上海道置11月份房产市场透析报告.doc

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1、上海道置投资管理有限公司2011年11月长三角地区房地产市场透析报告目 录焦点要闻2财政部颁布增值税、营业税暂行条例实施细则2温家宝：房价已开始松动 调控绝不可有丝毫动摇2李克强：坚决实施遏制房价过快上涨的政策措施2李克强：确保保障房质量阳光操作实现分配公平2中国人民银行35个月后首次下调存款准备金率0.5个百分点2上海市建设工程监理管理办法即将出台3廉租房申请对象面积核查办法出台311月上海房地产市场分析311月上海土地出让情况情况311月上海商品住宅成交情况311月上海商业地产成交情况511月上海写字楼成交情况1011月南京房地产市场分析1611月南京土地出让情况1611月南京商品住宅成交

2、情况1711月南京商业地产成交情况2011月南京写字楼成交情况2111月无锡房地产市场分析2311月无锡土地出让情况2311月无锡商品住宅成交情况2411月无锡商业地产成交情况2611月无锡写字楼成交情况2811月合肥房地产市场分析3111月合肥土地出让情况3111月合肥商品住宅成交情况31焦点要闻财政部颁布增值税、营业税暂行条例实施细则财政部、国税总局日前审议通过关于修改中华人民共和国增值税暂行条例实施细则和中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的决定，对营业税起征点和增长税起征点进行修改。据悉，新规定自2011年11月1日起施行。 温家宝：房价已开始松动 调控绝不可有丝毫动摇国务院总理温家宝

3、在俄罗斯出席上海合作组织成员国总理第十次会议时表示，包括今年建设1000万套保障性安居工程在内的重大措施势必会缓解房价压力，缓解居民需求；房价总的趋势仍处于僵持阶段，但这一个月以来已经开始松动。他表示，“我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。 李克强：坚决实施遏制房价过快上涨的政策措施 国务院副总理李克强在河北廊坊举行的保障房建设现场座谈会上称，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果；继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给；充分发挥市场的力量

4、，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。李克强：确保保障房质量阳光操作实现分配公平今年以来，国务院多次部署保障性安居工程建设工作。25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强到河北省廊坊市实地了解各项政策措施落实情况和成效。他强调，质量就是生命，公开才能公平。中国人民银行35个月后首次下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是在央行35个月12次上调存款准备金率之后的首次下调，调整后大型金融机构的存款准备金率为21.00%，中小金融机构为17.50%。上海市建设工程监

5、理管理办法即将出台 记者日前从上海市建设工程监理工作大会上获悉，上海市建设工程监理管理办法即将出台，今后，上海保障性住宅工程等大型项目的总监，必须严格执行“一对一”，只能担任一项工程的监理。廉租房申请对象面积核查办法出台 市房管局出台上海市廉租住房申请对象住房面积核查办法（以下简称办法）。廉租住房申请对象住房面积核查与认定工作有了详细“标尺”。办法自颁布之日起执行，到2012年12月31日止。11月上海房地产市场分析11月上海土地出让情况情况据21世纪不动产上海区域市场中心统计，11月份共成交各类出让地块61幅，环比下降20.8%。其中，工业用地30幅，占总成交幅数的49.2%，另有科研设计用

6、地及仓储等其他性质用地共计6幅。11月的出让终止也进入高峰：前11个月，上海共有24幅土地出让终止，11月有12幅。 11月上海商品住宅成交情况根据德佑地产监测数据显示，2011年11月，整个上海市商品住宅成交面积为49万平方米，创下近6年来的历史新低。克而瑞研究中心分析师杨晨青表示，上海市场下半年以来成交量一直就在低位，11月只是在继续延续。由于真正大幅降价的项目在上海整个市场中所占比例还很小，所以带不动整体的成交量。 2011年11月，整个上海市商品住宅成交面积为49万平方米，同比下跌48%，创下近6年来的历史新低。根据历史数据，2010年11月商品住宅成交量为95万方，2009年177万

