个月，零商业用地供应成交，2009年的开端继续弥漫着2008年的低迷。四月份，1宗住宅用地挂牌，五月份2宗住宅用地拍卖，土地市场开始小幅回

22、暖。在经过六到九月的持续放量后，到四季度，土地市场全面爆发，到十一月与十二月，单月成交量均突破千亩，土地市场在牛年尾迎来牛市。最终2009年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地67宗，总出让面积4480亩，成交4407亩；其中成交住宅类用地38宗，2755亩，同比大幅上升216%；商业类用地28宗，共1652亩，同比上升9%。l 金地陆续上市，涌现五大热点区域2009年，成都市主城区供地亩，仅有一宗商业用地流拍，为去年供地规模的两倍多。与去年相比，城南武侯区顺江板块、城东锦江区东大街延线板块在今年的表现抢眼，成为今年土地市场的主角，加上同样表现不错的外金沙、大

23、源、五块石板块，将构成2010年五大开发热点区域。前几年住宅用地的供地大户高新南区在2009年主要以配套商业用地的供应和成交为主。另外，领事馆地块、信东地块、川棉厂地块、陈麻婆地块等被业界称为金地的地块也在2009年陆续上市，火热行情的再度来临使得2009年住宅用地平均成交价格同比2008年的450万元/亩上涨60%，达到720万元/亩。l 国主民辅，上市公司不差钱保利、华润、中海、中粮等国企在2009年拿地热情高涨，共购得占主城区成交量44%的住宅用地，剩余宗地的竞得人中，也不乏新希望等大型民营企业的身影。与之对应，不差钱的还有上市房企，主城区住宅用地成交量的76%被厦门建发、龙湖、复地等在

24、资本市场有充裕资金的开发商购得。l 2010年市场有望企稳，具体走势要看政策风向预计，2010年主城区的供地规模和今年相近，不会有太大的涨跌，依然会以顺江、天府新城、东大街延线等拥有大量可开发用地的区域为主，其他区域零星供地为辅。住宅用地将集中在武侯大道两侧以及东大街延线区域，商业用地将继续以天府新城的配套用地出让为主。鉴于2009年房地产市场火热，个别城市房价上涨过快、过高，政府已经开始出手调控，连续出台针对房地产市场的政策，未来也不排除利用准备金率以及加息等金融工具来控制流动性，开发商资金流将再次接受考验，但是由于国企和上市公司在经历了2009年后，并没有资金方面的压力，未来政策的影响将集中在中小开发商群体，反而有可能有助于国企进行新一轮的扩张。再有，在2009年的成都市出让的多数住宅用地已经没有了90/70的硬性规定，但是在目前政府强调要加大中小套型住房的有效供应背景下，90/70会重新被着重要求。附图一 2009年成都市主城区主要成交宗地位置图以上报告内容由四川中原地产提供联系电话：028-86766488 传真：028-86767658E-mail: sczy网址：