7、方，2008年70万方，2007年129万方，2006年132万方。数据显示，2011年11月，整个上海市商品住宅成交面积为49万平方米，环比上月上涨7.4%；成交均价21069元/平方米，环比上月下跌1.1%。德佑地产研究主任陆骑麟表示，整个11月一手住宅在市场上除了个别楼盘因为大幅降价而引发市场的追捧热潮之外，整体的市场还是属于比较淡静，无法通过一两个标志性的热销楼盘去引发整个市场成交量的回暖。“其实上海市场下半年以来成交量一直就在低位，11月只是一个延续而已。”杨晨青表示，真正像中海、绿地、龙湖这样做出实质性降价的项目，成交量确实是非常不错的，但由于真正大幅降价的项目在上海整个市场中所占

8、比例还很小，所以带不动整体的成交量。陆骑麟认为，虽然11月部分楼盘成交均价出现了大幅的调整，但是还是集中在外环以外的供应量和存量相对集中的区域为主，而相对交通生活配套设施相对完善的区域价格调整无法达到购房者的预期，也是促使成交低迷的原因。商品住宅库存量达历史新高 需超2年时间消化楼市成交的低迷也带来了市场库存量的不断增加。德佑地产数据显示，一手商品住宅的库存量已经达到了历史新的高位，接近1000万方，以目前每个月成交四、五十万方的情况看，需要超过2年时间来消化。而嘉定、大浦东地区、特别是原南汇区域以及松江是库存量集中的区域，这些区域将会面临严峻的市场竞争。德佑地产副总经理罗亚东预估，截止年底的

9、市场依然会保持现在这种平淡的走势，无论是成交量还是成交价都会在目前的基础上进一步回落，但是市场的热潮相信将会在明年才会看到。杨晨青表示，由于有几个典型项目已经率先打开了降价的通道，所以部分区域板块价格重造，只是时间问题。他指出，在政策调控的主基调不变的情况下，其他企业跟进降价以去化库存量是迟早的事情，但是具体时间点会和每个企业的资金状况以及年度销售目标完成情况有关。11月上海商业地产成交情况 据上海搜房网数据监控中心统计，2011年11月上海商铺成交746套，环比上扬1.36%，同比下跌53.61%；成交面积共计119083平米，环比上扬21.99%，同比下降29.76%。新增供应面积连涨3个

10、月，大浦东项目占TOP10一半，市中心铺少价高。11月商铺成交止跌环比涨2成 成交均价小幅下滑据上海搜房网数据监控中心统计，2011年11月上海商铺成交746套，环比增加10套，上扬1.36%，同比减少862套，下跌53.61%；成交面积共计119083平米，相比上月增加21468平米，环比上扬21.99%。相比去年11月减少50456平米，同比下降29.76%。11月上海商铺共计成交746套，面积达119083平米，成交套数与成交面积环比双双上涨，成交面积增幅超2成，2011下半年以来每月成交量一路下滑，10月成交降至低谷，成交面积不过10万平米，11月成交量开始出现回升。上海搜房网数据监控

11、中心分析师许梦指出，11月成交量虽同比依然呈下降趋势，但环比今年10月，成交量也有所回暖，打破了成交持续下滑的局势。今年下半年商铺成交局势明显不敌去年同期及今年上半年，主要受到了楼市整体形势、国家宏观货币政策及商业地产相关政策条例的影响。很多投资者观望心里较重，新上市的商铺也都不见投资者出手，以致近几月成交量较为低迷。 在成交价格方面，上月上海商铺共计成交193309万元，环比上涨6.40%，11月虽成交面积有所增加，但成交均价从10月的19465元/平降至11月的16589元/平，降幅达14.78%。成交总价走势与成交面积走势相似，11月总成交额在下半年仅高于10月。从每日成交来看，11月有

12、3天成交过万平，1号、15号和24号，其中1号成交面积11620平米，为最高值，6号成交面积最少，仅约500平米；在成交套数上，15日和66日成交套数较高，其余天数多在50套之下。新增供应面积连涨3个月 大浦东项目占TOP10一半11月上海新增供应面积231511平米，环比上涨14.83%，与成交走势不同，上海商铺新增供应面积自8月一路上扬，连续上涨3个月。可见，年底将近，市场供应量逐渐增多，10月和11月都超过20万平米。从区县分布来看，11月商铺新增供应主要集中在嘉定、金山、宝山、青浦等区域，其中嘉定区摇摇领先，新增供应面积达72726平米，整体占比31.41%。由此可知嘉定区多个商铺项目

13、新拿预售证，后期开盘入市后也将产生一定的成交量。在11月成交面积前十项目中，1个位于内中环，2个在中外环，其余7个都属于外环外区域。从区县分布来看，浦东南汇独占4席，其中3个位于惠南板块，浦东、松江、虹口、嘉定、宝山、杨浦各1个。可见，大浦东在全市区县中依旧“独领风骚”。上海商铺11月成交面积TOP10排名项目区位环线位置成交面积（平米）成交套数（套）成交均价（元/平）1尚东国际名园二期浦东/三林内中环7746.0941249692秀康新城昱龙家园（商铺）南汇/周康外郊环5780.374365003荣欣苑松江/松江中部外郊环4821.041766284丹桂佳苑南汇/惠南外郊环4767.6546

14、4705凉城地区中心(公寓式办公楼)虹口/凉城中外环4452.723156006社区活动中心商业用房嘉定/安亭汽车城外郊环4356.993121587新月明珠园宝山/月浦郊环外4161.442263908上海五角世贸商城南汇/惠南外郊环3704.144144539香桂园南汇/惠南外郊环3229.6328521710东森花园杨浦/新江湾城中外环2952.05324221浦东三林的尚东国际名园二期上月成交7746平米，创全市最高值，成交均价24969元/平；南汇周康板块的秀康新城昱龙家园（商铺）也成交5780平米，位列第二；其余项目成交面积均在5千平米之下。上海搜房网数据监控中心分析师许梦表示，除

15、TOP10的首尾项目尚东国际名园二期和东森花园外，另外八个项目成交均价都在2万/平以下，高成交项目的成交均价不高，也直接影响了全市成交均价，导致11月成交均价出现下滑。此外，浦东南汇有四个项目挤进前十，这些项目的高成交量也推高了南汇整个区域的成交量。南汇成交面积过2万平 徐汇成交均价超10万/平在区县成交方面，浦东南汇优势显著，是全市唯一成交面积过2万平米，成交套数过百套的区域，浦东（除南汇外）也成交16904平米，金山区虽成交面积不足1万平米，但成交套数也达99套。崇明、闸北、徐汇三区成交面积不足1千平米，黄浦、卢湾、长宁更是整月零成交。 南汇地区虽成交面积高，但总成交额远不如浦东，浦东成交

16、总额达45975万元，成交均价高达28077元/平，上月的冠军成交项目尚东国际名园二期成交均价也仅25000元/平；宝山区位列第二，总成交额也达18451万元；南汇成交均价仅7239元/平，以致拉低了总成交额。徐汇因成交均价达105089元/平，该区域11月出现高价商铺成交，如龙华板块的海珀旭晖，商铺报价高达10-15万元/平。此外，闸北、静安两区也过3万/平。 上海搜房网数据监控中心分析师许梦表示，11月商铺成交区县分布可看出，“物以稀为贵”的特点较为明显，徐汇区成交单价高达10万/平，而成交面积不足500平米；南汇地势较偏，但因新城建设、经济发展等因素而出现较多的商铺项目，这些商铺升值潜力

17、也较大，故成交量也很突出，如排列前十的秀康新城昱龙家园（商铺）、丹桂佳苑、上海五角世贸商城。但也因周边市场环境不够成熟，而导致该区域商铺售价偏低。因此，上海市内各区域商铺市场两极分化严重，市中心铺少价高，市郊成交高而价廉。11月上海写字楼成交情况 2011年11月，上海写字楼成交套数延续了上月的下跌态势，成交面积则略有回升，根据上海搜房网数据监控中心统计数据，2011年11月，上海写字楼共计成交927套、96878平米，环比10月，成交套数下跌9.4%，成交面积上涨12.3%；但和2010年11月同比，2011年11月上海写字楼成交套数和面积分别下跌8%和24.2%；另，11月上海写字楼再现整

18、购，成交总金额和成交均价环比均上涨，成交均价环比上涨11.9%。上海写字楼连续4个月下跌 成交均价环比每平上涨2608元根据上海搜房网数据监控中心统计数据，2011年11月，上海写字楼共计成交927套、96878平米，环比10月份，成交套数减少96套，环比下跌9.4%，成交面积增加10593平米，环比上涨12.3%；但和2010年11月同期1008套、127801平米的成交量相比，2011年11月上海写字楼成交套数同比减少81套，下跌8%，成交面积减少30923平米，下跌24.2%。上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，11月，上海写字楼成交一度低迷，据上海搜房网数据监控中心统计，自11月6

19、日至25日半个月内，上海写字楼单日成交套数有10天未超过15套，上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，上海写字楼成交市场虽受楼市调控政策的直接影响较小，但11月由于沪上多个知名住宅楼盘降价促销，市场上普遍预测房地产价格“拐点”来临，观望气氛日渐浓厚；另一方面，收紧的货币政策也影响到一般标的较大的写字楼成交，因此，11月上海写字楼成交表现平淡。不过，上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，由于11月份上海写字楼出现两例整购事件，因此，成交面积相较小户型办公楼成交较多的2011年10月有12.3%的上涨。另外，由于11月内环内和中内环间写字楼成交较多，上海写字楼成交总额和成交均价环比上涨。来自佑

20、威及楼市专评网的信息显示，2011年11月，上海写字楼共计成交238291万元，成交均价达24472元/平米，成交总额环比10月增加55798万元，环比上涨30.6%，成交均价每平米增加2608元，上涨11.9%。11月上海新增可售写字楼13个 仍在高位上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，虽然上海写字楼成交套数已连续4个月下跌，但近三个月，上海每月新取预售证的写字楼项目却保持在高位，来自佑威及楼市专评网的数据显示，2011年11月，上海新批准的可售写字楼项目有13个，批准预售面积227713平米；环比10月，新增可售写字楼项目少了4个，但从整年的走势来看，11月新取预售证的写字楼项目仍属较

21、多。整购仍是热点 瑞安整售写字楼创智天地夺11月成交面积冠军上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，整购和商住楼成交活跃是今年上海写字楼市场的两大热点，11月上海写字楼再次出现整购，同时有4个商住项目登上11月成交面积TOP10，来自佑威及楼市专评网的信息显示，2011年11月，位于杨浦五角场的创智天地成交11945平米，排行上海写字楼11月成交面积冠军；位于虹口凉城板块的凉城地区中心公寓式办公楼11月成交9368平米，排名第二；位于虹口四川北路板块的海伦国际成交6731平米，排行第三。上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，11月上海写字楼市场有两例整购事件，一是位于杨浦五角场的创智天地，该

22、项目是瑞安房地产旗下写字楼，上月整售成功，成交均价38981元/平米；二是位于普陀长风板块的国盛中心11月整层成交2套写字楼，成交面积4482平米，成交均价20206元/平米。上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，11月排名第三的海伦国际主推4.5米挑高酒店式公寓，10月底开盘，项目因位于内环内，是板块内稀缺4.5米挑高的商住楼，成交活跃。另外，虹口区11月有3个项目登上成交面积TOP10，其中，位于北外滩的高端写字楼白金湾广场以45496元/平米的成交均价成交14套、3679平米，排名第六。除了海伦国际，11月排名前12的商住楼项目还有凉城地区中心(公寓式办公楼)、绿地公园广场、中海万锦城

23、二期LOFT、三湘未来海岸广场。3项目上榜11月成交面积TOP10 虹口夺区县成交面积冠军根据上海搜房网数据监控中心的统计数据，在以成交套数为核算基准的基础上，2011年11月，宝山区成交157套，排名上海写字楼区县成交套数冠军；嘉定区成交146套，排名第二；虹口区成交131套，排名第三；杨浦区成交112套，连续两个月排名第四；闸北区成交70套，排名第五。在以成交面积为核算基准的基础上，2011年11月，虹口区成交21937平米，排名上海写字楼区县成交面积榜冠军；杨浦区成交19849平米，排名第二；宝山区成交11357平米，排行第三；嘉定区成交8676平米，排名第四；普陀区成交7577平米，排

24、名第五。内外环间写字楼11月表现最为抢眼上海搜房网数据监控中心统计数据显示，2011年11月，上海写字楼内环内成交162套、21698平米；内外环间成交269套、41275平米；外环外区域成交469套、31727平米。 上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，11月，沪上内环内和内外环间商住楼和大面积写字楼成交相对活跃，尤其是内外环间，11月出现两例写字楼整购，因此，内外环间成为11月写字楼成交面积占比最多的区域，而内环内区域写字楼成交面积占比也达到23%。11月南京房地产市场分析11月南京土地出让情况 2011年11月南京共出让69块地，其中南京市本级25块，高淳县3块，江宁区3块，溧水县1

25、9块，六合区18块，浦口区1块。总面积达到239.0977万平方米。行政区块数面积（万m2）高淳县32.3734江宁区 332.7585 溧水县 1924.1112六合区1852.0398浦口区 10.7089南京市本级25127.105911月南京商品住宅成交情况 2011年11月南京楼市认购3951套，成交3026套，成交面积32.04万平方米。与去年同期相比，认购下跌42.83%，成交下跌48.58%，成交面积下跌48.65%。日均认购131套，日均成交100套，日均成交面积10682平。11月整体走势是前半段较为平稳，后半段突然发力，尤其第三周南京商品房住宅日均认购升至203套，单日认

26、购3度冲破200套，11月19日单日认购351套，不仅创月内最高，也成为了年度第二高单日认购。成交数据在第四周有明显的上涨，成交885套，结束前三周的低迷。从1-11月楼市走势图可以看到，2011年2-4月份楼市认购处于低谷，5-7月是全年销售的高峰，主要是由于5-7月房价在僵局中出现一定的松动，很多观望的购房者选择在此期间出手。8月短暂回落后，南京楼市于9月迎来新一轮销售高潮，10月楼市后程发力，11月楼市则是对“金九银十”后市场策略变化的反应。2011年1-11月南京住宅销售走势图众多开发商在金九银十期间并未能交出好的答卷，受制于年底业绩和资金流双重压力，10月下旬开始楼市降价的声音一波高

27、过一波，此次降价战役终于在群雄纷争的仙林湖板块首先引爆，继万科首次开盘以9900元/平的价格轰动南京后，全城多个板块开始涌现处一批或降价或低开楼盘，业内人士称之全面筑底，11月南京房价开始出现实质性的松动。2011年11月南京认购前三分别是河西(900套）、江北（873套）、江宁（698套），去年同期则是江北（1866套）、河西（1416套）、江宁（1394套）。江北认购同比下跌53.21%，河西下跌36.44%，江宁下跌49.92%。从成交来看，前三名分别是江北（886套）、江宁（818套）、城北（461套），2010年前三名是江北（1651套）、城南（1124套）、江宁（866套）。江北成

28、交同比跌去近五成。江宁认购下跌超五成，但成交量同比仅下跌5.54%。成交数据跌幅最大的是城南板块，2011年共成交199套，不足去年同期两成。2010-2011 11月南京各板块住宅销售分析与2010年惊人相似的是河西苏宁睿城都因低价抢跑，成为当月最热卖的楼盘。城南热门楼盘金地自在城，则面临滞销和业主维权的尴尬局面。11月最热的板块由去年两度日光的江佑铂庭所在的隧道口板块转移到万科金色领域两度夜光的仙林湖板块。11月周销售行情从认购上看是先涨后落的走势，成交上看则是先抑后扬。第三周认购1424套成为当月最高。第一周江北、河西、仙林三板块竞相争艳。江北威尼斯水城、天润城、旭日爱上城三家老牌大盘同

29、时加推房源，折后均价同在7千多。第二周则凭借河西苏宁睿城的数据上传和江北六合楼盘以及江宁降价盘的合力贡献，周认购数据环比上涨五成。万科在第二周放出消息将震撼价开盘，引起了市场的高度紧张。第三周在万科的带领下，南京楼市“直降”通道由此打开：龙江板块天玺国际广场精装房15900元/平米起售、均价17800元/平米，城北新盘银河湾卓苑园洋房均价9000元/平米，江宁百家湖附近地铁楼盘折后6275元/平米起售等“谷底价”、“筑底价”一时在各大版块络绎不绝。经过第三周的降价战役，第四周各版块暂时进入观察期，推迟开盘，楼市认购量再度下滑。2011年11月南京楼市周销售数据分析从11月南京日行情上可以看到1

30、1月整体走势是前半段较为平稳，后半段突然发力，第三周南京商品房住宅日均认购203套，单日认购3度冲破200套，11月19日单日认购351套，不仅创月内最高，也成为了年度第二高单日认购。成交数据在第四周有明显的上涨，成交885套，结束前三周的低迷。2011年11月南京住宅日销售数据分析11月南京楼市主要看点在河西、仙林。河西“抽水机”苏宁睿城再度热销，近700组购房人来到现场争抢620多套房源，当天就认购450套。仙林湖板块万科上演PK保利的好戏，万科金色领域以精装9900元/平的价格抄底仙林湖，14日首次开盘200套房源悉数抢光，11月23日加推100套房源，受到购房者热捧，再度上演夜光。受万

31、科低开影响，城北楼盘不甘寂寞，也纷纷下调销售价格。银河湾卓苑开盘花园洋房起售价下调至7900元/平，别墅12800元/平起。11月南京商业地产成交情况据搜房网数据监控中心统计，2011年11月（截至29日）南京市商铺成交面积约为21526平米（10月商铺成交面积约为13876平米；去年11月商铺成交面积约为47168平米）。商铺成交量环比上涨55.13%，同比下跌54.36%。 11月南京商铺成交量有所回升，环比增长逾五成。其中江宁成交量最高，占总成交量的44%。江宁区商铺体量大、种类多，一直以来是商铺市场的成交大区。铂金华庭水岸10月底推出40套底商，11月份去化8成。此外，翠屏新天地、托乐

32、嘉城市广场等沿街商铺也比较受投资者的关注。11月南京商业地产环比跌幅巨大 近期或将迎来上市潮2011年住宅市场调控力度加大，为商业地产的发展提供了很好的机会。然而，南京商业地产市场并没有达到预期的火热，反而环比前两年成交量多有所下降。11月份环比更是降幅巨大，与去年同期相比跌幅达6成左右。一方面，住宅市场价格下跌，吸引了广大投资者的关注；另一方面，南京在售的优质商业项目较少也是不争的事实。近期将有多家楼盘计划推新，或将为相对冷清的南京商业地产市场注入新的活力。南京商铺市场也将迎来一股上市潮。城东商业综合体森林摩尔商业街区预计12月推出200套商铺，面积30-100平米不等；位于板桥的花样年商业

33、项目计划12月中旬推出120套沿街商铺；金盛集团旗下的两家商业地产项目，郑和国际广场与鼓北财智广场原计划分别于12月推1000多套商铺，或将春节前后推出。此外，城北的世茂外滩新城11月份推出50套沿街商铺，面积80-300平米。11月南京写字楼成交情况据搜房网数据监控中心统计，2011年11月（截至29日）南京市写字楼成交面积约为15552平米（10月写字楼成交面积约为25602平米；去年11月写字楼成交面积约为46354平米）。写字楼成交量环比下跌39.25%，同比飞猛跌66.45%。 自8月份冲上小高峰以来，南京写字楼月成交量连续下降。11月成交量仅达15552平米，仅次于穿插春节的2月份

34、。南京万达广场作为南京写字楼市场的主力，自4月开盘以来，频频推新。然而，原定于10月底推出5A写字楼的计划延迟，转而以消化前期所推精装小户型为主。11月份的南京写字楼市场缺少了这员大将的支持，再加上市场上并无其他写字楼项目推盘，致使成交量大跌。城南大型综合体项目德盈国际广场预计近期推3.2米办公，面积50-900平米，预计价格16000-17000元/平米。同样位于城南改租为售的商业项目丰盛商汇计划月底推出2、3、5栋高科技洋房式办公楼，目前可认购。位于汤山的中国风特色办公项目中国盒子目前正在办理销许，在11月底有望推出6号楼，100余套办公房源。南京富力城预计11月底推出一期10栋独栋科研办

35、公，面积2400-4700平米。此外，城中的小体量楼盘紫金联合立方、江宁的纯写字楼项目新城发展中心计划春节后开盘推出办公房源。11月无锡房地产市场分析11月无锡土地出让情况 2011年11月无锡共成交117块土地，其中滨湖区出让11块，惠山区出让16块，江阴市出让27块，无锡市出让16块，锡山区出让5块，宜兴市出让42块。面积达到292.736万平方米。其中仅有12块用于商品住房用地。行政区出让块数出让面积（万m2）滨湖区1173.2276惠山区1628.9264江阴市2747.8481无锡市1644.0042锡山区514.6401宜兴市4284.0896 11月无锡商品住宅成交情况据搜房网数

36、据监控中心显示，11月无锡商品房共成交3920套，环比增加1255套，涨幅47.09%。成交面积42.09万平方米，环比增加14.2万平米，涨幅50.91%。成交均价9037元/平米，环比涨幅5.47%。据统计，无锡2011年9月、10月商品房总共成交约69.98万平，11月商品房成交约42.09万平，占“金九银十”双月成交总和的65.85%。据搜房网数据监控中心统计，11月预开盘项目38个，纯新盘23个，其中有12个楼盘在11月拿到预售证。截止到目前为止锡城的可售房源有70649套，环比10月增加1974套，涨幅2.87%。相对而言，11月新增楼盘大为缩水，主要以消化囤积房源为主，但即便如此

37、，锡城可售房源套数已经突破7万大关。2011年1-11月商品房新增供应量11月商品房新增供应面积16.88万平，其中商品住宅新增13.83万平，商业地产新增3.05万平。在此也可以看出，11月无锡楼市新增房源并不多，而本月成交42.09万平，可以说11月成了无锡楼市的“消化季”。另外，无锡商品房住宅11月成交主力有蠡湖香樟园、融创理想里、九龙仓时代上城、太湖国际社区、龙湖九墅等；商业地产成交主力有华东家艺中心、五洲国际工业博览城二期等。2011年1-11月商品房成交走势（图1）2011年1-11月商品房成交走势（图2）有心人可能也发现，从10月末的秋交会开始，无锡楼市的优惠促销战便火药味渐浓，

38、无论是限时特价房等形式的变相降价，还是“地王穿越式”高端盘贱卖，再到6字头的低开高销楼盘11月楼市真正称得上是精彩纷呈、“步步惊心”。11月无锡商业地产成交情况据搜房网数据监控中心数据显示，11月1日至11月30日，无锡商业地产共计成交1013套，环比上涨76%；成交面积61383.09平米，环比上涨55%。套均成交面积由10月的68.6平米下跌为11月的套均60.6平米。11月成交再次破“千套” 小面积商铺日趋走俏继八月、九月、十月的持续低迷之后，无锡商业地产竟然在11月迎来了大涨，成交总套数再次突破千套大关。纵观2011年已经过去的十一个月，成交量只有在一月、四月和七月突破千套，再然后就是

39、十一月了。不过，虽然成交套数十分可观，但是十一月总成交面积却仅有6.14万平米，和其它月份相比，仅仅取胜于二月和十月份。从套均成交面积也可以看出，套均成交面积越来越小，至11月，达到了最低点，套均成交面积仅仅60.6平米。 十一月份引领商业地产市场的几大热销项目，全部都是小面积，例如五洲国际电子城套均成交面积仅20.37平米；另外一个热销大户华东家艺中心也仅套均成交面积也仅36.8平米；流行前线商业广场套均成交面积仅仅20.7平米等。面积小，总价低，投入小，风险小，因为这些因素，小面积商铺越来越受到投资者的欢迎，日趋走俏。11月无锡写字楼成交情况 11月份锡城住宅市场在众多开发商的“叫卖”声中

40、取得了一定的成绩，由此也带动了部分商业地产的走量，全月商业地产成交量的环比增长幅度超过了五成。不过，和本月商业地产的供应量增长情况比起来，本月成交量的回暖速度却远远不够，请看详细情况。一、供应情况 11月份锡城商业地产新增上市面积为51.33万平方米，环比10月份暴增35.10万平方米，增幅为216.27%.在这其中，商业房源新增上市面积为21.21万平方米，环比10月份增长了71.56%；办公用房新增面积为31.12万平方米，环比10月份增长了599.33%。本月新上市的商业、办公项目主要有惠山万达广场、昌兴国际金融大厦、嘉业国际城、新区哥伦布等等，详见下表： 二、成交情况（一）总体情况 本

41、月全市商业和办公用房合计成交了1017套,环比10月份增多了441套；其合计成交面积为6.10万平方米，环比增长了2.15万方，增长幅度为54.43%。在这其中，商业用房共成交了906套，面积为5.14万平方米，环比增长了1.98万平方米，增幅为62.66%；办公用房共成交了111套，成交面积为0.96万方，环比增长了0.17万平方米，增幅为21.52%。在成交价格方面：本月商办项目的整体均价约为13833元/平方米，环比上涨了9.40%，如下表：（二）量价走势 从锡城商业地产的月度成交走势上可以看出，本月商业及办公房源的交易量虽然比上月有所回暖，但还是处在历史较低水平，尤其与去年同期相比，其

42、下降幅度更是接近7成；不过本月商业地产的成交均价继续保持上涨趋势，甚至已经接近历史最高纪录。如下图：三、供求比 今年11月份是锡城商业地产供应量集中喷发的一月，全月51.33万方的供应面积远远超过了此前的历史最高纪录，所以本月商业地产的供求情况严重失衡，单月供求比高达8.41，而累计（13个月）供求比也达到了1.92，这是锡城楼市历史上首次商业地产的供求压力高于商品房及住宅市场的供求压力。无锡商业地产历史供求比走势如下图：四、热销楼盘排行情况 11月份锡城商业地产楼盘成交排行榜上的十个项目其合计成交面积为3.33万平方米，占全市商办项目成交总面积的比例约为55%，交易热点相当集中。在各项目的具

43、体排名情况上，本月的销冠被崇安区新项目华东家艺中心夺得，其销售面积接近7000方，比上月销冠的交易量增长了一倍有余。排名第二的是新区的五洲国际电子城，该盘在上月也有上榜，其销售面积从上月的2100多方增长至本月的5500多方。排名第三名的是惠山区的洛社商贸城，其销售成绩是3571.41平方米，比上月的季军增长了约35%。榜上其他项目的月度销售成绩也都保持在2000方以上，与上月同位楼盘相比，增长幅度同样十分明显。 11月合肥房地产市场分析11月合肥土地出让情况 2011年11月合肥共成交68块土地，其中合肥市本级20块，肥西市30块，肥东市8块，长丰县10块。总出让面积达到167.2317万平

44、方米。其中仅两块用于商品住宅用地。行政区出让块数出让面积合肥市本级2048.7263肥西市3044.6908肥东市815.4024长丰县1053.412211月合肥商品住宅成交情况 11月份合肥市住宅类商品房销售套数为2968套。11月份期间的销售量较之10月份出现了大幅度的下跌，销售量共下跌了1211套，跌幅达28.98%。11月份期间的销售量出现了大幅度的下跌的现象，其中同比的跌幅更是高达五成，在11月份期间的单日销售中可以看到，11月份期间的单日销售量较之10月份期间有明显的减少，而且11月份期间的后三个月的单日销售量呈下滑走势，单周销售量均未超过800套，且这三周期间的周末两天累计销售

45、量均未超过百套。11月份合肥市住宅类商品房的成交均价为6303.94元/，无论是环比还是同比均出现了下跌的现象。在项目的销售中，本月期间有大量的集资房备案，其备案价格很低拉低了全市的商品房均价。11月份期间住宅商品房的销售在扣除集资房影响后的备案均价达到了6630.15元/，而10月份期间扣除集资房备案后的均价为6718.05元/，可以看到11月份的商品房的价格实际上还是较之10月份出现了下跌的现象，这其中主要是由于本月期间的低价格商品房的大量备案拉低了全市商品房的销售均价，如本月期间恒大城项目的备案均价为4826.25元/，恒盛皇家花园项目的备案均价为5267.35元/，这类项目的销售量的提

46、升使得本月期间的住宅销售均价出现了明显幅度的下跌的现象2011年11月份的片区供销中，高新区和滨湖区的新增量为0，而其他各区的新增量中蜀山区和瑶海区的新增量仍有大幅度的上涨，其中蜀山区的新增量达1258套，是区属新增量最高的区域，而瑶海区的新增量也高达1053套排名区属新增量第二位，这两个区域也是11月份期间新增量超过千套的两个区域。本月期间的新增量较之10月份期间出现了大幅度的下滑的现象，其中11月份期间的新增项目较之10月份有大幅度的减少是本月新增量大幅度减少的主要原因。2011年11月份的片区中，瑶海区以625套的销售业绩排9区销售之首，占到了全市销售比例的21%；蜀山区以582套的销售量排名第二，占到了全市销售比例的20%；排名第三的政务区的销售量为528套，其占全市比例为18%；庐阳区的销售为498套，排名第四，其占全市比例为17%；包河区的销售为389套，其占全市比例为13%；新站区的销售为128套，其占全市比例为4%；经开区的销售为114套，其占全市比例为4%；滨湖区的销售为74套，其占全市比例为2%；高新区的销售为30套，占全市比例为1%。在2011年11月份的区属住宅销售与10月份的区属销售量比较中可以看到，11月份期间的区属销售只有庐阳区和包河区的销售量是较之10月份出现了小幅上涨的现象，其他七区的销售量均是出现了明显的下跌。其中瑶海区的销售量下跌幅度最大